NYSE: Compras Setembro 2016 – FPI

U.S.-FarmEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Neste aporte a compra foi destinada ao Farmland Partners FPI um REIT especializado em fazendas.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras setembro de 2016 na bolsa de Nova York - Parte 2
Empresa Código Qtde
Farmland Partners Inc. FPI  400

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Farmland Partners Inc

Em se tratando de fazendo não podemos deixar de começar com a demanda, lembre-se que não existe excesso de oferta mundial para o mercado de grãos, impulsionando um crescimento projeto de 45% na demanda mundial de grãos até 2050.

Do lado da oferta você pode imagina a agricultura como um modelo de “zero vacância”.

Em outras palavras as concessões de explorações são estruturadas com um pagamento em dinheiro de um ano na frente. É essencialmente um deposito de segurança para um ano de aluguel, isso é uma pratica muito comum, uma vez que temos muito poucas terras arável e a grande maioria não utilizado.

Tenho certeza que já deve ter escutado do seu pai ou dos seus avos algo como: ‘Compre terra porque com elas você não irá perder dinheiro”

Farmland Partners é um REIT gerenciado internamente com 646 milhões de total de capitalização. Temos outros REITs nesse setor porem FPI é maior que os outros 2 juntos.

Crescimento

Farmland Partners é um REIT que pretende adquirir terras agrícolas nos USA de alta qualidade e também faz empréstimos a agricultores com garantia nas fazendas. O portfólio do REIT é composto de 270 fazendas somando 115k de hectares.

Nesse 2T16 FPI comprou mais 8 fazendas em seis estados americanos, totalizando 3,6k de acres. Seu IPO em 2004 começou com 70 milhões em ativos imobiliários. Atualmente o REIT está com 615 milhões de ativos.

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Desde o IPO a Farmland Partners saiu de 38 fazendas e 7,3k de hectares para um total de 270 fazendas com um total de 115k de hectares. O REIT conseguiu crescer de forma sustentável mais do que muitas empresa na bolsa.

Como podemos observar acima as fazendas estão divididas em 4 regiões

  • Cinturão do milho com 35 inquilinos
  • Planicies com 18 inquilinos
  • Delta com 16 inquilinos
  • Sudeste com 15 inquilinos

Porque escolher um REIT de fazenda?

Claramente o FPI é o consolidador dos REITs de fazendo isso é evidenciado no seu potencial de crescimento externo e a sua capacidade de alcançar escala, desde seu IPO a proposta deste REIT foi se tornar o maior REIT publico de fazendas e ele vem realizando isso com sucesso.

O REIT conseguiu controlar isso tudo com apenas 13 funcionários, atualmente nesse ultimo tri foi contratado 3 novos membros pra equipe, foi uma conselheira geral, um VP de desenvolvimento de negócios com foco em cultura especializadas de cultivo e um novo executivo de contabilidade, Isso é bom que teremos mais organização, porém significa mais custos para nós que somos os cotista uma vez que teremos um aumento nas despesas gerais e administrativas. Faz parte do jogo, isso é o preço a se pagar pelo crescimento.

Um dos pontos que mais gostei no FPI é que seu foco tem sido voltado para as culturas de linha, diferente dos outros REITs que tem focado em cultura especializadas (como morango e outras frutas), FPI é cultura de grãos. A ideia da empresa é expandir sua cultura especializada para algo em torno de 20 a 25% da carteira.

Tenha em mente que culturas de especialidade são de maior risco, mas em contrapartida oferecem taxas mais elevadas. Isso vai ser refletido no desempenho do FPI comparado com seus outros pares, com isso você já vê que as linhas de culturas adotadas interfere nos rendimentos. Como disse no começo do artigo não estou em busca apenas de retornos, mas sobretudo de segurança na distribuição, acredito que o risco de cultura especializadas pode ser um pouco maior por isso prefiro REITs como o FPI.

O proprio CEO do FPI disse no ultimo release:

O temos é um cabo de guerra entre a demanda de um lado e a colheita ou tamanho da safra do outro lado. E estamos a falar de uma cultura relativamente grande aqui no Estados Unidos como o milho e soja.

A procura por esses recurso está aumentando rapidamente.

Então, se fossemos trader de commodities ficaria preocupado com o tamanho desta cultura, mas não somos trader de commodities. Nós somos adquirentes de terras agrícolas e gerentes de fazendas. É o lado da procura a longo prazo para a demanda mundial de alimento, face a escassez de terra

Este é o momento para investir nesta classe de ativos, não é a hora para retirar.

O CEO saliente que um aumento nos valores da terras agrícolas iria gerar um aumento de rendas e fluxo de receitas para o caixa do REIT.

 

Fundamentos

Esse estilo de REIT tem uma característica muito boa, os agricultores pagam o aluguel do ano todo adiantado. Os retornos da agricultura são suscetíveis a ciclo de tempo e preço das commodities. O agricultor quando investe em uma fazendo sempre visa um retorno de longo prazo, que depois de anos irão lhe trazer rendimento consistentes e crescentes das terras existentes.

Além de exigir o pagamento adiantado dos alugueis o FPI muitas vezes negocia as locações estruturadas com bônus. Por conta desses bônus os retornos do FPI podem ser um pouco voláteis, por exemplo o FPI tem uma exposição maior no cinturão de milho e essa região teve um redução nos lucros o que diminuiu a renda do FPI.

A maior parte do portfólio do REIT está localizada em Illinois, onde os preços do milho estão sobre pressão o que tem comprometido o lucro das companhias. Com o resultado da fraqueza e o aumento dos gastos gerais e administrativos o REIT fez uma revisão do AFFO para baixo passando de 0,51 para 0,43.

Ok não é uma boa noticia, mas a minha perspectivas nesse REIT são mais de longo prazo e eu sei que existirá volatilidade maior nele, assim como sei nos REIT de hotéis então são REITs que você não deve se preocupar com o valor das cotas senão ficará maluco.

Antes de concluir, deixe-me lembra-los dos riscos: volatilidade agrícola (1) volatilidade por ser uma small cap (2) cíclico (3) maior alavancagem (4) setor recente na bolsa sem grandes históricos de dados (5)

Geração de Dividendos

Considerando os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 204,00 convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 661,78 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Enquanto isso…

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24 thoughts on “NYSE: Compras Setembro 2016 – FPI

  • 7 March 2017 at 10:17
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    Grande Viver de Dividendos,

    Procurei o melhor tópico pra te perguntar isso, esse foi o melhor q encontrei. Atualmente estou vendo um investimento em terras no Panamá

    Eu sei, eu sei. É golpe, é scam “Lembra do boi gordo?” “Lembra dos avestruzes?” blablabla.

    Vc já pensou em fazer investimentos deste tipo, fora deste inferno daq? Se sim, como reportar essa desgraça pra Receita?(Vale a pena fazer isso? vou enviar quantias por bitcoins…).

    Se por um milagre vc se interessar por isso, posso te passar contatos de lá…

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    • 7 March 2017 at 23:21
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      Olá Bruno

      Vc sabia que ao remeter dinheiro para paraísos fiscais vc deve pagar o IR no ato da remessa ? provavelmente não deve conhecer sobre isso, portanto isso por si só já inviabiliza bastante os rendimento de qualquer capital em paraíso fiscal.

      Fico pensando pra que você se envolver em um negócio tão arriscado se tem a bolsa americana, com oportunidades incríveis, não faz sentido tomar tão rumo pra mim.

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      • 8 March 2017 at 08:38
        Permalink

        Claro, por que me envolver? Te respondo.

        Ao invés de comprar um REIT, ou seja colocar meu dinheiro na mão de um administrador de terras/real state, sendo que ele se usa de alavancagem (muito diferente dos fiis daq…), neste investimento que citei as terras ficam no meu nome, isto mesmo, são minhas de fato. Serão registradas junto ao governo panamenho.

        A graça toda está em ter puro lastro (uma vez que REITs possuem dívidas), parecido com o dos fiis daqui, em dólares. A cereja do investimento é o fato de ainda ter um sócio grande, interessado no sucesso do negócio de agricultura, o que te dá amparo (lembra muito o fundo PQDP11 neste aspecto).

        Quanto a enviar dinheiro pra paraíso fiscal, vc pode me mostrar material disso? Do jeito q eu vejo,

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        • 8 March 2017 at 08:45
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          A diferença é que no REIT vc coloca a grana lá e o administração se preocupa em multiplicar isso pra você. Ainda tem o fato que você está revendo aluguéis sobre isso. Comprando apenas um pedaço de terra você só terá um pedaço de terra ela ainda não gera renda. E além do mais qual a garantia que vc tem de que não é uma baita falcatrua ? Como vc mesmo comentou já temos vários históricos de gente que perdeu fortunas entrando nesses investimentos que ninguém conhece ao certo.

          As ações americanas estão aí a centenas de anos, existem regulações é o maior mercado do mundo isso tudo soma pontos de segurança a seu favor. As leis nos USA de certa forma funcionam muito melhor do que em outros países. Quem lhe garante que esses caras do Panamá vão para cadeia se lhe aplicarem um golpe? Não existe garantia.

          É muito arriscado, com tantas opções no mercado penso que não seria prudente um negócio desses.

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          • 8 March 2017 at 09:04
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            Bom, falemos então da qualidade do investimento. Não estou querendo te vender nada, tá?

            Pesquisei tudo. Os administradores, os investidores principais. Os caras fazem até visitas lá na fazenda deles. Um investidor amador começou um blog em 2015 contando de suas experiências:

            Veja nos comentários aí desses textos. Todos preocupados se é Scam, como nós, mas nenhuma reclamação até aqui. O que mais estou vendo é velhinhos pegando o IRA deles e enfiando nesse troço. Jim Rogers fica martelando na minha cabeça: Vc tem tijolos nos fiis, não tem condição de ter ouro físico em Banânia a um custo civilizado, mas e terras?

            “Comprando apenas um pedaço de terra você só terá um pedaço de terra ela ainda não gera renda.” Vc aparentemente não leu o material que enviei.

            É como um turnkey. Vc compra as terras, eles cuidam de tudo, investem, irrigam etc e ficam com 30% pra sempre (60 – 80 anos). Nós ficamos com 70% + a terra (pra sempre). Novamente, eu e vc morremos de medo de Scam, pq moramos em Banânia, mas existe a possibilidade de de fato ser uma boa. Eu quero lastro que me propicie renda! Toda essas história de REITs, Bonds, stocks, ações, ntn-bs vai ruir cara!

            Vc diz aí em imposto de renda na remessa. Mas e se eu fosse lá e investir diretamente (ou com bitcoins)?

          • 8 March 2017 at 23:32
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            Bruno pra que vc vai correr risco e no final ainda por cima entregar parte do retorno na mão de um fundo pagando taxa administrativa, sendo que vc tem investimentos dolarizados como os REITs.

            Sobre os impostos pesquise melhor que tem lá no site da RF.

            Como vc pretende ir lá e atravessar a alfandega do aeroporto com seus milhões?
            espero que não esteja pensando em utilizar essa estratégia da PTzada rsrsrs http://acervo.oglobo.globo.com/em-destaque/apos-petista-ser-preso-com-dolares-na-cueca-genoino-deixa-presidencia-do-pt-16716774

  • 21 December 2016 at 16:38
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    Viver, nao sei nao mas acho que esse REIT esta mal das pernas. Da uma olhada nos numeros atuais, principalmente o de dividendos…

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    • 21 December 2016 at 20:43
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      ele é um REIT novo, mas não está assim nesse nível que vc citou como se fosse mau das pernas, os dividendos foram 0,33 depois ano passado subiu pra 0,50 e esse ano subiu pra 0,51 acredito que com a aquisição nova ainda deve melhorar esse resultado, ou seja os dividendos não indicam nada de ruim

      agora fiquei curioso, porque vc achou que estava mal das pernas ?

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      • 23 December 2016 at 16:30
        Permalink

        Porque o cashflow do ultimo trimestre ficou muito prejudicado. O bom e que mesmo assim eles mantiveram o pagamento dos dividendos. Minha duvida e se eles vao continuar podendo manter os aumentos. Veja os numeros de EPS (Earning Per Share) Growth

        EPS Growth (TTM vs Prior TTM) -467%

        EPS Growth (3 Year History) -22.43%

        EPS Growth (5 Year Historical) -11.81%

        Reply
        • 23 December 2016 at 16:34
          Permalink

          Manuel você está analisando REIT completamente errado. Sugiro antes dar uma lida nesse artigo http://viverdedividendos.org/indicadores-que-uso-para-analisar-reit-na-bolsa/

          Lembre primeiro de tudo REIT não é empresa vc não pode analisar com os mesmos indicadores.

          Primeiro de tudo esqueça EPS isso não serve de nada para REIT. Jogue isso no lixo porque não se usa lucro pra analisar REIT. Leia meus artigos de compra e veja que sempre falo do AFFO e FFO

          Sugiro dar uma estuda em alguns artigos aqui do blog sobre como analisar REIT. Tente entender como funciona primeiro, aí depois vc aplica esse artigo que te passei acima.

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        • 23 December 2016 at 16:35
          Permalink

          E por eps nada tem a ver com Cashflow e vc tb não usa Cashflow em REIT kkk tá tudo errado

          Reply
    • 27 September 2016 at 20:29
      Permalink

      bem falado Uo, seria uma maravilha não precisava de ter tantos só umzinho já resolveria nossos problemas, mas por aqui tem os de agencia bancaria que não tem por lá…

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  • 27 September 2016 at 06:06
    Permalink

    VD,

    Interessante, esse não conhecia … realmente um investimento imobiliário em terras é muito interessante….

    Reply
    • 27 September 2016 at 07:40
      Permalink

      Olá RO

      Terra é uma parada que pôde-se comprar sem dor de cabeça. O legal que ele não faz o plantão ele só aluga as terras. Em algumas fazendas ele até faz o gerenciamento mas o risco pra nós da colheita ou preço despencarem não existe.

      Reply
  • 27 September 2016 at 01:16
    Permalink

    Prezado VD.

    Este REIT é bastante interessante.

    Gostaria se vc pudesse comentar em algum post específico quais são os seus critérios objetivos para analisar o endividamento (como baixo ou elevado) em relação às ações e aos REITs.

    Um abraço e boa semana.

    Reply
  • 26 September 2016 at 18:48
    Permalink

    Ola VD,

    Que REIT diferente.

    Quem compra terra nao erra, pela descricao e garantias aparenta ser bastante solido mesmo este investimento.

    Abraço

    Viverdeconstrucao.blogspot.com

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    • 26 September 2016 at 20:28
      Permalink

      Olá VDC

      Se nao fosse a alavancagem que ele possui pra mim seria perfeito, o endividamento está um pouco alto, não deu pra falar disso a fundo no post, essa alta alavancagem é compensada pela vacância zero, é um tipo de estrutura que não existe vacância talvez por isso permita um pouco mais de alavancagem e eu esteja ainda considerando endividamento de um REIT comum

      Reply
  • 26 September 2016 at 09:43
    Permalink

    Gande VR!! Meu patrimonio é muito baixo aqui no Brasil…espero la na frente entrar nesse mundo de investimentos no exterior. E sobre a Irlanda? O que tem achado do clima? Conheceu alguns pubs daí? É verdade que o pessoal daí adora cerveja? Já está com saudades do Brasil? Abraço

    Reply
    • 26 September 2016 at 13:54
      Permalink

      Olá Victor

      Pow da pra tu ir montando aos poucos a carteira, no começo eu juntava alguns meses e depois mandava o aporte. Sobre dublin dá uma olhada nesse video

      Reply
  • 26 September 2016 at 09:01
    Permalink

    Tem como ver o quanto paga mensal, como nos fundos daqui?

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    • 26 September 2016 at 09:39
      Permalink

      Eles não pagam mensal pagam por tri são pouco os reits que pagam mensal. Mas isso não faz a menor diferença quem paga no tri junta 3 meses e distribui no final da no mesmo

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