Apresentando o mercado de REITs

reit-chEstou começando a ampliar meus estudos sobre os REITs e a medida que for captando informações relevantes, vou fazendo artigos sobre determinado tema. Sei que podem surgir dúvidas e questionamentos no meio do caminho, mas precisamos ter paciência pois muitas coisas serão respondidas mais pra frente.

Não tenho a intenção trazer agora qualquer estudo sobre Valuation em REITs a idéia nesse primeiro momento é apenas apresentar o que vem a ser um REIT e suas peculiaridades.

Entendendo o que é um REIT

Guardada algumas pequenas características, podemos dizer que REITs (Real Estate Investment Trust) são como os Fundos de Investimentos Imobiliário (FIIs) que temos aqui no Brasil. Os REITs ou Fundos Imobiliários foram criados nos Estados Unidos e foram autorizados a ser listados em bolsa de valores pelo congresso americano somente em 1960.

A legislação inicial tinha a intenção de proporcionar aos investidores uma oportunidade de participar dos benefícios, antes viável apenas para os grandes investidores institucionais, de possuir e financiar um portifólio diversificado de imóveis.

Até 1986 os REITs podiam apenas alugar os imóveis, eles não conseguiam gerenciar de forma mais ativa seus portfólios, com a Tax Reform Act quebra essa limitação. A mudança permitiu que os REITs pudessem ser geridos como se fossem empresas de verdade e trabalhassem de forma mais ativa.

Eles passaram a atuar bem próximo do que temos hoje como as construtoras no Brasil, que podem elaborar e desenvolver um projeto habitacional e depois coloca-lo à venda no mercado, inclusive se alavancando tomando empréstimos com bancos e outras instituições financeiras. Esse foi o momento que permitiu com que os REITs crescessem de forma fenomenal, pois abriu muitas possibilidades:

  • Aquisições e venda de imóveis
  • Aluguel e gerenciamento dos imóveis
  • Reforma e recuperação de imóveis
  • Desenvolvimento de novos projetos habitacionais

Além dessa importante mudança podemos destacar algumas outras características dos REITs

  • Os REITs devem distribuir pelo menos 90% de sua receita anual em dividendos para os acionistas.
  • Os REITs devem ter pelo menos 75% do patrimônio investido em imóveis, empréstimos hipotecários, ações de outros REITs, dinheiro em caixa ou títulos do governo.
  • Os REITs devem ter pelo menos 75% de sua receita bruta derivada de alugueis, juros de hipotecas ou ganho provenientes da venda de imóveis. Sendo que 95% dessas fontes devem ser distribuídos.
  • Os REITs devem ter pelo menos 100 acionistas e não pode ter mais de 50% das ações concentradas nas mãos de 5 ou menos desses acionistas.
  • Os REITs tem os dividendos isentos de imposto, eles podem deduzir os dividendos distribuídos aos seus acionistas na apuração do lucro para o pagamento de impostos.

Seguindo a história dos REITs em 1999 o presidente Clinton assinou a “Lei de Modernização dos REITs” (RMA). A característica mais importante desta nova legislação foi permitir que os acionistas dos REITs possam criar uma subsidiaria de REITs tributáveis o que eles chamam lá de Taxable REIT Subsidiary (TRS). Veja na imagem abaixo um exemplo dessa estrutura:

reit

Com isso abriu mais um leque de vantagens para os REITs, pois permitiu que eles fizessem joint ventures com outras empresas para a prestação de serviços adicionais, como paisagismo, limpeza e concierne, entre outros que proporcionaram novas oportunidades de crescimento nos lucros.

Contudo algumas limitações foram impostas, por exemplo, uma TRS não pode exceder mais do que 25% de sua diversificação em ativos brutos e as transações de empréstimo e alugueis entre os REITs e as TRS são limitadas.

Tipos de REITs

No mercado americano temos dois tipos de REITs: Mortgage (como os FIIs de papel) e Equity (como os FIIs de tijolo).

cba-fig1Nos Estados Unidos os REITs de papel (Mortgage) não são tão populares quanto os FIIs de papel que temos aqui no Brasil. Em 2010 tinha apenas 26 REITs de papel listados na bolsa.

Apesar de hoje estar em baixa a procura dos investidores por esse tipo de REITs, nem sempre foi assim, em 1960 e 70 os REITs de papel eram muito populares na bolsa, chegando a ter 60 novos REITs de papel fazendo IPO apenas em 1960, acontece que em 73 teve uma crise imobiliária nos USA, a maioria desses REITs quebraram e muitos investidores ficaram de mãos vazias.

Antes dessa grande ultima recessão os REITs de papel vinham melhorando substancialmente e estavam performando melhor do que no passado, depois o Grande Crash de 2008 os resultados voltaram a ser pobres agravado com uma grande recessão e congelamento do credito.

Atualmente os REITs de papel tem sido um grande desafio para o investidor pois estão muito alavancados. Esse endividamento acaba afetando muito o pagamento dos dividendos, sem contar que os REITs de papel são muito mais sensíveis às taxas de juros do que os de tijolo, qualquer mudança na política de juros pode impactar substancialmente nos seus lucros.

Frequentemente os REITs de papel são vistos mais como um veiculo de trade do que como uma alternativa para investimento no longo prazo. Eles podem ser um grande investimento para aqueles que conhecem bem do mercado de REITs, mas para a grande maioria dos investidores conservadores preferem diversificar em REITs de tijolos.

Pela sua complexidade de entendimento, estratégia de negócios, e sensibilidade alta a taxa de juros, não irei abordar sobre eles nos estudos futuros os próximos artigos serão dedicados inteiramente ao entendimento dos REITs de tijolo (Equity).

No próximo artigo vamos falar de cada um dos principais setores dos REITs de tijolos, até a próxima.

Twitter

Recentemente ativei o Twitter aqui do blog se tiver uma conta siga-nos. A ideia com ele era criar um canal para prover notícias, tenho objetivo de postar as principais notícias que leio pela manhã, portanto se quiser ficar atualizado com algumas notícias do mercado está aí uma boa opção, veja abaixo um exemplo:


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Como medir o giro de estoque de uma empresa

what-you-need-know-managingEsse é o segundo artigo de uma serie de 4 artigos, onde iremos analisar e estudar indicadores que mostrem um ganho/perda da eficiência de uma empresa. Conforme falamos no artigo anterior onde mostramos a quantidade de dias que uma empresa leva para receber suas vendas, nesse artigo vamos descobrir como medir o giro de estoque de uma empresa na bolsa de valores.

Day Sales of Inventory – DSI

O DSI é usado para medir o tempo que uma empresa leva para vender um produto, contabilizando desde sua produção até o momento que ele deixa de ser um estoque para se transformar numa venda. Quanto menor esse indicador melhor, com isso mostra a capacidade da empresa de transformar matérias-primas em dinheiro.

Novamente como em todos os indicadores de eficiência não existe um número magico para sabermos se a empresa está bem ou ruim. O importante nesse caso é observar a evolução histórica desse indicador para a empresa, e, se possível, compara-lo com os concorrentes. Por exemplo empresas que vendem produtos perecíveis, como as do ramo de alimentos, tendem a ter um giro de estoque mais curto do que as que vendem bens de consumo ou de baixa rotatividade, como carros.

A formula para calcularmos o DSI é:

dsi formula

 

Paga-se o Valor de Estoque do ano anterior soma com estoque do ano atual e dividir por 2 pra achar a média, depois divide o Custo das Vendas pela quantidade de dias geralmente 365, por fim divida os resultados.

Colocando em pratica

Para calcular o DSO é só ir no site da empresa pegar o balanço anual e retirar duas informações:

  • Custo dos produtos vendidos no DRE
  • Estoques no Balanço de patrimônio

Veja abaixo um exemplo da Ambev, pegamos custo e o estoque no balanço de resultados do 4T14 conforme imagens:

estoque
estoque no balanço patrimonial
custo vendas
custo de vendas no DRE

Ficar atento pois precisa de pegar os dados do anual, algumas empresas colocar o dado do trimestre e depois ao lado o anual. Com os dados em mãos vamos jogar na formula:

  • Somar o estoque 2013 +  estoque 2014 / 2
    2.835,7 + 3.411,3 / 2
  • Dividir o resultado pelo Custo dos produtos vendidos pelos dias
    12.814,6 / 365
  • Resultado da divisão 1 pela divisão 2
    3.123,5 / 35,11
  • DSO = 88,96

Com isso concluímos que o giro de estoque da Ambev é de quase 89 dias, vamos dar uma olhada em outra empresa do setor de varejo para termos uma ideia se esse giro da Ambev está bom ou ruim.

Pegamos no 10-K da Coca-Cola:

inventario balanço patrimônio
inventario balanço patrimônio
custo vendas DRE
custo vendas DRE

Jogando os dados da Coca na formula chegamos a um DSI de 65,06.

Com isso podemos concluir que a gestão de estoque da Coca é bem superior a da Ambev, apesar disso a Coca vem perdendo eficiência nos últimos anos, na verdade os produtos da Coca vem encontrando dificuldades de aceitação em alguns mercados consumidores, alguns países os consumidores tem entrado na modinha de preferir bebidas mais “saudáveis”. Enfim isso é assunto pra outro post, voltando ao histórico de DSI da Coca podemos observar que nos últimos anos saiu de um DSI de 57 para 65.

Como tudo na bolsa não existe uma regra universal, uma empresa pode manter o DSI em níveis baixos e nem sempre pode ser positivo, as vezes a empresa pode indicar deficiências na produção, assim como também um numero muito grande pode sugerir excesso de produção, pouca aceitação no mercado dos produtos. Nessa analise é fundamental entender o case de negócio da empresa e fazer as comparações históricas para ter uma métrica e tentar entender o equilíbrio do estoque com as demandas de mercado.

Vou citar aqui um exemplo pratico, um pouco parecido com o contexto, recentemente fiz um post descendo a lenha na diretoria da Tractebel porque os caras tinham feito uma política de retenção do estoque para vender no semestre seguinte, ou seja durante um tri eles ficaram com DSI nas alturas mas aproveitaram a forte demanda que vinha no próximo período, ou seja quebrei a cara pois a estratégia da empresa se mostrou certíssima. O que quero mostrar é que se não conhecer o case de negocio da empresa pode acabar interpretando os dados de forma incorreta.

Conclusão

Podemos dizer que a analise do giro de estoque é vital para a maioria das empresas e especialmente importante para empresas de varejo ou aquelas que vendem bens físicos. A taxa de rotatividade de estoque é um excelente indicador para medir o nível de eficiência de uma empresa em manter o equilíbrio de seu estoque com sua demanda de vendas.

NYSE: Compras Agosto 2015 – VISA – MANH

prague novy smichov shopping center in pragueHavia prometido pra mim mesmo que não iria aportar no mercado americano, mas eu sabia que seria impossível. Minha mulher gosta de ir para o shopping fazer compras, ela fica andando de um lado para o outro, até que entra numa loja de sapato ou roupa e começa a experimentar uma serie de produtos, para depois comprar. Ela sente prazer em fazer isso.

Falo com ela que também sinto prazer em ir ao shopping comprar, mas não no mesmo shopping que ela, o shopping que gosto chama-se: bolsa de valores. Fico contando nos dedos o momento do mês virar, só pra poder ter a oportunidade de comprar mais uma empresa. Se você também é assim, bem vindo ao clube dos viciados.

As vezes pego algumas promoções arrasadoras, outras vezes o produto me agrada tanto que acabo comprando, mesmo estando um pouco caro. Uma coisa é fato se existe uma “bolsa shopping” a bolsa de NYSE seria o maior shopping do mundo.

Compra realizada em 7 de agosto.

Compra de Agosto de 2015
Empresa Código Qtde
Visa Inc V 19
Manhattan Associates Inc  MANH  22

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Visa Inc

Eu não gosto muito de fazer aportes pela empresa que está mais atras na carteira, essa estratégia acaba favorecendo empresas que tiveram um resultado ruim, ou seja, as boas empresas são penalizadas e os aportes acabam indo para aquelas empresas que tiveram em tese o pior resultado, haja visto que os preços tendem a seguir os lucros.

Minha estratégia de aportes é utilizando o Fluxo de Caixa Descontado (DCF), calculo de acordo com o lucro da empresa o quanto ela estaria valendo  e vejo o preço atual, aquelas que oferecerem o melhor preço eu direciono o aporte. No modelo antigo eu custaria a comprar novamente uma empresa como a Visa que tem uma rentabilidade boa, atualmente o ganho dela na minha carteira está na casa de 22%, não é um resultado ruim se levar em conta que a ação a 2 meses atras completava 1 ano na minha mão, da aí de grosso modo 1,6% ao mês de retorno fora os dividendos.

ganho v

Como utilizo o DCF para aportes e de acordo com o ultimo do resultado 3T15 que havia saído no final de julho a Visa apresentou um lucro de US$ 0,69 por ação ou US$ 1,7 bilhões no total, mas aí tem um não recorrente negativo por conta de uma reconciliação com a Visa Europe,  ou seja o lucro recorrente bateu na casa de US$ 1,8 bilhão ou US$ 0,74 por ação isso daria um crescimento de absurdos 37% no lucro comparado ao ano passado.

visa usa

A minha expectativa era um crescimento como já havia comentado antes neste post, quando falei da entrada da Visa na China que até então era um mercado fechado e sobre a parceria que ela havia firmado com a Apple no Apple Pay, mas não esperava que as receitas e lucros iriam crescer acima das expectativas da comunidade e dos analistas, as receitas nesse ultimo tri foram de US$ 3,5 bilhões ou +12%

Seguindo minha estratégia de aportes de DCF a Visa me daria um valor justo de US$ 103,76 dólares, quando realizei essa compra estava cotada próximo de US$ 75,34 o que considerando esse ultimo balanço me deu uma margem de segurança de +27,39 % ela está a 28 dólares abaixo do seu valor justo.

Manhattan Associaties Inc

Meu foco principal nos investimentos é no longo prazo, mas no inicio do ano resolvi montar uma carteira de Trade de Valor. Para aqueles que não sabem o que é isso, de forma bem simplista seria como fazer uma operação de trade só que ao invés de focar no gráfico, foca-se nos fundamentos da empresa.

Continuei realizando os aportes na Manhattan, que assim como a Visa foi outra empresa que apresentou grandes resultados nesse ultimo trimestre. Havia feito uma estimativa para o lucro por ação da MANH de US$ 0,35 os analistas estimavam US$ 0,33 só que mais uma vez ela conseguiu superar as expectativas do mercado reportando um lucro por ação de US$ 0,37 ou seja um crescimento de 28% comparado com ano passado e uma receita de 139 milhões ou +14% ano a ano.

Calculando o valor justo de MANH com esse ultimo resultado cheguei no preço de US$ 98,02 o que daria com a cotação do dia uma margem de 33%. Com isso me motivou a fazer novos apores e seguir na minha estratégia de Trade de Valor.

Abaixo é possível conferir o resultado até o momento, já considerando essa última compra:

Trade de Valor: Manhattan Associates Inc - MANH
DATA QTDE PREÇO COMPRA GANHO US$ GANHO R$ GANHO % US$ GANHO % CAMBIAL
09/02/2015 73 48,99 1.292,10 4.483,59 36,13 48,03
09/03/2015 66 49,90 1.108,14 3.845,25 33,65 41,11
27/04/2015 33 54,55 400,62 1.390,15 22,25 24,06
11/05/2015 39 53,09 530,40 1.840,49 25,62 29,63
13/07/2017 38 61,32 204,06 708,09 8,76 9,74
07/08/2015 22 63,67 66,44 230,55 4,74 4,56
         
         
TOTAL 271 53,40 3.601,76 12.498,11 24,89 29,06

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