NYSE: Compras Junho 2016 – KRG

KRG ShoppingComo um bom investidor focado no longo prazo, faço mensalmente um aporte na bolsa de valores, onde separo parte das minha economias e invisto em um determinado ativo, podendo ser uma ação ou fundo. Esse mês comprei o REIT Kite Realty Group Trust – KRG –  mais abaixo apresento seus pontos positivos e negativos, conheça um pouco da sua história e veja seus fundamentos, no final faço uma avaliação a preço justo do mercado.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Minha carteira de REITs está estruturada nos seguintes setores: varejo (basicamente aluguel para supermercados e grandes varejistas), residencial, saúde (focado em asilos qualificados), datacenter, logística, hotelaria, e agora adicionei um Shopping Center. Acredito que ainda tenha espaço nessa primeira fase para mais um de saúde e outro residencial.

Junho de Maio de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Kite Realty Group Trust KRG  39

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Kite Realty Group Trust – KRG

O setor de shopping centers é um dos que possuem as melhores opções de investimento, foi realmente muito difícil escolher, posso colocar aí mais uns 3 ou 4 REITs no mesmo nível do KRG, quiça não tiverem melhores.

Minha analise no setor teve foco na escolha de REITs que fossem muito conservadores, como vocês sabem não sou um investidor de timing de mercado mas sim de tempo de mercado. Minhas opções foram para escolha de REITs que possuíssem modestas taxas de pagamento do AFFO.

Com isso temos uma proteção do dividendos usando uma estratégia de investimento, como um fosso competido. Aumenta as perspectivas de crescimento interno para que a empresa possa investir para no futuro obter ainda mais crescimento externo. Geralmente REITs com essa característica costumam manter uma raia de crescimento dos dividendos por um longo período de tempo.

As estimativas para o resultado final de 2016 é que o KRG consiga fazer U$ 1,55 de AFFO por ação, considerando a distribuição atual teremos um Payout de aproximadamente 55% do AFFO ou seja bem abaixo dos 70%. Um dividendos bem coberto protege os acionistas e conserva caixa para o crescimento interno nos momentos mais difíceis do mercado.

KRG parece ter aprendido com a crise de 2008. O REIT veio a publico em 2004 e acabou se alavancando e crescendo bastante o que motivou ao corte de dividendos em 2008 de U$ 3,28 para U$ 0,96 por ação em 2010. Você como um investidor não iria gostar muito de estar nesse REIT durante esses anos.

Seu portfólio de imóveis e clientes

Esses pontos são os que eu mais valorizo. Ano passado o KRG adquiriu 15 shopping centers do interior, onde 96,14% das lojas estão locadas para 174 inquilinos, o seu portifolio passou para 121 propriedades em 20 estados.

portfolio-krg

KRG tem um bom alcance geográfico que incluem importantes mercados americanos, como Las Vegas, Dallas, Orlando, Indianapólis e New York. A nível de inquilinos o REIT também é bem diversificado. Não gosto de assumir posição em REITs que possuam mais de 12% da receita proveniente de 1 inquilino, no caso do KRG o máximo que conseguimos chegar é a 3,5% um bom numero comparado a muitos outros REITs no mercado.

inquilinos krg

Das propriedades temos 52% delas como um misto de shopping com o grande varejista, 33% apenas com o shopping e 13% apenas com grande varejista (aka O). Além disso KRG tem uma longa história como desenvolvedor o REIT já completou mais de 1,7 milhões de pés quadrados desde 2008, atualmente, a empresa tem apenas 5% do seu portfólio em desenvolvimento e desses temos já 83% das lojas alugadas.

KRG é conhecida por ser uma empresa 3R. Essa estratégia tem gerado fortes retornos para o REIT, e foi isso que mais me seduziu nele. Pra mim é o seu grande diferencial, claro que existem outros no mercado fazendo o mesmo, porém o KRG tem conseguido excelência nessa parte.

3r krg

 

Fundamentos

Parece que as políticas de crescimento interno nesses últimos 2 anos vem surtindo efeito, a perspectiva é que os dividendos crescem em 5% ao ano até 2018. Repare que no histórico de pagamento de dividendos de 2014 em diante a empresa começou a levantar os pagamentos ano a ano. Os dividendos históricos da empresa são:

Dividendos histórico
Ano Valor
2011 0,96
2012 0,96
2013 0,96
2014 1,04
2015 1,09
2016 est. 1,15

 

Atualmente o Dividend Yield dele está na faixa de 4,5% e o retorno total dos últimos 90 dias foi de -9,46% o que deve nos garantir uma margem de segurança. Vamos dar uma olhada na nossa avaliação de fluxo de caixa e ver o quanto KRG está do seu preço justo.

Atualmente pelos meus parâmetros de preço justo avaliei o REIT pelo seu poder de geração de caixa em U$ 39,91 dólares, isso mesmo +32% de margem de segurança. Utilizei uma taxa de crescimento de 5% para os próximos 10 anos e depois finalizando com 4% para os 10 anos seguintes. Além disso uma taxa de desconto de 11%.

Não sabe como avaliar um REIT, leia esse artigo.

Enquanto isso…

Recomendo a todos assistir essa entrevista de Gleen Beck à Dinesh D`Souza. Você pode estar se perguntando quem diabos é Dinesh, bem ele é só o indiano que produziu o filme 2016. Você não conhece? Bem veja a entrevista abaixo e se surpreenda-se com o que ele tem a dizer:

São minutinhos da sua vida a serem investidos em um conhecimento que você não vai ver em nenhuma emissora de TV. Entenda como foi a política americana nesses últimos anos e o que tem a porvir.

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10 thoughts on “NYSE: Compras Junho 2016 – KRG

  • 14 September 2016 at 21:04
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    Olá, eu acompanho seu site e estou aprendendo bastante, muito obrigado por compartilhar suas idéias …
    Pretendo começar em breve, e estou pensando em começar a investir no bradesco e no grupo JSL (antiga Julio Simões), esta última, uma grande empresa de logística que comprou diversas empresas de vários ramos, (até de coleta de lixo em Mogi das Cruzes) …
    Você considera uma boa escolha ??

    Fabio

    Reply
    • 14 September 2016 at 23:23
      Permalink

      Olá Fabio

      Seja bem vindo ao mercado de ações :) e espero que consiga bons resultados

      sobre as empresas, sim parece ser duas empresas boas, só teria que dar uma olhada no endividamento da JSL veja aqui como ver isso.

      Reply
  • 24 June 2016 at 17:05
    Permalink

    Olá VdD,

    Aportar mensalmente, é algo que já faz parte da nossa rotina, é algo natural, é como uma prestação mensal que temos que pagar mensalmente, sendo esta prestação as parcelas da compra da Independência Financeira.

    Apesar de não ter tanto conhecimento em investimentos em renda variável, compartilho do mesmo sentimento de ser um investidor de tempo de mercado, ao invés de ‘timing’, inclusive vou ler o seu outro post indicado neste link sobre esta diferença.

    Outra coisa que acho muito correta é isto aqui: “Um dividendos bem coberto protege os acionistas e conserva caixa para o crescimento interno nos momentos mais difíceis do mercado.”

    Estou gostando de acompanhar esta estratégia de investir internacionalmente, em breve farei algum aporte, usando toda a base e dicas do seu site.

    Abraço

    Viver de Construção

    Reply
    • 24 June 2016 at 20:23
      Permalink

      Olá VdC

      Eu concordo contigo o importante é mantermos uma rotina mensal, escuto muita gente falando pra ah vou esperar o mercado bater X ou Y pontos, passa 3 ou 4 anos e o cara está lá ainda esperando, faz o aporte mensal e regular no final é isso que importa, pelo menos uma vez ao mês tem que pingar alguma coisa na carteira de ativos.

      Sobre investir lá fora, no dia que vc começar vai ver a diferença que é o mercado de FII para o mercado de REIT, vc vai pensar como não comecei isso antes!

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      • 26 June 2016 at 22:56
        Permalink

        Poderia explicar essa diferença, minha dúvida é justamente essa.

        Reply
        • 26 June 2016 at 23:24
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          Abre a conta lá começa a aportar que logo logo você vai descobrir.

          Reply
      • 2 July 2016 at 03:36
        Permalink

        Viver de dividendos, o que você quis dizer com essa frase “Sobre investir lá fora, no dia que vc começar vai ver a diferença que é o mercado de FII para o mercado de REIT, vc vai pensar como não comecei isso antes!” ? Você poderia especificar mais o que pensou quando falou isso? Fiquei curioso.

        Reply
        • 2 July 2016 at 08:06
          Permalink

          Olá IF

          Vários fatores tornam os REITs mais atraente que os FIIs

          Temos muito mais opções no mercado americano. Existe REIT de tudo quanto é tipo, pode comprar REIT de sala de cinema, aluguel de torre de celular, fazenda, madeiras, isso só pra citar alguns dos mais exóticos.

          Os REITs são muito mais diversificados que os FIIs. No Brasil vc acha aí nem meia dúzia com mais de 50 imóveis na carteira por lá é comum ter REITs com mais de 100 imóveis ou seja os riscos de vacâncias podem ser mitigados.

          Diversidade de inquilinos. Batendo com a quantidade de imóveis vc encontra muitos inquilinos diferente e de setores diferentes dentro de um mesmo REIT coisa que nos FIIs não temos.

          Só pra citar alguns pontos

          Reply
  • 24 June 2016 at 03:07
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    Trust ?

    Está me lembrando o Eduardo Cunha, só não vá dizer à RF que essas cotas não são suas. rsrsrsrs

    Brincadeiras à parte, como está fazendo fazendo a remessa de dinheiro ?

    Eu decidi fazer uma transferência via transfer wise da minha conta do Brasil para a da Europa e da Europa para os E.U.A. É uma pena a suspensão do bitcoin.

    Falando em REITs, eu comprei algumas cotas de GLPI (cassinos) – http://www.glpropinc.com/

    Outro REIT que me interessou foi o do GOV – Government Properties Income Trust, a DriveWealth disponibilizou à pouco tempo.

    Eles poderiam disponibilizar a negociação de bonds também. Hoje só por ETF ….

    Eu estou interessado em fundos ETF que investem em metais preciosos e estou estudando. Não gosto muito da idéia de ETF, mas me parece a maneira mais fácil de investir em metais preciosos.

    Você possui conhecimentos sobre o assunto ?

    Abraços

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    • 24 June 2016 at 08:12
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      Olá George

      Se tem algo que tomo muito cuidado é declarar tudo certinho, a diferença é que meus aportes são provenientes de trabalha e suor já o do Cunha não podemos afirmar o mesmo rsrsrs

      Esse ultimo mandei pelo Confidence, por hora tem sido o mais vantajoso, vou esperar mais um aporte pra ver se vai tudo certo aí faço um tutorial pro pessoal aqui, pra num rolar igual aconteceu com transfewise

      não conheço nenhum dos dois, mas vou dar uma olhada só cuidado com os cassinos como os hotéis são muito voláteis.

      sobre ETF vou fazer ainda um artigo de porque não invisto em ETF, talvez melhor um vídeo ainda não decide, só não vou falar em comentários porque é um assunto meio extenso.

      Reply

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