REITs de crescimento

Atlanta42Dando continuidade a nossa série de estudo sobre os REITs hoje vamos dar uma olhada nos REITs de crescimento. Apesar do nome REITs de crescimento, eles na verdade não chegam a crescer como as ações, tanto que se olhar o LPA deles vai ver que estão bem distantes das ações, isso porque REITs são investimentos com foco em distribuição de lucros e por isso possui um crescimento muito lento.

Basicamente no mercado temos dois tipos de REITs de crescimento. Os que optam por um crescimento acelerado, normalmente bem fora do padrão normal, são REITs que costumam pagar altos yields e ainda sim possuem um crescimento elevado. E os que mantém uma taxa de crescimento constante, até mesmo nos momentos de crise, são geralmente REITs com yields e crescimento moderados.

Não precisa ser genio pra entender que os primeiros não costumam durar muito, e colocar capital neles é extremamente arriscado.

Altos yields e altos crescimentos

Como já vimos anteriormente é muito comum um REIT adquirir divida ou aumentar o capital na bolsa para conseguir dinheiro para novos investimentos. Isso ocorreu muito com os REITs de hotelaria que em 1990 saíram comprando diversos hotéis, alguns REITs como Starwood Hotels e Patriot American Hospitality adquiriram bilhões de dólares em novas propriedades aumentando rapidamente seus FFOs.

Aqueles investidores que entram nos REITs de hotel nos meados de 1995 e 1996 viram o seu capital crescer de forma exponencial, porém para aqueles que ficaram ou os que entraram alguns anos a frente amargaram ganhos pífios nos próximos anos. Starwood conseguiu se recuperar mas o Patriot foi um desastre e teve um takeover a um preço baixo.

REITs com esse perfil costumam entregar um yield de superiores a 6% e um crescimento superior a 6% como eles distribuem parte considerável dos lucros não conseguem fazer caixa para sustentar o crescimento, daí recorrem a capital externo. Geralmente são REITs que se alavancam em divida ou diluem em excesso os cotistas.

Altos yields e baixo crescimento

Temos aqueles REITs que costumam entregar um alto yield para o acionista, geralmente esses REITs não possuem um bom crescimento. Como investidor devemos procurar ativos que combinem retornos de yields e também de capital, não adianta o REIT entregar um dividendo alto se ele não cresce,  no final das contas você tende a perder em ganho de capital esse prêmio recebido nos dividendos.

Antes da crise de 2008 era possível encontrarmos REITs que conseguiam entregar 5% de yield e 6% de crescimento, de acordo com a NAIRET a média total de retorno nos REITs em 2010 ficou em 11,87%. Hoje REITs que entregam 7% de yield ou mais costumam apresentar um baixo crescimento, apesar de obter um alto yield o acionista fica com um crescimento de capital pífio o que acaba sendo pior que aqueles REITs mais moderados.

Yields moderados e crescimentos moderado

Os ideal nos REITs de crescimento são aqueles que independente dos ciclos econômicos conseguem entregar um crescimento consistente do seu FFO, Dividendos e Patrimonio. Por conta deles serem financeiramente fortes e com grande respeito no mercado conseguem acessos a créditos de forma bem mais fácil e em condições melhores.

Geralmente eles preveem um yield de 4 a 5% ao ano sem assumir muitos riscos e entregam um crescimento na faixa de 6 a 7%. Esses são os ativos que devem ficar no nosso radar, aliando a segurança com um retorno mesmo razoável.

Algumas características que podemos acompanhar nesses REITs  de crescimento são:

– Gerenciar as propriedades de forma a gerar valor para os acionistas.
– Acesso a credito fácil e baixas taxas, que permita um efetivo desenvolvimento de novos projetos que gerem valor aos acionistas.
– Balanço redondo e flexível nos momentos cíclicos.
– Foco num setor e com expertise em determinada região ou mercado.
– Uma política inteligente e conservadora de dividendos.
– Boa governança dos administradores.

Os Blue-Chips não terão todas essas caricaturistas ao mesmo tempo, mas a maioria desses atributos eles possuem. Vamos dar uma olhada em detalhes sobre cada uma delas nos próximos artigos.

Receber novidades por e-mail

Gostou do blog? Então se inscreva no campo abaixo para receber as atualizações via e-mail e curta nossa pagina no Facebook.

23 thoughts on “REITs de crescimento

  • 25 January 2016 at 01:29
    Permalink

    Tentei encontrar alguns reit e ações no drivewealth e não encontrei, por exemplo stag industrial inc, sabe o porque de algumas ações/reits não aparecerem para investimento ?

    Reply
    • 25 January 2016 at 02:50
      Permalink

      Olá Santiago

      Era para estar aparecendo pois não é um ADR, enviei um e-mail pra eles questionando quando obter a resposta posto aqui.

      Reply
        • 25 January 2016 at 04:30
          Permalink

          eu fiquei inicialmente na duvida se ele estaria listado na OTC quando fui olhar vi que era na NYSE

          provavelmente deve ser por causa do item 2 ou 3

          mas vamos esperar pra eles confirmarem

          Reply
        • 25 January 2016 at 20:07
          Permalink

          Olá Santiago

          Recebi um e-mail deles aqui dizendo que adicionaram STAG na lista para comercialização, de acordo com eles estará disponível a partir de amanha.

          We have added STAG to the trading environment and it will be available for trading beginning tomorrow. We currently carry over 1800 symbols and can add more as long as they fit our criteria. The entire list of tradeable securities and criteria for adding them to our platform can be found here: http://help.drivewealth.com/customer/en/portal/articles/1946229-drivewealth-s-product-list

          Reply
          • 26 January 2016 at 00:39
            Permalink

            Muito bom, toda opção de Reit é bem-vinda !
            Valeu viver de dividendo

          • 26 January 2016 at 02:25
            Permalink

            Olá Santiago

            Valeu, identificar o tipo de REIT é importante na hora de montar a carteira.

  • 24 January 2016 at 02:43
    Permalink

    Muito bom, gosto desse seu blog, tem várias informações valiosas.

    Reply
    • 24 January 2016 at 02:53
      Permalink

      Valeu pela visita Anderson

      Reply
  • 23 January 2016 at 22:28
    Permalink

    Olá! Abri minha conta da TD Ameritrade, e semana passada fui fazer o primeiro aporte. Ao chegar no BB, fui surpreendido com a afirmação de que para transferir ia ter que pagar 25% de IR, por conta do término da vigência do art. 60 da lei 12249. Disseram que a partir de janeiro deste ano, toda transferência eles recolhem 25% de IR. Eu tentei argumentar que o dinheiro continuaria sendo meu, que não era contratação de nenhum serviço, era só alocação de capital, os caras não quiseram nem saber. Óbvio que desisti da transferência.

    Pergunta: você enfrentou esse problema com seu banco aqui no Brasil? Caso não tenha tido problemas, pode me recomendar que banco vc usa?

    Porque eu acho que não cabe IR mesmo, só que o pessoal do BB é que tá viajando e não quer ceder.

    Reply
    • 24 January 2016 at 00:13
      Permalink

      Olá Vitor

      Esse lance do IR está maior confusão porque tem muita casa de cambio e até mesmo banco que não entendeu a lei direito e na duvida eles sempre vão acaba cobrando mesmo, no caso vc teria que procurar outro agente, eu estou utilizando o HSBC pra fazer as remessas internacionais até o momento foi tranquilo como ele foi vendido pro BBDC não sei se vai continuar a mesma política

      Mas o fato é que tente dar uma olhada em alternativas como bitcoins podem sair bem mais em conta que wire, atualmente minhas transferencias para ações tem sido feitas via bitcoins. veja aqui.

      Reply
  • 22 January 2016 at 23:13
    Permalink

    Boa noite VdD.

    Eu notei que você deu uma “enxugada” na sua carteira, tanto nos FII quanto nas ações. Uma das que senti falta foi ITUB4, algum motivo em particular? Eu realmente sinto falta de saber o motivo de abandonar uma posição, acho até mais importante do que saber quando entrar (não que você tenha obrigação alguma, apenas uma sugestão que eu apreciaria). Grande abraço!

    Reply
    • 23 January 2016 at 00:43
      Permalink

      Olá Dr Fortuna

      Vc foi muito feliz nessa afirmação. Eu sempre fico pensando como o pessoal se preocupa em saber escolher a empresa boa, ou o momento pra aportar na empresa, mas assim como vc eu vejo que muito mais importante que isso é saber a hora de sair. Muitos acabam perdendo muito dinheiro e sacrificando o crescimento da carteira por não entender o momento certo de sair de uma empresa. Realmente é um processo complicado vc sair para muitos dá a impressão de confirmação que vc errou, que fez uma analise errada da empresa, e etc e tal por isso muito ficam nessa ideia maluca de esperar empatar.

      Agora sair talvez seja mais difícil do que entrar, veja que em todas as empresas que sai até agora nenhuma conseguiu se recuperar. O complicado que diferente de entrar para sair vc não pode apenas analisar os números em si, precisa de fazer uma analise completa do mercado e perspectivas econômicas e como isso pode afetar a empresa no curto e longo prazo. Aqui não adianta matemática ou formula pronta. Cada caso é um caso.

      Veja só um exemplo clássico que os números podem enganar, eu avaliei a saída da CCR a 2 anos atras veja os motivos aqui. Quando saí a cotação estava 18 pilas hoje está em 11 ou seja quase 40% de queda isso em apenas 2 anos, na época muita gente criticou disse que o balanço estava redondo eu expliquei pro pessoal que o problema não era os números hoje mas o modelo de negócio da empresa que não seria sustentável no longo prazo, não deu outra olha como está pressionado o caixa da empresa os motivos são exatamente os que citei no artigo. Leia lá pra entender um pouco melhor.

      O ponto é não se prenda a empresa alguma, se a empresa ficar ruim ou mostrar sinais que vai ficar, saia. Talvez mas pra frente faço um vídeo sobre a hora certa de sair, por hora agora estou com alguns projetos engatilhados e precisa terminar

      – Estudo dos REITs
      – Trade de valor da Ferrari
      – Finalizar as top5 de crescimento de dividendos
      – Falar mais sobre bitcoins

      essa vai ser minha pauta para os próximos dias…

      Reply
    • 23 January 2016 at 00:45
      Permalink

      ahh esqueci do itub

      eu tenho bbdc na carteira optei por ele na época não quero colocar mais um banco já tenho muita exposição no mercado financeiro

      mas se fosse escolher hoje acho que o itub está com o balanço um pouco mais saudável que o bbdc e no passado era o inverso

      nao vi essa aquisição do hsbc com bons olhos, mas enfim eles podem conseguir reverter esse quadro e aí ele pode explodir e passar o itub com folga, não tem nada garantido seria apenas uma aposta

      Reply
  • 22 January 2016 at 15:17
    Permalink

    Olá,

    Em primeiro lugar parabéns pelo blog, realmente muito bom!

    Você vem estudando bastante os fundos imobiliários norte americanos. O que tem a dizer dos fundos imobiliários nacionais?

    Acha que eles vem desempenhando bem seus propósitos? Respeitando os interesses dos investidores quanto a pagamentos de dividendos e reinvestindo de maneira satisfatória o capital acumulado?

    Um abraço!

    Reply
    • 22 January 2016 at 18:48
      Permalink

      Olá EI

      O mercado de FIIs aqui tem uma regulação totalmente diferente no primeiro post da série de estudo sobre REITs mostrei essas diferenças

      Isso impacta negativamente no crescimento dos FIIs, mas faz parte nos usa antigamente era como aqui dai os políticos mudaram a esperança é que no futuro surja alguma mudança nesse sentido, certamente iria fortalecer os FIIs

      Mas vc já viu que vai demorar os caras estão mais interessados em ferrar com tudo do que procurar alternativas para melhorar.

      Reply
  • 22 January 2016 at 13:40
    Permalink

    Com dolar a mais de 4 DILMANTAS você acha viável investir fora? Ou você pensa mais em diversificar e proteger patrimônio com moeda forte do que rendimentos? Seus vídeos são muito bons acho que você deveria deixar os comentários aberto no youtube. Tem hora, nos vídeos, que o som fica muito baixo parece que você fica distante do microfone. Grande abraço e vamos às compras.

    Reply
    • 22 January 2016 at 18:43
      Permalink

      Olá Luciano

      O dólar cada um tem que avaliar a estratégia e isso vai variar de acordo com o objetivo do investidor.

      Sobre o áudio valeu pela dica vou tentar ajustar isso nos próximos e se continuar por favor volte a alertar aqui novamente.

      Reply
    • 22 January 2016 at 19:33
      Permalink

      Também tenho essa preocupação… mas olhando algumas análises… Luiz Stulhberger tá cantando isso a 7,30 até 2020. Vários analistas jogando 4,80, 5 até o final do ano .. enquanto ficar fazendo deficit dificilmente essa moeda vai parar de subir ..

      Ah é .. e lá .. nao ficam inventam CPMF… ou querendo aumentar tributação da bolsa, porque eles ferraram o país ..

      Reply
      • 22 January 2016 at 19:40
        Permalink

        esses políticos querendo ferrar tem em todo lugar lá vira e mexe rola esse rolo de tributar IR nos REITs

        sobre o dollar eu também acredito que vai se manter assim nesses patamares altos por um bom tempo, finanças é igual pra qualquer um vc leva pouco tempo pra ferrar com as finanças mas leva muito tempo pra se recuperar das merdas que fez

        Reply
  • 22 January 2016 at 01:54
    Permalink

    Acompanhando! Abraço.

    Reply
    • 22 January 2016 at 08:22
      Permalink

      Valeu

      Reply

Deixe o seu comentário: