Vendas Novembro 2017 – EDGA11

Vendas Novembro 2017 – EDGA11

Eu não costumo fazer muitos posts deste tipo por aqui, tanto que quem me segue a pouco tempo nunca deve ter visto. Esses posts de venda são para documentar os ativos que saíram da minha carteira. Nesse artigo vou explicar do porque estar saindo do EDGA11 – Edifico Galeria.

A última vez que vendi um Fundo de Investimento foi em 2015, tem aí mais de 2 anos sem mexer na carteira de FII. Até o momento no blog consta 13 posts de vendas, podemos considerar a grosso modo que foram 13 erros cometidos. Até porque, nunca vendi um ativo que estava indo bem, alias leia aqui do porque que você não deve vender seus ativos campeões. Não siga aquela história de realizar lucro, esses ativos campeões são os que irão compensar e muito esses 13 erros.

Tem bastante conteúdo falando do EDGA11 aqui no blog, mas resumindo ele é um FII de escritório, bem localizado no centro do Rio. É um imóvel muito bem acabado, apesar da fachada não denunciar a qualidade do interior.

Em 2015 eu havia dado uma limpa geral na minha carteira de FII, retirei boa parte dos imóveis de escritório, relembre aqui o porque disto. Pela qualidade da localização do imóvel e diversidade de inquilinos que o EDGA possuía, tinha optado por deixa-lo na carteira. Para ser sincero até aumentei o aporte no mesmo quando ele começou apresentar vacâncias.

Eu sabia que o mercado de imóveis no Rio, especialmente o de escritório iria sofrer bastante. Principalmente por conta da crise que o estado vem enfrentando. Só não contava com o incompetência da administradora do fundo.

Entenda que o EDGA tinha vacância baixa, girava em torno de 10% o ano passado, e com a crise os inquilinos pediram para baixar o valor do aluguel. A BTG bateu o pé que não queria abaixar, ela achava que o país estava às mil maravilhas, não cedeu. Então o que aconteceu?

Oferta excessiva de imóveis no RIO, todos com altas vacâncias, óbvio que os clientes migrariam de lugar.  Pra mim, esse foi o maior erro na gerência do EDGA. O BTG não quiz arredar o desconto e ficamos com uma baita vacância. Quem está pagando essa conta somos nós, os cotistas.

Nos USA citei o caso de um REIT que teve problema com o inquilino o OHI, relembre aqui.

Qual foi a medida do OHI?

Renegociou com os inquilinos, reduziu o contrato, manteve boa dos inquilinos ativos e pagando alugueis. ERA SÓ ISSO QUE EU QUERIA DO BTG.

Agora veja o efeito destrutivo que a ação do BTG de não negociar os contratos. E daí você vai entender de porque estou saindo deste fundo.

Vacância no EDGA11
Vacância no EDGA11

Primeiro veja acima que vacância do EDGA de 2016 que era de 10% passou para quase 35% no ano seguinte. O que aconteceu com isso? Se você não tem inquilino, quem fica responsável por pagar os gastos do imóvel somos nos cotistas.

Moral da história, passamos a ter uma receita menor e um gasto maior, já que o custo de IPTU, manutenção, entre outros fica no colo do investidor. E vale lembrar que para complicar ainda mais, além de assumirmos mais custos, esses custos subiram e muito, pegue os reajustes de IPTU do centro do Rio e veja o quão desesperador pode ser.

Dividendos EDGA11
Dividendos EDGA11

O resultado disto foi a distribuição que caiu de 0,42 para 0,03 neste último mês.

Você achou que ficou ruim?

Então espera, que a incompetência do BTG vai fazer a coisa ficar pior.

Vamos lá. Depois de não renegociar os contratos para a nova realidade da economia brasileira, especialmente do Rio, o BTG só agora percebeu a cagada que fez e resolveu correr para arrumar.

Saíram igual desesperados no mercado em busca de inquilinos para não ter que pagar esse IPTU que arregaçou a distribuição de outubro.

Antes o BTG não liberava aluguel por menos de 90 Temers o metro, com o novo inquilino que arrumaram o aluguel saiu por 60 Temers, muito abaixo do padrão da região. Não seria melhor ter cobrado uns 80 Temers dos antigos inquilinos e manter o time. Não o BTG preferiu fazer jogo duro, agora está correndo atrás do prejuízo.

Eu não gosto de ficar girando patrimônio, mas também não podemos ser sócio torcedores nos ativos, veja aqui: Não invista na bolsa de valores como um sócio torcedor

O Edifício Galeria, é um bom imóvel, mas ele ainda tem muito problema para resolver. Primeiro será a onda de revisional e vencimento de contrato que virá nesse novo ano, acredito que os inquilinos atuais vão saber o quanto está sendo cobrado dos novos, certamente os valores terão que ser reduzidos para esse patamar.

Vencimento contrato EDGA11
Vencimento contrato EDGA11

Nós temos aí cerca de 17% dos contrato vencendo no ano que vem, além do fato que o fundo tem o problema da Secretaria de Cultura que é um cliente inadimplente, aja visto que o governo do Rio está completamente falido.

Temos também uma ação de execução e outra de despejo na justiça para dois inquilinos. Além de muitos outros alugueis em atraso. Se não me falha a memória a Secretaria de Cultura, citada acima, está devendo mais de 1 ano de aluguel.

Diante deste cenário, não muito promissor, e da incompetência já executada até o momento do BTG. Isso tudo me levou a sair do fundo.

ps. Quando me refiro a BTG no artigo, não especifica ou unicamente ao BTG, mas ao corpo administrativo do fundo como um todo.

Aqui no blog não tem nada fake, eu não tenho vergonha de esconder as operações que realizo, também não tenho vergonha de assumir que errei, não sou investidor que gosta de só contar vantagem, como vemos muitos por aí. Quando acerto, falo aqui, abertamente do sucessos mas também mostro para vocês quando erro.

Acho que o erro faz parte do aprendizado e do desenvolvimento do investidor no mercado. No início do ano cheguei até a aumentar posição no fundo, realmente acreditava que o BTG não seria tão fraco. Enfim errar faz parte e não vejo problema em errar, mas vejo como ruim: aqueles que erram, não reconhecem o erro e persistem nele achando que a coisa vai melhorar amanhã.

Retorno VdD FII
Retorno VdD FII

Já que recentemente fiz um mega vídeo falando o Banktivity, relembre aqui, coloquei acima todas as minhas posições de FII, a única que estava no vermelho era o Edifício Galeria.  Saí com o prejuízo de -10,5% talvez aí se considerar os dividendos recebidos tenha ficado no positivo.

A minha intenção aqui no blog é justamente mostrar, e principalmente para aqueles que estão começando na bolsa, que é possível montar uma carteira vencedora de dividendos. Claro que para isso o investidor precisa entender que não irá acertar sempre, até por isso é tão importante a diversificação, inclusive vou fazer um artigo pra esses dias explicando a quantidade ideal de empresas na carteira.

Vendas Novembro 2017 – EDGA11
Empresa Código Qtde
Edifício Galeria EDGA11 94

Já atualizei a minha carteira com essa venda.

 

Compras Fevereiro 2017 – STAG – CB – EDGA11B

 

edga11bEsse mês foi bem diversificado, fiz compra de REIT, FII e ação. Minha compra na bolsa americana foi na Chubb Corp, uma seguradora suíça que foi adquirida ano passado pela ICE. A Chubb é a empresa que mais ganhei dinheiro, até final do ano tinha sido +104% só de retorno no valor da ação, sem contar os dividendos crescentes que recebi nesse período.

Chubb

Chubb foi a primeira empresa que me retornou mais de 100% e isso tem pouco mais de 2 anos que comprei a empresa, enquanto isso tem gente que acha que TD dá mais retorno. No começo do mês fiz um vídeo sobre meu método de aporte, veja aqui.

Fiquei surpreso ao calcular o valor das ações pelo DCF e ver que a CB ainda estava bem abaixo do seu valor justo, a Chubb tem uma margem de 15% abaixo do que deveria estar valendo. No principio nem estava pensando em aportar nela, mas depois acabei decidindo, a ideia foi reforçar um pouco mais as empresas europeias na minha carteira. Já falei sobre a Chubb aqui no blog, você pode conferir os artigos dela aqui.

Stag Industrial

O REIT que comprei foi o industrial STAG que nesse último ano o REIT apresentou um FFO de $1,58 por ação contra $1,49 do ano passado e adquiriu 24 edifícios novos nesse último 4T16.

A sustentabilidade desse seu crescimento tem sido colocada em cheque pelo mercado, particularmente o STAG é bem diferente dos outros REIT industriais e possui um bom portfólio de ativos o que lhe diferencia dos demais REITs. Veja mais sobre ele aqui.

 Edificio Galeria

A compra de FII foi mais um aporte no EDGA11B um fundo que vem sofrendo com a vacância, isso fez com que seus dividendos fossem cortados, normal para um FII brasileiro :) se fosse num REIT americano provavelmente ele iria ser reavaliado.

Fato é que o mercado vem martelando nele a uns meses já, quem conhece o EDGA sabe que seu edifício é bem acabado e numa boa localização no centro do Rio. Já enfrentei vacâncias muito piores no EUROPAR e nem por isso o vendi e hoje está me dando bons retornos totais.

Se quiser saber mais sobre o Edifico Galeria consulte aqui.

Ainda tive uma subscrição nas cotas do Europar, não declarado aqui porque acho que o debito só vai rolar em março.

Compras fevereiro de 2017
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  60
Chubb Corp CB 11
Edifício Galeria EDGA11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

BVMF: Compras Julho 2015 – EDGA11B

 

Seguindo a tendência de dar uma reequilibrada na minha carteira de FII fiz a aquisição de mais cotas do EDGA11. Como eu já comprei antes esse fundo se quiser saber mais sobre seu portifólio basta olhar essa tag EDGA11B.

As analises mensais de FII são sempre mais simples, são ativos que não mudam muito, portanto esse será um post curto. Vale ressaltar apenas as obras previstas no Edifício Galeria, nada que afete muito o pagamento de rendimentos.

edga

No mais é um FII com um ótimo imóvel, no centro nervoso do Rio, bem diversificado em inquilinos e com baixa vacância. Um FII sem grandes surpresas o imóvel do FII é muito bem localizado refletindo no seu histórico de baixo nível de vacância, mesmo em momentos mais difíceis.

Compra realizada em 02 de julho.

Compra de junho de 2015
Empresa Código Qtde
FII Edifício Galeria   EDGA11B  31

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

Compra Maio de 2014 – EDGA11B – FAED11B – FFCI11 – HGJH11

FII-RendaCorporativa-CETENCO PLAZA TORRE NORTEEsse mês fiz mais algumas compras de FII continuando no meu planejamento visando uma maior diversificação da minha carteira.

Além dessa compra eu fiz uma venda, já havia comentado nuns posts anteriores que estava com intenção de me desfazer das minhas ações da MULTIPLAN a empresa não vinha apresentando um bom resultado, os dividendos eram pífios, até aí normal pois era uma empresa de crescimento, o problema era que se a empresa era de crescimento a cotação tinha que compensar o não distribuição dos dividendos e isso não ocorreu nos últimos 2 anos a empresa praticamente não saiu do lugar.

Somando-se ao fato que a MULT3 tinha aumentado o endividamento consideravelmente a ponto de começar a afetar suas margens e consequentemente os lucros, isso era ruim para o pequeno investidor que acaba sofrendo com essa alavancagem da empresa.

Bem as compras essa mês então soma-se o aporte mensal e a venda das MULT3 veja abaixo:

  • FII Edifício Galeria – EDGA11B – 21
  • FII Anhanguera Educacional – FAED11B – 14
  • FII Rio Bravo Renda Corporativa – FFCI11 – 1.143
  • CSHG JHSF Prime Offices FII – HGJH11 – 1

Veja como minha carteira ficou após essa ultima compra.

 

FII Edifício Galeria – EDGA11B

Edifício Galeria

Esse é um fundo de um único imóvel, situado num ponto estratégico no centro do Rio de Janeiro com fácil acesso ao metro e ao aeroporto Santos Dumont o edifício conta com 5 lojas, 2 restaurantes com área de conveniência e oito andares de escritórios de ultima geração com cerca de 25 mil metros de área locável. Read more