REITs Residenciais

REITs residencialConforme vimos no artigo anterior, onde fiz uma apresentação geral do mercado de REITs nos Estados Unidos, agora vamos estudar um pouco cada um dos setores disponíveis par investimento.

Os REITs podem investir em diversos setores, podendo ser apartamentos, escritórios, parques industriais, fabricas, shopping, hospitais e muitos outros. Eles participam de cada um desses setores e cada tipo tem suas vantagens, idiossincrasias e ciclos. A dificuldade do investidor é decidir o peso que cada um desses fatores terá na montagem da sua carteira.

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O gráfico de pizza logo acima mostra os percentuais de REITs agrupados por valor de mercado representando cada setor.

Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor, além do fato de que essas traduções sempre acabam muito mal, basta olhar os títulos de filmes que temos por aí rsrsrs.

Apartments

Antes de 93 e 94 quando ocorreu uma tsunami nos REITs residenciais, o setor tinha basicamente 4 grandes REITs de apartamentos: United Dominion, Merry Land, Property Trust of America, e South West Property. Depois de 96 o número de REITs residenciais cresceu para 30 algo bem diferente do que vemos no mercado brasileiro de FIIs que é dominado por escritórios comerciais e possuem muito poucos FIIs residenciais, por lá os REITs residências tem uma fatia expressiva do mercado.

Ao longo do tempo no mercado de REITs alguns desses continuaram a crescer, enquanto outros fizeram OPA ou fundiram com outros REITs, no final de 2010 tínhamos apenas uma dúzia de REITs nesse setor (não incluindo 3 focados em moradia estudantil) com um valor de mercado na casa de US$ 14,6 bi.

Esses REITs estão espalhados geograficamente pelos Estados Unidos e possuem na sua administração equipes especializadas em identificar áreas que possuam um forte crescimento da renda e da ocupação para desenvolver novos projetos habitacionais.

Essa disparidade nos mercado brasileiro vs americano, talvez se deva ao fato dos REITs poderem desenvolver esses projetos de construção, adquirir dívida e gerenciar essas propriedades por exemplo alguns REITs são especializados em comprar apartamentos em péssimo estado, pagando um valor bem abaixo do que é oferecido no mercado e depois vendendo-os com uma boa margem de lucro, seria algo bem próximo de uma construtora, porém eles lá são bem mais agressivos, ou seja, imagine uma construtura da bolsa porém tendo que distribuir 90% dos lucros.

Os dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) mostram que os REITs residenciais desde 1986 mantiveram uma média de retorno na casa de 7,8% perdendo apenas para os REITs de Varejo.

REITs return

Vale atentar que a alavancagem nesses REITs residenciais são bem maiores que nos REITs comerciais, por isso eles estão ainda mais suscetíveis aos ciclos do mercado, como os ocorridos em 2001 a 2003 depois em 2008 a 2009. No meio de 2010 o mercado residencial nos Estados Unidos se estabilizou, exceto em algumas regiões especificas, até então o mercado vem mantendo um equilíbrio saudável da demanda com a oferta.

Manufactures Home Communities

Outra categoria de REITs residencial são os que possuem casas prontas, aquelas que são fabricadas emmanufacture home outro local e levadas as partes para um terreno afim de ser montada lá.

De acordo com o Equity Lifestyle Communities existe 50.000 condomínios com essas casas pré fabricadas e 19 milhões de pessoas vivendo nelas ou seja aproximadamente 6% da população.

Essas casas são muito mais baratas para se construir e atendem satisfatoriamente a necessidade de conforto de uma casa tradicional. Elas tem em média um custo de 10 a 35% a menos que as casas convencionais, sem considerar o custo do terreno.

O problema dessas casas modulares que a sua taxa de juros na hipoteca é um pouco mais salgada que as taxas das casas tradicionais, no Wall Street publicou que casas modulares tem taxas de 7 a 11% enquanto que as tradicionais estão a menos de 5%.

Podemos citar 3 REITs principais dessa categoria: Equity Lifestyle Properties, Sun Communities e UMH Properties.

Students Housing

374-312Essa categoria de REITs é uma das mais recentes a serem adicionadas na bolsa. As casas de estudantes são basicamente conjunto de imóveis que são alugados temporariamente para estudantes. Obviamente são localizados muito próximo às universidades.

Um conjunto de casas para estudante pode acomodar geralmente 1000 estudantes e tem um custo mensal médio de aluguel na faixa de $300 a $700 por cama.

Não precisa nem de dizer que é um baita nicho de mercado em constante expansão, pra termos uma ideia pesquisas nos USA indicam que teremos mais de 18 milhões de pessoas na faixa de 18 anos na próxima década.

Todavia nesse setor tem muitas concorrências, as próprias faculdades fornecem alguns espaços, mas geralmente conseguem atender uma parcela muito pequena dos alunos. Temos também o fato de que os estudantes podem se unir e alugar um apartamento e ratear o valor entre eles o que vai levar ao custo muito próximo do que temos nos apresentados nesses REITs.

É uma área com perspectivas muito boas de crescimento, mas com muita concorrência também.

Localização acredito que é o principal fator nesse mercado, conseguir morar em casas dentro dos campos ou o mais próximo possível é o combustível que pode motivar a pagar um prêmio por isso.

Esses REITs também podem se beneficiar de uma parceria maior com as instituições de ensino, como vimos no artigo anterior é possível firmar joint-ventures ou mesmo fazer aquisições de propriedades na instituição.

Podemos citar apenas 2 REITs nessa categoria: American Campus Communities com IPO em 2004, e Education Realty Trust com IPO em 2005.

No próximo artigo veremos o setor de varejo.

 

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4 thoughts on “REITs Residenciais

  • 24 October 2015 at 02:14
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    “””O problema dessas casas modulares que a sua taxa de juros na hipoteca é um pouco mais salgada que as taxas das casas tradicionais””””. Há algum motivo óbvio para isso?

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    • 24 October 2015 at 16:11
      Permalink

      o risco, o inquilino pode levar a casa para onde quiser, vou te dar um exemplo, o cara vai no banco e financia um terreno o banco aliena o terreno ele vai e construiu uma casa sobre o terreno, se ele não pagar o terreno ele perde o valor que gastou na casa, isso acaba forcando-o a não ficar inadimplente o que reduz sua taxa de juros

      agora imagina se eu pudesse mover minha casa para outro terreno, que é o caso das casas modulares, o risco do banco ao financiar o terreno pra mim seria muito maior, naturalmente minha taxa de juros aumentaria

      um exemplo pratico no brasil é quando vc vai na caixa financia um terreno, se vc fizer o financiamento da construção + terreno o juro é menor que só o terreno

      Reply
  • 29 September 2015 at 14:09
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    Bom dia! Cara, queria que você tirasse uma duvida minha ja que tem experiencia com investimentos pela just2trade. Eu vi que eles disponibilizam os fundos da vanguard. Você pode olhar se esses fundos aceitam investimento de qualquer valor picado como os nossos do brasil ou se precisa se comprar cotas a precos fixos? Um abraco e continue com o excelente trabalho no blog!

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    • 30 September 2015 at 00:43
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      Olá MI

      Da sim pra comprar picado, estando listado em bolsa é possível comprar múltiplos de 1 unidade, é bem parecido com o procedimento das ações

      Reply

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