Compra Junho de 2014 – MAXR11B

4285919827_75011cda5cFaltam apenas mais dois FII além desse para finalizar a minha carteira de FIIs somando ao todo 20 FIIs cada um com 5% de peso na carteira de FII, com essa ultima compra eu passei os 40% que havia do total da minha carteira que havia estipulado para os FIIs:

Ações Bovespa – 30%
Ações NYSE – 30%
FIIs – 40%

Minha compra esse mês voltou a se concentrar em um único ativo:

  • Max Retail – MAXR11B – 2

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Tenho FIIs de universidades, shopping center, residenciais, hotéis, agências bancárias e principalmente comerciais de todos os tipos, nesse mês inclui uma categoria bem diferente que os Retail são FIIs voltados para aluguel de lojas para o varejo.

Dei uma estudada no setor para entender melhor e não achei muitas opções de escolha, tinha apenas dois fundos um com rolo e outro parecia mais certinho que é o MAXR11B, me debrucei um pouco mais sobre o Maxi Retail para dar uma analise mais de perto nele.

Max Retail – MAXR11B

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Esse fundo é um fundo bem atípico, seu foco é  o aluguel de imóveis voltado para lojas do varejo, fundo de Retail. O fundo é administrado pelo BTG Pactual ele possui 8 lojas alugadas em cidades diferentes, sendo 6 para a lojas americanas, uma para o Carrefour e uma para o Bom Preço do WallMart.

Aqui nós vemos um contrato atípico de aluguel, o fundo tem um valor mínimo anual com pagamento de aluguel mensal por faturamento, sendo que a diferença desses dois valores é ajustada mensalmente e paga ao fundo em janeiro e julho e repassada aos cotistas nos meses de fevereiro e agosto.

O locatário tem um aluguel mínimo por semestre se esses pagamentos mensais por faturamento forem menores que o mínimo ele deve pagar a diferença se for maior fica apropriado no fundo. Abaixo é possível ver que eles tem ficado bem abaixo do valor de aluguel mínimo:

Só os dois Hipermercados que tem se aproximado do valor mínimo.

Se você observar no DRE do fundo vai perceber que tem um item chamado Ajuste – Receita Alug. Min. que está ficando em negativo e no final do semestre ele entra com o valor positivo em Dez-13 que é basicamente quase a soma desses negativos retroativos.

 

 

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