NYSE: Compras Maio 2016 – STAG – CLDT

HH_chathamroom_29_675x359_FitToBoxSmallDimension_LowerCenterDando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Sobre a estrutura da carteira já tenho hoje 1 ligado ao varejo, 1 residencial, 1 saúde, 1 datacenter agora entram 1 logística e 1 de hotelaria, não tenho nada definido ainda, mas tudo indica que terei ainda mais 1 de varejo, 1 shopping, 1 saúde, 1 residencial.

Compra de Maio de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  93
Chatham Lodging Trust Co CLDT 92

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

STAG INDUSTRIAL INC – STAG

Stag é um REIT de logistica se tornou publico em 2011 antes era chamado de Capital Partners uma empresa de capital fechado formada em 2004. Abriu capital com  105 propriedades e hoje 4 anos depois possui 291 propriedades. Com seu portfólio em 40 estados americanos, STAG é o segundo maior REIT industrial em área construída e cerca de 87% dos seus edifícios são de armazém e distribuição, por isso que eu classifico-o na categoria de logística, apesar de que para os americanos eles o veem como industrial.

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Como eu já expliquei aqui no blog tem duas formas de um REIT crescer, a primeira é internamente e a segunda é externamente. Sugiro dar uma lida nos artigos referenciados antes de prosseguir a leitura. STAG vem crescendo de forma agressiva, a empresa já anunciou um pipeline 1,9 bilhões de dólares e só em 2016 já aumentou o volume de aquisições de 300 milhões para 400 milhões de dólares.

Olhando os inquilinos STAG tem mantido uma diversificação bem saudável, levamos em conta que o Top10 inquilinos corresponde a não mais que 17% do seu caixa:

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O FFO de STAG cresceu 11% nesse primeiro trimestre em comparação com o ano de 2015. O FFO histórico de STAG está abaixo

Ano FFO por ação
2012 0,93
2013 1,33
2014 1,43
2015 1,53
2016 1,56

Seus dividendos também vem mantendo uma linha de crescimento nesses últimos 5 anos. STAG paga dividendos mensal e historicamente tem mantido um aumento de dividendos duas vezes no ano, sendo em janeiro e julho. Nesse ultimo janeiro os dividendo foi 1 centavo maior de 1,38 para 1,39 (ano) devemos esperar outro aumento agora no meio do ano.

Eu acho fundamental ter um REIT de logística na carteira, claro se você quiser montar uma carteira bem diversificada. De todos os REITs do setor que analisei STAG é o que parece ter o melhor custo beneficio no momento, uma estimativa de seu valor justo é de 23,72 dólares com a cotação de hoje ele estaria +10% abaixo de seu valor justo.

Chatham Lodging Trust – CLDT

Não costumo aportar em dois ativos no mesmo mês, porém pelo volume de aportes que fiz esse mês ficaria um pouco desbalanceado a carteira colocar tudo num só, então decidi comprar outro ativo que já estava analisando que era o Chatham um REIT focado em hotelaria.

Meus aportes tem tido prioridade em ativos que forneçam uma certa segurança nos dividendos, tanto que algumas vezes paguei até um pouco a mais do que realmente valia como foi o caso do O e DLR. Partindo desse principio jamais entraria no setor de hotelaria, que é o mais volátil de todos. São muitas variáveis para afetar a oferta e demanda do setor, porém as vezes é bom separar uma grana pra ter um pouco de emoção, até porque ficar comprando só empresas muito boas chega a ser chato :)

Já que iria ser um pouco mais arrojado, não queria ser tão arriscado, resolvi buscar uma alternativa que me proporciona-se bons retornos e também oferecesse uma certa segurança nos dividendos. Depois de pesquisar um pouco encontrei o CLDT. O REIT tem pouco mais de 6 anos desde seu IPO em 2010. Desde então o REIT salto de 222 milhões de dólares em ativos para 1,3 bilhões de dólares nesse final de 2015.

A empresa é um REIT focado em hotéis premium que oferecem um “select service”. CLDT possui hoje 38 hotéis agregando mais de 5.675 quartos, além de possuir uma participação de 10% em duas join ventures com 95 hotéis.

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A estrategia do Chatham foi que mais me chamou atenção. Eles adquirem hotéis mais baratos, reestruturam, reformam, colocam uma bandeira premium e oferecem serviços especiais. Não precisa ser gênio pra imaginar que as margens de lucro são bem elevadas. O REIT tem focado mais na parte costeira do USA, ano passado a empresa adquiriu 4 hotéis em San Diego, Boston, Lauderdale e Los Angeles.

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Nesses últimos 2 anos o REIT investiu mais de 845 milhões em seu portfólio que consistem basicamente de marcas Hilton e Marriott. O REIT concentra-se em marcas que possam oferecer um prêmio de ocupação na casa de 10-15% gerando um maior RevPAR que seus concorrentes, compare as margens do Chatham com seus pares que irá entender um pouco disso.

Pra quem não sabe: RevPAR é a receita por quarto

Como disse no começo, ter uma segurança nesse setor é um ponto muito favorável, e uma boa margem pode manter as contas equilibradas nos momentos de ciclos. O setor de hotéis você tem que saber a hora certa de entrar, senão vai acabar pagando o pato. Agora não seria o momento ideal para um investidor colocar uma alta exposição de sua carteira nele, você precisa de acompanhar os ciclos pra entender veja imagem abaixo:

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Esse nosso ciclo atual está em 67 meses, está bem acima do ultimo ciclo que durou 56 meses, porém os especialistas indicam que esse nosso ciclo será um pouco mais longo que o ultimo, semelhante ao que ocorreu no ciclo que durou 111 meses nos meados da década de 90. Agora resta saber se você como investidor terá estômago pra entrar no momento em que todos estarão falando sobre o fim do mundo.

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Olhando os números temos uma taxa de crescimento de 27% no FFO do REIT. Não é um numero tão exorbitante ? bem só temos dois REITs que cresceram o FFO mais que ele, um foi de 34% e outro de 57% esse crescimento do Chatham tem permitido que ele consiga pagar dividendos crescentes nesses últimos anos, sua taxa de crescimento de dividendos também é bem robusta na faixa de 14,7% ou seja dá até pra cobrir a inflação aqui do Brasil com crescimento dos dividendos, veja que não estou falando de dividend yield, mas sim do crescimento dos dividendos de uma ano para o outro.

Porém nao se anime muito. Ter um REIT de hotel exige certo estômago, eu sei por experiência própria, minha carteira de FII eu segurei um FII de hotel enquanto o mercado ia massacrando, hoje ele tem o melhor retorno de todos os FIIs. No Chatham se você olhar só os dividendos você pode se empolgar, mas quando você pega o retorno total dele, ou seja valorização das cotas + dividendos o REIT fez -27% nos últimos 12 meses. Tem que saber entrar em REIT de hotel, senão acaba chorando no futuro.

Não se preocupe a tendência é que ele deva cair um pouco mais, vai dar uma subida de leve ainda esse ano, mas depois vai dar outra cicladinha de leve, assim vai essa ciranda por mais alguns meses. Agora imagina como que não vai ser a volatilidade quando a RevPAR despencar, como foi mostrado nos ciclos no gráfico acima.

Hoje atualmente pelos meus parâmetros de preço justo avaliei o REIT pelo seu poder de geração de caixa em U$ 101,81 dólares, isso mesmo +71% de margem de segurança. Agora é só sentar e esperar pra poder comprar mais um bocada quando surgir outras oportunidades.

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17 thoughts on “NYSE: Compras Maio 2016 – STAG – CLDT

  • 3 June 2016 at 09:34
    Permalink

    Bro me esclarece uma duvida, ETFs pagam dividendos nos EUA como as ações ou reinvestem direto como no Brasil?
    Obrigado Irmão!

    Reply
    • 3 June 2016 at 10:20
      Permalink

      Olá Viana

      são reinvestidos, claro se tiver empresa que distribui dividendos no ETF.

      Reply
  • 2 June 2016 at 15:36
    Permalink

    Hmm, entendido.
    Você considerou o free float das ações da empresa, de cada ano?

    Abraço!

    Reply
    • 2 June 2016 at 19:52
      Permalink

      Peguei o número de ações do morningstar

      Reply
  • 1 June 2016 at 18:02
    Permalink

    Fala cara!

    Acho que você calculou errado o seu FFO/share.
    Você considerou o Weighted average common shares outstanding anual?
    A STAG veio aumentando o número de ações em circulação ano à ano.

    Segue o meu cálculo do FFO/Share

    2013 2014 2015
    FFO $60.437 $71.665 $93.949
    Weighted average common shares outstanding – basic and diluted 42.364.125 54.086.345 66.307.972
    FFO per common share $1,427 $1,325 $1,417

    Deve estar com a formatação distorcida, mas os valores são referentes aos anos de 2013, 2014 e 2015, respectivamente.
    Retirei os valores do 10-k de 2015.
    Eu não achei no 10-k o valor do FFO/share calculado por eles. Daí, eu peguei o FFO consolidado, e dividi pelo número de ações em circulação média anual, dados estes fornecido por eles no 10-K.

    Esses valores que você publicou foi você quem calculou, ou você retirou do 10-K?

    Abraço!

    Reply
    • 2 June 2016 at 00:04
      Permalink

      Dê uma olhada no AFFO eu esqueci de colocar o ‘A’ no artigo.

      Reply
      • 2 June 2016 at 00:43
        Permalink

        O formulário 10-K deles não calcula o Adjusted FFO.
        De onde você pegou esses valores do AFFO?

        Reply
        • 2 June 2016 at 00:48
          Permalink

          nao pego, vc precisa calcular

          Reply
  • 27 May 2016 at 18:46
    Permalink

    Abri uma conta em uma corretora americana (graças aos seus esclarecimentos) e gostaria de saber quais são os documentos (nota de corretagem – brokerage note ????) que devo arquivar para atender a Receita Federal Brasileira. Aguardo seus esclarecimentos

    Reply
    • 27 May 2016 at 18:50
      Permalink

      Olá Hélio

      Já estamos preparando um vídeo mostrando como controlar os dividendos para a declaração de IR e o que precisa ser salvo na corretora. Mês que vem vai ao ar só ir acompanhando aqui.

      Reply
  • 26 May 2016 at 04:07
    Permalink

    Viver de Dividendos, tem como conseguir o visto L1, ou algum outro, investindo em Reits? Ou tem que investir diretamente em um negócio próprio?

    Reply
    • 26 May 2016 at 04:29
      Permalink

      Olá IF

      Sinceramente não conheço nada sobre visto americano.

      Reply
      • 26 May 2016 at 05:55
        Permalink

        Ok! Obrigado pela resposta. Espero que um dia tenhamos mais fundos imobiliários do porte do KINEA e BCFUND. Ou até maiores. Eu vejo a diversificação e a quantidade de imóveis dos REIT, e chega a dar inveja, quando se comparado aos nossos.

        Reply
  • 25 May 2016 at 20:17
    Permalink

    Olá VdD, gostaria de fazer uma sugestão. Você poderia fazer um vídeo daqueles do balanço comentado sobre algum REIT, para a gente aprender também mais sobre o balanço deles? Poderia ser algum dos que você ja tem, ou algum que esteja pretendendo adquirir.

    Reply
    • 25 May 2016 at 20:51
      Permalink

      Olá Wanessa REIT não dá pra analisar usando o morningstar aí fica um pouco mais complicado. Mas minhas análises de REITs são mais qualitativas do que quantitativa. Até porque diferente das empresas os fundamentos de REIT são bem mais estáveis claro sempre tem as exceções na ponta negativa e ponta positiva.

      Reply
      • 1 June 2016 at 06:21
        Permalink

        olá, VdD, teria alguma sugestão de site para análise e comparação de REITS?
        Abs,

        Reply
        • 1 June 2016 at 08:18
          Permalink

          Não tem isso por lá. Poderia ter um morningstar de REIT mas não tem.

          Tem que ir olhando um a um mesmo. É um baita trabalho. Além do fato que REIT vc precisa de olhar balanços pra entender o momento dele. Ler pelo menos os últimos 2 anos de trimestres

          Reply

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