Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Esse mês o aporte foi todo direcionado para a carteira de REIT, inclui dois novos ativos na carteira o APTS focado em residência e PK focado em hotelaria e aumentei posição no KRG e FPI. A vantagem do DriveWealth Unlimited é que você pode diversificar melhor a carteira sem a preocupação com os custos de corretagem.

Mudei de Portugal para Alemanha, e ainda não consegui me organizar completamente, além do fato que estou sem internet no novo apartamento. Me pediram duas semanas para instalar a internet aqui, os alemães com sua excessiva burocracia acredito que deve levar até mais que isso. Até colocar a net vou improvisando com o 3G do celular, portanto sem vídeos até que a internet seja estabelecida.

Preferred Apartment Communities Inc – APTS

O REIT de Atlanta voltado para aluguel de apartamentos residenciais. Tenho até um REIT parecido na carteira o ESS, que por sinal é um dos melhores REIT residencial que tem no mercado, até por isso seu preço está bem acima do justo. Tentei esperar uma oportunidade melhor para aportar nele, mas como o menino é bem resistente resolvi colocar outra opção do setor na carteira. Se você não sabe como calcular o valor justo de um REIT, vou falar sobre isso quando lançarmos o novo serviço da PenseRico Express.

O APTS é um REIT smallcap, até por isso escolhi ele, talvez não seja o segundo melhor do setor, mas me parece ser o que tem melhor custo x beneficio. Pelo fato de ser smallcap vai ficar fora do radar dos grandes fundos então deve-se manter dentro de um preço justo o que é isso que eu busco.

Ele estreou na bolsa no inicio de 2011 cotado a $10,00 e hoje está valendo uns $17, o que me parece um bom retorno para quem entrou lá no começo. O fundo vem crescendo os dividendos a pelo menos 14,8% ao ano.

Toda a sua carteira de imóveis vale hoje $2,6 bilhões composta em 27 propriedades multifamiliares com 8.276 unidades ao todo, 34 centros comerciais e 3 edifícios de escritório.

Propriedades do APTS

APTS tem mantido o compromisso de investir em ativos multifamiliares de classe A junto com a estratégia secundária de diversificar uma parcela dos investimentos em ativos que não sejam plurifamiliar como shoppings ancorados em supermercados.

O fundo tem hoje cerca de 8.200 apartamentos e vem crescendo a receita nesse setor em cerca de 5,2% a 5,5% ao ano o que tem gerado 55% da receita total do fundo proveniente dos imóveis residenciais. O APTS também tem alguns empréstimos imobiliários que estão gerando ao fundo algo entre 10,5% a 16% por ano.

Imóveis para estudantes

O fundo não é somente apartamentos familiares e tem diversificado em outros pontos como ampliando aquisição de imóveis para servir de alojamento para estudantes.

APTS foca em propriedades fora do campos, que sejam modernas, forneçam uma comunidade para os estudantes e diversas facilidades, como lavanderia, internet, entre outras. O fundo criou uma divisão de gestão de campus que opera focado exclusivamente em moradia estudantil a Preferred Campus Management, LLC.

Imóveis de estudantes do APTS
Imóveis de estudantes do APTS

O portfólio atual de imóveis para estudantes é composto por 9 ativos sob gestão com 6.151 camas e 2 unidades adicionais com 1.319. O fundo tem buscado universidades com pelo menos 15.000 estudantes e os locais devem ser próximos aos campos a ponto do estudante poder ir a pé ou de bicicleta. Cada unidade dessas deve fornece algo entre 450 a 800 camas.

Varejo

Em 2014 o fundo resolveu expandir sua estratégia de aquisições de shoppings ancorados em supermercados. APTS possui centros comerciais alugados para algumas grandes redes de mercado como Walmart, Publix, Kroger, entre outros.

Inquilinos do APTS
Inquilinos do APTS

O fundo também criou uma subsidiaria especializada em operar no varejo a New Market Properties, LLC. Particularmente gosto desses centros comerciais, tanto para compras quanto para investimentos.

Escritório

O APTS possui 3 prédios de escritórios que representam cerca de 18% de área bruta locável do fundo.

Escritórios do APTS
Escritórios do APTS

Até entendo a estratégia dos estudantes e do varejo, inclusive até vejo-as com bons olhos, mas não consigo encaixar esses três imóveis voltados para escritório, não sei se é preconceito meu com os fundos de escritório, mas isso não ficou legal no portfólio do APTS.

Não obstante a empresa disse que esta em busca de mais escritórios classe A em Atlanta, de acordo com o CEO do APTS eles querem investir em escritório porque possuem experiencia nesse setor e acreditam ser complementar ao core business multifamiliar e os preços estão atraentes.

Isso pode ser interessante para aqueles que querem diversificação em um único ativo, ao invés de adquirir 4 REITs separados um com exposição residencial, outro focado em estudantes, outro em varejo e outro em escritório o investidor compra o APTS e recebe um 4 em 1.

Particularmente prefiro REIT especializados do que esses genéricos, mas como disse no começo o APTS está me parecendo um bom caso de custo x beneficio.

Com o fechamento desse 2T17 o fundo apresentou nesse primeiro semestre uma receita de 137 milhões contra 87 milhões do semestre de 2016 um crescimento de 56,9% já o FFO saiu de $0,35 por ação no semestre de 2016 para $0,65 nesse semestre de 2017 com 85% de crescimento neste ultimo ano. Os dividendos também cresceram 15% saindo de 0,395 para 0,455 nesse semestre de 2017.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $57,2 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 179,28.

Park Hotels & Resorts Inc. – PK

Park Hotels como nome já diz é um REIT da Virgínia focado em hotelaria. Ele foi formado quando Hilton Worldwide (HLT) desmembrou a maior parte de suas propriedades imobiliárias em um REIT publico. Ele é o segundo maior REIT hoteleiro da bolsa em valor de mercado e está entre os TOP25 maiores REITs do mercado em EBITDA.

REITs por EBITDA
REITs por EBITDA

O PK tem uma carteira de $9 bilhões com 67 hotéis de grande escala, high-end, incluindo algumas propriedades icônicas como o Hilton New York que abrange um quarteirão inteiro no centro de Manhattan e o Hilton Chicago Downton com 200.000 pés quadrados e 1.544 quartos e o Hilton Hawaian Village em Honolulu com 2.860 quartos à beira mar.

PK Hilton em Manhantan
PK Hilton em Manhattan

O único problema do PK que ele é bem concentrado em algumas marcas, mas a administração vem buscando melhorar isso e diversificar com novos operadores.

Grandes operadores
Grandes operadores

O PK pra mim hoje é um dos que possuem o melhor portfólio, estou para falar que seu case está melhor que o CLDT que tenho atualmente na carteira. Sabemos que a tecnologia tem atacado a REIT hoteleira, tanto na ascensão direta de serviços como Airbnb que oferece hospedagem a custo muito inferiores que hotéis tradicionais, quanto a expansão de serviços de teleconferência que estão cada vez mais dispensando a necessidade das famosas viagem a trabalho. Tudo isso junto tem dificultado o setor hotelaria.

Apesar de todas essas ameaças eu vejo esse nicho de hotéis de luxo e resort como um caso a parte, diferente daquele nicho que busca preço a qualquer custo e por isso acaba dando margens a serviços como Airbnb crescer, o publico dos hotéis de luxo não ficariam em um Airbnb então vejo que a demanda desses estaria mais protegida.

Também gosto muito dos resorts que são bem específicos e possuem barreiras grandes por serem de alto custo de construção, isso inviabiliza a entrada de competidores e a penetração de serviços como o Airbnb, além de não serem impactados pela tecnologia pois tem um punch mais de turismo.

O fundo possui 2 hotéis no Havaí com 4.104 quartos que geram 23% da receita. O Hilton Hawaiian Village está situado em uma propriedade de frente para o mar com 22 acres em Waikiki, a propriedade tem aproximadamente 3.000 quartos distribuídos em 6 torres. A taxa de ocupação é altíssima e gira em torno de 94,6% e com uma margem de lucro de 37% um numero impressionante.

Hotéis no Havai do PK
Hotéis no Havai do PK

Em 2016, o hotel ganhou um certificado de excelência da TripAdvisor nos últimos 5 anos 1.600 quartos foram renovados com um custo de 44 milhões ou $28.000 por quarto e nos últimos dois anos o fundo investiu $10 milhões reformando 100.000 pés quadrados de espaço de reunião e conferencias.

Hilton Waikoloa Village é um hotel de 62 hectares à beira mar na Costa Kohala e tem 1.244 quartos e dois campos de golfes para campeonatos. Esse hotel possui um RevPar de 14% impulsionado pela forte demanda. Nos próximos 2,5 anos o PK irá transferir 600 quartos para Hilton Grand Vacations – Ocean Tower. Nos últimos 5 anos 643 quartos foram renovados com o custo de $34 milhões ou $53.000 por quarto.

Hilton Waikoloa Village
Hilton Waikoloa Village

Cerca de 74% da receita do PK vem de mercados costeiros e 91% dessa receita está no Top25 maiores mercados dos USA. Enquanto o fundo careca de uma diversificação de marca, acaba compensando por essa alta diversificação nos imóveis.

Diversificação do PK
Diversificação do PK

 

 

O foco do PK é na construção de um portfólio de altíssimo luxo o que lhe protege das ameaças atuais do setor. A empresa busca diversificar a marca além da Hilton e misturar operadores no mix de gerentes globais.

O FFO do PK nesse semestre de 2017 foi de $1,45 frente a $1,52 do ano passado uma redução de 4% essa queda deveu-se as reformas no Centro de Convenções Moscone em San Francisco que fez com que a receita da região caísse em 5,1% no semestre.

Alguns dias depois de ter comprado o PK veio o furacão Irma e Havery, o fundo tinha 14% da receita exposta na área onde aconteceu os furacões. Só acompanhei com o coração nas mãos, claro que primeiro ficamos sentidos por todos que perderam as casas e alguns até a vida. Felizmente o fundo não foi afetado gravemente, teve só uns 90 quartos com infiltração de água, mas nada muito alarmante.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $38,7 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 121,29.

Kite Realty Group Trust – KRG

KRG já foi debatido aqui antes no blog, se quiser conhecer mais obre o case de negócio sugiro dar uma consultada na sua tag aqui. O KRG apresentou um FFO de $46,2 milhões ou $0,54 por ação comparado com os $0,48 de FFO do ano passado. O NOI da KRG aumento 3,2% no same store e 3,8% considerando os novos investimentos.

O fundo vendeu 3 propriedades gerando uma receita de $54,6 milhões e $77,7 no acumulado do ano com vendas de propriedades. O fundo concluiu também o redesenvolvimento de três propriedades com os custos totais de $6,2 milhões e um retorno anualizado combinado projetado de 19,5%.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $60,00 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 188,05.

Farmland Partners Inc – FPI

Comentei sobre o FPI no mês passado, confira aqui.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $22,44 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 70,33.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $178,34 ou seja R$ 558,95 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Preferred Apartment Communities Inc APTS 65
Park Hotels & Resorts Inc. PK 45
Kite Realty Group Trust KRG 50
Farmland Partners Inc FPI 44

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Já que falamos acima do furacão, os Americanos acreditam que esse furacão foi em prejuízo o maior da história, isso porque eles não enfrentaram o furacão Dilma que o passou pelo Brasil e foi mais destrutivo que todos os furacões americanos juntos.

 

 

Compras Agosto 2017 – LMT – DLR – FPI

Compras Agosto 2017 – LMT – DLR – FPI

Esse mês resolvi incluir uma nova participante na carteira, já estava namorando a Lockheed Martin a um bom tempo, finalmente criei coragem e agora ela faz parte do meu time.

Também aumentei posição em dois REIT, um deles já estava bem para trás em peso com relação ao resto da carteira, o DLR estava, alias ainda está um pouco caro, mas eu já tinha deixado ele aguardando e para não ficar muito desproporcional resolvi aportar nele, mas minha intenção era aportar mais forte no mercado de varejo que está com oportunidades fantásticas.

Outro que acabei aportando só para não deixar o dinheiro parado lá foi o FPI, me lembrou bem o FII do Brasil o FLMA11 que hoje é um dos que tenho o maior retorno e montei posição nele comprando cotas com o resto que sobrava dos aportes, hoje vale mais do que muitos ativos aí que receberam aportes robustos.

Lockheed Martin Corporation – LMT

Sobre o LMT fiz um vídeo explicando:

Lembre-se que anunciamos aqui a parceria com a Pense Rico, portanto é importante que você acesse a nossa plataforma e se cadastre para ficar por dentro das novidades. Veja mais aqui nesse vídeo e se inscreva no nosso canal do youtube.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $49,77 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 156,56.

Digital Realty Trust Inc. – DLR

Falei deste fundo em detalhes nesse post de compra do mês de maio desse ano, apesar de ser recente eu havia comprado pouco do DLR e ele estava bem abaixo dos outros REIT de mesmo porte, por isso resolvi dar um novo aporte, não foi grande também, mas já dá uma subida nele.

O DLR está caro, mas não é atoa, não é por capricho do mercado o REIT apresentou nesse 2T17 a receita de $0,36 por ação enquanto que no mesmo período do ano passado foi de $0,19 um crescimento excelente.

Já o FFO foi de $1,44 comparado com $1,36 e o principal indicador que é o AFFO teve $1,54 comparado com $1,42 em 2016.

O Outlook para o final do ano é um FFO de $5,95 a $6,10.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $54,30 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 170,81.

Farmland Partners Inc – FPI

Esses dias não me recordo se foi no blog ou por email um leitor me questionou de porque o FPI ter despencado a cotação, bem vamos tentar dar uma olhada nos indicadores dele e ver se temos algum motivo especifico ou se é apenas o mercado com seu pânico.

Se pegarmos de 1970 até 2015 as terras agrícolas foram as que ofereceram o melhor retorno no mercado, enquanto que todos os REITs giraram num retorno médio de 9,09% as fazendas obtiveram 10,54% de retorno médio ao ano.

Isso não diz absolutamente nada do que está acontecendo hoje, mas serve para ilustrar de porque o Viver de Dividendos resolveu colocar o ativo na carteira apesar de todos os riscos.

O FPI se fundiu com o AFCO que é outra fazenda e formaram o maior REIT de terras agrícolas do mercado. Se olharmos o balanço do AFCO podemos perceber que ele não era tão bem gerenciado quanto ao FPI, mas agora entramos na etapa na qual o FPI vai fazer a sinergia da fusão render frutos, com uma redução de custo forte, pode alavancar ainda mais os bons resultados já apresentados no passado.

A estimativa era que a fusão deve dar um crescimento nos lucros de 10% e poderia ser elevada com a redução dos custos em até 20% pós-sinergias. Este crescimento sugere que o FPI estará bem para cobrir os seus dividendos, mas também manter o caminho de crescimento de dividendos no futuro.

Ocorre que logo no 1T17 ocorreu que os resultados do FPI foram puxados para baixo justamente pela fusão do AFCO e enquanto que em 2016 o FPI apresentou um AFFO de $0,58 em 2017 estimativa é de $0,35 de AFFO.

Já em 2T17 as receitas foram de $11,5 milhões, quase o dobro do período do ano passado. E o AFFO teve um crescimento de 51% comparado ao ano, mas o FPI não elevou a projeção de $0,35 até o final de 2017, o CEO disse que o 4T tende a ser mais forte, os analistas fizeram os cálculos e estima-se que deve fechar algo entre $0,41 a $0,53 no anual.

No melhor cenário ele bateria os dividendos do ano passado, por isso é um investimento e movimento de alto risco, pelo pouco que conheço a administração do FPI, dou um palpite de que eles devem conseguir virar essa chave em 2018, até lá meus aportes no FPI será sempre essas rapas do taxo.

Cobrir os dividendos é algo muito importante para mim, e mesmo que esteja muito barato, preciso de ter cautela, será que consigo? A tentação de aportar mais é muito grande!

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $3,06 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 9,63.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $107,13 ou seja R$ 337,00 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Lockheed Martin Corporation LMT 7
Digital Realty Trust Inc. DLR 15
Farmland Partners Inc. FPI 6

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

  • O Viver de Dividendos você não tem medo de terrorismo aí na Europa ?
  • Cara eu sou Brasileiro nasci num estado que tem o equivalente a um “ataque terrorista” a cada hora, tô de boa!

Foto postada pelo Sérgio Moro

Compras Julho 2017 – SKT – EPR – CLDT

Tanger Factory OutletsMeus aportes esse mês foram para minha carteira de REIT, reforcei minha posição nesses ativos, aproveitei o mercado bear nesse setor da bolsa para abocanhar alguns REITs que já estava acompanhando. Especialmente os REITs de varejo vem sofrendo bastante com as noticias do mercado, aqui dou destaque ao Tanger Factory Outlets – SKT que apesar dos bons resultados vem sendo castigado pelo mercado.

Tanger Factory Outlets Center Inc – SKT

Ano passado os REITs de saúde tiveram quedas expressivas, a tempestade neles ainda não passou, mas o mercado já achou um novo judas para bater, esse judas se chama Varejo. É certo que o mercado de varejo vai passar por grandes transformações nos próximos anos, muito disso motivado pela ascensão da Amazon, porém acredito que o problema no setor, nem seja tanto a Amazon. Vou falar nisso num artigo mais adiante ainda neste mês.

O fato é que estou aproveitando o bear no setor e aumentando posições em alguns REITs, vou tentar sempre colocar um REIT do setor nos meus aportes dos meses seguintes.

O SKT teve seu vigésimo quarto ano consecutivo de aumento nos dividendos, um crescimento anualizado com esse ultimo tri de 5,4% reportando $1,37 por ação. O FFO aumentou em 5,5% para $0,58 por ação comparado a $0,55 do 1t16, ja o AFFO obteve um crescimento de 3,6% saindo de $55,8 milhões para $58,3 milhões nesse ultimo 1T17.

A taxa de ocupação do fundo nesse ultimo trimestre alcançou os 96,2% o CEO disse que o fundo está preparado e bem posicionado para os ventos contrários atuais sobre o setor de varejo e que possui uma solida demanda por espaço e que enfrentará esse novo ciclo do mercado, assim como enfrentou ciclos semelhantes nos últimos 36 anos.

O SKT possui o menor custo de ocupação entre todos os REITs de shoppings, a empresa acredita que as lojas de outlets permanecem rentáveis e importante pontos para a maioria dos seus inquilinos. Tanto que a renda liquida operacional dos outlets, excluindo os sete centros novos aumentaram em 13,9% comparado ao ano passado.

O SKT é um REIT com um case de negocio premium e acredito que conseguirá passar por esses momentos mais conturbados. Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $75,40 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 249,26.

EPR Properties – EPR

Fundo de salas de cinema, estacoes de esqui, campos de golfe, parques aquáticos e até algumas escolas, precisa falar mais o que a nível de diversificação neste fundo. Gosto bastante do seu modelo de negocio e já falei diversas vezes dos pontos positivos deste REIT, dê uma olhada no link do titulo acima. A receita total nesse 1T17 foi de $129,1 milhões um aumento de 9% relação ao trimestre de 2016 que apresentou $118,8 milhões.

O FFO para o trimestre foi de $1,15 por ação uma queda comparado aos $1,17 do ano passado, já o AFFO foi de $1,19 com um aumento de 2% por ação comparando a base de 2016 que apresentou $1,17 por ação.

Greg Silvers CEO disse que no final deste tri fecharam a transação de aquisição da CNL Lifestyle Properties o que irá adicionar $700 milhões em propriedades de esqui e atracões de alta qualidade no segmento de recreação do fundo. Com isso temos:

  • 142 salas de cinemas no segmento de entretenimento
  • 67 escolas publicas, 53 centros de educação para idosos e 13 escolas privadas no segmento de Educação
  • 11 parques de esqui, 25 complexos de golfe e 10 outras instalações recreativas compõem o segmento de Recreação.
  • 1 casino resort em New York, no segmento outros , falei sobre ele em outros posts do EPR aqui no blog

Essa compra adiciona uma receita de $70,20 dólares anuais que dá R$ 232,07 a mais na minha renda.

Chatham Lodging Trust – CLDT

Esse não é um ativo do setor de varejo, mas é o meu REIT favorito de hotelaria. O CLDT possui 133 hotéis de luxo e obteve uma receita de $125 milhões um crescimento de 1,2% apesar da taxa de ocupação ter caído 1,3% para 77%.

O AFFO por ação foi de $0,47 um crescimento de 2% em relação ao ano passado que foi de $0,44 as margem EBITDA do hotel foi de 39,9% uma melhora comparada ao ano anterior.

Fisher CEO do fundo comentou que concentrou esforços na modificação e aprimoramento das estratégias de gerenciamento de receitas e ganhos e se tivessem excluído os 6 hotéis da industria petrolífera, Houston e os mercados ocidentais da Pensilvânia onde a receita caiu 6,5% o aumento do REIT na RevPar teria sido de 2,3%. Alguns pontos importantes no RevPar que destaco no balanço:

  • Melhorado pela inauguração dos dois hotéis novos na area de Washington DC que viram a receita saltar 8,4%
  • A receita do Vale do Silício aumento 1%
  • 4 hotéis de Houston sofreram com o declínio de 3,6%. A cidade se beneficiou da hospedagem do Super Bowl em fevereiro, e os hotéis do fundo maximizaram as receitas em torno do jogo. Nos últimos dois trimestres de 2016 o RevPar diminuiu 22% e 21,9% respectivamente.
  • Dois hotéis na área de Lós Angeles sofreram com um declicnio de 3,8% na receita devido ao impacto relacionados ao vazamento de gás do Porter Ranch, saiba sobre essa treta aqui e aqui uma mais atual.

Essa compra adiciona U$ 46,2 de dividendos na minha caminhada rumo a IF isso dá convertidos para nosso querido real R$ 152,73.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos U$ 191,80 ou seja R$ 634,05 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa que mais se beneficiará com o mercado em queda.

Compras Julho de 2017
Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet Centers Inc  SKT 58
EPR Properties  EPR  18
Chatham Lodging Trust  CLDT 35

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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Compras Junho 2017 – CB – FPI – IRM

Digital Realty Trust - DLR

Esse mês não consegui aportar na bolsa brasileira, porém já na bolsa americana o aporte veio recheado, consegui comprar 2 REITs e 1 ação. A escolhida do mês na carteira de REIT foi a Farmland Partner que é um REIT de fazendas, o FPI tem dado retornos interessantes e pensei em aumentar posição.

Na verdade as três compras foram aumentos de posições, estou numa etapa de reaplicação nos ativos da carteira, esse sim sem duvida é um dos piores momentos dos investimentos, isso porque não tem muita emoção, principalmente se você escolheu boas empresas, vai só ver a grama crescer como dizia Warren Buffett, falei sobre isso aqui: Ter o sucesso nos investimentos exige paciência.

Chubb Corp – CB

Uma das maiores seguradoras do mundo, e está a preço convidativos, meu segundo aporte esse ano nela, primeiro foi em fevereiro de 2017, confira aqui. Estava até trocando uma ideia com um leitor que me questionou se a Chubb não seria americana, ao invés de Suiça como havia afirmado no post anterior. Na verdade o que vale para mim é onde está seu quartel general, pois é daí que vem o pagamento dos dividendos, por isso a considero uma empresa Suiça porque o quartel general deles está situado lá.

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Assim como Warren Buffett gosto bastante de seguradoras, estou até em vista de adicionar mais alguma na carteira, desta vez estou olhando alguma inglesa, só estudando por enquanto. O ponto chave nas seguradoras, elas conseguem fazer os clientes pagarem primeiro pelo produto para só depois entregar o produto, e olha que muitas vezes nem precisa entregar.

Então eles podem pegar todo aquele dinheiro que foi recebido dos clientes e reaplicar no mercado fazendo o bolo crescer ainda mais, são verdadeiras maquinas de fazer dinheiro.

Chubb teve um crescimento na receita anunciada nesse final de abril na casa de 11,9% para 6,7 bilhões e um lucro no ano por ação de $2,31 frente a $0,97 em 2016, temos ai um crescimento de +138% realmente muito robusto.

Com essa compra de Chubb adiciona na minha receita de dividendos aproximadamente $19,32 ou seja R$ 64,14

Iron Mountain Incorporated – IRM

Iron Mountain é um REIT de armazenamento de documentos, comprei no final do ano passado, confira aqui. Desde lá vem performando bem os resultados, nesse 1T17 reportou uma receia de $939 milhões frente a $751 reportado em 2016 e um AFFO de $170 milhões comparado com $167 milhões em 2016. Eles esperam crescer de 8 a 10% as receitas e de 8% a 15% o AFFO considerando todo o ano de 2017

Com essa compra o Iron Montain adiciona na minha receita de dividendos aproximadamente $129,8 ou seja R$ 430,94

Farmland Partners Inc – FPI

Farmland é um REIT de fazendas, terras agrícolas, basicamente o REIT compra fazendas e aluga para empresas especializadas em plantação explorarem as terras. É um tipo de REIT que é bem volátil e muito arriscado, mas certamente é um tipo de REIT que me anima muito.

Se queres ganhar dinheiro na vida, compre terra. Esse é o ditado popular que sempre escutamos nossos avós falarem. De fato, de todos os homens que conheço e que ficaram ricos, só conseguiram manter as fortunas de duas maneiras: com imóveis ou ações. E nada melhor do que comprar terras, dúvida disso? Vamos aos resultados abaixo que vai entender o que estou falando.

Os resultados do FPI são fresquinhos, foram publicados agora dia 8 de maio de 2017 e vieram com um crescimento de 52% na receita em $7,1 milhões comparados com o mesmo período do ano anterior.

O FPI adquiriu cerca de 34.357 acres um total de $360 milhões investidos tornando o REIT com um portfólio próximo de $1 bilhão de dólares. O AFFO por ação de $0,01 e um dividendo de $0,1275 por ação e $0,51 anualizado dando um aumento na minha renda de $62,22 ou seja R$ 206,57.

Ao todo essas compras adicionaram cerca de R$ 701,65 na minha receita de dividendos.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa que mais se beneficiará com o mercado em queda.

Compras Maio de 2017
Empresa Código Qtde
Chubb Corp  CB  7
Iron Mountain Incorporated IRM  59
Farmland Partners Inc FPI 122

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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Compras Maio 2017 – VTR – DLR – FFCI11 – HGLG11

Digital Realty Trust - DLROs investimentos esse mês foram direcionados para os imóveis sejam eles REITs que são fundos imobiliários americanos ou FII que são os fundos imobiliários brasileiros. Compramos mais cotas do Digital Realty Trust – DLR além de outros ativos que vamos abordar mais abaixo.

Mês passado não comprei FII porque fiquei guardando dividendos para reinvestir no HGLG qeu custa carinho a quota, esse mês consegui comprar e ainda sobrou uma grana que foi investida no FFCI.

O dólar esse mês deu uma estilingada para o alto, com os escândalos de corrupção do governo Temer, o dólar saiu de $3,10 para $3,37. Aquele momento que você levanta as mãos pro alto e agradece por fazer o aporte logo no começo do mês. O UÓ que agora é Abacus Liquid que também é conhecido como Alexandre fez uma pagina para galera acompanhar o dólar hoje, deem uma conferida.

dolar

 

Ventas Inc – VTR

Esse REIT de healthcare é um dos que mais me agrada pela sua diversificação tanto de receitas quanto de inquilinos e geográfica, acho um dos melhores REITs de healthcare do mercado americano, pena que sua valorização anda sempre no topo.

O VTR tem crescido os dividendos em torno de 8% e o FFO em 11% desde 2001, é uma marca muito boa para um REIT do setor. O legal que esse crescimento não vem apenas de novas aquisições, mas o REIT vem mostrando a forca de seu portfólio quando demonstra um crescimento de 3,9% no same store.

Nesse ultimo trimestre tivemos um crescimento de 21% no fluxo de caixa operacional e 6% nos dividendos comparado ao ano passado. Fora adquiridos mais de 350 milhões em laboratórios de pesquisa, colocando uma fatia maior do segmento dentro do portfólio.

VTR portfolio

Digital Realty Trust – DLR

Primeira vez que aumento posição no DLR, a demora não foi nem tanto por conta de resultado, até porque os resultados apresentados pelo DLR são bem satisfatório, o REIT teve um crescimento de $1,40 para $1,51 nesse 1T17 comparado com o do ano passado.

dlr ocupacao

Quando se investe no DLR tem que se ter a noção de que o cambio pode afetar positiva ou negativamente os resultados do REIT, no caso deste ultimo trimestre os resultados foram positivos, mas nem sempre será assim, portanto tenho a consciência de que é algo como não recorrente. Tivemos um resultado de +13% considerando variação cambial da Libra e +3% contra o Euro.

Mas Viver de Dividendos se o REIT tem apresentado uma performance tão boa, porque não aportou antes novamente ? Se conhece minha técnica de aportes vai saber a resposta. O DLR hoje é supervalorizado, a sua cotação pelos resultados apresentados deveria ser $92,22 e hoje está em torno de $117,81 ou seja cerca de +28% acima do preço justo.

Na edição #4 da Revista Viver de Dividendos vou explicar quais indicadores utilizo nas minhas avaliações de valor justo, na edição #5 será um complemento a esse artigo e mostrarei os indicadores que utilizo para fazer o valor justo em REITs. Se tiverem interesse em saber mais sobre esse assunto, fiquem ligados ao lançamento das duas revistas.

Priorizo os aportes nas ações e REITs que estejam abaixo de seu valor justo, porém chega alguns momentos que precisa-se de usar o bom senso, nesses casos mesmo estando um pouco acima do valor justo é importante manter um equilíbrio da carteira. Por isso apesar de pagando 28% a mais no DLR entendo que vale o risco pois seu case de negócio é bem robusto e tende a apresentar crescimentos ainda maiores no futuro.

Credit Suisse CSHG Logística – HGLG11

Os FII no Brasil vem sofrendo bastante com a vacância que vem crescendo cada vez mais a medida que a crise econômica e principalmente politica no país vai se agravando. O HGLG11 está com 17% de vacância financeira, veja como esses números saltaram nesses últimos meses.

hglg11 vacancia

A única vantagem nesse fundo é que possui gestão ativa e que cerca de 40% dos contratos são atípicos. Nesses períodos de crise os contratos atípicos são um conforto para o investidor de longo prazo. Procure FIIs que tenham o máximo possível de contratos atípicos pois isso é uma segurança maior. Obviamente esse setor de galpões é muito difícil achar um fundo 100% atípico, ainda mais com uma boa diversificação como a do HGLG.

Tenho que me conformar com a situação econômica que não é lá essas coisas, e focar no meu plano de aportes.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa com o melhor desempenho em 10 anos da industria química.

Compras Maio de 2017
Empresa Código Qtde
Ventas, Inc. VTR 6
Digital Realty Trust, Inc DLR 8
Rio Bravo Renda Corp FFCI11 291
Credit Suisse CSHG Logística HGLG11 1

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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Compras Abril 2017 – OHI – EPR – WMT – PAYX

waterparks2Se quer comprar coisas de qualidade a um bom preço, tenho o lugar ideal para você, posso afirmar isso porque esse mês resolvi ir as compras, mas não é aquelas compras que você está acostumado escutar de seus colegas, esse mês comprei Wal-Mart – WMT – também comprei Paychex, EPR e Ômega Health.

Muita gente gosta de sair para o shopping para comprar tênis, roupas e eletrônicos. Essas pessoas se sentem bem gastando suas economias com esses produtos. Eu fico esperando o mês virar para poder comprar mais ações na bolsa de valores, talvez eu tenha alguma “doença” por não me interessar pelo que a grande maioria faz.

Provavelmente você que está lendo sofre deste mesmo mau, só é uma pena que não temos grana para comprar ações todos os dias, hoje a tarde estava refletindo sobre isso, cheguei a conclusão um tanto inusitada. Cada dólar que economizamos hoje e aplicamos na bolsa de valores, não estamos comprando apenas uma ação, nós estamos comprando tempo, estamos comprando tempo no futuro.

Esses nossos amigos que gostam de ir ao shopping gastar com produtos e entretenimento, certamente terão que trabalhar bem mais do que nós para alcançar a independência financeira, cada dólar que economizamos é um soldado a mais trabalhando incessantemente para que não precisemos de trabalhar no futuro.

Se cada dólar economizado é um soldado, então estou muito satisfeito com o meu exército. Eles estão trabalhado duro e a cada ano aproximam a minha independência financeira. Esse mês comprei ao todo cerca de U$ 4910,00 isso dá hoje algo em torno de mais de R$ 15 mil reais em compras, a sacola esse mês veio cheia

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Compras Março 2017 – VTR

Ventas Inc - VTRMeus aportes esse mês foram direcionados para os REIT. Aproveitei para reforçar minha carteira de saúde e fiz um novo aporte no Ventas Inc – VTR onde falarei mais a respeito abaixo.

Ventas Inc – VTR

Se chegassem para mim e dissessem que só poderia ter um único REIT de saúde na carteira, sem sombra de duvida minha escolha seria o VTR. A meu ver é o que proporciona a melhor segurança vs retorno, pode soar estranho dizer isso já que minha maior posição no setor é o OHI, ocorre que o OHI está passando por uma fase promocional aí acabei perdendo o controle rsrsrs.

Já falei antes do VTR aqui e aqui. O VTR tem uma taxa de crescimento do FFO por ação de 11% ao ano desde 2011, e uma taxa de crescimento anual de dividendos na casa de +8% isso é um numero impressionante para o setor. Desde que rolou o spin-off em 2015 o fundo cresceu mais de $4 bilhões, saiba mais sobre isso nos links citados no inicio do parágrafo.

São mais de 1.300 imóveis na carteira do fundo, e o principal ponto é que eles estão mudando completamente o core business de ativos. Me agrada muito a forma como vem crescendo a participação dos Medical Office, para mim esses são os menos impactados por governos e consequentemente podem trazer mais segurança no longo prazo. Veja como ficou o portfólio do fundo nesse último trimestre:

vtr portfolio

 

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos do REIT que mais vai se beneficiar com a eleição do Trump.

Compras março de 2017
Empresa Código Qtde
Ventas Inc VTR  23

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

ptcarne

Compras Fevereiro 2017 – STAG – CB – EDGA11B

 

edga11bEsse mês foi bem diversificado, fiz compra de REIT, FII e ação. Minha compra na bolsa americana foi na Chubb Corp, uma seguradora suíça que foi adquirida ano passado pela ICE. A Chubb é a empresa que mais ganhei dinheiro, até final do ano tinha sido +104% só de retorno no valor da ação, sem contar os dividendos crescentes que recebi nesse período.

Chubb

Chubb foi a primeira empresa que me retornou mais de 100% e isso tem pouco mais de 2 anos que comprei a empresa, enquanto isso tem gente que acha que TD dá mais retorno. No começo do mês fiz um vídeo sobre meu método de aporte, veja aqui.

Fiquei surpreso ao calcular o valor das ações pelo DCF e ver que a CB ainda estava bem abaixo do seu valor justo, a Chubb tem uma margem de 15% abaixo do que deveria estar valendo. No principio nem estava pensando em aportar nela, mas depois acabei decidindo, a ideia foi reforçar um pouco mais as empresas europeias na minha carteira. Já falei sobre a Chubb aqui no blog, você pode conferir os artigos dela aqui.

Stag Industrial

O REIT que comprei foi o industrial STAG que nesse último ano o REIT apresentou um FFO de $1,58 por ação contra $1,49 do ano passado e adquiriu 24 edifícios novos nesse último 4T16.

A sustentabilidade desse seu crescimento tem sido colocada em cheque pelo mercado, particularmente o STAG é bem diferente dos outros REIT industriais e possui um bom portfólio de ativos o que lhe diferencia dos demais REITs. Veja mais sobre ele aqui.

 Edificio Galeria

A compra de FII foi mais um aporte no EDGA11B um fundo que vem sofrendo com a vacância, isso fez com que seus dividendos fossem cortados, normal para um FII brasileiro :) se fosse num REIT americano provavelmente ele iria ser reavaliado.

Fato é que o mercado vem martelando nele a uns meses já, quem conhece o EDGA sabe que seu edifício é bem acabado e numa boa localização no centro do Rio. Já enfrentei vacâncias muito piores no EUROPAR e nem por isso o vendi e hoje está me dando bons retornos totais.

Se quiser saber mais sobre o Edifico Galeria consulte aqui.

Ainda tive uma subscrição nas cotas do Europar, não declarado aqui porque acho que o debito só vai rolar em março.

Compras fevereiro de 2017
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  60
Chubb Corp CB 11
Edifício Galeria EDGA11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

NYSE: Compras Janeiro 2017 – OHI

Omega HealthcareOmega Healthcare é quem recebeu meu aporte esse mês. O OHI é um dos ativos que tem a maior posição na minha carteira. OHI nem é um dos melhores REITs a nível de balanço, mas ocorre que o mercado está penalizando-0 incorretamente, a interpretação que o mercado faz acerta da taxa de juros e dos impactos nas políticas do antigo programa do Obama são os principais fatores para essa mão pesada do mercado.

Diante disso tudo quem estudo e sabe dos riscos do OHI fica tentado a aumentar posição a cada mês, infelizmente por conta da diversificação acaba me inibindo.

Já falei bastante sobre esse REIT, portanto sugiro dar uma olhada nesses assuntos. Coincidência ou não, quando estou escrevendo esse artigo que me dei conta de que ano passado o aporte de janeiro também foi destinado ao OHI.

Compras janeiro de 2017 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Omega Healthcare Investor   OHI  50

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

NYSE: Compras Dezembro 2016 – VTR

ventas vtrUltima compra do ano se comecei comprando um REIT, porque não terminar comprando um REIT. Fizemos mais um aporte no Ventas – VTR que considero um dos melhores no setor de saúde. Isso pela sua administração, portfólio de imóveis e inquilinos.

Nem estava com tanta ideia de aportar em REIT nesses próximos meses, mas o fato da queda nas taxas de juros, precificadas pelo mercado nesse momento, tem me motivado a comprar mais REITs. Afinal eu não consigo resistir a uma liquidação.

Geralmente as mulheres gostam de ir ao shopping comprar sapatos e bolsas, salvo raríssimas exceções como você que está acompanhando esse chato das finanças falando. Ir ao shopping e comprar é uma forma que as mulheres encontraram de buscar uma sensação de felicidade, tanto é que muitas acabam se viciando nisso.

Eu também gosto de ir ao shopping, só que ao invés de ir no shopping de cimento comprar bolsas e sapatos o meu shopping é a bolsa de valores, a hora do mês que mais gosto é essa, quando chega a hora de escolher e comprar a minha cota na empresa ou REIT.

Se você também é igual e gosta de ir no shopping, mas pra comprar empresas, bem a bolsa de Nova York é o maior shopping do mundo e você vai adorar as promoções que andam rolando por lá.

Ventas Inc – VTR

Muita coisa rolou desde a ultima vez que comprei um REIT de saúde. A principal delas é a eleição de Donald Trump como presidente dos USA, e sua política de remodelação do Obama Care que pode afetar bastante alguns REITs existentes hoje no mercado.

Era um movimento que já estava prevendo desde o inicio do ano, tanto que tomei cuidado de escolher os REITs que tivessem o menor impacto no curto prazo por conta de uma possível mudança no Obama Care que seria inevitável com ou sem o Trump.

Os analistas acreditam que os maiores impactados com essas novas mudanças seriam nos hospitais, esses por terem um custo um pouco mais alto deveriam ser mais impactados pelo corte de gastos. Quanto aos consultórios médicos esses estariam na outra ponta, dos que se beneficiariam por terem um custo bem mais baixo.

As estimativas era que 25 milhões de pessoas ganhariam acesso em 2017 e com o novo plano do Trump o The Commonwealth Fund estima-se que o numero de pessoas com seguro de saúde cairia para 19,7 milhões.

Diante desse cenário só vejo um REIT com uma situação mais critica que seria o MPW que possui 100% do negócio posicionado em hospitais, esse certamente é o que vem sofrendo mais com essas mudanças do Trump.

vtr portfolio

O Ventas pelo seu portfólio ser bem distribuído também possui parte da receita em hospitais, mas essa não passa de 15% o que acho que vai mitigar bastante os riscos. Mesmo assim não segurou a queda de mais de 20% nesses últimos 90 dias.

O Ventas vem fazendo investimentos pesados para diversificar seus ativos. Nesse ultimo 3T16 investiu mais de 1,5 bilhão de dólares, principalmente em Life Science que são Laboratórios geridos pela Wexford.

Nesse ultimo tri o VTR gerou um FFO de 1,03 bem superior aos 0,98 dos FFO gerado em 2015. O que levou a VTR a aumentar sua orientação de FFO para o ano passando de 4,05 para 4,10 até 4,13.

Sobre os dividendos estimase uma baixa de 3,04 para 2,95. Daí você pode estar assustado e se perguntando, mas Viver de Dividendos você não gosta de empresas que crescem dividendos como pode aportar mais numa empresa que está diminuindo. Bem na verdade você precisa de conhecer o case de negócio do VTR pra entender o motivo.

O VTR esse ano fez um spin-off gerando o CCP por isso seus dividendos vieram menores comparados ao ano anterior.

Compras dezembro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Ventas Inc  VRT  33

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

MyStocks – Gerenciar ações e opções

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Pessoal o Marcel um leitor do blog desenvolveu um app para iPhone voltado para o controle de operações na bolsa de valores. Acredito que vale a pena vocês darem uma olhada, principalmente aquela galera que mexe bastante com opções e trades. Link do app.

Destacamos um aplicativo para controle de ações e opções na bolsa de forma fácil e intuitiva, direcionado para pequenos investidores. Recomendado para manter um controle de suas operações na bolsa, sendo um ótimo substituto de planilhas e anotações. O aplicativo exibe o lucro de cada operação e um resumo de todas as operações. Possui um recurso diferencial muito intuitivo de projetar os lucros apenas deslizando o dedo na tela para alterar a cotação de venda, permitindo visualizar os ganhos de acordo com cada variação do ativo, sem ter que digitar cada cotação individualmente. Possui destaque visual em diferentes cores para cada operação de acordo com o lucro ou prejuízo, permitindo melhor legibilidade do histórico de operações. O aplicativo é pago, mas está disponível a um preço muito acessível, de apenas $0,99. O desenvolvedor do software é brasileiro, facilitando a comunicação e o envio de sugestões de melhorias.
Link da AppStore:
MyStocks – Controle suas ações e opções na bolsa

Ele deixou de cortesia exclusiva pro pessoal aqui do blog três PromoCodes. Então vou coloca-los abaixo e o mais rápido no gatilho pra inserir leva.

  • XTHRMR44XTK – ultimo caracter é um número, adivinhe
  • RJ69W6XENR4 – ultimo caracter é um letra que está entre M a T, adivinhe
  • 3FWP3NHMEK4 – ultimo caracter é um número, adivinhe

 

Enquanto isso…

Aquele momento que você descobre que não vai mais se aposentar!

maisa aposentar