Compras Maio 2017 – VTR – DLR – FFCI11 – HGLG11

Digital Realty Trust - DLROs investimentos esse mês foram direcionados para os imóveis sejam eles REITs que são fundos imobiliários americanos ou FII que são os fundos imobiliários brasileiros. Compramos mais cotas do Digital Realty Trust – DLR além de outros ativos que vamos abordar mais abaixo.

Mês passado não comprei FII porque fiquei guardando dividendos para reinvestir no HGLG qeu custa carinho a quota, esse mês consegui comprar e ainda sobrou uma grana que foi investida no FFCI.

O dólar esse mês deu uma estilingada para o alto, com os escândalos de corrupção do governo Temer, o dólar saiu de $3,10 para $3,37. Aquele momento que você levanta as mãos pro alto e agradece por fazer o aporte logo no começo do mês. O UÓ que agora é Abacus Liquid que também é conhecido como Alexandre fez uma pagina para galera acompanhar o dólar hoje, deem uma conferida.

dolar

 

Ventas Inc – VTR

Esse REIT de healthcare é um dos que mais me agrada pela sua diversificação tanto de receitas quanto de inquilinos e geográfica, acho um dos melhores REITs de healthcare do mercado americano, pena que sua valorização anda sempre no topo.

O VTR tem crescido os dividendos em torno de 8% e o FFO em 11% desde 2001, é uma marca muito boa para um REIT do setor. O legal que esse crescimento não vem apenas de novas aquisições, mas o REIT vem mostrando a forca de seu portfólio quando demonstra um crescimento de 3,9% no same store.

Nesse ultimo trimestre tivemos um crescimento de 21% no fluxo de caixa operacional e 6% nos dividendos comparado ao ano passado. Fora adquiridos mais de 350 milhões em laboratórios de pesquisa, colocando uma fatia maior do segmento dentro do portfólio.

VTR portfolio

Digital Realty Trust – DLR

Primeira vez que aumento posição no DLR, a demora não foi nem tanto por conta de resultado, até porque os resultados apresentados pelo DLR são bem satisfatório, o REIT teve um crescimento de $1,40 para $1,51 nesse 1T17 comparado com o do ano passado.

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Quando se investe no DLR tem que se ter a noção de que o cambio pode afetar positiva ou negativamente os resultados do REIT, no caso deste ultimo trimestre os resultados foram positivos, mas nem sempre será assim, portanto tenho a consciência de que é algo como não recorrente. Tivemos um resultado de +13% considerando variação cambial da Libra e +3% contra o Euro.

Mas Viver de Dividendos se o REIT tem apresentado uma performance tão boa, porque não aportou antes novamente ? Se conhece minha técnica de aportes vai saber a resposta. O DLR hoje é supervalorizado, a sua cotação pelos resultados apresentados deveria ser $92,22 e hoje está em torno de $117,81 ou seja cerca de +28% acima do preço justo.

Na edição #4 da Revista Viver de Dividendos vou explicar quais indicadores utilizo nas minhas avaliações de valor justo, na edição #5 será um complemento a esse artigo e mostrarei os indicadores que utilizo para fazer o valor justo em REITs. Se tiverem interesse em saber mais sobre esse assunto, fiquem ligados ao lançamento das duas revistas.

Priorizo os aportes nas ações e REITs que estejam abaixo de seu valor justo, porém chega alguns momentos que precisa-se de usar o bom senso, nesses casos mesmo estando um pouco acima do valor justo é importante manter um equilíbrio da carteira. Por isso apesar de pagando 28% a mais no DLR entendo que vale o risco pois seu case de negócio é bem robusto e tende a apresentar crescimentos ainda maiores no futuro.

Credit Suisse CSHG Logística – HGLG11

Os FII no Brasil vem sofrendo bastante com a vacância que vem crescendo cada vez mais a medida que a crise econômica e principalmente politica no país vai se agravando. O HGLG11 está com 17% de vacância financeira, veja como esses números saltaram nesses últimos meses.

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A única vantagem nesse fundo é que possui gestão ativa e que cerca de 40% dos contratos são atípicos. Nesses períodos de crise os contratos atípicos são um conforto para o investidor de longo prazo. Procure FIIs que tenham o máximo possível de contratos atípicos pois isso é uma segurança maior. Obviamente esse setor de galpões é muito difícil achar um fundo 100% atípico, ainda mais com uma boa diversificação como a do HGLG.

Tenho que me conformar com a situação econômica que não é lá essas coisas, e focar no meu plano de aportes.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa com o melhor desempenho em 10 anos da industria química.

Compras Maio de 2017
Empresa Código Qtde
Ventas, Inc. VTR 6
Digital Realty Trust, Inc DLR 8
Rio Bravo Renda Corp FFCI11 291
Credit Suisse CSHG Logística HGLG11 1

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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Papo de Dividendo: WEGE3 – TSLA – GPS – DLR

No papo dessa semana vamos falar sobre:

  • Veja o que deve-se olhar em resultados de empresas como a WEG e vamos passar um pente fino no balanço do 4 tri.
  • Highlight do resultado da GPS a marca de roupas conhecida mundialmente como GAP
  • Saiba o que Elon Musk disse no twitter
  • Surpresa que o REIT da Digital Realty Trust – DLR deu nos cotistas.

 

 

 

NYSE: Compras Fevereiro 2016 – DLR

data-center-economizer-cooling-energy-efficiencyDando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

 

Antes de prosseguirmos se você chegou aqui agora vale relembra da promoção que está rolando na DriveWealth onde você ganha $25 dólares na hora que fizer um deposito superior a $250, de uma olhada nesse artigo para saber mais.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de Fevereiro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Digital Realty Trust Inc  DLR  28

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Digital Realty Trust Inc – DLR

Integrated-Design-Group-DLR-Richardson-Interior-Data-CenterO maneiro desse REIT é que ele é bem diferente de tudo o que você está acostumado. Nós já falamos sobre eles aqui quando apresentamos os mercado de tipos de REITs. DLR é um REIT focado em aluguel de espaços para DataCenters, para aqueles leitores que não sabem o que é um Data Center vou tentar explicar de forma simples, se você já sabe o que é pule esse próximo parágrafo.

Digamos que você está na sua casa e abre um vídeo no YouTube esse vídeo está guardado em um computador lá nos USA ou algum outro lugar do mundo, esse computador na verdade não é um computador é um DataCenter é como se fosse um prédio com milhares de computadores pequenos ligados uns aos outros e formam um mega computador.

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A característica desses REITs é fornecer não apenas os imóveis mas infra estrutura para essas empresas que precisam de DataCenters. Por traz disso tem todo a estrutura de cabeamento de fibra ótica e estrutura para refrigerações e anti-incêndio, enfim tem bastante coisa que o REIT pode utilizar para tirar mais renda.

crescimento consumoO mercado de Data Center está em franca expansão e isso não tende a parar tão cedo, veja na imagem ao lado como vem crescendo o consumo de dados no mundo todo. A tendência é que o mundo fique cada vez mais ligado na internet, isso é algo maior que não adianta ninguém tentar ir contra. Se existe um crescimento na demanda por internet, então na mesma proporção vai crescer a demanda por DataCenters.

O Digital Realty Trust é um REIT que possui 132 propriedades espalhadas nas áreas metropolitanas dos USA, Europa, Asia e mais recentemente Australia. Possui mais de 2.700 contratos de alugueis e mais de 1000 clientes incluindo grandes companhias de diversos setores e países. Ou seja é um REIT extremamente diversificado em clientes e território, o REIT é um verdadeiro brinco e muito empolgante principalmente para quem é da área de TI.

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Um ponto muito interessante que devemos observar nesse REIT é sua estabilidade isso boa parte devido aos altos investimentos que os clientes da DLR fazem em seus Data Centers. Clientes são relutantes em deixar depois de gastar seu próprio capital em melhorias nos centros. Veja que a taxa de retenção dos clientes  para REITs de DataCenter é bem maior que os demais REITs. Para nós acionistas isso é um sinal de que teremos renda estável mesmo nos momentos mais conturbados, você vai confirmar isso mais abaixo nesse artigo.

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Além dos alugueis o DLR possui uma subsidiaria que fornece serviço de internet para os seus clientes o que dá um poder de geração de renda fantástica para os acionistas e isso é o fator primordial que permite com que o DLR mantenha uma taxa de crescimento nas suas distribuições.

Fundamentos

DLR mantém uma taxa de crescimento dos dividendos na casa dos 13,66% considerando os últimos 5 anos. O Digital Realty paga dividendos superiores a mais de 10 anos consecutivos. Seu payout por FFO está na faixa de 61,82% algo bem conservado. Dando margem para manter um crescimento e se possível, caso, enfrente alguma crise no futuro manter o crescimento dos dividendos por um tempo.

O FFO desse ultimo 3T15 foi de $1,28 frente a 2014 que foi de $1,22 nos nove meses também temos um crescimento do FFO na faixa de 12,26%. Nesse ultimo tri já revisaram o FFO para 2015 que era antes de 5,05 a 5,15 passou para 5,12 a 5,18. Isso não é um movimento esporádico, quase todos os balanços os caras revisam o FFO pra cima, pra quem está deste lado é sempre uma agradável surpresa. Enquanto que estamos acostumados com algumas empresas revisando pra baixo essas empresas fantásticas conseguem em meio a todas as adversidades revisar pra cima. Precisa de prova maior de competência administrativa ?

Sua taxa de ocupação está em 93% e possui uma média de 80% de retenção nos contratos de alugueis. Seu dividend yield está na faixa de 4,29% antes que alguns venham dizer, mas Viver de Dividendos você não acha o yield desse REIT um pouco baixo comparado aos demais, bem pra não perder tempo vou resumi a resposta em uma imagem apenas:

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Só olhe como o garoto cresceu firme e forte mesmo durante a crise de 2008.

Valuation

Sabemos que em REITs e FIIs o preço que você paga tende a influenciar seus retornos, isso porque eles não possuem um crescimento como as ações. Utilizando minha métrica de valuation cheguei no valor justo de $119,83 considerando a cotação atual daria uma margem de segurança +33% se considerarmos o perfil defensivo deste REIT é uma boa margem de segurança, ainda fui bem conservador nas estimativas mantendo uma taxa de crescimento abaixo de 11% porém o REIT vem entregando mais de 13%.

Riscos

Os riscos para esse REIT são basicamente o surgimento de uma nova tecnologia de armazenamento e processamento que ocupe menos espaço. Atualmente a internet gera uma quantidade colossal de dados, esses dados ocupam muito espaço nos computadores o que exige que tenhamos vários, mas vários computadores ligados para guardar essas informações. Digamos que no futuro alguém consiga armazenar uma grande quantidade de dados em um dispositivo e de forma muito mais reduzida.

Isso diminuiria a demanda por espaço e consequentemente os DataCenter reduziriam de tamanho. Isso certamente iria afetar a DLR em cheio. Apesar de estudos já estarem sendo feitos para constantemente tentar diminuir essa demanda por espaço nos armazenamentos ainda teríamos a barreira do processamento, que hoje esbarra em cheio na barreira do superaquecimento.

Isso tudo me conforta porque não bastaria o surgimento de uma tecnologia da noite para o dia pra afetar o case de negócio do DLR teríamos que ter uma combinação de uma série de fatores, isso é bom que permite a nós investidores avaliamos com mais calma a situação do mercado quando essas tecnologias forem surgindo, ou seja proporciona mais segurança para nós.

Enfim só para deixar uma nota que apesar do REIT ser bem anti-cíclico e ter um case bem redondinho, como vimos acima, ele ainda sofre com o risco tecnológico, apesar de muito remoto mais existe.

Se quiser adquirir empresas fantásticas de crescimento de dividendos veja nesse artigo como abrir sua conta numa corretora americana e comece a investir hoje mesmo, tudo isso sem sair do seu computador.

Enquanto isso para aqueles que ainda acreditam segue mais uma dica do Dollynho…

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não sei porque mas todas os professores de história que conheço são pseudo socialistas