NYSE: Compras Agosto 2016 – EPR – CLDT

top golf eprEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Esse mês adicionei quatro REITs na minha carteira, primeiro falarei de dois e depois no final do mês dos outros, sendo um deles o EPR Properties – EPR abaixo você pode conferir mais detalhes sobre o fundo.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras agosto de 2016 na bolsa de Nova York - Parte 2
Empresa Código Qtde
EPR Properties  EPR 56
Chatham Lodging Trust  CLDT  63

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Sobre o Chatham Lodging Trust (CLDT) já falei esses dias atrás então não vou entrar muito em detalhes. Se quiser saber mais, consulte esse artigo.

Bem vocês devem ter achado que escrevi errado no primeiro parágrafo, quando disse que tinha comprado 4 REITs mas só descrevi dois aqui. Não está errado, é isso mesmo!

Comprei quatro mas 2 já tinha falado antes. Esses posts de REITs ficam muito grandes, não ficaria legal colocar dois num mesmo artigo. Geralmente esses posts de compra é um dos últimos do mês mas por conta disso tive que antecipar.

EPR Properties – EPR

EPR é um REIT antigo, abriu IPO em 1997 pelo código PEP e era focado exclusivamente em cinemas e com um único operador a AMC Entretainment Holdings (AMC). Hoje com 18 anos de existência EPR tem mais de U$ 2 bilhões de dólares investidos em 139 cinemas e com 15 operadores.

O segmento de cinemas é comprovadamente estável e com uma geração de caixa consistente, exibindo ao longo do tempo uma história de crescimento, inclusive tivemos um recorde de bilheteria nesse ultimo ano:

long history revenue cinema

Apesar de ter boa parte da geração de receita proveniente dos Cinemas EPR tem se diversificado bastante em outros setores do entretenimento e tem feito investimentos em categorias como educação e recreação. EPR ao longo do tempo tem demonstrado habilidade em construir um portfólio de imóveis de alta qualidade, que proporciona resultados consistentes com um potencial de crescimento contínuo.

Temos outros REITs que possuem sala de cinemas, mas EPR é de longe o maior proprietário de imóveis de entretenimento. Sua receita proveniente das salas de cinemas corresponde a 53% da sua carteira total, com educação em 22% da carteira, recreação com 21% e outros com 4%

geracao receita epr

EPR é bem diversificado geograficamente, com 270 propriedades ao todo distribuídas em 39 estados americanos além do Canadá.

distribuicao geografica epr

Apesar de ainda possuir forte concentração de renda no AMC Theatres o EPR tem ao longo do tempo procurado outros inquilinos em outros setores e alguns setores como recreação e educação já começam a se destacar na carteira de operadores:

cliente do epr

Vamos dar uma olhada em cada setor dele, pois é um REIT muito interessante.

Educação

Essa é a segunda maior categoria do EPR, até o final de 2015 o REIT tinha investido mais de U$ 1 bilhão em 91 escolas, representando 44 operadores nos três níveis de escola

educacao epr

Essas instalações do EPR são feitas sobre o modelo build-to-suit o que acaba dando uma segurança extra na manutenção dos inquilinos, fornecendo vantagem competitiva no desenvolvimento de um portfólio de alta qualidade.

EPR possui 69 escolas publicas para atender alunos do ensino fundamental, 21 creches e 3 escolas privadas atendendo mais de 40 mil estudantes.

Entretenimento

Cinemas apresentam a maior parte da sua receita, com grandes operadores do mercado como inquilinos por exemplo a AMC Entretainment, Cinemark Holdings (CNK) e Raves Cinemas. EPR não oferece apenas uma estrutura de cinema, cada vez mais os clientes vem buscando por facilidades como ambientes de alimentação, bebidas no qual os inquilinos possam capturar segmentos diversos.

entretenimento epr

EPR está operando 146 cinemas com 22 operadores diferentes. Além dos cinemas EPR tem 8 centros de varejos, são aqueles centros para feiras de segmentos específicos e 8 centros de entretenimento familiar que consistem em Pista de Boliche, Cart entre outros.

pista boliche cart epr

Recreação

A categoria de recreação consistem em 36 propriedades todas 100% locadas, sendo 11 estações de ski, 5 parques aquáticos e 19 complexos de golf. Inquilino dos parques aquáticos é a Schlitterbahn Waterparks. Eles possuem 2 parques aquáticos nos USA entre os top10 do mundo.

recerecao epr

As estações de ski são bem localizadas e tiveram um forte desempenho nesses últimos anos devido ao aumento do frio nas estações climáticas, o fluxo de atendimento foi 18% superior a janeiro de 2015. Sabemos que o clima pode ser um fator importante nesse setor, EPR tem uma diversificação geográfica para mitigar esses riscos:

lista estacao ski epr

Na parte do Golf o maior inquilino do EPR é a Topgolf International que foi vendida em 2011 por 28 milhões a um fundo privado. Até 2017 Topgolf planeta ter 50 resorts nos USA. Austrália, Dubai, França, Russia, Africa do Sul e Espanha também estão na lista de locais.

Investimento monstro

investimento epr

Adelaar é um projeto de U$ 750 milhões sendo que irá fornecer 4 grandes empreendimentos. O projeto está localizado a 90 milhas de Nova York, e estima-se criar cerca de 5.000 empregos em 1.700 hectares de terra.casino epr

EPR é proprietário das terras e irá fornecer a concessão de construção ao Empire Resorts (NASDAQ: NYNY) que irá investir 600 milhões na construção do Montreign Resort Casino, Golf Course e no conjunto habitacional Entretainment Village. Imagina você morando num lugar assim, topa ??

 

EPR irá investir algo entre 100 a 120 milhões para o desenvolvimento do parque aquático. EPR estima que em 2016 o Montreign Resort Casino irá gerar 8,6 milhões de receitas de concessão das terras.

Os fundamentos

O crescimento apresentado pelo EPR tem sido expressivo, nesse 1 trimestre o FFO foi de 73 milhões um aumento considerável ao ano anterior que foi de 32 milhões. FFO por ação de 1,17 em comparação com 0,56 do trimestre anterior. Já o AFFO foi de 1,16 frente a 0,97 do ano anterior.

A taxa de ocupação do EPR é muito boa e permanece saudável em 99% conforme disse no começo do artigo esse ano de 2015 tivemos um recorde de 5% nas bilheterias ultrapassando 11 bilhões de receitas. Tivemos alguns lançamentos importante já começo desse ano, mas nada tão grande quanto foi o Star Wars ano passado.

Vocês sabem que sou acionista da Disney e se quiser capturar a geração de receita nesse segmento do começo ao final da cadeia precisa de ter um REIT de cinema em sua carteira, pensando nisso que acabou me motivando a adquirir o EPR.

Já sepultaram o cinema umas 10 vezes nesses ultimo 2 pares de década, primeiro tivemos o lançamento das TVs por assinatura que diziam que ninguém iria mais ao cinema pois poderia alugar o filme de casa, o que vimos foi um crescimento da receita de bilheteria, depois veio a Netflix e novamente os analistas disseram que seria o fim do cinema que a Netflix iria enterrar o cinema, bem novamente as previsões foram por terra. Você deve estar se perguntando: Porque eles erraram ?

Ninguém vai ao cinema exclusivamente para assistir filme, você vai pra se socializar, pra se divertir, pra ver gente nova, pra conversar com amigos antes e depois do filme, isso não vai ser tirado do cinema, isso só o cinema vai lhe proporcionar. Eles não entendem isso por isso ficam sepultando o cinema a cada serviço novo lançado no mercado. Vou te dizer mais…

Com o tempo e a popularização maior da vida digital o cinema vai ter cada vez mais um papel importante na socialização das pessoas, por isso optei por investir nesse segmento porque entendo que é um negócio duradouro e que irá permanecer por um bom tempo!

Geração de Dividendos

Considerando essas duas compras e os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 208,88 por conta da compra do EPR e U$ 78,12 por conta da compra do CLDT convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 919,98 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.

Quer saber chega de escrever… Vou pegar minha pipoca que a cessão já vai começar! rsrsrs…

 

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Enquanto isso…

adultao

NYSE: Compras Agosto 2016 – VTR – STAG

ventasEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Esse mês adicionei quatro REITs na minha carteira, primeiro falarei de dois e depois no final do mês dos outros, sendo um deles o Ventas Inc VTR abaixo você pode conferir mais detalhes sobre o fundo.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras agosto de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Ventas Inc  VTR  33
Stag Industrial Inc  STAG  54

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Sobre o Stag Industrial (STAG) já falei esses dias atrás então não vou entrar muito em detalhes. Se quiser saber mais, consulte esse artigo.

Bem vocês devem ter achado que escrevi errado no primeiro parágrafo, quando disse que tinha comprado 4 REITs mas só descrevi dois aqui. Não está errado, é isso mesmo!

Comprei quatro mas vou falar agora sobre 2 e depois no final do mês falo sobre os outros dois. Esses posts de REITs ficam muito grandes, não ficaria legal colocar dois num mesmo artigo. Geralmente esses posts de compra é um dos últimos do mês mas por conta disso tive que antecipar.

Ventas Inc – VTR

Ventas é um REIT de saúde, lembrando que essa não é minha primeira aquisição no setor, já tenho na carteira o Omega Healthcare Investor OHI que é de saúde mas especializado em Asilos e clinicas de tratamento. Com essa aquisição do Ventas eu fecho a minha carteira no setor.

Esse setor de saúde em particular, não está passando por uma momento muito bom. Para aqueles investidores que são focados no longo prazo, estão tendo a oportunidade de comprar REITs de grande calibre a preços realmente atrativos.

setores REITs

Se pegar REITs como o VTR que tem fundamentos tão bons quanto a outros gigantes como O, DLR, e ESS comparar o valuation vai perceber que temos um bom desconto para os REITs de saúde. Acima podemos acompanhar que o setor de saúde é o que está com o maior Yield depois do setor de Hotéis e Resorts, mas esse também é um que vive em promoção então não dá pra comparar.

Quando comprei OHI no começo do ano minha intenção era comprar o VTR, mas pelo fato do OHI estar bem descolado optei por ele, mas analisando os cases de negócio pra mim VTR sempre foi muito mais parrudo e seguro.

O Spin-off foi fundamental

Acompanho Ventas desde o ano passado quando ele sofreu o Spin-off, a única preocupação que tenho no setor de saúdes é com relação a Skilled Nurse Facilities (SNF) que são como asilos com enfermeiras. O governo americano subsidia essas casas e banca parte desses gastos para os idosos de baixa renda.

Esse sub-setor de SNF é um dos mais lucrativos que existe, acontece que em se tratando de governo qualquer canetada pode ser fatal na geração de caixa. Por isso optei entre tantos REITs dessa área pelo OHI, por ter uma menor exposição a dependência de receitas do governo.

Antes o VTR tinha uma fatia muito grande nesse setor então eles tiraram todas essas propriedades e colocaram em um REIT a parte o CCP, bem se eu estive como acionista naquela época e me conhecendo iria ficar muito bravo com isso kkkk

vtr spin off

Bom como fiquei acompanhando de fora aproveitei a deixa pra poder avaliar o VTR com mais carinho, foi daí que cheguei a conclusão que pra mim ele é o melhor case de negócio dos REIT de saúde.

Ele passou com o spin-off de 18% em SNF para 4% e desde então a diretoria tem feito um bom trabalho pra diversificar em outros tipos de propriedades e minimizar ainda mais a dependência de receita nessas áreas. Parecia um  sonho, porque era exatamente um REIT assim que eu queria na carteira.

Antes do spin-off o VTR tinha 75% de renda proveniente do setor privado, hoje pós Spin-Off a receita privada é de 83% sem contar que VTR moveu os ativos mais arriscados para o REIT CCP por isso disse que ficaria muito bravo se tivesse como sócio na época, por ter que ficar com a bomba do CCP de brinde.

A exposição do VTR ao governo é de 17% dividido da seguinte forma: 4% em SNF, reabilitação de longo prazo (quando se faz reabilitações em instalações pro mais de 30 dias) com 7% e 6% em hospitais.

Magica do VTR foi tirar a exposição de setores mais arriscados e coloca-la em hospitais que tem um risco de corte muito menor. Existe um risco dos hospitais estarem sujeitos a um corte no repasse do governo, mas sinceramente quem mora nos USA sabe dizer qual foi a ultima vez que um hospital teve que ser fechado pro falta de repasse ?

Além disso VTR está investindo em hospitais de mais alta qualidade, por exemplo eles fecharam um acordo com o pessoal do Ardent Care Hospital que é pertencente ao bilionário Sam Zell. Ventas abocanhou 10 hospitais que serão alugados para o pessoal da Ardent o negócio valeu 1,4 bilhões de dólares.

Foco em especialidades

Há algumas semanas atrás, VTR fez mais uma aquisição que pra mim foi ainda mais interessante que os hospitais. Ele adquiriu todo o portfólio de Laboratórios Científicos da Blackstone Real Estate Partners, com 23 propriedades já operacionais e 9 propriedades em desenvolvimento.

A transação custou U$ 1,5 bilhões e mais de 33 milhões de dividas assumidas da Blackstone. Essa aquisição irá aumentar a geração de caixa em 6,8% já de imediato, depois das 9 propriedades concluídas passaram para 7,5% ao ano. Já teremos aí uma raia de crescimento dos dividendos pelos próximos anos. Abaixo confira como vai ficar agora o mix do VTR:

vtr pos aquisicao labs

 

Esses laboratorios sao alugados para grandes universidades ou laboratorios de medicamentos. Geralmente eles estão dentro dos campos ou próximos das instalações dessas faculdades. Veja alguns inquilinos novos que entraram na lista do VTR

inquilinos vtr novo

Além disso essas propriedades proporcionam oportunidades de desenvolvimento no curto prazo, uma vez que já estaremos dentro do quintal. Abaixo duas propriedades que estão em desenvolvimento e devem ser inauguradas ano que vem.

propriedades em desenvolvimento vtr

O setor de Laboratorios tem aproximadamente U$ 50 bilhões do bolo de 1 Trilhão dos imóveis de saúde. Instalações de Laboratórios são altamente especializadas e usadas pelas empresas de tecnologia para conduzir suas pesquisas e desenvolvimentos. Inquilinos incluem: industrias do setor farmacêutico, biotecnologia, empresas de dispositivos e aparelhos médicos, universidades e instituições de pesquisa.

setor de saude

Os fundamentos

No ultimo tri Ventas reportou 1,04 de FFO por ação, representando um crescimento de 7% comparado ao ano passado. Esse crescimento foi impulsionado pelos investimentos realizados em 2015, mas principalmente pela aquisição da Ardent que falei logo no inicio.

VTR já atualizou o FFO anual de U$ 4,05 para 4,13. Gosto muito quando eles revisão a previsão pra cima, o famoso voando baixo. Se concretizar deve ser um crescimento de 3 a 5% comparado com ano anterior.

Nos últimos 5 anos o VTR teve uma taxa de crescimento nos dividendos de 8,1% se comparamos com outros pares como HCP que teve 3,3% e HCN que tem 3,1% mostra que a estratégia adotada pela VTR tem dado bem mais sucesso que a de seus pares.

Viver de Dividendos

Considerando essas duas compras e os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 164,16 por conta da compra do VTR e U$ 45,87 por conta da compra do STAG convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 663,69 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.

Invista nos Estados Unidos

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Enquanto isso…

NYSE: Compras Julho 2016 – SKT – OHI

tanger factoryEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Esse mês adicionei dois REITs na minha carteira um deles é o Tanger Factory SKT abaixo você pode conferir mais detalhes sobre o fundo.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras julho de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet  SKT  91
Omega Healthcare Investor Inc  OHI  115

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Sobre o Omega Healthcare Investor (OHI) já falei esses dias atrás então não vou entrar muito em detalhes. Se quiser saber mais, consulte esse artigo.

Só vale ressaltar aqui que estamos passando por um momento único no mercado de REITs americanos, especificamente o setor de saúde. Ele é um dos melhores setores de imóveis por lá, geralmente é um setor bem anti-ciclico, dificilmente vai ver variações na cotação dos seus ativos, por um milagre divino estou tendo a oportunidade de comprar justamente num ciclo de baixa nesse setor.

O setor está passando por esse ciclo de baixa não é atoa, os riscos são bem elevados. Por isso tenho sido bem criterioso na hora de colocar um novo ativo desse setor na carteira. Mas se você quer começar a abrir posição em REITs talvez essa seja uma boa oportunidade para olhar com carinho para o setor.

Vamos dar uma olhada a fundo no fundo (desculpa o trocadilho):

Tanger Factory Outlet – SKT

O mestre dos investimentos Warren Buffett já disse que o seu foco na escolha de ativos são de empresas que possuam fosso competitivo, veja aqui sobre esse assunto. Uma empresa é como um castelo e quanto maior o fosso que a separa dos inimigos mais protegida ela estará aos ataques.

Gosto muito desse modelo proposto pelo WB tanto que tenho adotado-o em larga escala nas minhas escolhas, avalio sempre os pontos positivos da empresa frente as demais, o que a torna tão poderosa contra seus concorrentes, você vai encontrar diversas empresas com largos fossos ao olhar pelas empresas e REITs que possuo na carteira.

Oficialmente Tanger ser considerado um REIT de shopping fechado, porém ela não possui shopping fechado, mas sim muitos Outlets alugados para muitos inquilinos que também possuem lojas em shopping, o próprio Warren Buffett citado no parágrafo anterior já foi sócio do Tanger.

Tanger é da Carolina do Norte e possui 42 propriedades espalhadas entre os USA e Canada. Pra quem não sabe o que são Outlets sugiro dar uma lida no nosso artigo explicando sobre o setor.

tanger factory

A industria de varejo tem evoluído, Tanger foi o primeiro a captar esse canal de distribuição de varejo dos Outlets. Os shoppings fechados são caros para construir (em média mais de $ 100 milhões) e com custos operacionais bem mais elevados. Tanger conseguiu criar um modelo de varejo diferenciado que poderia fornecer escala às grandes marcas do mercado a um baixo custo.

O poder da marca

Normalmente a marca não faz diferença dentro do cenário dos REITs, porém o Tanger conseguiu se destacar tanto dos demais, que a sua marca passou a ser um dos seus principais fossos.

Ficou evidente durante a ultima crise que ao contrario de muitos canais de varejo tradicionais, os Outlets se beneficiaram durante a recessão. Os consumidores estavam com a renda apertada, mas queriam comprar produtos de qualidade, de marcas e designer que seriam confiáveis.

Tanger conseguiu reunir as maiores marcas do mercado dentro de seus centros, como você pode ver abaixo isso tem proporcionado com que as vendas nas mesmas lojas cresce-se 4,4% frente ao 1T15 que já tinha crescido outros 4% ante ao anterior.

SKT same stores venda

Se você ficou impressionado com o gráfico acima, espera porque o Tanger tem batido um crescimento operacional de same-store em 45 trimestres consecutivos, ou seja desde 2005 os caras todos os trimestres vendem mais que o trimestre anterior.

Os bons números nao param por aí, o trafego aumentou em 6% durante o 1T. vendas média dos inquilinos aumentaram em 4,7% sendo U$401 por pé quadrado.  Sua taxa de ocupação é de 96,6% comparado com 96,7% do trimestre anterior. Eles tem mantido uma taxa cima de 96% a mais de 22 anos.

Será que dá pra perder o sono com esse REIT ?

Como disse antes talvez Tanger seja o único REIT com uma marca forte. É grande a sua capacidade para crescer a marca, expandindo o modelo de negocio. Ano passado em 2015 eles completaram 4 novas propriedades, veja as fotos abaixo:

  • Savannah, GA inaugurada em abril

savannah

  • Foxwoods em Mashantucket, CT aberto em Maio

foxwoods

  • Grand Rapids, MI aberto em Julho

grand rapids

  • Southaven, MS (Memphis) aberto em novembro

southaven

Tem que ter grande fosso mas também um bom castelo

Warren disse que não bastava ter um grande fosso, mas também um bom castelo, vamos olhar para o castelo do Tanger que no caso seria seus fundamentos e ver como anda as coisas, não se surpreenda se estiver melhor que o fosso rsrsrs

O AFFO do Tanger aumento em 12% para 0,56 por ação nesse 1T16 ou $55,8 milhões. Tanger pra mim está no mesmo nível de qualidade encontrado em outros Titãs como o Realty Income O. Tanger possui um largo histórico de crescimento dos lucros ano após ano.

tanger crescimento dividendos

O ultimo aumento de dividendo foi de 14%, isso mesmo QUATORZE porcento de aumento de dividendo frente ao ano anterior, a média de crescimento dos dividendos desde seu IPO está na faixa de 13%. Não tem como controlar, quando você pega uma empresa que consegue distribui uma media de crescimento 13% a mais de dividendos e fazendo isso desde 1993, bate aquela euforia incontrolável.

Iria falar do DY dele e do seu valor justo, mas sinceramente, precisa de mais argumentos pra esse REIT? Melhor parar por aqui no próximo aporte que fizer nele falo mais algumas coisinhas muito interessantes que descobri. Por hora já está mais que provado o case de negócio do SKT.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

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NYSE: Compras Junho 2016 – EMR – NSC

NS4270night-SLevyAproveitei a promoção que rolou nessa ultima sexta e aumentei posição em mais duas ações na minha carteira americana. Para aqueles que não sabem o que ocorreu na sexta, veja esse vídeo que foi ao ar no nosso canal do Youtube. Nesse artigo mostro um pouco dos dois ativos que comprei a EMR e NSC.

Apesar de pouco provável minha esperança era que o mercado de REITs apresenta-se algumas boas oportunidades de compra. Como os REITs são mais focados no mercado interno americano, eles seriam pouco afetados com a saída do Reino Unido da Comunidade Europeia. Uma outra alternativa seria aportar em empresas Europeias, como as duas que possuía na carteira acabei vendendo que foi o HSBC e a Roche, não sobrou muitas opções com desconto na carteira.

Conforme falei no papo de dividendos dessa semana as empresas que mais sofreram com o Brexit foram os grandes bancos, principalmente os da zona do Euro. Na minha carteira as que apresentou-se como melhor opção de aporte foi a Emerson Electric CO – EMR e a Norfolk Southern Corp – NSC.

A EMR caiu algo próximo de -5,8% e NSC caiu naEMR Produtos casa dos -4,91% como podem ver não foi aquela senhora promoção, mas deu pra aproveitar. Foi bom que tinha muito tempo que não aportava nas ações.

Antes de aportar eu só tomei cuidado para não colocar nenhum ativo que estive com um risco excessivo, minha preocupação foi que o crescimento dos dividendos no curto prazo fossem garantidos. Ambas as empresas apesar de alguns problemas pontuais em seus balanços, estavam com as contas bem redondinha.

A EMR tem um Payout de 64% apesar da receita em queda nos últimos dois anos, pelo case de negocio dela entendo que ela consegue contornar esses problemas e bater o mercado.

Já na NSC o setor ferroviário nos USA está um pouco complicado no momento. Devido a problemas com as commodities, todas as empresas do setor tem sofrido bastante na bolsa. NSC está com um Payout de 43% extremamente confortável, conseguiu aumentar os lucros nos últimos anos, mesmo com as receitas relativamente estáveis.

Se tivermos olhando pelo case negocio como um todo, certamente teríamos outras empresas bem mais interessantes na minha carteira, porém a ideia era aproveitar o melhor preço / segurança.

Gosto de aproveitar as promoções pra “brincar” um pouco, apesar quem me acompanha a mais tempo aqui no blog sabe que minha estratégia de investimento não segue essa linha.

Já falei demasiadamente sobre esse assunto aqui no blog, porém por ser algo bem complexo nunca me canso de repetir. Para o investidor de longo prazo comprar ou não essa sexta, não faz diferença alguma.

Se você não comprou nada na sexta não fique triste porque no final das contas isso não importa, veja sobre isso aqui neste artigo onde mostro o que ocorre com um investidor que comprou nas promoções durante seus 10 anos de investimento e o outro que sempre comprou fora das promoções.

Acompanhei vários comentários de leitores em outros blogs dizendo que venderam tudo e estavam esperando o resultado do Brexit. Infelizmente esse pessoal não sabe que fazendo. Estão destruindo todo o poder dos juros compostos, leia sobre isso aqui, no final das contas terminarão mais pobres pagando impostos e taxas para corretoras.

Quer brincar na promoção, pega parte do aporte daquele mês e deixa pra você fazer sua fézinha, até porque o investimento de longo prazo as vezes é chato, portanto não vejo problema vez ou outra pegar parte do aporte do mês e se aproveitar da insanidade do mercado. O que não pode é ficar fazendo disso uma constante ou ficar vendendo ativo tentando acertar o timing do mercado.

Compras junho de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Emerson Electric CO  EMR  10
Norfolk Southern Corp NSC 6

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

NYSE: Compras Junho 2016 – KRG

KRG ShoppingComo um bom investidor focado no longo prazo, faço mensalmente um aporte na bolsa de valores, onde separo parte das minha economias e invisto em um determinado ativo, podendo ser uma ação ou fundo. Esse mês comprei o REIT Kite Realty Group Trust – KRG –  mais abaixo apresento seus pontos positivos e negativos, conheça um pouco da sua história e veja seus fundamentos, no final faço uma avaliação a preço justo do mercado.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Minha carteira de REITs está estruturada nos seguintes setores: varejo (basicamente aluguel para supermercados e grandes varejistas), residencial, saúde (focado em asilos qualificados), datacenter, logística, hotelaria, e agora adicionei um Shopping Center. Acredito que ainda tenha espaço nessa primeira fase para mais um de saúde e outro residencial.

Junho de Maio de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Kite Realty Group Trust KRG  39

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Kite Realty Group Trust – KRG

O setor de shopping centers é um dos que possuem as melhores opções de investimento, foi realmente muito difícil escolher, posso colocar aí mais uns 3 ou 4 REITs no mesmo nível do KRG, quiça não tiverem melhores.

Minha analise no setor teve foco na escolha de REITs que fossem muito conservadores, como vocês sabem não sou um investidor de timing de mercado mas sim de tempo de mercado. Minhas opções foram para escolha de REITs que possuíssem modestas taxas de pagamento do AFFO.

Com isso temos uma proteção do dividendos usando uma estratégia de investimento, como um fosso competido. Aumenta as perspectivas de crescimento interno para que a empresa possa investir para no futuro obter ainda mais crescimento externo. Geralmente REITs com essa característica costumam manter uma raia de crescimento dos dividendos por um longo período de tempo.

As estimativas para o resultado final de 2016 é que o KRG consiga fazer U$ 1,55 de AFFO por ação, considerando a distribuição atual teremos um Payout de aproximadamente 55% do AFFO ou seja bem abaixo dos 70%. Um dividendos bem coberto protege os acionistas e conserva caixa para o crescimento interno nos momentos mais difíceis do mercado.

KRG parece ter aprendido com a crise de 2008. O REIT veio a publico em 2004 e acabou se alavancando e crescendo bastante o que motivou ao corte de dividendos em 2008 de U$ 3,28 para U$ 0,96 por ação em 2010. Você como um investidor não iria gostar muito de estar nesse REIT durante esses anos.

Seu portfólio de imóveis e clientes

Esses pontos são os que eu mais valorizo. Ano passado o KRG adquiriu 15 shopping centers do interior, onde 96,14% das lojas estão locadas para 174 inquilinos, o seu portifolio passou para 121 propriedades em 20 estados.

portfolio-krg

KRG tem um bom alcance geográfico que incluem importantes mercados americanos, como Las Vegas, Dallas, Orlando, Indianapólis e New York. A nível de inquilinos o REIT também é bem diversificado. Não gosto de assumir posição em REITs que possuam mais de 12% da receita proveniente de 1 inquilino, no caso do KRG o máximo que conseguimos chegar é a 3,5% um bom numero comparado a muitos outros REITs no mercado.

inquilinos krg

Das propriedades temos 52% delas como um misto de shopping com o grande varejista, 33% apenas com o shopping e 13% apenas com grande varejista (aka O). Além disso KRG tem uma longa história como desenvolvedor o REIT já completou mais de 1,7 milhões de pés quadrados desde 2008, atualmente, a empresa tem apenas 5% do seu portfólio em desenvolvimento e desses temos já 83% das lojas alugadas.

KRG é conhecida por ser uma empresa 3R. Essa estratégia tem gerado fortes retornos para o REIT, e foi isso que mais me seduziu nele. Pra mim é o seu grande diferencial, claro que existem outros no mercado fazendo o mesmo, porém o KRG tem conseguido excelência nessa parte.

3r krg

 

Fundamentos

Parece que as políticas de crescimento interno nesses últimos 2 anos vem surtindo efeito, a perspectiva é que os dividendos crescem em 5% ao ano até 2018. Repare que no histórico de pagamento de dividendos de 2014 em diante a empresa começou a levantar os pagamentos ano a ano. Os dividendos históricos da empresa são:

Dividendos histórico
Ano Valor
2011 0,96
2012 0,96
2013 0,96
2014 1,04
2015 1,09
2016 est. 1,15

 

Atualmente o Dividend Yield dele está na faixa de 4,5% e o retorno total dos últimos 90 dias foi de -9,46% o que deve nos garantir uma margem de segurança. Vamos dar uma olhada na nossa avaliação de fluxo de caixa e ver o quanto KRG está do seu preço justo.

Atualmente pelos meus parâmetros de preço justo avaliei o REIT pelo seu poder de geração de caixa em U$ 39,91 dólares, isso mesmo +32% de margem de segurança. Utilizei uma taxa de crescimento de 5% para os próximos 10 anos e depois finalizando com 4% para os 10 anos seguintes. Além disso uma taxa de desconto de 11%.

Não sabe como avaliar um REIT, leia esse artigo.

Enquanto isso…

Recomendo a todos assistir essa entrevista de Gleen Beck à Dinesh D`Souza. Você pode estar se perguntando quem diabos é Dinesh, bem ele é só o indiano que produziu o filme 2016. Você não conhece? Bem veja a entrevista abaixo e se surpreenda-se com o que ele tem a dizer:

São minutinhos da sua vida a serem investidos em um conhecimento que você não vai ver em nenhuma emissora de TV. Entenda como foi a política americana nesses últimos anos e o que tem a porvir.

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NYSE: Compras Maio 2016 – STAG – CLDT

HH_chathamroom_29_675x359_FitToBoxSmallDimension_LowerCenterDando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Sobre a estrutura da carteira já tenho hoje 1 ligado ao varejo, 1 residencial, 1 saúde, 1 datacenter agora entram 1 logística e 1 de hotelaria, não tenho nada definido ainda, mas tudo indica que terei ainda mais 1 de varejo, 1 shopping, 1 saúde, 1 residencial.

Compra de Maio de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  93
Chatham Lodging Trust Co CLDT 92

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

STAG INDUSTRIAL INC – STAG

Stag é um REIT de logistica se tornou publico em 2011 antes era chamado de Capital Partners uma empresa de capital fechado formada em 2004. Abriu capital com  105 propriedades e hoje 4 anos depois possui 291 propriedades. Com seu portfólio em 40 estados americanos, STAG é o segundo maior REIT industrial em área construída e cerca de 87% dos seus edifícios são de armazém e distribuição, por isso que eu classifico-o na categoria de logística, apesar de que para os americanos eles o veem como industrial.

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Como eu já expliquei aqui no blog tem duas formas de um REIT crescer, a primeira é internamente e a segunda é externamente. Sugiro dar uma lida nos artigos referenciados antes de prosseguir a leitura. STAG vem crescendo de forma agressiva, a empresa já anunciou um pipeline 1,9 bilhões de dólares e só em 2016 já aumentou o volume de aquisições de 300 milhões para 400 milhões de dólares.

Olhando os inquilinos STAG tem mantido uma diversificação bem saudável, levamos em conta que o Top10 inquilinos corresponde a não mais que 17% do seu caixa:

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O FFO de STAG cresceu 11% nesse primeiro trimestre em comparação com o ano de 2015. O FFO histórico de STAG está abaixo

Ano FFO por ação
2012 0,93
2013 1,33
2014 1,43
2015 1,53
2016 1,56

Seus dividendos também vem mantendo uma linha de crescimento nesses últimos 5 anos. STAG paga dividendos mensal e historicamente tem mantido um aumento de dividendos duas vezes no ano, sendo em janeiro e julho. Nesse ultimo janeiro os dividendo foi 1 centavo maior de 1,38 para 1,39 (ano) devemos esperar outro aumento agora no meio do ano.

Eu acho fundamental ter um REIT de logística na carteira, claro se você quiser montar uma carteira bem diversificada. De todos os REITs do setor que analisei STAG é o que parece ter o melhor custo beneficio no momento, uma estimativa de seu valor justo é de 23,72 dólares com a cotação de hoje ele estaria +10% abaixo de seu valor justo.

Chatham Lodging Trust – CLDT

Não costumo aportar em dois ativos no mesmo mês, porém pelo volume de aportes que fiz esse mês ficaria um pouco desbalanceado a carteira colocar tudo num só, então decidi comprar outro ativo que já estava analisando que era o Chatham um REIT focado em hotelaria.

Meus aportes tem tido prioridade em ativos que forneçam uma certa segurança nos dividendos, tanto que algumas vezes paguei até um pouco a mais do que realmente valia como foi o caso do O e DLR. Partindo desse principio jamais entraria no setor de hotelaria, que é o mais volátil de todos. São muitas variáveis para afetar a oferta e demanda do setor, porém as vezes é bom separar uma grana pra ter um pouco de emoção, até porque ficar comprando só empresas muito boas chega a ser chato :)

Já que iria ser um pouco mais arrojado, não queria ser tão arriscado, resolvi buscar uma alternativa que me proporciona-se bons retornos e também oferecesse uma certa segurança nos dividendos. Depois de pesquisar um pouco encontrei o CLDT. O REIT tem pouco mais de 6 anos desde seu IPO em 2010. Desde então o REIT salto de 222 milhões de dólares em ativos para 1,3 bilhões de dólares nesse final de 2015.

A empresa é um REIT focado em hotéis premium que oferecem um “select service”. CLDT possui hoje 38 hotéis agregando mais de 5.675 quartos, além de possuir uma participação de 10% em duas join ventures com 95 hotéis.

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A estrategia do Chatham foi que mais me chamou atenção. Eles adquirem hotéis mais baratos, reestruturam, reformam, colocam uma bandeira premium e oferecem serviços especiais. Não precisa ser gênio pra imaginar que as margens de lucro são bem elevadas. O REIT tem focado mais na parte costeira do USA, ano passado a empresa adquiriu 4 hotéis em San Diego, Boston, Lauderdale e Los Angeles.

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Nesses últimos 2 anos o REIT investiu mais de 845 milhões em seu portfólio que consistem basicamente de marcas Hilton e Marriott. O REIT concentra-se em marcas que possam oferecer um prêmio de ocupação na casa de 10-15% gerando um maior RevPAR que seus concorrentes, compare as margens do Chatham com seus pares que irá entender um pouco disso.

Pra quem não sabe: RevPAR é a receita por quarto

Como disse no começo, ter uma segurança nesse setor é um ponto muito favorável, e uma boa margem pode manter as contas equilibradas nos momentos de ciclos. O setor de hotéis você tem que saber a hora certa de entrar, senão vai acabar pagando o pato. Agora não seria o momento ideal para um investidor colocar uma alta exposição de sua carteira nele, você precisa de acompanhar os ciclos pra entender veja imagem abaixo:

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Esse nosso ciclo atual está em 67 meses, está bem acima do ultimo ciclo que durou 56 meses, porém os especialistas indicam que esse nosso ciclo será um pouco mais longo que o ultimo, semelhante ao que ocorreu no ciclo que durou 111 meses nos meados da década de 90. Agora resta saber se você como investidor terá estômago pra entrar no momento em que todos estarão falando sobre o fim do mundo.

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Olhando os números temos uma taxa de crescimento de 27% no FFO do REIT. Não é um numero tão exorbitante ? bem só temos dois REITs que cresceram o FFO mais que ele, um foi de 34% e outro de 57% esse crescimento do Chatham tem permitido que ele consiga pagar dividendos crescentes nesses últimos anos, sua taxa de crescimento de dividendos também é bem robusta na faixa de 14,7% ou seja dá até pra cobrir a inflação aqui do Brasil com crescimento dos dividendos, veja que não estou falando de dividend yield, mas sim do crescimento dos dividendos de uma ano para o outro.

Porém nao se anime muito. Ter um REIT de hotel exige certo estômago, eu sei por experiência própria, minha carteira de FII eu segurei um FII de hotel enquanto o mercado ia massacrando, hoje ele tem o melhor retorno de todos os FIIs. No Chatham se você olhar só os dividendos você pode se empolgar, mas quando você pega o retorno total dele, ou seja valorização das cotas + dividendos o REIT fez -27% nos últimos 12 meses. Tem que saber entrar em REIT de hotel, senão acaba chorando no futuro.

Não se preocupe a tendência é que ele deva cair um pouco mais, vai dar uma subida de leve ainda esse ano, mas depois vai dar outra cicladinha de leve, assim vai essa ciranda por mais alguns meses. Agora imagina como que não vai ser a volatilidade quando a RevPAR despencar, como foi mostrado nos ciclos no gráfico acima.

Hoje atualmente pelos meus parâmetros de preço justo avaliei o REIT pelo seu poder de geração de caixa em U$ 101,81 dólares, isso mesmo +71% de margem de segurança. Agora é só sentar e esperar pra poder comprar mais um bocada quando surgir outras oportunidades.

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NYSE: Compras Abril 2016 – OHI

essex2-540x272Dando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

Lembrando ao pessoal que a promoção do mês passado continua valendo pra esse mês, onde a DriveWealth pagava um bônus de $25 para aqueles que fizessem um deposito superior a $250. Veja aqui como abrir uma conta numa corretora americana e comece a investir agora mesmo em ações de grandes empresas americanas. Veja aqui sobre a promoção e sobre a parceria do blog com a DriveWealth.

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Pare de se preocupar com o preço da ação! Com o recurso de comprar ações fracionadas na DriveWealth, você pode investir a quantidade que você dispões em Ações, ETFs ou ADRs que a DriveWealth oferece.

Você irá receber $25 dólares quando fizer um deposito de $250 ou mais na sua conta!

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de Abril de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Omega Healthcare Investor Inc OHI  19

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Omega Healthcare Investor Inc – OHI

Eu já fiz uma analise recente em janeiro desse ano do OHI você pode conferir aqui neste post. Não vou ficar repetindo a analise até porque não tem muito o que acrescentar nesse período, deem uma olhada no link para conferir em mais detalhes o case de negócio do OHI. Entretanto vale destacar alguns pontos ditos antes.

O setor de saúde no USA está sendo muito castigado pelo mercado, atualmente só perdem para o setor de hotéis e resorts no post de janeiro tem uma tabela com um resumo dos setores, vale a pena dar uma olhada lá antes. Claro o mercado não vai marcar um setor atoa, os riscos no setor de saúde americano estão elevadíssimos, alguns pontos importantes merecem destaque.

Os USA gasta boa parte da sua arrecadação em impostos em saúde, muitos falam que isso seria insustentável no longo prazo. Boa parte desses recursos são direcionadas para programas como medicare ou melhor conhecido como Obamacare esse imagem abaixo pode economizar muitas palavras.

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Como o governo vem jogando dinheiro nos asilos aumentando assim a demanda, acaba aumento e muito a oferta também. Uma coisa puxa a outra. Portanto a grande maioria dos REITs de saúde hoje são de asilos, alguns com cuidadores como enfermeiras outros sem essas opções, mas todos são asilos pra ficar mais fácil de entendermos.

Portanto um setor que era conhecido por ser de baixo risco e de receita estáveis, está tendo seu equilíbrio balançado por conta da forte influencia do governo. Não estou dizendo que isso seja bom ou ruim, isso só o tempo vai dizer, mas o fato é que o mercado está cobrando esse risco e cobrando alto.

Se acompanhar a grande maioria dos REITs de saúde estão tendo retornos negativos no mercado, alem do lance do excesso de oferta, da ingerência do governo, tem se agravado pelo fato de que algumas empresas de gerenciamento de asilos tem sofrido processos e mais processos de abuso e manipulação contra os velhinhos, já falei sobre esses rolos no nosso Papo de Dividendos.

Mesmo com todos os problemas acho válido ter um espaço na carteira pro setor, entendo que esses contratempos são temporário e até pode se agravar no curto prazo. Nesse caso o que o investidor deve fazer é começar uma posição pequena e depois ir subindo aos poucos. É isso que tenho feito.

Quem me acompanha a mais tempo por aqui, sabe minha posição sobre o preço das ações, porém em REIT eu acredito que o preço de aquisição tenha certa relevância, não que seria algo obrigatório, mas desejável que o REIT esteja num preço atraente.

Podemos falar sobre essa diferença das ações para os REITs num futuro post. Por exemplo tenho evitado aportar no setor de Self Storage apesar de encontrar excelentes REITs lá, mas eles estão muito sobrevalorizado, na verdade o setor é a modinha do momento. Em se tratando de REITs isso pode ser um fator complicativo no longo prazo. Os imóveis são cíclicos portanto tem que entender seus ciclos.

Sobrevalorização é algo  que não estamos vendo no setor de saúde, esse está indo na contramão. As vezes essas são as oportunidades que aparecem para os investidores. No longo prazo se a pessoa fizer a interpretação correta do momento pode obter bons retornos. Mas como disse sempre com moderação, não é pra ninguém sair colocando 80% da carteira no setor porque o risco é alto, começa com algo pequeno e vai subindo a medida que ele for melhorando.

Uma alternativa para equilibrar a carteira na parte de saúde é analisar alguns outros REITs de saúde que não tenham forte dependência de receitas em asilos, claro o REIT tem que ter bom fundamento e boa governança. Alguns estão no radar mas nada concluído ainda. A grande maioria do setor tem muitas vezes mais de 50% de receitas proveniente de asilos e colocar dois REITs com essa mesma característica na carteira acho muito arriscado.

Se descobrir alguma coisas boa, você irão ficar sabendo por aqui :)

A ideia do post não foi falar especificamente do OHI porque já fiz isso no post de janeiro, mas aproveitei pra dar mais uma esplanada sobre o setor de saúde, tem mais uns detalhes em mente, fica pra próxima compra.