BVMF: Vendas Maio 2015 – AEFI11

kroton anhangueraEssa foi a minha primeira venda de FII na carteira, particularmente eu tenho uma tolerância maior com os FIIs, vejo como um investimento mais de longo prazo onde dificilmente vai me ver vendendo um FII o mesmo não ocorre com as ações, tenho um pavio bem mais curto e vendo pioras nos resultados opto mais facilmente por posicionar em outra empresa.

FII requer do investidor um pouco mais de paciência, não da pra ter a mesma cobrança que temos com as ações querendo a cada ano um resultado melhor que o anterior. Já suportei situações em FIIs que não suportaria em ações, como na vez que segurei o EURO11 quando teve um rolo tremendo na troca do administrador do fundo e depois por mais de um ano com 50% de vacância, sabia que no fundo uma hora ou outra os imóveis seriam alugados e tudo voltaria ao normal, se tivesse saído dele antes teria perdido um bom retorno.

No caso do EUROPAR eu acabei continuando no fundo porque conhecia bem o portifólio do FII e sabia que eram bons imóveis e bem localizados, ou seja não teria como ficar vago por muito tempo. O importante na analise de um FII é avaliar o seu portifólio, entender os seus imóveis, verificar seus clientes. Essa analise qualitativa é muito mais importante do que a analise quantitativa dos FIIs.

No caso do FII em questão o AEFI11 comprei na época meio que com o pé atras pois não tinha gostado do case de negócio dele. Na verdade não entrava na minha cabeça como uma empresa (no caso a Anhanguera) ficava pagando por um aluguel e não usufruía.

Pra quem não conhece o AESAPAR é um fundo que possui dois campos locados a faculdade Anhanguera, sendo um caos em Campinas e outro em Cuiabá e ambos com problemas na obtenção da licença de construção, ou seja só existe um terreno no momento, acontece que a Anhanguera se comprometeu a pagar o valor de aluguel como se os imóveis já tivessem sido construídos, em outras palavras é como se fosse um RMG para os cotistas.

aefi11_maquete1

Como estava buscando uma diversificação maior em imóveis voltados para Faculdades optei por comprar algumas poucas cotas, pensei comigo: vou entrar com uma posição pequena que se der problema nele eu não perco muito. A carteira de FII foi crescendo e ano passado fiquei pensando se faria um novo aporte nele que era o único FII com percentual bem menor que os demais, acabei fazendo um novo aporte mesmo com o meu subconsciente dizendo para não fazer.

Passou-se dois anos e as obras ainda não se iniciaram e nem tem previsão de que vai acontecer, ano passado a Kroton se fundiu a Anhanguera e esse mês a Kroton começou a mexer os pauzinhos para resolver esse problema nos 2 campos, o fundo lançou nesse mês o seguinte comunicado:

Ocorre que, com a incorporação das ações da AESAPAR, em 2014, a KROTON passou a ser a detentora indireta de todas as unidades educacionais administradas pelo Grupo Anhanguera. Em virtude desse fato, segundo informado pela KROTON, e dentro do processo de integração dos dois grupos, está em curso a reavaliação de sua estratégia imobiliária em cada uma das praças em que atua.

Diante desse cenário, a KROTON e o Gestor vêm trabalhando na busca de opções de outros imóveis que satisfaçam os critérios de elegibilidade estabelecidos no Regulamento do Fundo, com características equivalentes aos Imóveis atuais. É consenso entre a KROTON e o Gestor que os novos imóveis deverão já estar edificados e ser operacionais no momento da substituição, sendo que um deles poderá localizar-se na Região Centro-Oeste, e os demais deverão, preferencialmente, localizar-se na Região Sudeste do País.

Se fosse um problema de vacância ou mesmo redução dos proventos por conta de um contrato de aluguel que foi reajustado abaixo do anterior eu até relevo mas no caso do AEFI11 o problema está em seu portifólio e nesse caso eu não quero pagar pra ver, quando os rolos começam a surgir o melhor é pular fora e partir pra outra, como diz o ditado onde há fumaça há fogo, aproveitei esse comunicado e no outro dia coloquei minhas cotas à venda.

Venda realizada em 14 Maio de 2015

Venda de Maio de 2015 na bolsa de São Paulo
Empresa Código Qtde
AESAPAR FII  AEFI11   17

Já atualizei a minha carteira com essa venda.

 

8 thoughts on “BVMF: Vendas Maio 2015 – AEFI11

  • 29 May 2015 at 06:37
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    Bela carteira CWHit, tenho tds esses FIIs que vc tem.
    Tenho tb EDGA, TBOF e FVBI.

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  • 24 May 2015 at 04:28
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    Viver de renda

    Eu tambem tinha o AEFI11 em minha carteira, só que eu tinha uma exposição bem grande. O que me deixava preocupado era a nitida parada no projeto. Depois da aquisição da anhanguera pela kroton , e mais as mudanças nas regras do fies, cheguei a conclusão que a kroton poderia não levar adiante o projeto. Consegui vender a minha posição em varios dias, e o que me espantava era que a cada dia que passava precisava baixar mais o preço para eu conseguir vender. Isso foi na segunda quinzena de março.O IFIX estava em tendencia de baixa. Mas graças a venda consegui balancear melhor a minha carteira , e consegui fazer boas compras, pois os ativos estavam em tendencia de baixa na epoca e era o vendedor que procurava o comprador.

    Agora depois desse fato relevante dizendo que não vão mais construir os campus e vão substituir por predios prontos da kroton a coisa ficou meio estranha mesmo.

    Vou divulgar aqui a minha carteira de FII atual

    MULTIEMPREENDIMENTO + MULTIINQUILINO + GESTÃO ATIVA
    1 KNRI11 10%
    2 HGRE11 10%
    3 HGLG11 10%
    4 BRCR11 10%
    5 HGBS11 9%

    MULTIEMPREENDIMENTO+MULTIINQUILINO
    6 RBRD11 7%
    7 MAXR11B 7%
    8 FIIP11B 7%

    MULTIEMPREENDIMENTO + MONOINQUILINO
    9 BBPO11 7%
    10 AGCX11 10%

    MONOEMPREENDIMENTO + MULTIINQUILINO
    11 PQDP11 6%

    MONOEMPREENDIMENTO + MONOINQUILINO
    12 FCFL11B 7%

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    • 24 May 2015 at 18:42
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      Olá cwhitesox

      É Viver de Dividendos, não de renda. Apesar que no final dá no mesmo rsrsrs

      De fato eu esqueci esse lance ainda de que o governo cortou os gastos com FIES e que naturalmente as faculdades iriam reduzir algumas despesas, bem observado isso.

      Sobre sua carteira muito boa minha carteira é muito parecida coma sua, agora a meta é buscar um substituto para o AEFI, lembro que quando cheguei no ativo 19 pra comprar o 20 foi difícil porque aí vc acaba comprando outro FII muito parecido com o que já tem.

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      • 24 May 2015 at 19:40
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        Foi mal Viver de Dividendos, escrevi uma coisa pensando e outra.

        Dei uma olhada em sua carteira e vi que vc não tem KNRI, qual seria o motivo? A carteira de imoveis do kinea são muito boas e como o proprio gestor diz , são irreplicaveis e apresenta uma vacancia bem abaixo do mercado.

        No setor educacional vc já pensou na possibilidade do campos faria lima ,no lugar do FAED? O imovel do campus faria lima é espetacular,numa região bem valorizada, com contrato longo, e o Insper é uma instituição de primeira linha, sem dependencia do Fies.

        Abs

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        • 24 May 2015 at 19:59
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          Eu na época acabei não entrando no KNRI pq entendi que estava com excesso de escritórios por isso escolhi o AEFI por ser um setor diferente, agora vou olhar as opções com calma e considerar todas as possibilidades novamente. Sobre os outros FIIs que citou parecem interessantes vou dar uma olhada valeu pela contribuição.

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  • 22 May 2015 at 19:56
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    VdV eu posso ta enganado mas o dinheiro que paga a RMG foi levantado no IPO e depositado em RF. Então os proprios cotistas estão pagando aluguel.

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    • 22 May 2015 at 20:11
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      Os alugueis começaram a ser pagos quando o fundo foi lançado, tem também o retorno da RF mas eles já estão recebendo esses alugueis independente das obras estarem prontas ou não, não chega a ser uma RMG propriamente dita.

      Olha a composição do fundo:

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      • 22 May 2015 at 22:42
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        Estranho mesmo. Mas para essa empresas só de ñ deixar dinheiro em imobilizados ja é grande coisa. Seria um emprestimo bem baratinho esse ai.

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