BVMF: Vendas Setembro 2015 – BMLC11B EDFO11B BRCR11 HGRE11 DRIT11B HGJH11

brcr11Resolvi diante do cenário atual do país, fazer uma reestruturação do meus ativos na carteira de FIIs, a ideia era trazer um pouco mais de qualidade para a carteira, como fiz a uns anos atras na minha carteira ações onde retirei aquelas que possuíam, na minha visão, um case de negócio mais fragilizado e adicionei algumas outras fechando a carteira apenas com as empresas que achei que possuíam o melhor case. Lembrando que mesmo assim não é algo definitivo, eventualmente alguma outra empresa pode entrar ou sair da carteira dependendo dos resultados e perspectivas de mercado.

A minha carteira de FIIs tinha uma exposição muito grande no setor de escritório, como acredito que seja também a da maioria dos investidores, visto que o setor é um dos mais expressivos no mercado de FIIs. Desde quando montei a minha carteira existia essa preocupação da exposição em excesso nesse setor, mas por falta de opção e por ainda não conhecer bem o mercado de FIIs optei, por precaução, diversificar para minimizar os riscos.

FIIs por setor

Depois de um tempo estudando e acompanhando alguns FIIs já comecei a ter alguma base e fui montando uns parâmetros para definir melhor a escolha dos ativos, sobre esses critérios vou falar no post de compra dos novos FIIs. Por hora aqui vou colocar algumas perspectivas minha sobre o mercado de FIIs e em especial o setor de escritórios. Abaixo uma lista com alguns fatores que combinados motivaram a minha mudança na carteira de FIIs.

O bom momento nas cotações de FIIs

IFIX VS IBOV

Em se tratando de ações quem me conhece aqui do blog sabe que para investimento no longo prazo com aportes mensais eu não me preocupo muito com o preço que estou pagando, pois isso no final das contas não afeta em nada os investimentos nessa etapa de acumulação de patrimônio. Veja sobre isso aqui.

Em se tratando de FIIs a história é totalmente diferente, isso porque por uma série de motivos que não vamos nos ater aqui no momento, os FIIs não crescem como as ações eles tendem a ficar lateralizado por um longo período de tempo. Então sim! Para eles é importante o preço que você está pagando e a imagem acima foi um dos motivos de realizar essa estruturação da minha carteira nesse momento, os FIIs estão bem deslocados das ações como pode ser visto no gráfico, com os FIIs em azul e ações em vermelho.

Claramente é possível ver que mesmo diante de um cenário de instabilidade que estamos esperando nos próximos anos até o momento os FIIs não vem sofrendo como as ações, o que não consigo entender pois pela atual conjuntura o mercado deveria estar sofrendo como um todo, talvez o pessoal esteja migrando para os FIIs por acha-los um investimento mais conservador e menos volátil que as ações, o que até certo ponto é verdade.

Taxa de juros Brasil e dos Estados Unidos

taxa de juros

Não da pra entender como a taxa de juros subindo da forma que está e as cotas dos FIIs ainda não estão indo no sentido contrario, enfim talvez seja um bom sinal que o pessoal está deixando de fazer giro de patrimônio, veja sobre isso aqui, e passaram a entender mais sobre investimentos de longo prazo, ou talvez seja justamente um giro de patrimônio das ações para os FIIs como eu citei acima.

O gatilho inicial que motivou a estruturação na minha carteira nem foi o cenário atual da taxa de juros brasileira, mas sim o futuro dessa nossa taxa de juros. O catalizador disso foi o anuncio por parte do FED que irá aumentar as taxas de juros, quando Janet Yellen anunciou que iria aumentar a taxa independente do cenário econômico global.

Se está achando os juros no Brasil elevado é porque você ainda não viu o que vai acontecer quando os USA começarem a aumentar a taxa de juros no mercado americano, por ser uma assunto mais demorado eu comento sobre ele no vídeo em anexo no final do post.

Sobre um aumento da taxa de juros americana pode ser ruim por um lado, mas bom por outro. Venho estudando sobre REITs justamente para quando o mercado americano começar absorver essa elevação dos juros poder começar a montar a minha carteira de REITs, mas isso é coisa pro ano que vem, nesse ano vamos focar nos estudos.

Perspectivas do setor de escritórios

vacancia

Esse talvez seja o principal motivo da minha reestruturação, entendo que o mercado de escritórios vai sofrer muito mais que os demais mercados nesse ciclo econômico que estamos passando, claro todos os setores sofrem na crise, mas o setor de escritório vai se agravar por conta da entrega de novos estoques.

Veja no gráfico acima como em 2014 e inicio de 2015 tivemos um forte crescimento na entrega de estoque, e pelos analistas ainda teremos outra pancada, mas não tão grande quanto a de 2014. Termos um excesso tremendo de oferta enquanto que justamente estamos passando por um momento de baixa demanda, não precisar ser gênio pra adivinhar o que vai ocorrer com os contratos de alugueis e a taxa de vacância.

inventario

Eu fico me perguntando, até quando vai durar esse ciclo econômico ruim a ponto do mercado começar a aquecer e retomar a absolvição dos novos estoques ? Não existe uma resposta exata, mas vejo que se o governo estivesse fazendo um ajuste econômico certo, talvez em 2 anos o país voltasse a crescer, mas não é isso que temos visto, talvez estejamos na famosa década perdida, eu falo mais sobre essas perspectivas no vídeo em anexo no final deste post.

Uma coisa é fato em se tratando de imóveis nem todos enfrentam crise, na maior crise imobiliária da história, em 2008 nos Estados Unidos, os imóveis no Texas, se não me engano,  cresceram enquanto todos os outros estados tiveram uma queda acentuada nos preços. Ou seja a conjuntura especifica daquele estado favoreceu e fortificou a sua situação de forma que parece que 2008 não existiu para eles. Tinha alguns prédios no coração de NY que independente da crise de 2008 mantiveram os alugueis e a sua valorização em alta. A crise pode ser um bom momento para identificarmos esses imóveis excepcionais, certamente é uma oportunidade única que teremos nos próximos anos.

Vendas realizadas em 15, 21, 22, 23 e 25 de Setembro.

Venda de setembro de 2015
Empresa Código Qtde
BM BRASCAN LAJES  BMLC11B 29
EDIFÍCIO OUROINVEST EDFO11B 7
BTG PACTUAL CORP BRCR11 29
CSHG REAL ESTATE HGRE11 2
MULTIGESTAO RENDA COM DRIT11B 24
CSHG JHSF PRIME OFFICES HGJH11 1

Já atualizei a minha carteira com essa nova venda.

Perspectivas do mercado de FII

No vídeo abaixo faço uma síntese de tudo que falei acima, além de ter alguns comentários sobre o mercado de FII que fiz exclusivamente no vídeo:

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BVMF: Vendas Maio 2015 – AEFI11

kroton anhangueraEssa foi a minha primeira venda de FII na carteira, particularmente eu tenho uma tolerância maior com os FIIs, vejo como um investimento mais de longo prazo onde dificilmente vai me ver vendendo um FII o mesmo não ocorre com as ações, tenho um pavio bem mais curto e vendo pioras nos resultados opto mais facilmente por posicionar em outra empresa.

FII requer do investidor um pouco mais de paciência, não da pra ter a mesma cobrança que temos com as ações querendo a cada ano um resultado melhor que o anterior. Já suportei situações em FIIs que não suportaria em ações, como na vez que segurei o EURO11 quando teve um rolo tremendo na troca do administrador do fundo e depois por mais de um ano com 50% de vacância, sabia que no fundo uma hora ou outra os imóveis seriam alugados e tudo voltaria ao normal, se tivesse saído dele antes teria perdido um bom retorno.

No caso do EUROPAR eu acabei continuando no fundo porque conhecia bem o portifólio do FII e sabia que eram bons imóveis e bem localizados, ou seja não teria como ficar vago por muito tempo. O importante na analise de um FII é avaliar o seu portifólio, entender os seus imóveis, verificar seus clientes. Essa analise qualitativa é muito mais importante do que a analise quantitativa dos FIIs.

No caso do FII em questão o AEFI11 comprei na época meio que com o pé atras pois não tinha gostado do case de negócio dele. Na verdade não entrava na minha cabeça como uma empresa (no caso a Anhanguera) ficava pagando por um aluguel e não usufruía.

Pra quem não conhece o AESAPAR é um fundo que possui dois campos locados a faculdade Anhanguera, sendo um caos em Campinas e outro em Cuiabá e ambos com problemas na obtenção da licença de construção, ou seja só existe um terreno no momento, acontece que a Anhanguera se comprometeu a pagar o valor de aluguel como se os imóveis já tivessem sido construídos, em outras palavras é como se fosse um RMG para os cotistas.

aefi11_maquete1

Como estava buscando uma diversificação maior em imóveis voltados para Faculdades optei por comprar algumas poucas cotas, pensei comigo: vou entrar com uma posição pequena que se der problema nele eu não perco muito. A carteira de FII foi crescendo e ano passado fiquei pensando se faria um novo aporte nele que era o único FII com percentual bem menor que os demais, acabei fazendo um novo aporte mesmo com o meu subconsciente dizendo para não fazer.

Passou-se dois anos e as obras ainda não se iniciaram e nem tem previsão de que vai acontecer, ano passado a Kroton se fundiu a Anhanguera e esse mês a Kroton começou a mexer os pauzinhos para resolver esse problema nos 2 campos, o fundo lançou nesse mês o seguinte comunicado:

Ocorre que, com a incorporação das ações da AESAPAR, em 2014, a KROTON passou a ser a detentora indireta de todas as unidades educacionais administradas pelo Grupo Anhanguera. Em virtude desse fato, segundo informado pela KROTON, e dentro do processo de integração dos dois grupos, está em curso a reavaliação de sua estratégia imobiliária em cada uma das praças em que atua.

Diante desse cenário, a KROTON e o Gestor vêm trabalhando na busca de opções de outros imóveis que satisfaçam os critérios de elegibilidade estabelecidos no Regulamento do Fundo, com características equivalentes aos Imóveis atuais. É consenso entre a KROTON e o Gestor que os novos imóveis deverão já estar edificados e ser operacionais no momento da substituição, sendo que um deles poderá localizar-se na Região Centro-Oeste, e os demais deverão, preferencialmente, localizar-se na Região Sudeste do País.

Se fosse um problema de vacância ou mesmo redução dos proventos por conta de um contrato de aluguel que foi reajustado abaixo do anterior eu até relevo mas no caso do AEFI11 o problema está em seu portifólio e nesse caso eu não quero pagar pra ver, quando os rolos começam a surgir o melhor é pular fora e partir pra outra, como diz o ditado onde há fumaça há fogo, aproveitei esse comunicado e no outro dia coloquei minhas cotas à venda.

Venda realizada em 14 Maio de 2015

Venda de Maio de 2015 na bolsa de São Paulo
Empresa Código Qtde
AESAPAR FII  AEFI11   17

Já atualizei a minha carteira com essa venda.

 

BVMF: Vendas Abril 2015 – VALE5

valeJá tinha interrompido os aportes na Vale desde o final de 2013 quando ela fechou o ultimo trimestre em prejuízo, era um não recorrente e eu pensei que isso não iria se repetir, também era um prejuízo que não tinha efeito caixa pois foi apenas contábil, passou mais dois trimestres em 2014 e novos prejuízos, fui dando mais corda na esperança de que as coisas melhorariam, daí saiu esse novo resultado e mais um prejuízo, resolvi depois disso vender as minha posição na Vale.

Fiquei refletindo depois e pensando porque não vendi quando a empresa apresentou o primeiro prejuízo, um dos critérios que me faz sair de uma empresa é quando a mesma apresenta prejuízos, independente do motivo esse deveria ser o critério máximo. Pensando melhor comecei a perceber que não estava agindo corretamente, já não era mais um investidor na Vale, mas sim um torcedor.

A empresa pode dar a volta por cima e retomar o caminho dos lucros, mas a questão pra mim não é mais essa, mas o fato de não ter seguido minha estratégia que havia definido anteriormente, é aquele momento que a emoção toma conta.

Venda realizada em 30 Abril de 2015

Venda de abril de 2015 na bolsa de São Paulo
Empresa Código Qtde
VALE SA  VALE5  200

Já atualizei a minha carteira com essa venda.

Acredito que a Vale poderia estar suportando melhor essa crise se a administração anterior tivesse feito ações corretas quando a bolha de preço do minério de ferro começou a inflar, na época o CEO Roger Agnelli deveria ter focado em projetos como S11D que hoje é a chave para manter a Vale operacionalmente competitiva no futuro e que visa reduzir seus custos de forma considerável, ao invés disso Agnelli saiu comprando um monte de coisa que não tinha nada a ver com o Core Business com isso foi torrando caixa e hoje a empresa tem que se desfazer desses ativos muitos com baixas contábeis expressivas nos balanços.

Quando coloquei a Vale na carteira eu sabia muito bem que era uma empresa cíclica e que como todas as empresas desse tipo podem ter momentos de grandes lucros e momentos de quedas expressivas nas receitas. Na época tinha uma mentalidade de investimento e hoje tenho outra totalmente diferença, as coisas vão mudando ao longo do caminho você vai percebendo no que foi errando e vai aprendendo novas coisas e suas convicções vão mudando.

O problema de uma empresa cíclica é que as vezes os ciclos de commodities podem durar anos lateralizados, veja abaixo um gráfico histórico de preço do minério de ferro que é o principal produto da Vale:

minerio ferro

Na imagem acima podemos ver que o ultimo ciclo durou quase 20 anos com o preço lateralizado, daí fiquei pensando se seria viável ficar numa empresa que pode correr o risco de ficar 20 anos sem crescer, não seria melhor pegar esse dinheiro que tenho hoje e colocar numa empresa que cresça durante todo esse período.

Como um investidor que visa alcançar a independência financeira através dos dividendos e deles tirar uma fonte de renda passiva, não posso também me dar ao luxo de ter uma empresa na carteira que possa ficar com os lucros “estagnados” ou que tenha os dividendos cortados por conta de uma queda no preço de venda do seu principal produto.

NYSE: Vendas Março 2015 – HSBC

hsbcA primeira ação a ser retirada da minha carteira no exterior foi o HSBC, ela foi uma das primeiras empresas que eu comprei no exterior, na época eu avaliei diversos outros bancos do mesmo porte do HSBC e o que me motivou a comprar foi a relativa melhora nos fundamentos do HSBC e a forma como ele passou pela crise de 2008, que afetou o banco bem menos que os demais concorrentes.

Depois que comecei a dar mais algumas lidas em alguns balanços do banco ficou claro do porque a crise de 2008 não o afetar tanto quanto os concorrentes.

Como pode ser visto na imagem abaixo o banco está mais concentrado em mercados emergentes, em especial Hong Kong e China, os emergentes sofreram bem menos que os desenvolvidos na crise de 2008 boa parte motivada pelo forte crescimento da China e o boom das commodities, um cenário que pertence ao passado, todos sabemos que os mercados emergentes estão enfrentando fortes dificuldades para encontrar novamente o caminho do crescimento e isso de acordo com analistas tende a durar um bom par de anos.

 

hsbc presença

Quando comprei as ações, sabia que o banco já estava enfrentando dificuldades nos mercados emergentes, acompanhei diversas analises e ouvi as teles e todos questionavam essa dificuldade que o HSBC vinha encontrado em achar um crescimento orgânico em meio a todos esses problemas nos mercados emergentes. Enfim eu acreditava na diretoria e resolvi pagar pra ver.

Fechado o ano de 2014 o banco não conseguiu cumprir as metas de crescimento e além disso teve um resultado bem inferior aos dos piores analistas projetavam:

  • Lucro EBITDA de 2013 em US$ 19 bilhões
  • Lucro EBITDA de 2014 em queda para US$ 14 bilhões, sendo que nesse ultimo tri teve um prejuízo EBITDA de 2,4 bilhões.

Eu sei que o prejuízo foi não recorrente uma cifra de US$ 5,9 bilhão por conta de multas e todo esses processos de corrução que andam rondando a imagem do banco e não para por aí, pelo que li o governo americano já tem engatilhado uma serie de multas para ser aplicada na instituição em 2015, tanto que o CEO disse já estar provisionado dinheiro no caixa para eventuais custas no processos, isso sem contar nas demais despesas que um processo traz junto, como advogados, gastos com marketing para recuperar a imagem do banco, enfim os efeitos podem ser maiores do que possamos imaginar.

Outro ponto negativo que acompanhei no cast foi que os analistas questionaram o banco sobre a preocupação em redução das despesas administrativas que saltaram de 49 para 52 bi em 2014 e a administração disse que não tem nenhum programa nesse sentido, que o objetivo deles no momento e fazer a reestruturação fechando agencias e operações que não estão trazendo resultados e só depois pensar em cortar custos, ou seja a tendência é que os lucros fiquem ainda mais enxutos.

Pode até parecer que esses foram os motivos que me levaram a zerar a posição no HSBC, mas no caso o motivo foi o fato da complexidade que é analisar um banco do tamanho do HSBC, eu até hoje fico me perguntando que diabos me deu na cabeça de comprar ações de uma empresa tão complexa, são muitas variáveis a ser analisar por exemplo ele atua em diversos países, então tem fatores cambiais, macro e micro econômicos que podem influenciar, sem contar na diversidade de regulações que eles enfrentam, as quantidades enormes de produtos que o banco oferta e tentar entende-los não é uma tarefa nada fácil.

Estou focando meus investimento em empresas que possuam um case de negócio bem simplificado e fácil de entender, meio que uma filosofia Warren Buffett de ser, acho que quanto mais complexo é a operação de uma empresa, maiores são as chances de você errar na analise. Compare o case de negócio de uma Coca-Cola com um banco diversificado como HSBC e você vai entender que com 3 segundos você consegue definir o case de negócio da Coca (“vende refrigerante e bebidas”) já o do HSBC seria preciso uns 3 a 4 parágrafos para descrever o que ele faz.

Pra resumir os pontos negativos que vejo no momento:

  • Case de negócio muito complexo.
  • Enfraquecimento nas economias onde atua e sem perspectivas de crescimento por um bom período de tempo.
  • Custos administrativos aumentando e sem política de redução no curto prazo.
  • Prejuízos em várias operações de países específicos e mercado importantes para o banco.
  • Processos jurídicos que gerarão altos custos não recorrentes.

Venda realizada em 2 de Março de 2015

Venda de março de 2015 na bolsa de New York
Empresa Código Qtde
HSBC HOLDINGS PLC  HSBC   19

Já atualizei a minha carteira com essa venda.

 

BVMF: Vendas Fevereiro 2015 – PRBC4

parana bancoO ano passado tinha ficado com uma pendência na minha carteira do Brasil, estava indeciso sobre manter posição no Parana Banco, como já tinha incluído a Porto Seguro e o Bradesco ambos vendem seguro e como o principal produto do PRBC4 é seguro eu fiquei preocupado em ficar exposto demais no setor.

Outro fator que me preocupou foi a piora nos fundamentos e o baixo crescimento, inclusive falei sobre isso nesse post, enquanto que os outros bancos grandes estavam nadando de braçada o Parana vinha tendo um resultado pífio.

Diante dessas preocupações resolvi coloca-la em quarentena e esse ano iria acompanhar os balanços de perto para decidir se ficaria ou sairia do banco.

A gota d`agua veio em Dezembro quando o banco anuncio a compra da Cardinal uma seguradora da Colombia, na teoria era para ser uma boa noticia pois significa a expansão da empresa para o mercado internacional, acontece que eu vinha acompanhando o PRBC de perto e ele vem perdendo produtividade ano a ano e fazer uma aquisição com o banco enfrentando problemas de produtividade não parecia uma decisão muito sabia, veja abaixo o resultado dos últimos três anos o lucro vem encolhendo apesar da RIF vir subindo:

  • Lucro 2012 – 197
  • Lucro 2013 – 133
  • Lucro 2014 – 129

Nesse período a margem bancaria saiu de 33% para 15% demonstrando claramente a perda de produtividade.

Resolvi dar uma olhada no balanço da Cardinal, a seguradora colombiana e olha que surpresa bacana:

cardinalEm 2013 prejuízo de mais de meio bilhão em 575 e em 2014 bateu na casa dos 134 enfim a Cardinal tem mais de 3 anos no prejuízo, para o Paraná Banco que já está com dificuldades de manter o controle dos gastos e a eficiência no próprio quintal vai ser um baita desafio navegar por terras Colombianas.

Venda realizada em 9 de Fevereiro de 2015

Venda de fevereiro de 2015 na bolsa de São Paulo
Empresa Código Qtde
PARANA BANCO  PRBC4  500

Já atualizei a minha carteira com essa venda.

Estava preocupado achando que deveria esperar mais um pouco, pensei comigo “talvez o próximo balanço venha melhor” mas os números indicavam que a coisa iria para o mesmo caminho e não via nenhuma medida mais energética da administração para melhorar as margens, enfim mesmo acreditando que carteira de ações é igual sabão quanto mais você mexe mais diminui resolvi boletar a empresa e retira-la da carteira.

Vendi ela antes do balanço com uma dor no coração, mas  logo me alegrei depois que vi o resultado bem abaixo do ano passado só fortalecendo a minha visão sobre o case da empresa. Mesmo não tendo mais na carteira sigo acompanhando ela para ver o desfecho com a aquisição da Cardinal.