Dividendos recebidos – Agosto de 2017

Esse é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Chega a ser fantástico se levarmos em consideração que esse montante que estou a receber nesse mês é fruto de uma ação que tomei no passado e que vai me beneficiar por anos trazendo um retorno passivo.

Procuro ativos que proporcionem segurança na distribuição acima de altos retornos, minha ideia não é enriquecer da noite para o dia, mas sim criar uma cesta de dividendos que me permita receber rendas por gerações.

Mais um mês com um crescimento na receita de dividendos de uma ano para outro, em 2016 obtive um retorno de R$ 987 em dividendos, já nesse ano o total foi de R$ 1.383 isso representa um crescimento de 40% de um ano para outro.

Esse crescimento certamente deveu-se aos aportes regulares ou você acha que eu seria um gênio de obter um retorno de 3,3% a.m. se fosse apenas rentabilidade eu certamente já seria um novo Warren Buffett. Os aportes são tão importantes quanto analisar empresas, veja aqui sobre isso.

Vamos dar uma olhada em alguns destaques do mês:

Edifício Galeria – EDGA11

Tenho suspendido os aportes nos FIIs, estou pensando se vou continuar operando neles ou se migro de vez para o mercado americano. Visto que não estou mais morando no Brasil não seria nada muito vantajoso ter que receber os dividendos e sofrer com a desvalorização do cambio na hora de transformar esses dividendos em moeda forte.

A situação do EDGA11 é bem complicada e não vai melhorar até que o cenário econômico não desponte uma sinalização de melhoria. Bom se o mercado está fraco, acaba sendo mais vantajoso para o locador a negociação, fiz um vídeo um tempo atrás, consulte aqui. No qual falava que o setor de escritório iria ser o que mais sofreria com essa crise, por isso me desfiz de vários fundos da minha carteira, já que tinha grande exposição nesse setor.

Deixei alguns fundos ainda na carteira, dentre eles o EDGA11 que ficou lá pois o fundo detinha 100% do imóvel o que facilita a negociação dos alugueis e também o prédio era bem localizado e com uma boa estrutura.

Ocorre que não contava com a burrice do administrador. O BTG cagou completamente na gerencia do fundo, o que ele fez no EDGA foi um atestado de incompetência total.

O Fundo perdeu diversos inquilinos porque o BTG não quis reduzir os alugues, bateu o pé nos revisónais e não reduziu os valores, resultado: com a crise perdemos vários inquilinos.

Agora finalmente parecem que eles acordaram para a vida e resolveram tentar segurar os resto que sobrou, já tivemos duas noticias boas nesse mês de agosto, primeiro uma renovação garantida com um inquilino, que terá uma redução de quase 8% na receita, porém manteremos o inquilino.

Por fim, temos uma noticia melhor ainda que soltaram no final do mês que foi a recuperação de um inquilino que estava para sair, conseguiram renegociar abaixaram o preço o inquilino ficará, também teremos com isso uma redução de quase 5% na receita.

Não era para estamos comemorando redução de aluguel, mas é aquilo quando seu time está com dois expulsos e consegue arrancar um empate na casa do adversário é para comemorar como uma vitoria. Abacus que o diga no jogo do galo vs porco.

Por essas e outras que estou desanimando do mercado de FII brasileiro, essas nossas administrações que temos nos Fundos de modo geral são bem fracas, principalmente quando comparamos com o padrão americano. Por hora, estou pegando os aportes dos FIIs e mandando para os States.

Stag Industrial Inc – STAG

Vamos falar de coisas boas agora. O STAG é um dos meus melhores REITs, diferente do varejão que está sofrendo com o mercado o setor industrial tem tido boa resposta, em especial o setor de logística. Parte do sucesso do STAG está sendo impulsionado pelo crescimento do e-commmerce que cada vez mais se torna dependente dos centros de distribuição.

Se você quiser fazer um contrassenso com o setor de varejo, o ideal seria aportar no setor de logística que está beneficiando-se bastante desta nova onda do on-line.

Falei agora acima sobre o EDGA e como esse tem ficado com vacâncias grandes, até salientei que isso era por conta da crise, você tenta procurar uma maneira de se conformar com o momento atual no Brasil.

Quando se pega os dados de REIT americanos, e começa a olhar para seus resultados no período em que os EUA também passaram por uma crise, cito aí 2008 até 2010.

Você verá que mesmo diante do cenário econômico tão adverso a taxa de ocupação dos REIT tops ficaram acima dos 80%, confira na imagem abaixo o histórico de taxa de ocupação do STAG. Por que a grande maioria dos fundos brasileiros não conseguem fazer o mesmo?

O STAG reportou um FFO de $0,41 um crescimento de 7,9% comparado ao ano passado que foi de $0,38. O fundo comprou 21 novas propriedades gastando $285,6 milhões um crescimento de 7,2% de capitalização, também foram vendidos 3 propriedades por $6,5 milhões.

Os dividendos distribuídos pelo fundo foram de 0,1175 por ação. Lembrando que esse fundo faz pagamentos mensais, nesse caso o fundo entregaria no trimestre algo próximo a $0,35

Invista em Dividendos nos Estados Unidos

Se você gostou da Coca-Cola (KO) ou de outras empresas semelhantes a ela, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

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Dividendos recebidos na BVMF
Ativo Cód Valor
FII AG CAIXA AGCX11 R$ 33,04
FII BB PRGII BBPO11 R$ 52,52
FII CX CEDAE CXCE11B R$ 54,63
FII GALERIA EDGA11B R$ 14,55
FII EUROPA EURO11 R$ 21,45
FII ANH EDUC FAED11B R$ 54,63
FII RIOB RC FFCI11 R$ 66,06
FII RB CAP I FIIP11B R$ 40,27
FII S F LIMA FLMA11 R$ 31,44
FII CSHGSHOP HGBS11 R$ 24,80
FII CSHG LOG HGLG11 R$ 43,50
MÁXI RETAIL  MAXR11B R$ 103,41
FII D Pedro PQDP11 R$ 14,09
FII Hotel Maxinvest HTMX11B R$ 23,19
RB CAPITAL RENDA II  RBRD11  R$ 32,76
Total   R$ 610,34
Dividendos recebidos na NYSE
Ativo Cód Valor
Procter & Gamble Co PG 6,75
Colgate-Palmolive CO CL 3,92
Paychex Inc. PAYX 12,60
REALTY INCOME CORP O 12,44
Chatham Lodging Trust CLDT 14,63
STAG INDUSTRIAL INC STAG 17,02
EPR PROPERTIES EPR 23,80
Ômega Healthcare Investor Inc OHI 105,73
Tanger Factory Outlet SKT 45,56
Total  R$ 773,42 US$ 242,45

Total Geral: R$ 1.383,76

• Dólar utilizado para conversão: R$ 3,19 (veja aqui)

• Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja considerando o imposto de renda.

Acompanhe na pagina com as atualizações dos rendimentos mensais e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

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23 thoughts on “Dividendos recebidos – Agosto de 2017

  • 22 September 2017 at 10:56
    Permalink

    VDD,

    Em que site você olha os números dos Reits? Stag no Morningstar, por exemplo, tem Net Income negativos em vários meses, assim com FCF. Isso não é relevante?

    Reply
      • 22 September 2017 at 14:53
        Permalink

        É bem complicado achar um site com compilação de FFO. Será que se for usado o OCF, não teremos um resultado bem próximo?

        Reply
        • 22 September 2017 at 16:02
          Permalink

          Vamos colocar isso na plataforma da penserico

          Aguarde novidades para facilitar muito a vida de vcs investidores

          Reply
  • 21 September 2017 at 18:41
    Permalink

    Viver, parabéns pelo Blog!!!
    Tenho visto todos criticando a BTG, mas ela é a administradora.
    A responsável pela gestão é a TSP (Tishman Speyer).
    Eles é que são responsáveis pelas negociações com os inquilinos e por captar novos ocupantes.

    Reply
    • 22 September 2017 at 06:09
      Permalink

      Olá Pedro

      Concordo contigo, oficialmente é a TSP mas na pratica duvido que essa postura não tenha influência da administração.

      Tipo na minha empresa tem um gerente comercial ele quem negocia, mas não pode fazer o que quer tem doretrizes e margens de negociação que são passadas por nós da administração. Tem vez que ele não recebe permissão pra dar desconto tem vezes que falamos pra ele feche com essa rede custe o que custar.

      Então não ache a administração no final das contas não tem certa influência sobre essas decisões.

      Reply
      • 22 September 2017 at 13:04
        Permalink

        VdD,

        A administradora (BTG e todas as outras) tem uma posição mais passiva, ao contrário da sua administração em que você é o dono do negócio e tem todo o interesse no negócio dar certo e ser valorizado.

        A Administração do fundo não é dona do FII. Ela é uma prestadora de serviço e recebe taxa em cima do PL. Então talvez não tenha a mesma motivação sua. Se ela estiver recebendo o dela, muitas vezes está satisfeita. Até acho que opta por não alugar mais baixo (como nesta crise) para não gerar uma reavaliação do PL e por conseguinte, redução de sua taxa de administração

        Infelizmente, acho que, do mesmo modo que fizeram em outros fundos, deveriam alinhar a taxa de adm. ao valor de mercado do FII. Aí quem sabe, eles teriam mais interesse em locar, pois o prédio vago desvalorizaria a cota e o ganho da administradora.

        Reply
        • 22 September 2017 at 16:01
          Permalink

          Esse lance de mudar para valorização do mercado seria o ideal a ser feito em todos os fundos.

          Reply
  • 21 September 2017 at 09:17
    Permalink

    VDD,

    EDGA tem o problema do RJ que está um caos e piorando cada vez mais.

    Quanto a negociar alugueis, eu mesmo não aumentei o aluguel do meu apartamento e a inquilina já ficou feliz da vida. Desta maneira eu garanti que ela ficasse, o que é bom pra mim pois ela paga condomínio e cuida do ap e bom pra ela que já está acomodada lá com as coisas no lugar e não precisa mudar seu planejamento financeiro pra continuar morando. BTG deveria ter feito algo assim desde o início.

    Vamos ver onde vai parar isso, por enquanto sigo comprado nela até porque meu preço médio é baixo.

    Abraço!

    Reply
    • 21 September 2017 at 17:49
      Permalink

      Olá BpM

      Talvez de eles tivessem feito essa sua estratégia de não subir provavelmente a vacância não estaria assim.

      Agora o Edga vai ter que mostrar a força do seu imóvel para recuperar inquilinos. Pelo menos o BTG parou com essa noia de achar que estavam em 2k7

      Reply
  • 21 September 2017 at 08:28
    Permalink

    Realmente, morando fora do Brasil tem que reavaliar sua política de investimentos por aqui.
    Abraço!

    Reply
    • 21 September 2017 at 17:45
      Permalink

      O meu dedo coça pra girar patrimônio kkkk

      Reply
  • 20 September 2017 at 20:59
    Permalink

    Olá!
    Como vc conseguiu 103,41 no MAXR11B, se vc possui 3 cotas na carteira?

    Reply
    • 21 September 2017 at 20:13
      Permalink

      Ele faz uns pagamentos extras se não me falha a memória a cada 3 ou 4 meses. Tem algo sobre isso aqui no blog da uma lida pra conhecer melhor o fii.

      Reply
  • 20 September 2017 at 13:22
    Permalink

    Alugueis de FII só aumentando na sua carteira!! Logo logo bate os 1000 reais de alugueis em FII.. Abraço

    Reply
    • 20 September 2017 at 18:49
      Permalink

      se não bagunçarem a economia novamente GA nós chegamos lá.

      Reply
  • 20 September 2017 at 12:57
    Permalink

    Falando em REIT não tem nada de bom no ramo de Office?

    Reply
    • 20 September 2017 at 18:48
      Permalink

      tenho algumas opções legais aqui na pauta Holder mas to querendo lançar isso no express da penserico.

      Reply
  • 20 September 2017 at 07:46
    Permalink

    Parabéns pelos proventos recebidos.
    Sei que é uma coisa difícil de prever, mas a sua previsão que eles cubram todos as suas despesas é para quando?

    Abraços.

    Reply
    • 20 September 2017 at 18:47
      Permalink

      Valeu CI

      nunca me preocupei muito com isso porque sei que nunca bate certo, por exemplo quando comecei a investir eu não tinha filho, agora são outros gastos, também não tinha começado a imigrar, então são muitas coisas acontecendo no meio do caminho dificilmente vc fara uma previsão de 10 ou 20 anos e nada vai mudar nesse meio tempo, bem a menos que o cara tenha uma vida mais metódica, a minha vida é um completo caos, cheia da mudanças kkkk então nem tento isso pq não vai funcionar.

      Reply
    • 20 September 2017 at 18:20
      Permalink

      Value SB to é louco pro negocio entrar no piloto automático kkkk falta muito ainda

      Reply

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