Compras Fevereiro 2017 – STAG – CB – EDGA11B

 

edga11bEsse mês foi bem diversificado, fiz compra de REIT, FII e ação. Minha compra na bolsa americana foi na Chubb Corp, uma seguradora suíça que foi adquirida ano passado pela ICE. A Chubb é a empresa que mais ganhei dinheiro, até final do ano tinha sido +104% só de retorno no valor da ação, sem contar os dividendos crescentes que recebi nesse período.

Chubb

Chubb foi a primeira empresa que me retornou mais de 100% e isso tem pouco mais de 2 anos que comprei a empresa, enquanto isso tem gente que acha que TD dá mais retorno. No começo do mês fiz um vídeo sobre meu método de aporte, veja aqui.

Fiquei surpreso ao calcular o valor das ações pelo DCF e ver que a CB ainda estava bem abaixo do seu valor justo, a Chubb tem uma margem de 15% abaixo do que deveria estar valendo. No principio nem estava pensando em aportar nela, mas depois acabei decidindo, a ideia foi reforçar um pouco mais as empresas europeias na minha carteira. Já falei sobre a Chubb aqui no blog, você pode conferir os artigos dela aqui.

Stag Industrial

O REIT que comprei foi o industrial STAG que nesse último ano o REIT apresentou um FFO de $1,58 por ação contra $1,49 do ano passado e adquiriu 24 edifícios novos nesse último 4T16.

A sustentabilidade desse seu crescimento tem sido colocada em cheque pelo mercado, particularmente o STAG é bem diferente dos outros REIT industriais e possui um bom portfólio de ativos o que lhe diferencia dos demais REITs. Veja mais sobre ele aqui.

 Edificio Galeria

A compra de FII foi mais um aporte no EDGA11B um fundo que vem sofrendo com a vacância, isso fez com que seus dividendos fossem cortados, normal para um FII brasileiro :) se fosse num REIT americano provavelmente ele iria ser reavaliado.

Fato é que o mercado vem martelando nele a uns meses já, quem conhece o EDGA sabe que seu edifício é bem acabado e numa boa localização no centro do Rio. Já enfrentei vacâncias muito piores no EUROPAR e nem por isso o vendi e hoje está me dando bons retornos totais.

Se quiser saber mais sobre o Edifico Galeria consulte aqui.

Ainda tive uma subscrição nas cotas do Europar, não declarado aqui porque acho que o debito só vai rolar em março.

Compras fevereiro de 2017
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  60
Chubb Corp CB 11
Edifício Galeria EDGA11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

NYSE: Compras Janeiro 2017 – OHI

Omega HealthcareOmega Healthcare é quem recebeu meu aporte esse mês. O OHI é um dos ativos que tem a maior posição na minha carteira. OHI nem é um dos melhores REITs a nível de balanço, mas ocorre que o mercado está penalizando-0 incorretamente, a interpretação que o mercado faz acerta da taxa de juros e dos impactos nas políticas do antigo programa do Obama são os principais fatores para essa mão pesada do mercado.

Diante disso tudo quem estudo e sabe dos riscos do OHI fica tentado a aumentar posição a cada mês, infelizmente por conta da diversificação acaba me inibindo.

Já falei bastante sobre esse REIT, portanto sugiro dar uma olhada nesses assuntos. Coincidência ou não, quando estou escrevendo esse artigo que me dei conta de que ano passado o aporte de janeiro também foi destinado ao OHI.

Compras janeiro de 2017 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Omega Healthcare Investor   OHI  50

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

NYSE: Compras Dezembro 2016 – VTR

ventas vtrUltima compra do ano se comecei comprando um REIT, porque não terminar comprando um REIT. Fizemos mais um aporte no Ventas – VTR que considero um dos melhores no setor de saúde. Isso pela sua administração, portfólio de imóveis e inquilinos.

Nem estava com tanta ideia de aportar em REIT nesses próximos meses, mas o fato da queda nas taxas de juros, precificadas pelo mercado nesse momento, tem me motivado a comprar mais REITs. Afinal eu não consigo resistir a uma liquidação.

Geralmente as mulheres gostam de ir ao shopping comprar sapatos e bolsas, salvo raríssimas exceções como você que está acompanhando esse chato das finanças falando. Ir ao shopping e comprar é uma forma que as mulheres encontraram de buscar uma sensação de felicidade, tanto é que muitas acabam se viciando nisso.

Eu também gosto de ir ao shopping, só que ao invés de ir no shopping de cimento comprar bolsas e sapatos o meu shopping é a bolsa de valores, a hora do mês que mais gosto é essa, quando chega a hora de escolher e comprar a minha cota na empresa ou REIT.

Se você também é igual e gosta de ir no shopping, mas pra comprar empresas, bem a bolsa de Nova York é o maior shopping do mundo e você vai adorar as promoções que andam rolando por lá.

Ventas Inc – VTR

Muita coisa rolou desde a ultima vez que comprei um REIT de saúde. A principal delas é a eleição de Donald Trump como presidente dos USA, e sua política de remodelação do Obama Care que pode afetar bastante alguns REITs existentes hoje no mercado.

Era um movimento que já estava prevendo desde o inicio do ano, tanto que tomei cuidado de escolher os REITs que tivessem o menor impacto no curto prazo por conta de uma possível mudança no Obama Care que seria inevitável com ou sem o Trump.

Os analistas acreditam que os maiores impactados com essas novas mudanças seriam nos hospitais, esses por terem um custo um pouco mais alto deveriam ser mais impactados pelo corte de gastos. Quanto aos consultórios médicos esses estariam na outra ponta, dos que se beneficiariam por terem um custo bem mais baixo.

As estimativas era que 25 milhões de pessoas ganhariam acesso em 2017 e com o novo plano do Trump o The Commonwealth Fund estima-se que o numero de pessoas com seguro de saúde cairia para 19,7 milhões.

Diante desse cenário só vejo um REIT com uma situação mais critica que seria o MPW que possui 100% do negócio posicionado em hospitais, esse certamente é o que vem sofrendo mais com essas mudanças do Trump.

vtr portfolio

O Ventas pelo seu portfólio ser bem distribuído também possui parte da receita em hospitais, mas essa não passa de 15% o que acho que vai mitigar bastante os riscos. Mesmo assim não segurou a queda de mais de 20% nesses últimos 90 dias.

O Ventas vem fazendo investimentos pesados para diversificar seus ativos. Nesse ultimo 3T16 investiu mais de 1,5 bilhão de dólares, principalmente em Life Science que são Laboratórios geridos pela Wexford.

Nesse ultimo tri o VTR gerou um FFO de 1,03 bem superior aos 0,98 dos FFO gerado em 2015. O que levou a VTR a aumentar sua orientação de FFO para o ano passando de 4,05 para 4,10 até 4,13.

Sobre os dividendos estimase uma baixa de 3,04 para 2,95. Daí você pode estar assustado e se perguntando, mas Viver de Dividendos você não gosta de empresas que crescem dividendos como pode aportar mais numa empresa que está diminuindo. Bem na verdade você precisa de conhecer o case de negócio do VTR pra entender o motivo.

O VTR esse ano fez um spin-off gerando o CCP por isso seus dividendos vieram menores comparados ao ano anterior.

Compras dezembro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Ventas Inc  VRT  33

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

MyStocks – Gerenciar ações e opções

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Pessoal o Marcel um leitor do blog desenvolveu um app para iPhone voltado para o controle de operações na bolsa de valores. Acredito que vale a pena vocês darem uma olhada, principalmente aquela galera que mexe bastante com opções e trades. Link do app.

Destacamos um aplicativo para controle de ações e opções na bolsa de forma fácil e intuitiva, direcionado para pequenos investidores. Recomendado para manter um controle de suas operações na bolsa, sendo um ótimo substituto de planilhas e anotações. O aplicativo exibe o lucro de cada operação e um resumo de todas as operações. Possui um recurso diferencial muito intuitivo de projetar os lucros apenas deslizando o dedo na tela para alterar a cotação de venda, permitindo visualizar os ganhos de acordo com cada variação do ativo, sem ter que digitar cada cotação individualmente. Possui destaque visual em diferentes cores para cada operação de acordo com o lucro ou prejuízo, permitindo melhor legibilidade do histórico de operações. O aplicativo é pago, mas está disponível a um preço muito acessível, de apenas $0,99. O desenvolvedor do software é brasileiro, facilitando a comunicação e o envio de sugestões de melhorias.
Link da AppStore:
MyStocks – Controle suas ações e opções na bolsa

Ele deixou de cortesia exclusiva pro pessoal aqui do blog três PromoCodes. Então vou coloca-los abaixo e o mais rápido no gatilho pra inserir leva.

  • XTHRMR44XTK – ultimo caracter é um número, adivinhe
  • RJ69W6XENR4 – ultimo caracter é um letra que está entre M a T, adivinhe
  • 3FWP3NHMEK4 – ultimo caracter é um número, adivinhe

 

Enquanto isso…

Aquele momento que você descobre que não vai mais se aposentar!

maisa aposentar

NYSE: Compras Novembro 2016 – ALV – O

Autoliv-Logo.svgEsse mês de novembro foi meio complicado para a bolsa americana, nós investidores acabamos saboreando um bocado de volatilidade por conta das eleições presidenciais americanas. Finalmente essa chatice chegou ao fim e agora já podemos ter um norte de pra onde as coisas vão. Diante disso resolvi dar um gás nos aportes nesse mês e aproveitar a promoção relâmpago que rolou na semana da eleição e abocanhei a Autoliv.

Fiz uma compra pesada esse mês, gastei cerca de $ 8k isso da mais de R$ 27k de ações compradas so nesse mês de novembro. Como disse acima não consegui me segurar e acabei perdendo o controle kkkk

A estratégia

Tinha a expectativa de que o Trump venceria, mas não esperava que o mercado reagiria tão bem com a vitoria dele, pelo menos não era isso que o mercado vinha mostrando durante o processo eleitoral.

Minha estrategia era comprar uma parte antes da eleição e por fim arrematava a grana que tinha lá na com a queda do pós eleição e pegava mais um descontinho, ocorre que por sorte acabei comprando mais do que planejará nesse primeiro momento, minha ideia era até comprar mais no pós eleição porque tinha a convicção que o Trump ia ganhar.

Quando a esquerda começa a cantar vitoria antes do apito final, pode ter certeza que é porque eles no fundo estão perdendo de lavada, e era isso que o pessoal da Hilary estava fazendo. Então obvio que isso indicava que no fundo o Trump estava indo muito melhor que a mídia ficava pintando.

Pura sorte

Falando especificamente do Realty Income ja tava namorando um segundo aporte a tempos, esse foi o primeiro REIT a entrar na minha carteira. Na minha opinião de todos é o que possui o melhor case de negócio, mas eu sou amante do varejo então sou meio suspeito de afirmar algo assim.

Mais o Realty Income vinha só subindo e subindo sem parar, ocorre que nesses últimos 6 meses os REITs vem caindo vertiginosamente, vou fazer um post especifico falando sobre isso. Só pra ter noção o Realty nesses últimos 3 meses caiu já 23%.

A Autoliv também nao fica atrás, por conta do Brexit ela já deu uma recuada de 22%. Essa recuada dela é totalmente diferente da Realty Income. Já é um belo preço promocional na ALV, mas independente disso tinha a intenção de comprar um pouco antes e um pouco depois dos resultados da eleição, na minha expectativa de cair mais depois da eleição do Trump.

Ocorre que por sorte comprei bem mais do que devia antes, fiquei triste depois pois fugi da minha estratégia, porém o mercado foi gracioso comigo e reverteu aquele viés de baixa, moral da história me dei bem, mas foi por pura sorte, não tinha como prevê nada disso.

Sempre que possível gosto de brincar com essas coisas. No final, sei que isso não faz qualquer diferença no longo prazo comprar um aporte isolado com 5 ou 10% a mais ou a menos. Já falei sobre isso, que sou um investidor de tempo de mercado e não de timing de mercado, relembre aqui. Afinal também não custa nada colocar um pouco de emoção as vezes nessa tão monótona caminhada rumo a independência financeira.

Compras novembro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Autoliv Inc. ALV  50
Realty Income Corp  57

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Carteira Europa

Eu já tive três empresas Europeias na minha carteira americana, dessas não tive muito sucesso com 2 mas a suíça Chubb foi uma das empresa que mais me deu retorno, superando e muito… varias empresas americanas.

Como estava focado em finalizar a minha carteira de REITs, que comecei no inicio do ano e só agora perto do final do ano consegui finalizar. Com o mês passado incluindo o IRM um REIT de armazenamento de papel, não é brincadeira veja aqui neste post e se surpreenda com o case de negócio do garoto.

O meu foco ainda continua sendo os REITs nesse primeiro momento, mas agora com a carteira concluída me libera espaço para aproveitar algumas oportunidades no mercado de ações, principalmente no mercado Europeu.

O grande Investidor Livr3 também já selecionou os seus jogadores, agora quero remontar o meu time Europeu, claro que não vou ficar vidrado nisso como fiquei com os REITs. Só comprando REIT todo santo mês, agora vou mais devagar, como disse: só aproveitando as oportunidades.

Minha carteira Europeia está com
Empresa Código País Setor
Chubb CB Suíça  Seguro
Autoliv Inc ALV Suécia Automotivo

sweden_switzerlandA carteira será composta por 7 empresas todas com sede na Europa e listadas na bolsa americana, só empresa Top. Não vou fazer uma separação para elas, colocarei junto com a carteira de ações mesmo. Essa marcação separada faço só aqui no blog na hora da publicação. E não confunda Suíça com Suécia.

Ia falar um pouco sobre a Autoliv como de costume, faço um levantamento dos pontos principais quando adquiro uma empresa nova na carteira, porém como estamos com bastante tempo se fazer o Balanço Comentado resolvi aproveitar e fazer um balanço comentado da Autoliv mas já com enfoque nessa aquisição.

Então confira abaixo no vídeo como anda os número da Autoliv, entenda o seu case de negócio, veja as perspectivas que tracei no mercado onde a Autoliv está inserida.

Enquanto isso…

Após a eleição do Trump já podemos tirar algumas conclusões

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NYSE: Compras Outubro 2016 – IRM – SKT

Estou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Neste aporte a compra foi destinada a dois REIT o primeiro é o Iron Mountain Inc – IRM e o Tanger Factory Outlet Centers Inc – SKT.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras outubro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet Centers Inc SKT   41
Iron Mountain Inc IRM 60

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Carteira pronta ?!?!

Acho que finalmente posso dizer que minha carteira de REITs está pronta, talvez caiba apenas um REIT de storage, mas como estou esperando um bom momento para eles, vou deixar meio que na retaguarda, reserva se é que podemos dizer assim .

Esses REITs que adquiri durante esse ano serão os que comporão a minha carteira de nos USA. Com praticamente 12 ativos dessa categoria na carteira concluo a fase inicial de composição e agora partimos para a parte das reaplicações, ou seja a parte mais emocionante que é escolher os ativos, chegou no seu fim :(

Você pode se perguntar se parei em 12 ativos porque não encontrei nada mais interessante, bem na verdade garanto que daria pra montar fácil mais umas 5 carteiras de REIT só com ativos tops iguais a esses. Tentei escolher os que me trouxessem uma combinação de melhores retornos e também de segurança no longo prazo.

Com a tarefa concluída, aí já começo a viajar em montar uma carteira com algumas empresas Europeias ou mesmo montar uma carteira de REIT Canadenses que é algo que venho estudando um pouco sobre o mercado de REITs na “província Americana do Canada”. Enquanto não me decido vou ajustando a carteira de ações americanas, tirando alguns patinhos feios.

Sobre o SKT ele já é velho conhecido aqui no blog, então se quiser saber mais informações a respeito consulte esse post. Vamos falar então do nosso ultimo e ilustre membro

Iron Mountain Inc – IRM

Geralmente jóias precisam ser escavadas para serem encontradas, se seguirmos essa linha esse REIT pode ser considerado literalmente uma verdadeira joia. O Iron Mountain começou sua história enterrada profundamente abaixo do solo.

A mais de 67 anos Herman Knaust comprou uma instalação de armazenamento subterrânea para armazenar cogumelos. O negócio não foi pra frente, então Knaust resolveu usar o antigo armazém de cogumelos como uma empresa de armazenagem de bens pessoais.

Com as necessidades de armazenamento crescendo, ele decidiu mudar o nome da empresa para Iron Mountain Atomic Storage Inc e abriu um escritório de venda e atendimento no Empire State Building, com o crescimento da empresa o modelo de negócio do Knaust foi evoluindo.

irm

Iron Mountain continuou a crescer dentro do mercado de Nova York, expandiu a sua instalação original e a empresa se tornou referencia no armazenamento de documentos. Em 1978 Iron Mountain abriu sua primeira instalação de armazenamento acima do solo de Nova York e mais tarde em 1980 expandiu o negocio para outras cidades.

Expansão continuou a aumentar, e em 95 a empresa tinha crescido para uma receita anual superior a US $ 100 milhões. No ano seguinte a empresa resolveu tornar-se uma empresa publica e estreou na bolsa de valores como uma ação normal, sem ser um REIT.

Vinte anos depois em 2015 os acionista se reuniram numa assembleia e formularam um plano para converter a empresa num REIT.

Converter é comigo
Converter é comigo

Esse processo foi questionado pela IRS (tipo receita tupiniquin) alegando que a empresa não tinha uma estrutura de imóveis. Em 2014 IRM conseguiu da IRS aprovação do status de REIT.

Como a empresa se converteu em um REIT agora deve pagar 90% de todo o rendimento tributável aos investidores, resultado de um dividendo substancialmente mais elevado do que a empresa pagava anteriormente quando era um stock comum.

irm papel

Case de negócio

Hoje a Iron Mountain é uma empresa líder nos serviços de gerenciamento e armazenamento de informações, atendendo a mais de 220.000 cliente em 45 países e em seis continentes. De acordo com o release a empresa atendimento diversos setores e empresas de todos os tamanhos, incluindo mais de 94% da Fortuna 1000 que tem a IRM como parceiras no gerenciamento de informações.

O modelo da empresa oferece soluções integradas para unificar o gerenciamento de documentos fisico e eletrônicos. Ela armazena e gerencia os ativos de informações a seguir.

portfolio irm

Ganhe dinheiro guardando papel

Você pode achar que guardar papel dos outros não dá dinheiro, bem não se engane quanto a isso. Um amigo meu trabalha numa telecom dessas grandes ele já me disse que a telecom tem um contrato milionário com uma firma de gerenciamento e armazenamento de documentos, só não soube me dizer ao certo se era a IRM.

Geralmente quando você tem um problema com essas telecoms e eles precisam de algum documento fisico para ir a justiça ou qualquer outra coisa, aciona-se a IRM, solicita o documento, a empresa tem tudo catalogado e organizado em questão de minutos ela coloca o documento nas mão de um motoboy e o mesmo é entregue nas mãos da telecom alguns minutos depois de solicitado.

Manter essas informações organizadas e bem armazenadas é algo externamente difícil e ao mesmo tempo valioso quando olhamos dentro de um cenário corporativo.

No meio do ano a IRM anunciou a aquisição da Recall por 2 bilhões de dólares, a Recall é a principal armazenado de documentos do Reino Unido no mesmo dia o rating de credito da IRM dado pela S&P Global foi elevado de BB- para B+ após o fechamento da compra. A agencia de rating pressupões que as margens operacionais levará a IRM a ter um crescimento de 5x até 2018.

crescimento irm

A aquisição da Recall oferece uma entrada maior da IRM em mercados emergentes e reforça a capacidade da empresa de alcançar empresas de médio porte.

Os fundamentos

Com essa nova aquisição a IRM fez uma alteração no guidance de 2016 passando de 2,15 o FFO para 2,25. Também espera-se um aumento de dinheiro que será distribuído para investimentos indo para a casa dos 600 milhões de dólares.

IRM espera crescer os dividendos em 4% até o final e 2018 e além disso espera-se reduzir também o payout para 70% o que acaba dando ainda mais segurança na cobertura dos dividendos futuros.

Geração de Dividendos

Considerando os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 115,80 convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 361,29 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano, isso tratando-se de IRM.

Se olharmos a SKT a adição de ações deve crescer meus dividendos anuais em U$ 48,38 convertendo isso para real teríamos R$ 151,43.

No total tenho um crescimento de U$ 164,18 que convertendo para real ficaria US$ 512,72

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Enquanto isso…

 

esquerdista

NYSE: Compras Setembro 2016 – FPI

U.S.-FarmEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Neste aporte a compra foi destinada ao Farmland Partners FPI um REIT especializado em fazendas.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras setembro de 2016 na bolsa de Nova York - Parte 2
Empresa Código Qtde
Farmland Partners Inc. FPI  400

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Farmland Partners Inc

Em se tratando de fazendo não podemos deixar de começar com a demanda, lembre-se que não existe excesso de oferta mundial para o mercado de grãos, impulsionando um crescimento projeto de 45% na demanda mundial de grãos até 2050.

Do lado da oferta você pode imagina a agricultura como um modelo de “zero vacância”.

Em outras palavras as concessões de explorações são estruturadas com um pagamento em dinheiro de um ano na frente. É essencialmente um deposito de segurança para um ano de aluguel, isso é uma pratica muito comum, uma vez que temos muito poucas terras arável e a grande maioria não utilizado.

Tenho certeza que já deve ter escutado do seu pai ou dos seus avos algo como: ‘Compre terra porque com elas você não irá perder dinheiro”

Farmland Partners é um REIT gerenciado internamente com 646 milhões de total de capitalização. Temos outros REITs nesse setor porem FPI é maior que os outros 2 juntos.

Crescimento

Farmland Partners é um REIT que pretende adquirir terras agrícolas nos USA de alta qualidade e também faz empréstimos a agricultores com garantia nas fazendas. O portfólio do REIT é composto de 270 fazendas somando 115k de hectares.

Nesse 2T16 FPI comprou mais 8 fazendas em seis estados americanos, totalizando 3,6k de acres. Seu IPO em 2004 começou com 70 milhões em ativos imobiliários. Atualmente o REIT está com 615 milhões de ativos.

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Desde o IPO a Farmland Partners saiu de 38 fazendas e 7,3k de hectares para um total de 270 fazendas com um total de 115k de hectares. O REIT conseguiu crescer de forma sustentável mais do que muitas empresa na bolsa.

Como podemos observar acima as fazendas estão divididas em 4 regiões

  • Cinturão do milho com 35 inquilinos
  • Planicies com 18 inquilinos
  • Delta com 16 inquilinos
  • Sudeste com 15 inquilinos

Porque escolher um REIT de fazenda?

Claramente o FPI é o consolidador dos REITs de fazendo isso é evidenciado no seu potencial de crescimento externo e a sua capacidade de alcançar escala, desde seu IPO a proposta deste REIT foi se tornar o maior REIT publico de fazendas e ele vem realizando isso com sucesso.

O REIT conseguiu controlar isso tudo com apenas 13 funcionários, atualmente nesse ultimo tri foi contratado 3 novos membros pra equipe, foi uma conselheira geral, um VP de desenvolvimento de negócios com foco em cultura especializadas de cultivo e um novo executivo de contabilidade, Isso é bom que teremos mais organização, porém significa mais custos para nós que somos os cotista uma vez que teremos um aumento nas despesas gerais e administrativas. Faz parte do jogo, isso é o preço a se pagar pelo crescimento.

Um dos pontos que mais gostei no FPI é que seu foco tem sido voltado para as culturas de linha, diferente dos outros REITs que tem focado em cultura especializadas (como morango e outras frutas), FPI é cultura de grãos. A ideia da empresa é expandir sua cultura especializada para algo em torno de 20 a 25% da carteira.

Tenha em mente que culturas de especialidade são de maior risco, mas em contrapartida oferecem taxas mais elevadas. Isso vai ser refletido no desempenho do FPI comparado com seus outros pares, com isso você já vê que as linhas de culturas adotadas interfere nos rendimentos. Como disse no começo do artigo não estou em busca apenas de retornos, mas sobretudo de segurança na distribuição, acredito que o risco de cultura especializadas pode ser um pouco maior por isso prefiro REITs como o FPI.

O proprio CEO do FPI disse no ultimo release:

O temos é um cabo de guerra entre a demanda de um lado e a colheita ou tamanho da safra do outro lado. E estamos a falar de uma cultura relativamente grande aqui no Estados Unidos como o milho e soja.

A procura por esses recurso está aumentando rapidamente.

Então, se fossemos trader de commodities ficaria preocupado com o tamanho desta cultura, mas não somos trader de commodities. Nós somos adquirentes de terras agrícolas e gerentes de fazendas. É o lado da procura a longo prazo para a demanda mundial de alimento, face a escassez de terra

Este é o momento para investir nesta classe de ativos, não é a hora para retirar.

O CEO saliente que um aumento nos valores da terras agrícolas iria gerar um aumento de rendas e fluxo de receitas para o caixa do REIT.

 

Fundamentos

Esse estilo de REIT tem uma característica muito boa, os agricultores pagam o aluguel do ano todo adiantado. Os retornos da agricultura são suscetíveis a ciclo de tempo e preço das commodities. O agricultor quando investe em uma fazendo sempre visa um retorno de longo prazo, que depois de anos irão lhe trazer rendimento consistentes e crescentes das terras existentes.

Além de exigir o pagamento adiantado dos alugueis o FPI muitas vezes negocia as locações estruturadas com bônus. Por conta desses bônus os retornos do FPI podem ser um pouco voláteis, por exemplo o FPI tem uma exposição maior no cinturão de milho e essa região teve um redução nos lucros o que diminuiu a renda do FPI.

A maior parte do portfólio do REIT está localizada em Illinois, onde os preços do milho estão sobre pressão o que tem comprometido o lucro das companhias. Com o resultado da fraqueza e o aumento dos gastos gerais e administrativos o REIT fez uma revisão do AFFO para baixo passando de 0,51 para 0,43.

Ok não é uma boa noticia, mas a minha perspectivas nesse REIT são mais de longo prazo e eu sei que existirá volatilidade maior nele, assim como sei nos REIT de hotéis então são REITs que você não deve se preocupar com o valor das cotas senão ficará maluco.

Antes de concluir, deixe-me lembra-los dos riscos: volatilidade agrícola (1) volatilidade por ser uma small cap (2) cíclico (3) maior alavancagem (4) setor recente na bolsa sem grandes históricos de dados (5)

Geração de Dividendos

Considerando os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 204,00 convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 661,78 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Enquanto isso…

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NYSE: Compras Agosto 2016 – EPR – CLDT

top golf eprEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Esse mês adicionei quatro REITs na minha carteira, primeiro falarei de dois e depois no final do mês dos outros, sendo um deles o EPR Properties – EPR abaixo você pode conferir mais detalhes sobre o fundo.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras agosto de 2016 na bolsa de Nova York - Parte 2
Empresa Código Qtde
EPR Properties  EPR 56
Chatham Lodging Trust  CLDT  63

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Sobre o Chatham Lodging Trust (CLDT) já falei esses dias atrás então não vou entrar muito em detalhes. Se quiser saber mais, consulte esse artigo.

Bem vocês devem ter achado que escrevi errado no primeiro parágrafo, quando disse que tinha comprado 4 REITs mas só descrevi dois aqui. Não está errado, é isso mesmo!

Comprei quatro mas 2 já tinha falado antes. Esses posts de REITs ficam muito grandes, não ficaria legal colocar dois num mesmo artigo. Geralmente esses posts de compra é um dos últimos do mês mas por conta disso tive que antecipar.

EPR Properties – EPR

EPR é um REIT antigo, abriu IPO em 1997 pelo código PEP e era focado exclusivamente em cinemas e com um único operador a AMC Entretainment Holdings (AMC). Hoje com 18 anos de existência EPR tem mais de U$ 2 bilhões de dólares investidos em 139 cinemas e com 15 operadores.

O segmento de cinemas é comprovadamente estável e com uma geração de caixa consistente, exibindo ao longo do tempo uma história de crescimento, inclusive tivemos um recorde de bilheteria nesse ultimo ano:

long history revenue cinema

Apesar de ter boa parte da geração de receita proveniente dos Cinemas EPR tem se diversificado bastante em outros setores do entretenimento e tem feito investimentos em categorias como educação e recreação. EPR ao longo do tempo tem demonstrado habilidade em construir um portfólio de imóveis de alta qualidade, que proporciona resultados consistentes com um potencial de crescimento contínuo.

Temos outros REITs que possuem sala de cinemas, mas EPR é de longe o maior proprietário de imóveis de entretenimento. Sua receita proveniente das salas de cinemas corresponde a 53% da sua carteira total, com educação em 22% da carteira, recreação com 21% e outros com 4%

geracao receita epr

EPR é bem diversificado geograficamente, com 270 propriedades ao todo distribuídas em 39 estados americanos além do Canadá.

distribuicao geografica epr

Apesar de ainda possuir forte concentração de renda no AMC Theatres o EPR tem ao longo do tempo procurado outros inquilinos em outros setores e alguns setores como recreação e educação já começam a se destacar na carteira de operadores:

cliente do epr

Vamos dar uma olhada em cada setor dele, pois é um REIT muito interessante.

Educação

Essa é a segunda maior categoria do EPR, até o final de 2015 o REIT tinha investido mais de U$ 1 bilhão em 91 escolas, representando 44 operadores nos três níveis de escola

educacao epr

Essas instalações do EPR são feitas sobre o modelo build-to-suit o que acaba dando uma segurança extra na manutenção dos inquilinos, fornecendo vantagem competitiva no desenvolvimento de um portfólio de alta qualidade.

EPR possui 69 escolas publicas para atender alunos do ensino fundamental, 21 creches e 3 escolas privadas atendendo mais de 40 mil estudantes.

Entretenimento

Cinemas apresentam a maior parte da sua receita, com grandes operadores do mercado como inquilinos por exemplo a AMC Entretainment, Cinemark Holdings (CNK) e Raves Cinemas. EPR não oferece apenas uma estrutura de cinema, cada vez mais os clientes vem buscando por facilidades como ambientes de alimentação, bebidas no qual os inquilinos possam capturar segmentos diversos.

entretenimento epr

EPR está operando 146 cinemas com 22 operadores diferentes. Além dos cinemas EPR tem 8 centros de varejos, são aqueles centros para feiras de segmentos específicos e 8 centros de entretenimento familiar que consistem em Pista de Boliche, Cart entre outros.

pista boliche cart epr

Recreação

A categoria de recreação consistem em 36 propriedades todas 100% locadas, sendo 11 estações de ski, 5 parques aquáticos e 19 complexos de golf. Inquilino dos parques aquáticos é a Schlitterbahn Waterparks. Eles possuem 2 parques aquáticos nos USA entre os top10 do mundo.

recerecao epr

As estações de ski são bem localizadas e tiveram um forte desempenho nesses últimos anos devido ao aumento do frio nas estações climáticas, o fluxo de atendimento foi 18% superior a janeiro de 2015. Sabemos que o clima pode ser um fator importante nesse setor, EPR tem uma diversificação geográfica para mitigar esses riscos:

lista estacao ski epr

Na parte do Golf o maior inquilino do EPR é a Topgolf International que foi vendida em 2011 por 28 milhões a um fundo privado. Até 2017 Topgolf planeta ter 50 resorts nos USA. Austrália, Dubai, França, Russia, Africa do Sul e Espanha também estão na lista de locais.

Investimento monstro

investimento epr

Adelaar é um projeto de U$ 750 milhões sendo que irá fornecer 4 grandes empreendimentos. O projeto está localizado a 90 milhas de Nova York, e estima-se criar cerca de 5.000 empregos em 1.700 hectares de terra.casino epr

EPR é proprietário das terras e irá fornecer a concessão de construção ao Empire Resorts (NASDAQ: NYNY) que irá investir 600 milhões na construção do Montreign Resort Casino, Golf Course e no conjunto habitacional Entretainment Village. Imagina você morando num lugar assim, topa ??

 

EPR irá investir algo entre 100 a 120 milhões para o desenvolvimento do parque aquático. EPR estima que em 2016 o Montreign Resort Casino irá gerar 8,6 milhões de receitas de concessão das terras.

Os fundamentos

O crescimento apresentado pelo EPR tem sido expressivo, nesse 1 trimestre o FFO foi de 73 milhões um aumento considerável ao ano anterior que foi de 32 milhões. FFO por ação de 1,17 em comparação com 0,56 do trimestre anterior. Já o AFFO foi de 1,16 frente a 0,97 do ano anterior.

A taxa de ocupação do EPR é muito boa e permanece saudável em 99% conforme disse no começo do artigo esse ano de 2015 tivemos um recorde de 5% nas bilheterias ultrapassando 11 bilhões de receitas. Tivemos alguns lançamentos importante já começo desse ano, mas nada tão grande quanto foi o Star Wars ano passado.

Vocês sabem que sou acionista da Disney e se quiser capturar a geração de receita nesse segmento do começo ao final da cadeia precisa de ter um REIT de cinema em sua carteira, pensando nisso que acabou me motivando a adquirir o EPR.

Já sepultaram o cinema umas 10 vezes nesses ultimo 2 pares de década, primeiro tivemos o lançamento das TVs por assinatura que diziam que ninguém iria mais ao cinema pois poderia alugar o filme de casa, o que vimos foi um crescimento da receita de bilheteria, depois veio a Netflix e novamente os analistas disseram que seria o fim do cinema que a Netflix iria enterrar o cinema, bem novamente as previsões foram por terra. Você deve estar se perguntando: Porque eles erraram ?

Ninguém vai ao cinema exclusivamente para assistir filme, você vai pra se socializar, pra se divertir, pra ver gente nova, pra conversar com amigos antes e depois do filme, isso não vai ser tirado do cinema, isso só o cinema vai lhe proporcionar. Eles não entendem isso por isso ficam sepultando o cinema a cada serviço novo lançado no mercado. Vou te dizer mais…

Com o tempo e a popularização maior da vida digital o cinema vai ter cada vez mais um papel importante na socialização das pessoas, por isso optei por investir nesse segmento porque entendo que é um negócio duradouro e que irá permanecer por um bom tempo!

Geração de Dividendos

Considerando essas duas compras e os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 208,88 por conta da compra do EPR e U$ 78,12 por conta da compra do CLDT convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 919,98 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.

Quer saber chega de escrever… Vou pegar minha pipoca que a cessão já vai começar! rsrsrs…

 

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Enquanto isso…

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