REITs Residenciais

REITs residencialConforme vimos no artigo anterior, onde fiz uma apresentação geral do mercado de REITs nos Estados Unidos, agora vamos estudar um pouco cada um dos setores disponíveis par investimento.

Os REITs podem investir em diversos setores, podendo ser apartamentos, escritórios, parques industriais, fabricas, shopping, hospitais e muitos outros. Eles participam de cada um desses setores e cada tipo tem suas vantagens, idiossincrasias e ciclos. A dificuldade do investidor é decidir o peso que cada um desses fatores terá na montagem da sua carteira.

2014 EquityREIT_Standard_Layout 1

O gráfico de pizza logo acima mostra os percentuais de REITs agrupados por valor de mercado representando cada setor.

Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor, além do fato de que essas traduções sempre acabam muito mal, basta olhar os títulos de filmes que temos por aí rsrsrs.

Apartments

Antes de 93 e 94 quando ocorreu uma tsunami nos REITs residenciais, o setor tinha basicamente 4 grandes REITs de apartamentos: United Dominion, Merry Land, Property Trust of America, e South West Property. Depois de 96 o número de REITs residenciais cresceu para 30 algo bem diferente do que vemos no mercado brasileiro de FIIs que é dominado por escritórios comerciais e possuem muito poucos FIIs residenciais, por lá os REITs residências tem uma fatia expressiva do mercado.

Ao longo do tempo no mercado de REITs alguns desses continuaram a crescer, enquanto outros fizeram OPA ou fundiram com outros REITs, no final de 2010 tínhamos apenas uma dúzia de REITs nesse setor (não incluindo 3 focados em moradia estudantil) com um valor de mercado na casa de US$ 14,6 bi.

Esses REITs estão espalhados geograficamente pelos Estados Unidos e possuem na sua administração equipes especializadas em identificar áreas que possuam um forte crescimento da renda e da ocupação para desenvolver novos projetos habitacionais.

Essa disparidade nos mercado brasileiro vs americano, talvez se deva ao fato dos REITs poderem desenvolver esses projetos de construção, adquirir dívida e gerenciar essas propriedades por exemplo alguns REITs são especializados em comprar apartamentos em péssimo estado, pagando um valor bem abaixo do que é oferecido no mercado e depois vendendo-os com uma boa margem de lucro, seria algo bem próximo de uma construtora, porém eles lá são bem mais agressivos, ou seja, imagine uma construtura da bolsa porém tendo que distribuir 90% dos lucros.

Os dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) mostram que os REITs residenciais desde 1986 mantiveram uma média de retorno na casa de 7,8% perdendo apenas para os REITs de Varejo.

REITs return

Vale atentar que a alavancagem nesses REITs residenciais são bem maiores que nos REITs comerciais, por isso eles estão ainda mais suscetíveis aos ciclos do mercado, como os ocorridos em 2001 a 2003 depois em 2008 a 2009. No meio de 2010 o mercado residencial nos Estados Unidos se estabilizou, exceto em algumas regiões especificas, até então o mercado vem mantendo um equilíbrio saudável da demanda com a oferta.

Manufactures Home Communities

Outra categoria de REITs residencial são os que possuem casas prontas, aquelas que são fabricadas emmanufacture home outro local e levadas as partes para um terreno afim de ser montada lá.

De acordo com o Equity Lifestyle Communities existe 50.000 condomínios com essas casas pré fabricadas e 19 milhões de pessoas vivendo nelas ou seja aproximadamente 6% da população.

Essas casas são muito mais baratas para se construir e atendem satisfatoriamente a necessidade de conforto de uma casa tradicional. Elas tem em média um custo de 10 a 35% a menos que as casas convencionais, sem considerar o custo do terreno.

O problema dessas casas modulares que a sua taxa de juros na hipoteca é um pouco mais salgada que as taxas das casas tradicionais, no Wall Street publicou que casas modulares tem taxas de 7 a 11% enquanto que as tradicionais estão a menos de 5%.

Podemos citar 3 REITs principais dessa categoria: Equity Lifestyle Properties, Sun Communities e UMH Properties.

Students Housing

374-312Essa categoria de REITs é uma das mais recentes a serem adicionadas na bolsa. As casas de estudantes são basicamente conjunto de imóveis que são alugados temporariamente para estudantes. Obviamente são localizados muito próximo às universidades.

Um conjunto de casas para estudante pode acomodar geralmente 1000 estudantes e tem um custo mensal médio de aluguel na faixa de $300 a $700 por cama.

Não precisa nem de dizer que é um baita nicho de mercado em constante expansão, pra termos uma ideia pesquisas nos USA indicam que teremos mais de 18 milhões de pessoas na faixa de 18 anos na próxima década.

Todavia nesse setor tem muitas concorrências, as próprias faculdades fornecem alguns espaços, mas geralmente conseguem atender uma parcela muito pequena dos alunos. Temos também o fato de que os estudantes podem se unir e alugar um apartamento e ratear o valor entre eles o que vai levar ao custo muito próximo do que temos nos apresentados nesses REITs.

É uma área com perspectivas muito boas de crescimento, mas com muita concorrência também.

Localização acredito que é o principal fator nesse mercado, conseguir morar em casas dentro dos campos ou o mais próximo possível é o combustível que pode motivar a pagar um prêmio por isso.

Esses REITs também podem se beneficiar de uma parceria maior com as instituições de ensino, como vimos no artigo anterior é possível firmar joint-ventures ou mesmo fazer aquisições de propriedades na instituição.

Podemos citar apenas 2 REITs nessa categoria: American Campus Communities com IPO em 2004, e Education Realty Trust com IPO em 2005.

No próximo artigo veremos o setor de varejo.

 

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Balanço Comentado – Genuine Parts Co – GPC #2T15

Veja o vídeo com uma analise de balanço do 2T15 da empresa Genuine Parts Co listada na bolsa de valores de Nova York empresa que paga dividendos crescentes a mais de 59 anos consecutivos.

 

fullscreenClique no botão de fullscreen para visualizar em resolução maior e ficar mais nítido os textos, também verifique se foi colocado na qualidade de Full HD.

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NYSE: Compras Setembro 2015 – DIS – MANH

Darth-Vader-voiced-by-Arnold-SchwarzeneggerRealizei duas compras na bolsa americana nesse mês. Como parte expressiva do meu capital está alocado no meu Trade de Valor resolvi equilibrar um pouco os aportes e seguindo a estratégia do mês passado, apliquei parte numa empresa americana visando o longo prazo e parte no meu trade de valor.

Compra realizada em 11 de setembro.

Compra de Setembro de 2015
Empresa Código Qtde
Walt Disney Co DIS 10
Manhattan Associates Inc  MANH  26

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Walt Disney Co

Walt Disney teve uma pressão do mercado desde o seu ultimo balanço que forçou suas ações a irem na mínima de 52 semanas, o motivo foi a declaração do CEO Bob Iger onde anunciou que a ESPN tem perdido assinantes porque o mercado tem mudado de tendência, principalmente o publico jovem tem consumido conteúdo de maneiras muito diferentes do que as gerações anteriores. Ele alega estar atendo a isso e tem planos futuros para ESPN, basicamente ele quis dizer que deve entrar com mais força no streaming, seria o prenuncio de que finalmente poderemos assistir os principais eventos esportivos on-line.

Devemos levar em conta que a ESPN ainda é referencia mundial na transmissão esportiva ao vivo, provavelmente isso lhe dará uma vantagem competitiva tremenda ante aos concorrentes nesse novo mercado.

Sabemos que os desafios técnicos para fazer uma transmissão de esporte ao vivo é tremendo, uma coisa é o netflix que tem series e filmes onde existe um acesso ao conteúdo mais espalhado ao longo do dia, alguns acessam pela manha, outros a tarde e a noite. Quando se vai fazer uma transmissão esportiva ao vivo e online é todo mundo ao mesmo tempo, ou seja, tem um custo de infra estrutura tremendo para segurar todo mundo on-line.

Os desafios estão impostos e é preciso muito competência para competir na internet, vale lembrar que ESPN tem acordos de licenciamento com a NFL, NBA e MLB para os próximos 10 anos, isso significa que a ESPN continuará a ser uma parte crítica importante nesse setor.

É preocupante, mas sobretudo a Walt Disney não é só ESPN a empresa é um conglomerado e não justifica essa queda de 15% nas ações, visto que a receita de modo geral cresceu 13% em produtos de consumo, 9% em Mídia, 6% nos parques, 2% no cinema no geral a receita da Disney cresceu 7% e o lucro 16% nos primeiros trimestres do ano.

receitas dis

Eu tenho uma expectativa muito grande com o lançamento do Star Wars no final do ano, acho que é uma franquia fantástica e o filme em si vai gerar muito dinheiro, além de todo o material como brinquedos, jogos, licenciamento de imagem que vem junto ao longo dos anos torna franquia desses tipos uma fonte de dinheiro que entra no caixa da empresa por muitos e muitos anos de forma “passiva”, um exemplo disso é o Frozen que até hoje traz retornos excelentes.

Calculando o valor justo de DIS com esse ultimo resultado cheguei no preço de US$ 98,02 o que daria com a cotação do dia uma margem de 33%. Utilizo o método de Fluxo de Caixa Descontado para avaliar as ações que realizarei o aporte.

Manhattan Associaties Inc

Meu foco principal nos investimentos é no longo prazo, mas no inicio do ano resolvi montar uma carteira de Trade de Valor. Para aqueles que não sabem o que é isso, de forma bem simplista seria como fazer uma operação de trade só que ao invés de focar no gráfico, opera-se nos fundamentos da empresa. Veja nesse artigo Tudo sobre Trade de Valor.

Aproveitei a baixa promovida pela China onde as bolsas no mundo todo despencaram diante do fraco resultado da economia chinesa. Esse resultado da China não me preocupou com a Manhattan pois a empresa tem como foco clientes nos USA e Europa, claro que uma deteriorização da economia chinesa num cenário global que temos hoje, afetaria todas as empresas do mundo, mas algumas acabam não sentindo isso, o caso da MANH que não tem ligação direta com a economia chinesa, então aproveitei a forte queda pra abocanhar mais algumas ações para o meu trade de valor.

Além do fato que Manhattan não tem um produto pró-cíclico, onde na primeira dificuldade o cliente substitui por outro de valor inferior ou mesmo tem o privilegio de ficar sem, quando se instala um sistema de controle nessas empresas (vulgo ERP) dificilmente os clientes trocam, ainda mais sistemas como o da Manhattan que tem uma integração com diverso setores, tanto que a taxa de permanência dos clientes é acima de 95% mostrando com isso a qualidade do seu produto.

Eu tomei muito cuidado na hora de fazer o meu trade de valor em escolher uma empresa que tivesse uma boa perspectiva de crescimento, mas que não tivesse um produto/serviço cíclico, enfim o problema que pra isso tive que buscar no setor de tecnologia que mesmo a empresa tendo bons fundamentos é um setor bastante especulativo. Deve-se ficar atendo nesses detalhes quando se faz operações de trade de valor.

manh cotacao

Veja que a empresa vem recuperando o valor desde a queda brusca, fiz uns comentários no vídeo que falo sobre Trade de Valor vale a pena dar uma olhada.

Calculando o valor justo de MANH com esse ultimo resultado cheguei no preço de US$ 98,02 o que daria com a cotação do dia uma margem de 33%. Utilizo o método de Fluxo de Caixa Descontado para avaliar as ações que realizarei o aporte.

No momento atual estou com um ganho de 10 mil reais, lembrando que antes da queda da China estava com 12k, mas acredito que até o balanço ela chegue na casa dos quase $70 isso claro se a China não ferrar novamente com tudo rsrsrs… Enfim, dá um ganho mensal de 1.250 reais levando-se em conta que esforço foi praticamente nulo após a primeira analise, achei um bom resultado um ganho de 20% só um destaque que na primeira compra considerando o ganho cambial já estou com um retorno de 42%.

Abaixo é possível conferir o resultado até o momento, já considerando essa última compra:

Trade de Valor: Manhattan Associates Inc - MANH
DATA QTDE PREÇO COMPRA GANHO US$ GANHO R$ GANHO % US$ GANHO % CAMBIAL
09/02/2015 73 48,99 971,63 3.935,10 27,17 42,16
09/03/2015 66 49,90 818,40 3.314,52 24,85 35,44
27/04/2015 33 54,55 255,75 1.035,79 14,21 17,92
11/05/2015 39 53,09 359,19 1.454,72 17,35 23,42
13/07/2017 38 61,32 37,24 150,82 1,60 2,07
07/08/2015 22 63,67 -30,14 -122,07 -2,15 -2,41
08/09/2015 26 58,90 88,40 358,02 5,77 6,12
         
TOTAL 297 53,88 2.500,47 10.126,90 15,63 20,73

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Como medir o Giro de Caixa de uma empresa

cashflowDepois de uma longa caminhada de 1 mês estudando sobre maneiras de medir a eficiência de uma empresa, vamos apresentar a cereja do bolo que é o Giro de Caixa de uma empresa. Antes de prosseguirmos, se você caiu de balão nesse artigo é uma exigência que veja esses outros 3 artigos para poder calcular o Giro de Caixa, basta clicar nos links abaixo:

  1. Prazo para recebimento das vendas
  2. Giro de estoque
  3. Prazo para pagamento das compras

Para chegarmos no calculo do Giro de Caixa precisaremos de obter o Ciclo Financeiro da empresa.

Ciclo Financeiro

O ciclo financeiro é usado para medir o tempo que leva para que os recursos da empresa sejam transformados em caixa. Este indicador analisa o giro de estoque, o prazo para empresa receber seus vendas e o prazo para pagar os fornecedores.

A empresa faz uma compra com o fornecedor, o que resulta num lançamento no contas a pagar. Quando a empresa vende esses produtos aos clientes, resulta num lançamento no contas a receber. Assim o Ciclo Financeiro mede o tempo entre o desembolso do dinheiro e a recuperação no caixa.

A formula é basicamente uma junção dos indicadores de eficiência que temos visto até agora:

CCC = DIO + DSO – DPO

Onde DIO representa o giro de estoque, DSO representa o prazo para receber as vendas e DPO o prazo para pagar os fornecedores.

capitaldegiro

O Ciclo Financeiro apesar de poder ser calculado para qualquer empresa tem uma importância muito maior nas empresas de varejo ou similares, pois de modo geral as operações consistem em compra e venda de estoque já em algumas outras empresas como financeiras, de software ou seguros esse indicador não se encaixa muito bem.

É preciso levar em conta que apesar de um indicador muito bom não se aplica a qualquer empresa, mas nas de varejo que você for analisar sempre vale a pena dar uma olhada.

Você pode encontrar algumas empresas que apresentam Ciclo Financeiro negativo, um caso clássico é a Amazon, geralmente varejistas on-line conseguem receber as vendas antes de pagar os fornecedores, se conseguirem fazer isso por longo período de tempo tende a levar com que o Ciclo Financeiro dessas empresas fique negativo.

wmt ccc

Giro de Caixa

Você deve estar se perguntando: Mas afinal de contas como achar o Giro de Caixa?

Para calcularmos o Giro de Caixa precisamos de pegar o numero de dias no ano e dividir pelo Ciclo Financeiro, veja a formula:

GC = 365 / CCC

Vamos pegar um exemplo da Coca-Cola que teve em 2014 um Ciclo Financeiro de 61,08 assim ao dividirmos ele por 365 teremos: 5,98. Podemos concluir que a KO consegue Girar o seu Caixa quase 6 vezes no ano.

Vamos pegar um outro exemplo que seria o Wall-Mart que teve um Ciclo Financeiro de 12,14 assim jogando na formula, teremos: 30,07. Podemos concluir que o WMT consegue girar o seu caixa 30 vezes no ano.

“Quer dizer então que o Wall-Mart é mais eficiente que a Coca-Cola ?”

Não. Porque não são empresas do mesmo setor, então não podemos comparar uma com a outra, mas são apenas dois exemplos isolados de poderes diferentes na geração de caixa. Cada setor tem as suas nuanças então é muito importante que essa comparação seja feita em concorrentes próximos.

É um indicador muito útil para aqueles que desejam estabelecer uma comparação entre os concorrentes próximos de uma determinada empresa, quanto mais baixo o Ciclo Financeiro significa que a empresa é bem gerida, e portando deve ser usado para ajudar na avaliação de potenciais investimentos.

Conforme vimos nos outros indicadores de eficiência, o ideal é comparar o histórico dos dados, uma vez que um ano isolado não diz absolutamente nada. Assim ao compararmos vários períodos desse indicador devemos fazer essas comparação com a maior base possível de concorrentes, para termos uma boa visão se a empresa está tendo sucesso ou falhando na gestão do seu negocio.

Conclusão

Com o Giro de Caixa além de avaliarmos a eficiência da empresa podemos medir a sua saúde financeira. Ao combinar essas relações de atividade, indica a capacidade da gestão para empregar ativos de curto prazo e passivos para geração de caixa da empresa.

Chegamos ao final da nossa serie de estudos dedicados a analisar a eficiência das empresas, temos aí muito indicadores nesse sentido, coloquei aqui nesses artigos os que me interessam, claro se você se interessou em melhorar suas análise pode se aprofundar em diversos outros indicadores que apontam a eficiência na gestão do negócio.

Espero que esses artigos tenham sido um instrumento pra aperfeiçoarem seus conhecimentos sobre a analise de empresa e agora é focarmos nos estudos de REITs.

 

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BVMF: Compras Setembro 2015 – PSSA3

 

 

 

porto-seguro-autoAportei esse mês numa seguradora. A Porto pra mim é uma das melhores na bolsa nesse setor, empresa possui um bom índice de cobertura ampliado, chegando a ser melhor do que algumas seguradoras americanas que tenho na carteira. Apesar da queda no ICA dela ainda sim continua com uma boa performance 88,3%.

Podemos destacar nesse ultimo balanço da Porto um crescimento nas receitas em 10% comparado ao 2T14, apesar dos sinais de dificuldade econômica a empresa vem mantendo um boa taxa de crescimento.

O forte na porto é o seguro de auto que atingiu a marcar de 5,2 milhões (+7%) além de ter tido um bom crescimento de +26% nos seguros de residências com 2,3 milhões de residências seguradas.

porto

 

O meu aporte na Porto deveu-se ao fato de que seguradoras conseguem fazer grandes resultados financeiros e as expectativas de aumento na taxa de juros do Brasil podem favorecer bastante a empresa, tanto que nesse balanço tivemos um aumento de 24% no resultado financeiro. A minha analise é que esses resultados devem vir cada vez melhor, principalmente após/se o FED anunciar aumento de juros americano, que vai elevar ainda mais a taxa no Brasil.

Como já disse aqui antes, um dos maiores investidores do mundo Warren Buffett adorava seguradoras não é atoa, são pouquíssimas empresas que conseguem receber o dinheiro e só entregar o serviço depois, isso torna as seguradoras uma fonte poderosa de crescimento, pois quando bem administrada podem fazer mais dinheiro com esse pagamento dos clientes e é daí que vem o poder de lucro de uma seguradora, por isso é tão importante acompanharmos os resultados financeiros nesses tipos de empresas.

Compra realizada em 4 de Setembro.

Compra de setembro de 2015
Empresa Código Qtde
Porto Seguro  PSSA3  89

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

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Tudo sobre Trade de Valor

Nesse vídeo explico:

  • O que é Trade de Valor, sua diferenças para o Trade Tradicional e para o Buy & Hold
  • Apresento os tipos de empresas ideais para o investidor fazer Trade de Valor
  • Mostro como selecionar uma empresa para se investir em Trade de Valor
  • Falo sobre definir um ponto de entrada e saída na empresa
  • Mostro como calcular se a empresa está abaixo ou acima do valor justo

VEJA NO VÍDEO ABAIXO TUDO O QUE VOCÊ PRECISA APRENDER PARA FAZER UM TRADE DE VALOR

 

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Agosto de 2015 – Dividendos recebidos

Stocks_dividend_buyEsse é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Chega a ser fantástico se levarmos em consideração que esse montante que estou a receber nesse mês é fruto de uma ação que tomei no passado e que vai me beneficiar por anos trazendo um retorno passivo.

Os destaques do mês foram:

  • Ultrapar: A empresa apresentou um bom resultado nesse 2T15 com um crescimento de +10% no lucro e +19% no EBITDA em relação ao 2T14. Um destaque maior foi para a Oxiteno que teve um salto de 98 para 203 milhões no EBITDA. A ponta negativa ficou com a Extrafarma que apesar de crescer acima da média das farmácias teve uma queda de -38% no EBITDA, no entanto a receita cresceu 17% saindo de 308 milhões para 359 milhões. Vale lembrar que teve que teve um crescimento no número de lojas, mas também dentro das lojas já existentes tiveram um crescimento na faixa de 12% na receita. Claro que esse retorno da Extrafarma virá mais pra frente pois a Ultrapar ainda está estruturando a operação e certamente alguns custos serão cortados no futuro, um destaque seria a estruturação que estão fazendo no novo CD no Ceará que servirá de base para distribuição e gerará benefícios nos próximos anos. O cenário será desafiador para o varejo nos próximos trimestres, por exemplo lancei esses dias no Twitter do blog a informação que a queda no consumo de combustíveis nos postos havia diminuído, mas eu acredito que o mix de produtos que a ULTRAPAR possui dá a ela numa vantagem competitiva.


Agosto de 2015 - Dividendos recebidos na BVMF
Ativo Cód Valor
FII AG CAIXA AGCX11 R$ 32,00
FII BB PRGII BBPO11 R$ 21,64
FII BMBRC LC BMLC11B R$ 31,20
FII BC FUND BRCR11 R$ 29,29
FII CX CEDAE CXCE11B R$ 15,22
FII MTGESTAO DRIT11B R$ 19,68
FII OURINVES EDFO11B R$ 13,54
FII GALERIA EDGA11B R$ 27,79
FII EUROPAR EURO11 R$ 39,00
FII ANH EDUC FAED11B R$ 22.47
FII RIOB RC FFCI11 R$ 14,51
FII RB CAP I FIIP11B R$ 14,72
FII S F LIMA FLMA11 R$ 41,39
FII CSHGSHOP HGBS11 R$ 27,60
CSHG JHSF PRIME OFFICES  HGJH11 R$ 9,10
FII CSHG LOG HGLG11 R$ 17,40
FII HG REAL HGRE11 R$ 23,20
MAXI RETAIL  MAXR11B R$ 73,12
FII D Pedro PQDP11 R$ 4,67
FII Hotel Maxinvest HTMX11B R$ 18,71
FII RBPRIME1 RBPR11 R$ 2,10
BANCO BRADESCO SA BBDC3 R$ 3,52
TOTVS SA TOTS3 30,49
ULTRAPAR UGPA3 104,00
WEGE WEGE3 24,89
Total   R$ 661,25

Agosto de 2015 - Dividendos recebidos na NYSE
Ativo Cód Valor
PROCTER & GAMBLER CO PG 6,50
COLGATE-PALMOLIVE CL 3,72
PAYCHEX INC PAYX 5,29
Total  R$ 48,86 US$ 15,51

Total Geral: R$ 710,11

  • Dólar utilizado para conversão: R$ 3,15 (veja aqui)
  • Valores de dividendos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja considerando o imposto de renda.

Acompanhe na pagina com as atualizações dos rendimentos mensais e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

Conforme anunciado nesse post resolvi fazer um Trade de Valor com a ação da Manhattan Associates Inc. Abaixo a tabela com as operações de compra e os respectivos ganhos/perdas:

Trade de Valor: Manhattan Associates Inc - MANH
DATA QTDE PREÇO COMPRA GANHO US$ GANHO R$ GANHO % US$ GANHO % CAMBIAL
09/02/2015 73 48,99 675,98 2.595,76 18,90 27,81
09/03/2015 66 49,90 551,10 2.116,22 16,73 22,63
27/04/2015 33 54,55 122,10 468,86 6,78 8,11
11/05/2015 39 53,09 201,24 772,76 9,72 12,44
13/07/2017 38 61,32 -116,66 -447,97 -5,01 -6,16
07/08/2015 22 63,67 -119,24 -457,88 -8,51 -9,06
         
         
TOTAL 271 53,40 1.314,52 5.047,76 9,08 11,74

Estou com a ideia de falar melhor sobre esse trade de valor e a eminente recessão na china, enfim talvez faca um video ou comente no post de compra desse mês.