Como medir o crescimento dos lucros e receitas com Estimize

socialfinance1-1024x932_featuredQuando fiz o artigo sobre como calcular o valor justo de uma ação utilizando o método de Fluxo de Caixa Descontado tinha deixado uma dívida, fazer um artigo explicando como aprimorar sua avaliação sobre a perspectiva de crescimento dos lucros de uma ação. O modelo de DCF é muito simples de usar, porem achar a taxa de crescimento futuro dos lucros que esteja mais próxima da realidade é um desafio, para ir aprimorando essa acusação utilizo o Estimize.

Estimize é uma ferramenta de big data que se apoia nos estudos de “Conhecimento das massas” no livro proposto por James Surowiecki,  a ideia básica é que o conhecimento das massas tem de a ser mais preciso do que de um pequeno grupo de especialistas. Isso é facilmente identificado no Estimize uma vez que as avaliações da comunidade do estimize tende a ser muito mais precisa do que as dos analistas de Wall Street, basta olhar os dados do site.

Vamos fazer um passo a passo aqui pra você fazer uma melhor avaliação do crescimento da receita e lucros de uma empresa:

  • Primeiro você precisa entender o que a empresa faz, tente identificar as diferenças e semelhanças dos segmentos chaves nos negócios da empresa, caso ela tenha mais de um.
  • Desenvolva uma perspectiva baseada numa tendência histórica, olhe os resultados dos trimestres anteriores eles podem dar dicas preciosas para mostrar a linha de tendência da empresa.
  • Depois de identificado os pontos históricos de tendências comece a se perguntar porque a empresa está tendo um crescimento ou queda nas receitas/lucros. Na ponta positiva seria a introdução de um novo produto, uma nova aquisição ou fusão, um novo cliente de peso aumentando as receitas. Na ponta negativa temos mudança de hábitos de consumo dos clientes, mudanças tecnológicas.
  • Olhe o mercado chave da empresa. Uma empresa é impulsionada principalmente pelo que está acontecendo no mercado onde seus clientes finais estão inseridos. Se uma empresa faz aparelhos celulares então seu mercado é composto de assinantes de telefones celulares, se uma empresa vende seguro saúde a expectativa etária dos habitantes podem influenciar seus resultados. Intensificando os mercados finais da empresa você pode entender melhor o potencial de crescimento das receitas/lucros.
  • Inflação pode afetar alguns resultados, muitas empresas tendem a ter um crescimento dos resultados por conta de um aumento da inflação, portanto é preciso entender se os produtos da empresa são de demanda elástica ou inelastica.

Pega-se todos esses pontos, juntando-os e misturando-os com um pouco de expertise para então determinar uma taxa de crescimento da empresa. No vídeo abaixo faço alguns exemplos práticos de como medir o crescimento dos lucros e receitas de uma ação.

Resumo de resultados 3T15

O Estimize além de servir para aprimoramento da sua avaliação de taxa de crescimento das empresas que tenho na carteira, também utilizo como uma agenda na hora de pegar os resultados e acaba sendo uma forma de me forçar a ir acompanhando as empresas mais de perto.

Já postei aqui no passado um resumo de resultados do 2T15, sempre quando começa um tri novo eu coloco numa tabela as minhas estimativas, da comunidade e dos analistas e comparo os resultados reais, além de me dar os resultados de forma bem resumida mostrando as que tiveram um resultado melhor ou pior que o tri anterior, algo como o mostrado abaixo:

resultados 3t15

Para aqueles que investem, como eu, em empresas de Crescimento de Dividendos é muito importante ir acompanhando a taxa de crescimento de receitas e lucros para poder garantir que a empresa irá manter um pagamento de dividendos sempre maior que o ano anterior. Por isso é fundamental colocar numa tabela ou algo do tipo um big picture da sua carteira de forma que fique fácil de manipular essas informações.

 

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BVMF: Compras Outubro 2015 – WEGE3

weg-australia-1Esse mês o aporte vai ser magro por conta de dois fatores, primeiro tive um gasto não recorrente na empresa, estou lançando um produto novo no mercado e precisei de fazer novos investimentos no projeto, mas é um dinheiro certo que volta com um bom retorno. Além disso estou negociando uma fusão com outra empresa que é só 4x o tamanho da minha.

Fiz uma jogada parecida no passado, a uns anos atras comprei participação numa startup ligada a desenvolvimento de software para o setor publico, comecei com 20% depois, vislumbrei que a empresa poderia crescer e comprei mais 15% de um dos sócios que queria sair da sociedade e +10% do fundador, ficando com 45%. Depois de 1 ano a empresa triplicou de tamanho, entendi que o setor publico iria entrar em dificuldades e vendi para o fundador pelo dobro do que paguei. Poderia ter ganho mais? Até que sim, mas como não tinha uma perspectiva muito boa para o setor público resolvi sair da sociedade o quanto antes, hoje vejo que não me equivoquei.

Essa venda me permitiu desenvolver esse novo produto, que em consequência me abriu as portas para essa nova parceria. Nessa nova empreitada a ideia é formar uma Joint Venture entre a minha empresa e essa empresa parceira. Enfim é um assunto complexo e demorado que não da pra abordar de supetão, talvez faça um post mostrando como identificar essas oportunidades no mundo real (uma vez que na bolsa de valores parece mais um mundo virtual) e de que forma podemos aproveita-las, principalmente agora nesses momentos de crise que é um prato cheio.

Além desse gasto também comprei um pouco de dólares pra minha viagem de novembro que vou fazer ao Paraguai pra atualizar os iPhone e MacBooks pra versão mais nova, isso porque comprar Mac e Iphone no brasil tem que estar muito loco de droga na cabeça. A Apple coloca um computador por 30k é o mesmo que dizer não compre de mim.

Minha esposa toda vez que vou atualizar o mac reclama dizendo: porque você não usa windows, esses Macs são muito caro. A resposta é sempre a mesma, porque o Mac é voltado pra produtividade e com ele consigo fácil eliminar no mínimo 2 funcionários dentro da empresa só automatizando processos, faz as contas e veja que ele vai sair de graça comparado a economia que isso traz só de salários, sem contar os gastos trabalhistas e afins.

Compra de outubro de 2015 na bolsa brasileira
Empresa Código Qtde
WEG SA WEGE3 100

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

WEG SA – WEGE3

Chega de blá blá blá, vamos falar do que importa, meu aporte foi todo voltado pra Weg, coincidência ou não, fui procurar os posts aqui no blog e vi que comprei a Wege exatamente em outubro de 2014, bem então resolvi trazer o que mudou na empresa de 1 ano pra cá.

Basicamente a Weg de 2014 saiu de uma receita de R$ 7,8 bi para R$ 8,7 bilhões crescimento de 28% na receita e 14% de crescimento no LPA que passou de 0,59 para 0,64. O lucro liquido pela primeira vez passou a casa de 1 bilhão.

weg

Nesse meio tempo se não me engano a empresa fez umas 4 aquisições sendo Zest Group na Africa do Sul (tomou o controle), Autrial S.L na Espanha, Suntec na Colombia, Antriebstechnik Hessem na Alemanha e FTC Energy Group na Colombia. Isso mostra o apetite por crescimento da Weg, eu gosto de empresas assim, com baixa distribuição de dividendos, mas que tenham uma perspectiva de crescimento, pra ficar perfeito seria se ela fosse de crescimento de dividendos, mas infelizmente aqui no Brasil os administradores não tem muito dessa cultura, fazer o que né… tem que se contentar com o que temos.

Calculando o valor justo de WEGE3 com esse ultimo resultado cheguei no preço de R$ 17,47 o que daria com a cotação do dia uma margem de 9% considerando a margem de erro diríamos que ela está no seu valor justo. Utilizo o método de Fluxo de Caixa Descontado para avaliar as ações que realizarei aporte.

Se tiver em busca de uma empresa com forte geração de caixa, bem diversificada tanto em mercados como em produtos a Weg pode ser uma excelente opção para os investidores.

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Balanço Comentado – Kroton Educacional – KROT3 #2T15

A pedido do leitor (Lúcio, se não me engano) fiz um estudo do balanço da KROTON Educacional para o 2T15 e levantei alguns pontos positivos e negativos sob a perspectiva de mercado da empresa.

 

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gosteiTodo o conteúdo do blog é distribuído gratuitamente e continuará assim pra sempre .  A única forma de remuneração é através da inserção de propagandas, portanto, se gostou do vídeo, por favor, clique no botão de “Gostei”, no topo do vídeo.  Desta forma, quando clicar na propaganda que aparece antes do inicio do vídeo, o blog será remunerado.

 

 

Setembro de 2015 – Dividendos recebidos

Esse é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Chega a ser fantástico se levarmos em consideração que esse montante que estou a receber nesse mês é fruto de uma ação que tomei no passado e que vai me beneficiar por anos trazendo um retorno passivo.

Esse mês é a terceira vez esse ano que meus dividendos ultrapassaram a marca de mil reais, isso é boa parte reflexo da estratégia que venho tomando de investir em empresas de crescimento de dividendos. A magia desse modelo que mesmo que você não faca novos aportes seus dividendos tendem a crescer ano após ano ininterruptamente.

Os dividendos estão sendo até modestos, na verdade esperava até um crescimento um pouco maior, mas por conta do trade de valor que estou fazendo acabou comprometendo meus aportes no ano, até agora já coloquei quase 50k, sem contar a variação cambial, mas não me arrependo porque o retorno que estou tendo nesse Trade de Valor está superando qualquer retorno em dividendos, até o momento é 24% de retorno em 8 meses de investimento isso daria a grosso modo 3% por mês.

Os destaques do mês foram:

  • CME Group Inc (CME) – Hoje eu poderia falar no destaque positivo de várias empresas como Visa, Disney,  Manhattan, mas acho que ficaria meio entediado porque sempre estou falando delas por aqui, porque são empresas excepcionais, então resolvi falar do que eu considerava um patinho feio que pra minha surpresa tem se transformado num belo de um cisne. Me lembro que a um tempo atras analisei a CME junto com diversas outras do mesmo setor, confesso que não levava muita fé nela, na verdade eu queria uma empresa do setor financeiro, mas não havia achado nenhuma delas com um case de negócio muito solido. De todas, a menos mau, foi a CME. Pra minha surpresa a CME vem de vento em poupa, olhava tri após tri seus resultados e pensava, nesse próximo ela vai descambar pra baixo, aí vinha a surpresa, ela performava melhor até do que expectativa dos analistas de Wall Street. Nesse ultimo tri ela apresentou um crescimento de 23% nos lucros, apontando 0,95 de LPA contra 0,90 da minha expectativa e 0,91 da expectativa dos analistas de Wall Street. Esse crescimento de 23% nos lucros e 12% na receita se deveu a uma queda expressiva nas despesas, fruto de pesados investimentos da empresa em reduzir os gastos melhorando seu parque tecnológico, o crescimento da receita se deveu a expansão e globalização da empresa para outros mercados como asiático e europeu. As operações de Taxa de Juros que é o carro chefe da CME, responsável por mais de 50% da receita vinham em tendência de baixa, motivado por uma redução nas taxas da Ásia e EURO, porém outros serviços como Energia e Equipeis vem apresentando bons resultados, talvez a empresa se aproveite no curto prazo de uma volatilidade nas taxas de acordo com as perspectivas do FED americano para os próximos meses.
    volume
  • Wall-Mart Stores Inc (WMT) – Na ponta negativa colocaria o resultado do WMT. Nesse ultimo tri uma queda de -11% no lucro por ação, apresentando 1,08 tinha travado uma expectativa de LPA em 1,13 veio bem abaixo do que esperava. Os resultados foram fortemente impactados pelo cambio, o problema de se investir em empresas globais é que você fica muito vulnerável com o cambio, ganha-se uma camada extra de proteção na diversificação e escala, porém tem que aprender a conviver com essas variações cambiais. Foi um resultado fraco, mas o balanço não veio de todo ruim, tivemos um crescimento de 7,3% na receita dos mercados de bairro, já falei sobre eles aqui, em uns posts atras, onde o WMT vinha perdendo market share para esses mercados de porte menor e eles tomaram a estratégia de investir nesse nicho, bem isso pra mim foi um ponto positivo da administração. Nessas horas é ideal para diferenciamos uma administração medíocre para uma governança eficiente. WMT soube identificar a mudança do mercado antes que afetasse o balanço com grande força. Além disso tivemos um crescimento de 16% no e-commerce do WMT, no vídeo da AMAZON eu falei sobre isso, todo mundo olhando pra AMZN como o grande player do e-commerce enquanto que o WMT vem correndo pelas beiradas e a passos largos, tenho certeza que a empresa colherá ótimos frutos disso no futuro, afinal o e-commerce não é mais uma utopia já se tornou peça chave no modelo econômico dos dias atuais. Na ponta negativa do balanço temos um crescimento do custo operacional, também já falado aqui no blog do crescimento do custo operacional por conta dos aumentos de salários anunciados pela empresa, na verdade minha analise que foi muito mau feita por não considerar um impacto num nível maior do cambio e o aumento dos salários dos funcionários. Apesar do fraco resultado eu entendo que o cambio não é algo que dê para a governança controlar, pode-se minimizar, mas na escala que temos no WMT até isso fica difícil de conseguir grandes resultados com hedge cambial. Enfim agora é acompanhar esse aumento das despesas operacionais pra ver até onde vai e o crescimento das receitas se irão se manter nos próximos trimestres, enquanto isso aproveitar a punição do mercado por conta da variação cambial para encarreirar mais algumas ações.
    wmt result
Setembro de 2015 - Dividendos recebidos na BVMF
Ativo Cód Valor
FII AG CAIXA AGCX11 R$ 32,00
FII BB PRGII BBPO11 R$ 21,64
FII BMBRC LC BMLC11B R$ 28,02
FII BC FUND BRCR11 R$ 29,29
FII CX CEDAE CXCE11B R$ 15,27
FII MTGESTAO DRIT11B R$ 19,68
FII OURINVES EDFO11B R$ 13,21
FII GALERIA EDGA11B R$ 26,13
FII EUROPA EURO11 R$ 40,30
FII ANH EDUC FAED11B R$ 24,59
FII RIOB RC FFCI11 R$ 14,51
FII RB CAP I FIIP11B R$ 14,70
FII S F LIMA FLMA11 R$ 40,05
FII CSHGSHOP HGBS11 R$ 27,6
CSHG JHSF PRIME OFFICES  HGJH11 R$ 8,70
FII CSHG LOG HGLG11 R$ 17,40
FII HG REAL HGRE11 R$ 23,20
MAXI RETAIL  MAXR11B R$ 16,50
FII D Pedro PQDP11 R$ 7,12
FII Hotel Maxinvest HTMX11B R$ 22,45
FII RBPRIME1 RBPR11 R$ 125,87
BANCO BRADESCO SA BBDC3 R$ 4,40
AMBEV SA ABEV3 R$ 60,00
CIELO SA CIEL3 R$ 129,50
TRACTEBEL ENERGIA SA TBLE3 R$ 71,53
Total   R$ 835,73
Agosto de 2015 - Dividendos recebidos na NYSE
Ativo Cód Valor
CHEVRON CORP CVX 8,24
WELLS FARGO WFC 5,25
JOHNSON & JOHNSON JNJ 4,72
MC DONALDS CORP MCD 5,95
NORFOLK SOUTHERN CORP NSC 3,72
VISA INC V 3,95
AFLAC AFL 4,37
EMERSON ELETRIC CO EMR 4,61
3M CO MMM 3,59
WAL-MART STORES INC WMT 3,77
CME GROUP INC CME 3,85
INTEL CORP INTC 3,53
UNION PACIFIC UNP 2,69
Total  R$ 202,68 US$ 58,24

Total Geral: R$ 1.038,41

  • Dólar utilizado para conversão: R$ 3,48 (veja aqui)
  • Valores de dividendos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja considerando o imposto de renda.

Acompanhe na pagina com as atualizações dos rendimentos mensais e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

Conforme anunciado nesse post resolvi fazer um Trade de Valor com a ação da Manhattan Associates Inc. Para saber como fazer um trade de valor, quais empresas escolher, características de um trade de valor, veja esse vídeo. Abaixo a tabela com as operações de compra e os respectivos ganhos/perdas:

Trade de Valor: Manhattan Associates Inc - MANH
DATA QTDE PREÇO COMPRA GANHO US$ GANHO R$ GANHO % US$ GANHO % CAMBIAL
09/02/2015 73 48,99 1.115,44 4.249,83 31,19 45,53
09/03/2015 66 49,90 948,42 3.613,48 28,80 38,63
27/04/2015 33 54,55 320,76 1.222,10 17,82 21,15
11/05/2015 39 53,09 436,02 1.661,24 21,06 26,74
13/07/2017 38 61,32 112,10 427,10 4,81 5,87
07/08/2015 22 63,67 13,20 50,29 0,94 0,99
08/09/2015 26 58,90 139,62 531,95 9,12 9,09
         
TOTAL 297 53,88 3.085,56 11.755,98 19,28 24,06

Receita e despesas: Setembro 2015

Budget-pigAcompanho a minha receita e despesas mensais desde que iniciei o blog pois quero mostrar a maioria dos investidores que é possível alcançar a independência financeira, trabalhando duro mesmo sem fazer um monte de dinheiro. A ideia é mostrar toda a caminhada rumo a independência financeira os bons momentos e também as dificuldades enfrentadas durante todo o processo.

Esse mês até que como o mês passado conseguimos controlar as despesas não recorrentes, mas em compensação acabamos gastando um pouco a mais com alimentação:

  • Alimentação: vinha mantendo os gastos com alimentação bem abaixo do ano passado, porém esse mês calhei de levar a esposa pra fazer compra no mercado e acabamos gastando um pouco  a mais do que normalmente, vou fazer um teste esse mês de outubro pra comprovar se sem ela as despesas voltam aos patamares dos meses anteriores.
  • Despesas gerais: essa categoria foi a grande vila do mês, com um aumento de 61% comparado ao mês anterior. Motivo foi um gasto maior com a bebe, basicamente roupas e o pagamento da primeira parcela do celular da minha esposa que tinha caído no vaso, conforme citei no mês passado.
  • Utilidades: redução nessa despesa se deveu basicamente a um desconto que tivemos na operadora de celular, todo ano ligamos para a operadora e solicitamos um desconto na renovação do contrato. Aconselho você a seguir essa mesma estratégia e vai se surpreender em ver o quanto consegue economizar nessa categoria de despesa ao longo do tempo.

ynab gastos
Acima o gráfico gerado pelo YNAB as categorias de despesas são detalhadas na tabela a seguir sendo a ordem de baixo pra cima do gráfico.

Esse mês consegui investir quase 14k em ações, isso equivale a 62,48% da minha renda mensal.

Veja abaixo um resumo do meu orçamento nesse mês e acompanhe os outros meses:

Receitas
Descrição Valor
Lucro empresa  21.189,39
Dividendos  1.038,41
Total  22.227,80
Despesas
Descrição Valor
Alimentação
 1.394,74
Automóvel
1.780,77
Casa
2.340,66
Compras diversas
140,86
Despesas gerais
2.225,74
Utilidades
1.058,43
Total
 8.339,89

Entenda como é o meu plano de contas.

Utilizo o método do YNAB para controlar minhas finanças pessoais, veja neste post aqui onde explico mais sobre o método.

BVMF: Compras Setembro 2015 – FAED11B FIIP11B RBRD11 BBPO11

rbrd11 - ampla sao goncaloConforme mencionei nesse post anterior, estou fazendo uma reestruturação na minha carteira de FIIs e a ideia e tirar aqueles ativos que considero um pouco mais frágeis e fortalecer posição naqueles imóveis que entendo ter a melhor qualidade.

Geralmente nesses posts de compra costumo falar em detalhe dos ativos que compro, mas dessa vez vou falar sobre os meus critérios para escolha de um FII, até porque já temos material desses FIIs no blog. Na verdade nem todos o RBRD11 é um FII novo na carteira, mas falo sobre ele numa outra oportunidade.

Eu não acredito que uma analise numérica nos FIIs que temos aqui no brasil seja muito produtiva, não valeira o esforço x retorno em levantar essas informações, visto que uma vez os FIIs brasileiros tender a não crescer, podemos contar aí no dedo os FIIs com gestão ativa por aqui, enquanto que no mercado de REITs isso é muito comum, o que acaba viabilizando uma analise dos números por lá.

Por isso acabo focando minha analise de FIIs mais nos aspectos qualitativos, visando pegar um FII que seja bem localizado e com um portifólio de qualidade. Os indicadores que tenho priorizado no aspecto qualitativo são:

  • Contrato atípicos
  • Qualidade dos imóveis
  • Boa localização
  • Qualidade dos inquilinos
  • Preço do M2 alugado
  • Possuir 100% dos imóveis

Vamos falar um pouco mais sobre cada fator de uma forma mais resumida, porém faço comentários extras no vídeo em anexo, no final do post:

Contratos atípicos

Esse modalidade de contrato apesar de possuir um rendimento menor que os contrato típicos traz uma camada extra de proteção na geração de caixa do fundo, protegendo ainda mais os cotistas. O problema é que conseguirmos essas informações de contratos é muito difícil, pouquíssimos fundos disponibilizam isso publicamente o que acaba forçando-nos a entrar em contato com RI.

Qualidade dos imóveis

A ideia é buscar fundos que possuam imóveis em bom estado de conservação, verificar se o fundo faz reservas de caixa para possíveis obras de melhorias. Eu gosto de fundos que estão sempre mexendo nos imóveis, por isso gosto de acompanhar os relatórios de obras.

Boa localização

Não adianta ter um imóvel excelente se não está bem localizado. O desafio para nós investidores e tentar identificar uma boa localização, muitas vezes não temos ideia de como é o mercado ao redor do imóvel, principalmente aqueles investidores que não vivem próximo do eixo SP-RJ onde se concentra a maioria das propriedades. Apesar do desafio devemos buscar mais informações sobre a localização. Talvez o histórico de troca de inquilinos seja um indicador a observar nesse caso.

Qualidade dos inquilinos

O ideal é que o fundo seja bem diversificado em inquilinos, mas nem sempre isso será possível, principalmente se observarmos a regra dos contratos atípicos. Caso tenha uma concentração em poucos inquilinos devemos verificar quais são os inquilinos, o que eles fazem se serão afetados por possíveis crises.

Preço do M2 alugado

Medir o preço do M2 alugado não é um fator que me faz tomar a decisão de sair ou entrar em um Fundo, mas gosto de calcular isso para entender melhor como o FII está posicionado em relação a média de preços do mercado. Faça uma tabela e guarde esses dados para poder consultar no futuro e ir acompanhando, algo com o que tenho abaixo:

m2

Possuir 100% dos imóveis

Estou buscando fundos que sejam donos de todo o empreendimento, por exemplo uma torre de 10 andares, se o fundo tem 2 andares e tem um dos inquilinos negociando para renovar o contrato de aluguel com o fundo. Esse inquilino pode muito bem negociar também com os outros donos dos demais 8 andares, com isso dificulta a renovação por parte do fundo e pressiona o mesmo a abaixar o preço do aluguel. O fundo possuindo 100% do imóvel diminui drasticamente o poder de negociação do inquilino e torna o fundo mais poderoso na renovação e remarcação dos alugueis.

Vale ressaltar que alem desses fatores listados acima, é importante também olhar outros pontos de igual importância como o Administrador do fundo, taxa de vacância, duração dos contratos, vencimento dos contratos, enfim tem algumas outras informações que podem agregar qualidade na sua analise.

Veja abaixo como era antes a minha carteira de FII:

FIIs por setor

Veja como ficou agora minha carteira de FII:

 

 

FII carteira atuals

O setor de Escritório – Gestão Ativa foi zerado e o setor de Varejo passou a ter a maior parte da carteira, a ideia no futuro é focar Varejo, Agencias e Educação como principais, eventualmente fazer aportes a nível de diversificação em Logistica, Hotel, Shopping, Escritórios e Residencial.

Compra realizada em 21 e 25 de Setembro.

Compra de setembro de 2015
Empresa Código Qtde
ANAHNGUERA EDUCACIONAL FAED11B 21
RB CAPITAL RENDA I FIIP11B 21
RB CAP RENDA II RBRD11 66
BB PROGRESSIVO II BBPO11 28

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Perspectivas do mercado de FII

No vídeo abaixo faço uma síntese de tudo que falei acima, além de ter alguns comentários sobre o mercado de FII que fiz exclusivamente no vídeo:

 

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BVMF: Vendas Setembro 2015 – BMLC11B EDFO11B BRCR11 HGRE11 DRIT11B HGJH11

brcr11Resolvi diante do cenário atual do país, fazer uma reestruturação do meus ativos na carteira de FIIs, a ideia era trazer um pouco mais de qualidade para a carteira, como fiz a uns anos atras na minha carteira ações onde retirei aquelas que possuíam, na minha visão, um case de negócio mais fragilizado e adicionei algumas outras fechando a carteira apenas com as empresas que achei que possuíam o melhor case. Lembrando que mesmo assim não é algo definitivo, eventualmente alguma outra empresa pode entrar ou sair da carteira dependendo dos resultados e perspectivas de mercado.

A minha carteira de FIIs tinha uma exposição muito grande no setor de escritório, como acredito que seja também a da maioria dos investidores, visto que o setor é um dos mais expressivos no mercado de FIIs. Desde quando montei a minha carteira existia essa preocupação da exposição em excesso nesse setor, mas por falta de opção e por ainda não conhecer bem o mercado de FIIs optei, por precaução, diversificar para minimizar os riscos.

FIIs por setor

Depois de um tempo estudando e acompanhando alguns FIIs já comecei a ter alguma base e fui montando uns parâmetros para definir melhor a escolha dos ativos, sobre esses critérios vou falar no post de compra dos novos FIIs. Por hora aqui vou colocar algumas perspectivas minha sobre o mercado de FIIs e em especial o setor de escritórios. Abaixo uma lista com alguns fatores que combinados motivaram a minha mudança na carteira de FIIs.

O bom momento nas cotações de FIIs

IFIX VS IBOV

Em se tratando de ações quem me conhece aqui do blog sabe que para investimento no longo prazo com aportes mensais eu não me preocupo muito com o preço que estou pagando, pois isso no final das contas não afeta em nada os investimentos nessa etapa de acumulação de patrimônio. Veja sobre isso aqui.

Em se tratando de FIIs a história é totalmente diferente, isso porque por uma série de motivos que não vamos nos ater aqui no momento, os FIIs não crescem como as ações eles tendem a ficar lateralizado por um longo período de tempo. Então sim! Para eles é importante o preço que você está pagando e a imagem acima foi um dos motivos de realizar essa estruturação da minha carteira nesse momento, os FIIs estão bem deslocados das ações como pode ser visto no gráfico, com os FIIs em azul e ações em vermelho.

Claramente é possível ver que mesmo diante de um cenário de instabilidade que estamos esperando nos próximos anos até o momento os FIIs não vem sofrendo como as ações, o que não consigo entender pois pela atual conjuntura o mercado deveria estar sofrendo como um todo, talvez o pessoal esteja migrando para os FIIs por acha-los um investimento mais conservador e menos volátil que as ações, o que até certo ponto é verdade.

Taxa de juros Brasil e dos Estados Unidos

taxa de juros

Não da pra entender como a taxa de juros subindo da forma que está e as cotas dos FIIs ainda não estão indo no sentido contrario, enfim talvez seja um bom sinal que o pessoal está deixando de fazer giro de patrimônio, veja sobre isso aqui, e passaram a entender mais sobre investimentos de longo prazo, ou talvez seja justamente um giro de patrimônio das ações para os FIIs como eu citei acima.

O gatilho inicial que motivou a estruturação na minha carteira nem foi o cenário atual da taxa de juros brasileira, mas sim o futuro dessa nossa taxa de juros. O catalizador disso foi o anuncio por parte do FED que irá aumentar as taxas de juros, quando Janet Yellen anunciou que iria aumentar a taxa independente do cenário econômico global.

Se está achando os juros no Brasil elevado é porque você ainda não viu o que vai acontecer quando os USA começarem a aumentar a taxa de juros no mercado americano, por ser uma assunto mais demorado eu comento sobre ele no vídeo em anexo no final do post.

Sobre um aumento da taxa de juros americana pode ser ruim por um lado, mas bom por outro. Venho estudando sobre REITs justamente para quando o mercado americano começar absorver essa elevação dos juros poder começar a montar a minha carteira de REITs, mas isso é coisa pro ano que vem, nesse ano vamos focar nos estudos.

Perspectivas do setor de escritórios

vacancia

Esse talvez seja o principal motivo da minha reestruturação, entendo que o mercado de escritórios vai sofrer muito mais que os demais mercados nesse ciclo econômico que estamos passando, claro todos os setores sofrem na crise, mas o setor de escritório vai se agravar por conta da entrega de novos estoques.

Veja no gráfico acima como em 2014 e inicio de 2015 tivemos um forte crescimento na entrega de estoque, e pelos analistas ainda teremos outra pancada, mas não tão grande quanto a de 2014. Termos um excesso tremendo de oferta enquanto que justamente estamos passando por um momento de baixa demanda, não precisar ser gênio pra adivinhar o que vai ocorrer com os contratos de alugueis e a taxa de vacância.

inventario

Eu fico me perguntando, até quando vai durar esse ciclo econômico ruim a ponto do mercado começar a aquecer e retomar a absolvição dos novos estoques ? Não existe uma resposta exata, mas vejo que se o governo estivesse fazendo um ajuste econômico certo, talvez em 2 anos o país voltasse a crescer, mas não é isso que temos visto, talvez estejamos na famosa década perdida, eu falo mais sobre essas perspectivas no vídeo em anexo no final deste post.

Uma coisa é fato em se tratando de imóveis nem todos enfrentam crise, na maior crise imobiliária da história, em 2008 nos Estados Unidos, os imóveis no Texas, se não me engano,  cresceram enquanto todos os outros estados tiveram uma queda acentuada nos preços. Ou seja a conjuntura especifica daquele estado favoreceu e fortificou a sua situação de forma que parece que 2008 não existiu para eles. Tinha alguns prédios no coração de NY que independente da crise de 2008 mantiveram os alugueis e a sua valorização em alta. A crise pode ser um bom momento para identificarmos esses imóveis excepcionais, certamente é uma oportunidade única que teremos nos próximos anos.

Vendas realizadas em 15, 21, 22, 23 e 25 de Setembro.

Venda de setembro de 2015
Empresa Código Qtde
BM BRASCAN LAJES  BMLC11B 29
EDIFÍCIO OUROINVEST EDFO11B 7
BTG PACTUAL CORP BRCR11 29
CSHG REAL ESTATE HGRE11 2
MULTIGESTAO RENDA COM DRIT11B 24
CSHG JHSF PRIME OFFICES HGJH11 1

Já atualizei a minha carteira com essa nova venda.

Perspectivas do mercado de FII

No vídeo abaixo faço uma síntese de tudo que falei acima, além de ter alguns comentários sobre o mercado de FII que fiz exclusivamente no vídeo:

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Perspectivas do mercado de FII

Nesse vídeo explico:

  • Uma perspectiva sobre o mercado de FII para os próximos anos e uma visão do momento atual.
  • Uma analise no setor de Fundos Imobiliários de Escritório.
  • Explico como selecionar FIIs com boa qualidade.
  • Medidas que o investidor pode tomar para se proteger do momento conturbado pelo qual o mercado irá passar.