BVMF: Compras Novembro 2015 – CXCE11B

cedae-taxa-esgotoEsse mês tive um aporte bem pequeno, boa parte reflexo dos gastos da viagem que comentei no mês passado, ver aqui. Já tinha separado uma grana o mês passado mas esse mês que ocorreu o gasto, fiz uma viagem ao Paraguai para atualizar meus Macs e Iphone, fiz até um vídeo de dicas para aqueles que se interessarem em ir lá fazer compras.

Tinha programado gastar lá ao todo uns 10 mil reais, acabou que ainda voltei com 2 mil reais pra casa, como está em dólar resolvi não converter visto que em abril capaz de precisar usa-los. Por conta dessa mudança de vida que vou realizar em abril meus aportes irão ficar comprometidos, principalmente os destinados ao trade de valor.

Compra de novembro de 2015 na bolsa brasileira
Empresa Código Qtde
FII Caixa Cedae  CXCE11B   2

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

FII Caixa Cedae – CXCE11B

O fundo de investimento gerido pela caixa possui 1 imóvel locado para a Cedae no Rio de Janeiro, não é um ativo novo na minha carteira eu já tinha ele a um bom tempo, mas é um ativo muito bom, vamos ver alguns pontos de destaque dele:

cxce11b

  • Imóvel com contrato atipico de locação: isso é uma proteção  a mais para os investidores de FII, procure FIIs com contrato atípico, basicamente isso permite ao FII conseguir reajustar os alugueis a níveis da inflação, se você acompanhar as ultimas renovações de outros FIIs de escritórios que não possuem contratos atípicos vai perceber que os administradores, para não perde os inquilinos, estão reajustando os contratos a níveis abaixo da inflação. Isso quando  inquilino não cancela, num contrato atípico se o inquilino cancelar, deve quitar todas os alugueis até o final do contrato, ou seja torna a saída do inquilino praticamente impossível, dada a inviabilidade financeira no caso.
  • Fundo possui 100% do imóvel: outro ponto importante nas minhas analises é saber se o fundo possui 100% dos imóveis, dessa forma diminuiu a concorrência, uma vez que um fundo que tenha 50% do imóveis terá que brigar com os outros 50% para manter o inquilino. No caso de fundos com contratos atípicos pode-se ficar tranqüilo quanto a isso.
  • Bem localizado: o imóvel é bem localizado, numa região central com diversas outras empresas de grande porte ao redor.
  • Inquilino com baixo risco: Por ser uma empresa estatal as chances de quebrar são muito baixas, porém existe um risco enorme de atrasar os pagamentos, lembro que uma vez ocorreu um atraso, as cotas do fundo despencaram, talvez se o ativo não estivesse tão desbalanceado na minha carteira eu teria aguardado isso ocorrer novamente para fazer novos aportes.

O fundo só tem um fator contra que é o administrador, o fato é que a Caixa não tem expertise nem network no setor imobiliário não chega a ser algo negativo, mas certamente é algo preocupante.

Caixa CEDAE é um fundo típico daqueles que não vai lhe dar dor de cabeça, é só comprar e esquecer.

Pra finalizar deixar uma ultima mensagem de reflexão:

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Balanço Comentado – Northwest Natural Gas – NWN #3T15

Vamos valar hoje de mais uma campeã no pagamento de dividendos, a Northwest Natural Gas (NWN) paga dividendos consecutivos a mais de 60 anos um marco para poucas empresa, conhece um pouco do case de negócio da empresa e olhe um estudo dos seus últimos resultados.

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Outubro de 2015 – Dividendos recebidos

dividendosEsse é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Chega a ser fantástico se levarmos em consideração que esse montante que estou a receber nesse mês é fruto de uma ação que tomei no passado e que vai me beneficiar por anos trazendo um retorno passivo.

 

Esse outubro até então foi o mês mais fraco do ano em recebimento de dividendos, não bastasse um gasto em excesso e uma reduzida nos aportes por conta da viagem. A fraca distribuição fez com que meus dividendos batessem próximo da minha meta determinada no inicio do ano, a média mensal foi de 764 pouco acima do que tinha travado como ideal que seria 750/mês.

O destaque do mês foi:

  • GAP INC – GPS: A empresa não tem apresentado um bom resultado nos últimos trimestres, muito em parte por conta da marca Banana Republica que vem performando bem abaixo do esperado, veja no gráfico abaixo um relatório que mostra mês a mês o crescimento das vendas, destaque para os meses de outubro e abril onde as vendas da marca caíram 15%.
    bananaA Gap não tem se mostrado capaz até o momento de convergir a Banana Republic para a tendência do mercado isso tem enfraquecido e muito o balanço, de alguma forma o CEO precisa se reinventar, pois da forma que está não parece ter para a marca um futuro muito promissor.
    Confesso que no caso da Gap foi um misto de “azar” e um pouco de senso critico na minha analise, entrei na empresa em Abril de 2015. Até então a empresa apresentava alguns meses de 2014 com quedas pequenas na venda, coisa de -2 no máximo -3% no máximo. Entendi como algo normal em se tratando de uma empresa de varejo. Entendi como sazonalidade do comercio. Depois que fiz meu primeiro aporte no mês de maio foi anunciado uma queda nas vendas na casa de -12% até então uma das maiores quedas nas vendas histórica da GAP, dali pra cá foi, queda atrás de queda.
    Como investidor vc deve se perguntar, como evitar isso? A resposta é simples. Não tem como evitar. Pra isso existe a diversificação, quando entramos na empresa não temos como prever quando ela vai ficar ruim (não que esteja dizendo que a GAP está ruim) ou quando vai piorar a situação do balanço,  o que podemos fazer é gerenciar e identificar esse momento quando a empresa começa a perder força e entender o momento certo de sair. Veja no gráfico abaixo como o mercado tem reagido a já esperada de queda no lucros para esse 3T15 que saí dia 19.11:
    gps preco
    Desde maio já foi 38% ladeira abaixo, quem está posicionado deve refletir se vale a pena continuar, aqueles que acreditam na administração da empresa, ou que veem uma reviravolta na perspectiva do mercado, deve permanecer, para os demais que veem uma mudança no modelo atual da GAP como muito demorado ou muito custoso deve considerar fechar posição.
    Natural se perguntar se valeria a pena vender uma empresa que foi compra a poucos meses, mesmo estando no prejuízo. Eu já não vejo problemas nisso, uma vez que você determina os seus critérios de entrada e de saída de uma empresa, se ela chegar nos pontos independente do motivo ou tempo aplicado execute o seu plano, simples assim.
Outubro de 2015 - Dividendos recebidos na BVMF
Ativo Cód Valor
FII AG CAIXA AGCX11 R$ 32,00
FII BB PRGII BBPO11 R$ 48,30
FII CX CEDAE CXCE11B R$ 16,47
FII GALERIA EDGA11B R$ 39,29
FII EUROPA EURO11 R$ 33,80
FII ANH EDUC FAED11B R$ 56,12
FII RIOB RC FFCI11 R$ 14,51
FII RB CAP I FIIP11B R$ 39,59
FII S F LIMA FLMA11 R$ 48,65
FII CSHGSHOP HGBS11 R$ 27,6
FII CSHG LOG HGLG11 R$ 17,40
MAXI RETAIL  MAXR11B R$ 7,09
FII D Pedro PQDP11 R$ 4,37
FII Hotel Maxinvest HTMX11B R$ 23,05
RB CAPITAL RENDA II  RBRD11  R$ 30,39
BANCO BRADESCO SA BBDC3 R$ 4,40
ODONTOPREV SA ODPV3 R$ 3,12
Total   R$ 446,15
Outubro de 2015 - Dividendos recebidos na NYSE
Ativo Cód Valor
BAXTER INTL INC  BAX 1,05
BAXALTA INC BXLT 0,64
COCA COLA CO KO 5,77
GAP INC GPS 2,74
CHUBB CORP CB 2,79
UNION PACIFIC CORP UNP 3,44
Total  R$ 63,42 US$ 16,43

Total Geral: R$ 509,57

  • Dólar utilizado para conversão: R$ 3,86 (veja aqui)
  • Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja considerando o imposto de renda.

Acompanhe na pagina com as atualizações dos rendimentos mensais e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

Conforme anunciado nesse post resolvi fazer um Trade de Valor com a ação da Manhattan Associates Inc. Para saber como fazer um trade de valor, quais empresas escolher, características de um trade de valor, veja esse vídeo. Abaixo a tabela com as operações de compra e os respectivos ganhos/perdas:

Trade de Valor: Manhattan Associates Inc - MANH
DATA QTDE PREÇO COMPRA GANHO US$ GANHO R$ GANHO % US$ GANHO % CAMBIAL
09/02/2015 73 48,99 1.635,20 6.295,52 45,72 67,45
09/03/2015 66 49,90 1.418,34 5.460,61 43,07 58,38
27/04/2015 33 54,55 555,72 2.139,52 30,87 37,03
11/05/2015 39 53,09 713,70 2.747,75 34,47 44,24
13/07/2017 38 61,32 382,66 1.473,24 16,42 20,26
07/08/2015 22 63,67 169,84 653,88 12,13 12,93
08/09/2015 26 58,90 324,74 1.250,25 21,21 21,37
TOTAL 297 53,88 5.200,20 20.020,77 32,50 40,98

REITs de Varejo

REITsSeguindo nos nossos estudos sobre o mercado de REITs, onde vimos nesse artigo uma apresentação de algumas nuanças para o investidor, depois olhamos uma perspectiva dos REITs residenciais mostrando cada tipo de REIT dentro deste nicho.

Agora vamos falar dos REITs de Varejo, nesses REITs são focados em propriedades ligadas ao consumo. Nós temos nesse nicho três categorias, geralmente os REITs costumam possuir imóveis bem diversificados dentro dessas três categorias, tanto que nem destacamos aqui REITs puros em cada categoria.

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Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor.

Neighborhood Shopping Centers

Nos Estados Unidos é muito comum pequenos centros comerciais que ficam localizados próximos às áreas residenciais. São geralmente conjuntos de lojas que possibilitam ao cliente entrar e sair rapidamente, muito comum encontrarmos nesses mini-centros drogarias, mercados, lanchonetes e uma gama de serviços básicos.

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É muito comum nesses REITs estipularem um aluguel mínimo e depois caso o inquilino supere as vendas acima do mínimo pagam proporcionalmente. Temos um FII apesar de não ser da mesma categoria, trabalhar de forma bem semelhante no brasil aplicando esse mesmo modelo nos alugueis, depois dêem uma olhada no MAXR11B.

Esses centros comerciais tendem a ser muito mais resilientes às recessões. A história já mostrou que a sociedade americana, mesmo nos momentos de grave crise, mantiveram o pode de consumo, claro que nessas fases alguns comerciantes acabam quebrando ou diminuem a expansão dos negócios, mas isso não tem desencorajado os investidores desses tipos de REITs.

O elemento chave nesses investimentos é sempre a localização. Um centro comercial localizado próximo às grandes áreas residenciais e oferecendo uma boa gama de produtos e serviços básicos, tendem a manter o ritmo mesmo em cenários adversos. Localização é um fator muito importante para todos os imóveis, mas nesse setor especifico de varejo é algo crucial.

Regional Malls

AR-141009944.jpg&updated=201410010803&MaxW=800&maxH=800&updated=201410010803&noborderSe os pequenos centros comercias provêem o básico e os Regional Malls são como os FIIs de shopping que temos aqui no mercado brasileiro, podemos citar como exemplo o PQDP11 ou HGBS11 eles tem mais escolhas de lojas para os consumidores e mais lojas de grife.

No mercado temos REITs que exploram pequenos e grandes shoppings, o sucesso está relacionado na capacidade desses empreendimentos de trazerem consumidores. Vale lembrar que os inquilinos de shopping pagam um valor bem superior ao aluguel pago pelos dos “centrinhos comerciais”, porém o poder de receita e consumo dentro do shoppings são superiores.

Nos Estados Unidos hoje tem aproximadamente 1.400 shopping, esses empreendimentos combinam um bom mix de lojas e adicionando atrações que tragam mais clientes, como teatros, cinemas, restaurantes e os quiosques, inclusive esses últimos são uma boa fonte de receita para os REITs, pois os REITS cobram um valor elevado por um espaço bem menor que o ocupado por uma loja.

Os shoppings como varejistas sofrem mais com os ciclos econômicos, para termos uma ideia em 2008 para 2009 as vendas nos shopping caíram de 4,5% a 9,5% e a taxa de ocupação no final de 2007 era de 92,8 e no final de 2009 caiu para 90,8%.

Factory Outlet Centers

Os outlets vem crescendo no gosto do povo desde 1990. Esses centros comerciais são normalmente ocupados por grandes marcas como Gap, Old Navy, Bass Shoes, Liz Claiborne, Polo Ralph Lauren.

GapOs outlets são localizados a alguma distancia das áreas mais populosas a ideia deles e dessas grandes marcas não é competir com seus clientes como os varejistas que estão localizados nos shopping. Geralmente eles ficam localizados bem próximo às áreas turísticas e tem um foco maior nesse publico.

A ideia dos outlets é vender um excesso de estoque, tamanhos que ficam agarrados ou produtos que já saíram da moda. Esses produtos são vendidos em um desconto de 25% a 35% do preço de varejo.

Embora a maioria desses outlets tenham desaparecido, alguns adquiridos, enquanto outros foram vitimas de uma má administração, essas propriedades tem perfumado bons ganhos ao longo dos anos, claro quando bem administrado.

Durante a grande recessão de 2008 os outlets perfuraram muito melhor do que os shopping, os americanos já gostam de uma barganha, mas particularmente quando se veem com dinheiro um pouco mais curto é natural a procura por alternativas mais em conta.

Tanger Factory Outlet é, se não me engano, o único REIT 100% focado em outlet. Ele foi o único REIT de shopping que aumentou o faturamento durante 2009 e fez melhor do que seus pares em 2010.

Outlets como são centrados em um único inquilino, e possuem um custo bem menor do que um shopping, os inquilinos acabam optando por construírem suas propriedades do que alugar. Por exemplo somente 8% das 1740 lojas da Target eram alugadas, vamos encontrar numero semelhantes em outros grandes varejistas como Wal-Mart, Home Deport, Best Buy, Fry Home Electronics e Bed Bath & Beyond, por isso acaba dificultando as opções de REITs dessa categoria.

Quando citei acima o único REIT focado em outlet não quer dizer que outros REITs de shopping não tenham unidades, por exemplo um dos maiores REITs americanos o Realty Income Corporation é dono de 2.496 de propriedades alugadas em formato “triple-net” muito comum nesse nicho de outlets, muito provável que algumas dessas unidades sejam de outlets.

No próximo artigo vamos dar uma olhada nos REITs industriais.

 

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Tudo o que você precisa saber para fazer compras no Paraguai

Fala pessoal, nesse vídeo estou mostrando algumas dicas para fazer compras no Paraguai, o custo da viagem, quais as lojas ir, como chegar e sair do Paraguai sem para na barreira fiscal, onde almoçar lá, quais as melhores lojas para visitar, dicas de segurança e muito mais.

ps. No vídeo mostro o preço do Iphone 6S nos USA mas na hora de mostrar no Brasil escolhi o 6 porque o 6S ainda não tinha preço, ou seja o retorno ainda deve ser maior que o apresentado no vídeo.