Compras Fevereiro 2017 – STAG – CB – EDGA11B

 

edga11bEsse mês foi bem diversificado, fiz compra de REIT, FII e ação. Minha compra na bolsa americana foi na Chubb Corp, uma seguradora suíça que foi adquirida ano passado pela ICE. A Chubb é a empresa que mais ganhei dinheiro, até final do ano tinha sido +104% só de retorno no valor da ação, sem contar os dividendos crescentes que recebi nesse período.

Chubb

Chubb foi a primeira empresa que me retornou mais de 100% e isso tem pouco mais de 2 anos que comprei a empresa, enquanto isso tem gente que acha que TD dá mais retorno. No começo do mês fiz um vídeo sobre meu método de aporte, veja aqui.

Fiquei surpreso ao calcular o valor das ações pelo DCF e ver que a CB ainda estava bem abaixo do seu valor justo, a Chubb tem uma margem de 15% abaixo do que deveria estar valendo. No principio nem estava pensando em aportar nela, mas depois acabei decidindo, a ideia foi reforçar um pouco mais as empresas europeias na minha carteira. Já falei sobre a Chubb aqui no blog, você pode conferir os artigos dela aqui.

Stag Industrial

O REIT que comprei foi o industrial STAG que nesse último ano o REIT apresentou um FFO de $1,58 por ação contra $1,49 do ano passado e adquiriu 24 edifícios novos nesse último 4T16.

A sustentabilidade desse seu crescimento tem sido colocada em cheque pelo mercado, particularmente o STAG é bem diferente dos outros REIT industriais e possui um bom portfólio de ativos o que lhe diferencia dos demais REITs. Veja mais sobre ele aqui.

 Edificio Galeria

A compra de FII foi mais um aporte no EDGA11B um fundo que vem sofrendo com a vacância, isso fez com que seus dividendos fossem cortados, normal para um FII brasileiro :) se fosse num REIT americano provavelmente ele iria ser reavaliado.

Fato é que o mercado vem martelando nele a uns meses já, quem conhece o EDGA sabe que seu edifício é bem acabado e numa boa localização no centro do Rio. Já enfrentei vacâncias muito piores no EUROPAR e nem por isso o vendi e hoje está me dando bons retornos totais.

Se quiser saber mais sobre o Edifico Galeria consulte aqui.

Ainda tive uma subscrição nas cotas do Europar, não declarado aqui porque acho que o debito só vai rolar em março.

Compras fevereiro de 2017
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  60
Chubb Corp CB 11
Edifício Galeria EDGA11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

Novembro de 2016 – Dividendos recebidos

bbpo11Esse é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Chega a ser fantástico se levarmos em consideração que esse montante que estou a receber nesse mês é fruto de uma ação que tomei no passado e que vai me beneficiar por anos trazendo um retorno passivo.

Procuro ativos que proporcionem segurança na distribuição acima de altos retornos, minha ideia não é enriquecer da noite para o dia, mas sim criar uma cesta de dividendos que me permita receber rendas por gerações.

Vale lembrar que esse mês já superou todos os dividendos recebidos no ano passado, e continuo caminhando firme para bater a meta de 800,00/mês em dividendos, atualmente já estou em 862,12 de média, acredito que dezembro não vai me decepcionar.

Vamos dar uma olhada no destaque desse mês:

BB Progresso II – BBPO11

Quanto tempo temos que não falamos de FII aqui no blog. Depois que você começa a comer Salmão, fica difícil se acostumar com o gosto da sardinha, rsrsrs brincadeira hein pessoal. Eu sou um amante dos FII, tanto que tenho vários na minha carteira.

Liquidei as minhas ações brasileiras sem dó quando precisei, mas os FII não tive coragem. Qualquer dia conto mais sobre isso.

Rolou nesses dias umas noticias sobre o fechamento de agencias do BB.

O Banco do Brasil anunciou nesta segunda-feira (21) que irá fechar 402 agências em todo o país (veja a lista completa no final da matéria) nos próximos 12 meses, como parte de seu plano de reestruturação. Para os clientes das agências que terão suas atividades encerradas, a migração para uma agência mais próxima será automática: não é necessário realizar qualquer procedimento, de acordo com o banco. Noticia aqui.

A manada como sempre desesperada saiu vendendo o BBPO. Pra ter uma ideia, no dia da noticia a cotação fechou com uma queda de 6,49% pior de tudo foi que tive que acompanhar tudo isso sem poder fazer nada, pois estava me preparando para vir a Frankfurt e nem conseguia abrir o PC nesses dias.

Você deve estar se perguntando: se sai uma noticia dessas que o BB vai fechar agencias e o cara tem um Fundo de Investimento que aluga agencias ao Banco do Brasil, não era pra ele ficar desesperado?

Quem sabe o que comprou não perdeu nenhuma noite de sono com essa noticia. O fundo tem um contrato atípico, lembra que sempre falei pra vocês procurarem FIIs com essa características, dê uma olhada nos posts de compra de FIIs.

Pelo contrato que o Fundo possui ele tem garantia de aluguel dos imóveis até 2022. Se o Banco de Brasil decidir fechar alguma agencia que ele tem alugado com o BBPO deve pagar todos os alugueis de hoje até 2022.

Esse contratos atípicos nao tem só características como essa, eles por exemplo nos protegem da inflação, garantindo que teremos um reajuste de acordo com a inflação atual, evitando assim aquelas negociações de contrato que acaba jogando as cotas pra baixo.

Por isso que o Viver de Dividendos as vezes, opta por um ativo com menor rentabilidade mas com maior segurança. Nessas horas os incautos da rentabilidade choram.

Em resumo nos cotistas do BBPO temos certa “segurança” até 2022, portanto até lá sigo sócio do Fundo, depois de 2022, certamente eu não continuarei, minha visão é que esse movimento do BB será cada vez maior, aquele modelo que conhecemos aí no Brasil de bancos com varias agencias espalhadas, isso está com os dias contatos.

Aproveitando já fica aí um aviso se você trabalha como funcionário de algum banco, principalmente esses de varejo, já começa a mexer os pauzinhos porque a coisa vai daqui pra pior para sua categoria.

Viver de Dividendos Responde

Estamos fazendo um novo quadro aqui no blog. Muitas vezes pessoal comenta aqui no blog mas fica meio difícil de responder por texto, pensei em fazer um cast respondendo alguns comentários e também a duvida de alguns leitores pode ser a duvida de outros novos que estão chegando por aqui.

Pincei alguns comentarios que rolaram essa ultima semana, confira as minhas repostas abaixo:

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou da Johnson & Johnson JNJ ou de outras empresas semelhantes a ela, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana. 

Utilize a RemessaOnline para enviar dinheiro para a conta da corretora ou para enviar remessas ao exterior de forma fácil e barata.

Dividendos recebidos na BVMF
Ativo Cód Valor
FII AG CAIXA AGCX11 R$ 35,20
FII BB PRGII BBPO11 R$ 52,52
FII CX CEDAE CXCE11B R$ 54,82
FII GALERIA EDGA11B R$ 27,92
FII EUROPA EURO11 R$ 39,60
FII ANH EDUC FAED11B R$ 58,41
FII RIOB RC FFCI11 R$ 20,27
FII RB CAP I FIIP11B R$ 42,45
FII S F LIMA FLMA11 R$ 30,91
FII CSHGSHOP HGBS11 R$ 27,60
FII CSHG LOG HGLG11 R$ 34,80
MAXI RETAIL  MAXR11B R$ 21,55
FII D Pedro PQDP11 R$ 13,13
FII Hotel Maxinvest HTMX11B R$ 12,56
RB CAPITAL RENDA II  RBRD11  R$ 192,50
Total   R$ 664,24
Dividendos recebidos na NYSE
Ativo Cód Valor
PROCTER & GAMBLE CO PG 6,56
COLGATE PALMOLIVE CO CL 3,82
PAYCHEX INC PAYX 5,80
REALTY INCOME CORP O 3,81
STAG INDUSTRIAL INC STAG 11,92
EPR PROPERTIES EPR 12,54
CHATHAM LODGING TRUST CLDT 11,93
OMEGA HEALTHCARE INVESTOR INC OHI 65,76
TANGER FACTOR SKT 30,03
Total  R$ 485,42  US$ 152,17

Total Geral: R$ 1.149,66

  • Dólar utilizado para conversão: R$ 3,19 (veja aqui)
  • Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja considerando o imposto de renda.

Acompanhe na pagina com as atualizações dos rendimentos mensais e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

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BVMF: Compras Fevereiro 2016 – HGLG11

 

imagesMeu aporte na bovespa foi proveniente dos dividendos, alias mandei só R$50,00 pra completar e comprar duas ações. O aporte foi destinado a um FII seguindo minha estratégia que venho tomando desde outubro quando aportei pela ultima vez em uma empresa brasileira.

Meu aporte esse mes foi para o CSHG Logistica (HGLG11) como já havia comentado nesse vídeo tenho evitado FII de escritórios e focado em fundos que forneçam contratos atípicos. Minha ideia é manter uma segurança nos proventos ao invés de focar em alto retorno de yield.

Fundos de escritório terão dificuldades na hora de fazer o reajuste dos seus alugueis, e com o cenário atual muitos fundos de escritório terão que manter o valor dos alugueis, isso pros que tiverem sorte, pois boa parte terá que reduzir para não perder o inquilino.

No longo prazo um fundo não conseguir nem cobrir a inflação nos reajustes é algo muito ruim, soma-se a isso o fato dos escritórios sofrerem bem mais com uma taxa de vacância dado que a oferta desse tipo de imóvel está bem maior que os demais.

O HGLG11 é um fundo de logística com 119 unidades locáveis em 8 empreendimentos. A taxa de contratos atípicos é de 42% dos contratos, não é o melhor dos mundos mas a diversificação de inquilinos e imóveis acaba compensando.  A taxa de vacância está em 0,59% ou seja praticamente não existe isso demonstra a qualidade dos imóveis do fundo. No mais para quem está em busca de um fundo de logística HGLG11 pode ser uma opção a ser avaliada.

Compra de fevereiro de 2016 na bolsa brasileira
Empresa Código Qtde
CSHG Logistica  HGLG11   2

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

BVMF: Compras Novembro 2015 – CXCE11B

cedae-taxa-esgotoEsse mês tive um aporte bem pequeno, boa parte reflexo dos gastos da viagem que comentei no mês passado, ver aqui. Já tinha separado uma grana o mês passado mas esse mês que ocorreu o gasto, fiz uma viagem ao Paraguai para atualizar meus Macs e Iphone, fiz até um vídeo de dicas para aqueles que se interessarem em ir lá fazer compras.

Tinha programado gastar lá ao todo uns 10 mil reais, acabou que ainda voltei com 2 mil reais pra casa, como está em dólar resolvi não converter visto que em abril capaz de precisar usa-los. Por conta dessa mudança de vida que vou realizar em abril meus aportes irão ficar comprometidos, principalmente os destinados ao trade de valor.

Compra de novembro de 2015 na bolsa brasileira
Empresa Código Qtde
FII Caixa Cedae  CXCE11B   2

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

FII Caixa Cedae – CXCE11B

O fundo de investimento gerido pela caixa possui 1 imóvel locado para a Cedae no Rio de Janeiro, não é um ativo novo na minha carteira eu já tinha ele a um bom tempo, mas é um ativo muito bom, vamos ver alguns pontos de destaque dele:

cxce11b

  • Imóvel com contrato atipico de locação: isso é uma proteção  a mais para os investidores de FII, procure FIIs com contrato atípico, basicamente isso permite ao FII conseguir reajustar os alugueis a níveis da inflação, se você acompanhar as ultimas renovações de outros FIIs de escritórios que não possuem contratos atípicos vai perceber que os administradores, para não perde os inquilinos, estão reajustando os contratos a níveis abaixo da inflação. Isso quando  inquilino não cancela, num contrato atípico se o inquilino cancelar, deve quitar todas os alugueis até o final do contrato, ou seja torna a saída do inquilino praticamente impossível, dada a inviabilidade financeira no caso.
  • Fundo possui 100% do imóvel: outro ponto importante nas minhas analises é saber se o fundo possui 100% dos imóveis, dessa forma diminuiu a concorrência, uma vez que um fundo que tenha 50% do imóveis terá que brigar com os outros 50% para manter o inquilino. No caso de fundos com contratos atípicos pode-se ficar tranqüilo quanto a isso.
  • Bem localizado: o imóvel é bem localizado, numa região central com diversas outras empresas de grande porte ao redor.
  • Inquilino com baixo risco: Por ser uma empresa estatal as chances de quebrar são muito baixas, porém existe um risco enorme de atrasar os pagamentos, lembro que uma vez ocorreu um atraso, as cotas do fundo despencaram, talvez se o ativo não estivesse tão desbalanceado na minha carteira eu teria aguardado isso ocorrer novamente para fazer novos aportes.

O fundo só tem um fator contra que é o administrador, o fato é que a Caixa não tem expertise nem network no setor imobiliário não chega a ser algo negativo, mas certamente é algo preocupante.

Caixa CEDAE é um fundo típico daqueles que não vai lhe dar dor de cabeça, é só comprar e esquecer.

Pra finalizar deixar uma ultima mensagem de reflexão:

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BVMF: Compras Setembro 2015 – FAED11B FIIP11B RBRD11 BBPO11

rbrd11 - ampla sao goncaloConforme mencionei nesse post anterior, estou fazendo uma reestruturação na minha carteira de FIIs e a ideia e tirar aqueles ativos que considero um pouco mais frágeis e fortalecer posição naqueles imóveis que entendo ter a melhor qualidade.

Geralmente nesses posts de compra costumo falar em detalhe dos ativos que compro, mas dessa vez vou falar sobre os meus critérios para escolha de um FII, até porque já temos material desses FIIs no blog. Na verdade nem todos o RBRD11 é um FII novo na carteira, mas falo sobre ele numa outra oportunidade.

Eu não acredito que uma analise numérica nos FIIs que temos aqui no brasil seja muito produtiva, não valeira o esforço x retorno em levantar essas informações, visto que uma vez os FIIs brasileiros tender a não crescer, podemos contar aí no dedo os FIIs com gestão ativa por aqui, enquanto que no mercado de REITs isso é muito comum, o que acaba viabilizando uma analise dos números por lá.

Por isso acabo focando minha analise de FIIs mais nos aspectos qualitativos, visando pegar um FII que seja bem localizado e com um portifólio de qualidade. Os indicadores que tenho priorizado no aspecto qualitativo são:

  • Contrato atípicos
  • Qualidade dos imóveis
  • Boa localização
  • Qualidade dos inquilinos
  • Preço do M2 alugado
  • Possuir 100% dos imóveis

Vamos falar um pouco mais sobre cada fator de uma forma mais resumida, porém faço comentários extras no vídeo em anexo, no final do post:

Contratos atípicos

Esse modalidade de contrato apesar de possuir um rendimento menor que os contrato típicos traz uma camada extra de proteção na geração de caixa do fundo, protegendo ainda mais os cotistas. O problema é que conseguirmos essas informações de contratos é muito difícil, pouquíssimos fundos disponibilizam isso publicamente o que acaba forçando-nos a entrar em contato com RI.

Qualidade dos imóveis

A ideia é buscar fundos que possuam imóveis em bom estado de conservação, verificar se o fundo faz reservas de caixa para possíveis obras de melhorias. Eu gosto de fundos que estão sempre mexendo nos imóveis, por isso gosto de acompanhar os relatórios de obras.

Boa localização

Não adianta ter um imóvel excelente se não está bem localizado. O desafio para nós investidores e tentar identificar uma boa localização, muitas vezes não temos ideia de como é o mercado ao redor do imóvel, principalmente aqueles investidores que não vivem próximo do eixo SP-RJ onde se concentra a maioria das propriedades. Apesar do desafio devemos buscar mais informações sobre a localização. Talvez o histórico de troca de inquilinos seja um indicador a observar nesse caso.

Qualidade dos inquilinos

O ideal é que o fundo seja bem diversificado em inquilinos, mas nem sempre isso será possível, principalmente se observarmos a regra dos contratos atípicos. Caso tenha uma concentração em poucos inquilinos devemos verificar quais são os inquilinos, o que eles fazem se serão afetados por possíveis crises.

Preço do M2 alugado

Medir o preço do M2 alugado não é um fator que me faz tomar a decisão de sair ou entrar em um Fundo, mas gosto de calcular isso para entender melhor como o FII está posicionado em relação a média de preços do mercado. Faça uma tabela e guarde esses dados para poder consultar no futuro e ir acompanhando, algo com o que tenho abaixo:

m2

Possuir 100% dos imóveis

Estou buscando fundos que sejam donos de todo o empreendimento, por exemplo uma torre de 10 andares, se o fundo tem 2 andares e tem um dos inquilinos negociando para renovar o contrato de aluguel com o fundo. Esse inquilino pode muito bem negociar também com os outros donos dos demais 8 andares, com isso dificulta a renovação por parte do fundo e pressiona o mesmo a abaixar o preço do aluguel. O fundo possuindo 100% do imóvel diminui drasticamente o poder de negociação do inquilino e torna o fundo mais poderoso na renovação e remarcação dos alugueis.

Vale ressaltar que alem desses fatores listados acima, é importante também olhar outros pontos de igual importância como o Administrador do fundo, taxa de vacância, duração dos contratos, vencimento dos contratos, enfim tem algumas outras informações que podem agregar qualidade na sua analise.

Veja abaixo como era antes a minha carteira de FII:

FIIs por setor

Veja como ficou agora minha carteira de FII:

 

 

FII carteira atuals

O setor de Escritório – Gestão Ativa foi zerado e o setor de Varejo passou a ter a maior parte da carteira, a ideia no futuro é focar Varejo, Agencias e Educação como principais, eventualmente fazer aportes a nível de diversificação em Logistica, Hotel, Shopping, Escritórios e Residencial.

Compra realizada em 21 e 25 de Setembro.

Compra de setembro de 2015
Empresa Código Qtde
ANAHNGUERA EDUCACIONAL FAED11B 21
RB CAPITAL RENDA I FIIP11B 21
RB CAP RENDA II RBRD11 66
BB PROGRESSIVO II BBPO11 28

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Perspectivas do mercado de FII

No vídeo abaixo faço uma síntese de tudo que falei acima, além de ter alguns comentários sobre o mercado de FII que fiz exclusivamente no vídeo:

 

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