Como mensurar o crescimento interno de um REIT

potash-growth-1Já falamos no artigo passado sobre os REITs de crescimento e quais deles devemos escolher. Agora vamos mostrar as formas que um REIT pode realizar o seu crescimento. Basicamente temos duas maneiras do REIT crescer:

  • Crescimento interno
  • Crescimento externo

Crescimento interno

Controlar o crescimento das despesas, dividas e a gestão do negócio é algo muito importante, quando um REIT aumenta os seus lucros e a sua receita operacional através do aumento do aluguel ou gerenciando suas propriedades e mantendo suas despesas sob controle então estamos olhando o crescimento interno do REIT.

Antes de olharmos alguns dados importantes sobre o crescimento interno, vamos entender alguns termos que vão nos ajudar na nossa analise. O termo same-store em inglês é muito usado no varejo para referenciar as vendas das lojas abertas no ano anterior e o quanto essas mesmas lojas venderam no ano atual, ou seja não pode computar as lojas fechadas ou as novas abertas.

Nos REITs usamos same-store para visualizar o crescimento interno do REIT só que aqui olhamos as propriedades ao invés das lojas.

Os REITs usam varias ferramentas para aumentar o crescimento same-store interno.

  • Aumento da receita de aluguel
  • Receitas acessórias da propriedade
  • Melhorando a qualidade dos inquilinos
  • Melhorando e expandindo as propriedades

Claro que para alcançar isso a localização estratégica do imóvel é muito importante, e a localização demográfica também é muito importante, uma propriedade modesta em uma grande localização pode aumentar e muito o seu NOI.

NOI: Receita operacional liquida é a receita recorrente de alugueis e outros serviços menos as despesas com a propriedade. Despesas da propriedade podemos considerar taxas, seguros, custo com serviços de utilidade publica, taxas de administração.

Se formos olhar o crescimento da receita, podemos dizer que não são todos os REITs que conseguem fazer um crescimento dos alugueis same-store, mesmo em momento cíclicos de dificuldade.

Destacamos aqui os REITs de varejo e de saúde que são os melhores em manter um crescimento talvez por conta dos contratos atípicos que são muito comuns nessas propriedades. Depois temos no meio termo os de shopping centers, residenciais e self storages que conseguiram manter o mesmo nível de same-store nesses momentos cíclicos. Por fim temos performando abaixo os de escritório, industriais e de hotelaria que de modo geral nos momentos difíceis acabam fazendo um same-store menor.

Com isso da pra vermos um big picture o mercado de REITs nos momentos de crise, claro que estamos sendo bem genéricos, eventualmente você poderá encontrar alguns REITs que poderão performar melhor/pior independente do momento econômico, isso vai muito da demanda e oferta do local, por isso é importante avaliarmos a qualidade e localização das propriedades ao invés de só olharmos número secos.

E claro olhar a administração dos REITs também é muito importante, você não está comprando apenas imóveis, você esta comprando um negócio. Determinar e localizar quais as vantagens e potenciais de same-store nas receitas de aluguel é um desafio, que para alguns investidores pode até ser divertido.

Participação receitas

Outra maneira muito comum de um REIT aumentar o crescimento é a administração fazendo contratos com participação no volume de venda dos inquilinos, um exemplo didático fazendo analogia com os FIIs seria o caso do Maxi Retail (MAXR11B) que tenho na minha carteira, onde ele aluga imóveis para o Walmart, entre outros atacadistas e recebe participação na venda do inquilino.

Esse compartilhamento de receitas é algo muito comum nos REITs de varejos e de shopping, por isso gosto tanto de FIIs quanto de REITs com essa característica. Recentemente muitos REITs de Health Care também tem adotado esse modelo nos seus contratos, portanto vale a pena dar uma garimpada também nesse setor.

Reajustes sazonais

Alguns REITs cobram reajustes sazonais dos inquilinos, por exemplo o REIT pode fazer em um mês determinado do contrato a cobrança de um reajuste extra pela inflação ou mesmo atrelado a variação cambial.

O que acaba fazendo com que nesses meses de reajustes a distribuição de dividendos venha superior aos outros meses. Essa é uma pratica muito comum nos REITs de industria e escritórios.

Compartilhamento de custos

Dependendo do que foi acordado em contrato com os inquilinos os REITs podem determinar que o inquilino pague alguns custos relacionados a propriedade, coisas como zeladoria, segurança e em alguns casos até publicidade.

Como é uma despesa que seria muitas vezes por conta do REIT o fato de não precisar pagá-las acaba promovendo um aumento do same-store ao longo do tempo.

Um exemplo muito comum disso são os REITs residenciais que acabam provendo de forma separada agua, eletricidade e aquecimento para os apartamentos eles oferecem esses serviços nos prédios de forma embutida, claro jogando ali uma pequena margem mas que sempre aumentar as gerações de receita.

Reformas

Em alguns casos um imóvel em bom estado pode ser melhor do que um imóvel bem localizado, existem alguns REITs no qual vamos falar deles mais pra frente numa outra oportunidade, que são especializados em reforma, ele adquirem apartamentos e casas em péssimo estado de conservação e fazem uma reforma completa, depois vendem ou alugam esses imóveis a preços bem superiores. Pode ser muito interessante a nível de rentabilidade ter alguns REITs com esse perfil na carteira.

Também é possível encontrar alguns REITs especializados em laboratórios que adquirem imóveis em mau estado, fazem uma reforma, re-desenvolve colocando toda uma tecnologia embarcada no imóvel e deixando-os prontos para serem alugados para grandes laboratórios e empresas de biotecnologia, não precisa nem de dizer que uma operação assim é altamente rentável no longo prazo.

Conclusão

Vimos diversas maneiras que um REIT tem para aumentar seu crescimento interno, no próximo artigo da série de estudo sobre REITs vamos ver como eles podem aumentar o seu crescimento externo. Tente identificar quais desses pontos estão presentes no seu REIT.

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2 thoughts on “Como mensurar o crescimento interno de um REIT

  • 24 February 2016 at 18:59
    Permalink

    Prezado VD, boa tarde.

    Acompanho todos os seus posts.

    Muito legal essa forma de acompanhar os REITs. Aguardo ansioso pelo próximo.

    Queria tirar uma dúvida com vc sobre outro assunto.

    Aos pouquinhos o seu patrimônio vai crescendo lentamente até o dia em que vai virar uma bola de neve.

    No dia que vc conseguir alcançar uma grana considerável no exterior e já tiver na fase da colheita (viver de dividendos), não valeria a pena nesse caso pensar em montar uma offshore considerando que os custos que vc teria com ela seriam inferiores aos benefícios que vc teria economizando com tributação?
    Existe um cálculo que poderia ser feito em se avaliar até que ponto não compensa e a partir de que determinado valor de patrimônio começa a valer a pena.

    Eu sei que essa é uma ideia para mais pra frente. Mas queria apenas saber se vc já pensou nisso e se está nos seus planos para algum dia.

    Um abraço.

    Reply
    • 25 February 2016 at 00:58
      Permalink

      Olá carlos

      Obrigado e sobre o lance da offshore não vejo muito vantagem pra quem tem pouco capital investido como o meu, acredito que mesmo quando chegar na fase de viver dos dividendos ainda sim não seria muito viável

      o problema é que muitos abrem offshore fazem ilegalmente, pois quem vai abrir uma abre em um paraíso fiscal, nesse caso quando se faz remessas para esses paraísos fiscais vc ja paga o IR na hora da remessa ou seja se vc tiver ou não tiver ganho de capital vc vai pagar o ir sobre o q vc remeteu

      tem a vantagem de se vc fizer muito dinheiro la com trades por ex vc consegue ir sem pagar ganho de capital sobre isso apesar de não ser o correto, no meu caso que vou trabalhar com uma carteira mais passiva não teria muita vantagem

      mas quando chegar nessa hora agente reavalia tudo néh todas as possibilidades estão abertas

      Reply

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