BVMF: Compras Novembro 2015 – CXCE11B

cedae-taxa-esgotoEsse mês tive um aporte bem pequeno, boa parte reflexo dos gastos da viagem que comentei no mês passado, ver aqui. Já tinha separado uma grana o mês passado mas esse mês que ocorreu o gasto, fiz uma viagem ao Paraguai para atualizar meus Macs e Iphone, fiz até um vídeo de dicas para aqueles que se interessarem em ir lá fazer compras.

Tinha programado gastar lá ao todo uns 10 mil reais, acabou que ainda voltei com 2 mil reais pra casa, como está em dólar resolvi não converter visto que em abril capaz de precisar usa-los. Por conta dessa mudança de vida que vou realizar em abril meus aportes irão ficar comprometidos, principalmente os destinados ao trade de valor.

Compra de novembro de 2015 na bolsa brasileira
Empresa Código Qtde
FII Caixa Cedae  CXCE11B   2

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

FII Caixa Cedae – CXCE11B

O fundo de investimento gerido pela caixa possui 1 imóvel locado para a Cedae no Rio de Janeiro, não é um ativo novo na minha carteira eu já tinha ele a um bom tempo, mas é um ativo muito bom, vamos ver alguns pontos de destaque dele:

cxce11b

  • Imóvel com contrato atipico de locação: isso é uma proteção  a mais para os investidores de FII, procure FIIs com contrato atípico, basicamente isso permite ao FII conseguir reajustar os alugueis a níveis da inflação, se você acompanhar as ultimas renovações de outros FIIs de escritórios que não possuem contratos atípicos vai perceber que os administradores, para não perde os inquilinos, estão reajustando os contratos a níveis abaixo da inflação. Isso quando  inquilino não cancela, num contrato atípico se o inquilino cancelar, deve quitar todas os alugueis até o final do contrato, ou seja torna a saída do inquilino praticamente impossível, dada a inviabilidade financeira no caso.
  • Fundo possui 100% do imóvel: outro ponto importante nas minhas analises é saber se o fundo possui 100% dos imóveis, dessa forma diminuiu a concorrência, uma vez que um fundo que tenha 50% do imóveis terá que brigar com os outros 50% para manter o inquilino. No caso de fundos com contratos atípicos pode-se ficar tranqüilo quanto a isso.
  • Bem localizado: o imóvel é bem localizado, numa região central com diversas outras empresas de grande porte ao redor.
  • Inquilino com baixo risco: Por ser uma empresa estatal as chances de quebrar são muito baixas, porém existe um risco enorme de atrasar os pagamentos, lembro que uma vez ocorreu um atraso, as cotas do fundo despencaram, talvez se o ativo não estivesse tão desbalanceado na minha carteira eu teria aguardado isso ocorrer novamente para fazer novos aportes.

O fundo só tem um fator contra que é o administrador, o fato é que a Caixa não tem expertise nem network no setor imobiliário não chega a ser algo negativo, mas certamente é algo preocupante.

Caixa CEDAE é um fundo típico daqueles que não vai lhe dar dor de cabeça, é só comprar e esquecer.

Pra finalizar deixar uma ultima mensagem de reflexão:

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