Compras Fevereiro 2017 – STAG – CB – EDGA11B

 

edga11bEsse mês foi bem diversificado, fiz compra de REIT, FII e ação. Minha compra na bolsa americana foi na Chubb Corp, uma seguradora suíça que foi adquirida ano passado pela ICE. A Chubb é a empresa que mais ganhei dinheiro, até final do ano tinha sido +104% só de retorno no valor da ação, sem contar os dividendos crescentes que recebi nesse período.

Chubb

Chubb foi a primeira empresa que me retornou mais de 100% e isso tem pouco mais de 2 anos que comprei a empresa, enquanto isso tem gente que acha que TD dá mais retorno. No começo do mês fiz um vídeo sobre meu método de aporte, veja aqui.

Fiquei surpreso ao calcular o valor das ações pelo DCF e ver que a CB ainda estava bem abaixo do seu valor justo, a Chubb tem uma margem de 15% abaixo do que deveria estar valendo. No principio nem estava pensando em aportar nela, mas depois acabei decidindo, a ideia foi reforçar um pouco mais as empresas europeias na minha carteira. Já falei sobre a Chubb aqui no blog, você pode conferir os artigos dela aqui.

Stag Industrial

O REIT que comprei foi o industrial STAG que nesse último ano o REIT apresentou um FFO de $1,58 por ação contra $1,49 do ano passado e adquiriu 24 edifícios novos nesse último 4T16.

A sustentabilidade desse seu crescimento tem sido colocada em cheque pelo mercado, particularmente o STAG é bem diferente dos outros REIT industriais e possui um bom portfólio de ativos o que lhe diferencia dos demais REITs. Veja mais sobre ele aqui.

 Edificio Galeria

A compra de FII foi mais um aporte no EDGA11B um fundo que vem sofrendo com a vacância, isso fez com que seus dividendos fossem cortados, normal para um FII brasileiro :) se fosse num REIT americano provavelmente ele iria ser reavaliado.

Fato é que o mercado vem martelando nele a uns meses já, quem conhece o EDGA sabe que seu edifício é bem acabado e numa boa localização no centro do Rio. Já enfrentei vacâncias muito piores no EUROPAR e nem por isso o vendi e hoje está me dando bons retornos totais.

Se quiser saber mais sobre o Edifico Galeria consulte aqui.

Ainda tive uma subscrição nas cotas do Europar, não declarado aqui porque acho que o debito só vai rolar em março.

Compras fevereiro de 2017
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  60
Chubb Corp CB 11
Edifício Galeria EDGA11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

Perspectivas do mercado de FII

Nesse vídeo explico:

  • Uma perspectiva sobre o mercado de FII para os próximos anos e uma visão do momento atual.
  • Uma analise no setor de Fundos Imobiliários de Escritório.
  • Explico como selecionar FIIs com boa qualidade.
  • Medidas que o investidor pode tomar para se proteger do momento conturbado pelo qual o mercado irá passar.

 

BVMF: Compras Agosto 2015 – HTMX11B – BBDC3

size_810_16_9_bradescoComeçando o mês já fiz o meu aporte na bolsa brasileira, estava na duvida se colocava a grana nos FIIs ou se aportava nas ações, na dúvida fiz um pouco das duas coisas.

Sou uma pessoa cheia de manias e toks, uma das coisas que me incomodam é ter lotes fracionados das ações, por exemplo tinha 200 ações do Bradesco e em Março eles fizeram um split e acabei ficando com 240 como estava querendo comprar uns FIIs também optei por arredondar o Bradesco e o restante aportar nos FIIs.

Como sempre faço um comentário sobre o ativo que estou adquirindo, mas o HTMX11B comprei o mês passado então como é mais recente não teve nenhuma variação nesse meio tempo, se ainda não leu verifique aqui uma analise desse FII.

Sobre o Bradesco não tem como deixar de comentar a sua ultima aquisição no mercado. A compra do HSBC por 5,2 bilhões de dólares, o mercado não viu como uma boa noticia, tanto que as ações do Bradesco recuaram com força no dia do anuncio da aquisição.

Para o mercado o Bradesco pagou um preço além do que valia a operação, também achei isso, mas essa foi um tipo de aquisição que o vendedor não tinha tanta necessidade de vender, apesar do HSBC ter anunciado a intenção de vender, ele não estava em nenhum processo de falência a ideia dele era “se livrar” das operações que não tinham lucratividade como a do Brasil e da Turquia, comentei sobre isso no meu post de venda das minhas ações do HSBC.

Nesse caso como não existia um “desespero” para vender era natural o comprador pagar um prêmio para comprar os ativos o Bradesco teve que concorrer contra 3 outras instituições de peso Itau, Santander e até um banco chinês, o Industrial & Commercial Bank of China.

Além do mais  a comprar a meu ver vai trazer mais ganho de posicionamento no mercado do que de resultados financeiros, se o Bradesco perdesse essa oportunidade seria difícil alcançar um crescimento de outra forma, pela quantidade de market share que ele possuía não teria como crescer mais abrindo agencias o caminho agora é só através de aquisições.

bradesco

A carteira do HSBC tinha bastantes clientes premium e corporate e isso pode ser um nicho interessante para o Bradesco que visa expandir nesse sentido. Outro fato é que o Bradesco conseguiu incluir na jogada a seguradora que se não me engano não estava na oferta inicial, por isso até que teve esse acréscimo no pagamento, alias nesse pacote tem a HDI e SulAmerica que fazem vendas de sus seguros pelo HSBC, quem tem ações ações dos alemães ou da SulAmerica ficar atendo pois deve ter um impacto caso o Bradesco não continue com a parceria de pelo menos 5% na receita.

O lucro recorrente estimado para as opressões do HSBC Brasil nesse ano está na casa de R$ 1,2 bi e de acordo com o Bradesco os resultados só serão sentidos no balanço de 2017 pois 2016 deve ser neutro, as operações do HSBC Brasil não eram ruins o problema era que o banco foi mau administrado aqui.

Só pra ter uma ideia o lucro por agencia do Bradesco foi mais que o dobro do valor alcançados nos pontos de atendimentos do HSBC. Além disso o índice de eficiência do BBDC foi 24% maior que o do HSBC, agora imagina a eficiência e competência do pessoal do Bradesco aplicado nas agencias do HSBC, a tendência é que o negocio tenha ótimos frutos. Vamos aguardar pra ver.

Compra realizada em 3 de Agosto.

Compra de junho de 2015
Empresa Código Qtde
FII Hotel Maxinvest HTMX11B  9
Banco Bradesco SA BBDC3 60

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

[jetpack_subscription_form show_subscribers_total=0 title=”Receber novidades por e-mail” subscribe_text=”Gostou do blog? Então se inscreva no campo abaixo para receber as atualizações via e-mail e curta nossa pagina no Facebook.” subscribe_button=”Inscrever!”]

BVMF: Compras Julho 2015 – EDGA11B

 

Seguindo a tendência de dar uma reequilibrada na minha carteira de FII fiz a aquisição de mais cotas do EDGA11. Como eu já comprei antes esse fundo se quiser saber mais sobre seu portifólio basta olhar essa tag EDGA11B.

As analises mensais de FII são sempre mais simples, são ativos que não mudam muito, portanto esse será um post curto. Vale ressaltar apenas as obras previstas no Edifício Galeria, nada que afete muito o pagamento de rendimentos.

edga

No mais é um FII com um ótimo imóvel, no centro nervoso do Rio, bem diversificado em inquilinos e com baixa vacância. Um FII sem grandes surpresas o imóvel do FII é muito bem localizado refletindo no seu histórico de baixo nível de vacância, mesmo em momentos mais difíceis.

Compra realizada em 02 de julho.

Compra de junho de 2015
Empresa Código Qtde
FII Edifício Galeria   EDGA11B  31

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

 

BVMF: Compras Junho 2015 – HTMX11B

40259103Esse mês começo a fazer aportes na minha carteira de FII, talvez role algum aporte ou outro em alguma empresa brasileira e provavelmente devo ficar até final do ano sem mandar aportes ao USA, talvez não resista um mês ou outro, mas a ideia é pegar essa metade final do ano e acertar um pouco a carteira de ativos no Brasil.

Com a venda em Maio do FII Aesapar – AEFI11 precisava de colocar outro FII para fechar a minha carteira de FIIs com 20 ativos, pensei em algumas sugestões que alguns leitores aqui do blog haviam deixado no post da venda, mas durante a minha pesquisa encontrei o FII Hotel Maxinvest – HTMX11B.

O fundo vem num processo de desinvestimento onde está vendendo gradativamente as unidades hoteleiras que possui. Acredito que no preço da cota atual o fundo parece ser uma excelente opção de investimento, vamos fazer uns cálculos:

O preço da cota atual é R$ 109,00
Valor patrimonial por cota na casa de R$ 178,24
As unidades estão sendo vendidas bem acima do valor patrimonial, algumas chegam a ser vendidas a 3 ou 4 vezes o valor da aquisição.

Se considerarmos que sejam vendidas ao valor patrimonial daria um retorno de 63% por cada unidade vendida, diminuindo a comissão do BTG teríamos um retorno liquido de aproximadamente 51% o que ainda é um bom retorno, lembrando que as unidades estão sendo vendidas bem acima desses valores.

Me lembro de ter analisado esse fundo uma vez, na época estava insatisfeito com os retornos do FLMA11 e pretendia trocar de fundo, o fato dele ser um fundo em desinvestimento havia me desanimado, pois queira um ativo sem data pra acabar, visto que já tinha o RBPR11 na carteira. Me lembro que na época a cota não estava nesse valor na verdade estava bem acima do VP. Agora com a cota batendo nos R$ 100,00 a coisa começou a ficar interessante e passei a cogitar a possibilidade de aproveitar, mesmo que por pouco tempo, o excelente retorno proporcionado pelo fundo.

historico vp htmx11b

É muito interessante analisar a manada que fica atras de rentabilidade, olhe no gráfico acima, veja que em dezembro o fundo estava com seu valor da cota no mercado bem acima de seu valor patrimonial, depois olhe nos dias de hoje e compara os números de sócios:

manada

 

Enquanto a cota estava num preço bem superior ao valor patrimonial e o fundo oferecia um retorno bem menor tínhamos 3.283 investidores PF depois que a cota desabou e o fundo passou a oferecer um retorno bem interessante. Como os fundamentos do fundo permaneceram no mesmo patamar não tem muita explicação para a queda no número de cotistas, provavelmente muitos investidores preocupados com rentabilidade vendo o valor das cotas caírem venderam no desespero e com isso perdem uma excelente oportunidade, moral da história hoje com 2901 investidores conscientes do que estão fazendo e não seguindo cotação. Nessas horas que vemos a prova que tem muita gente na bolsa que não sabe bulhufas o que está fazendo.

O fundo estava num ritmo frenético de venda dos ativos no ano passado, mas esse ano de 2015 depois que a economia deu uma desaquecida o BTG deu uma reduzida nas vendas de unidades, fiz uma projeção se mantivermos a média de 4 unidades por mês o fundo ainda duraria 6 a 7 anos, o que considero até um prazo razoável.

Bem na pior das hipóteses vamos recebendo nesse meio tempo um rendimento pela ocupação dos Flats na casa de 0,68% que não é também um rendimento de tudo ruim.

Compra realizada em 17 de junho.

Compra de junho de 2015
Empresa Código Qtde
FII Hotel Maxinvest HTMX11B 27

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

[jetpack_subscription_form show_subscribers_total=0 title=”Receber novidades por e-mail” subscribe_text=”Gostou do blog? Então se inscreva no campo abaixo para receber as atualizações via e-mail e curta nossa pagina no Facebook.” subscribe_button=”Inscrever!”]

FII Hotel Maxinvest – HTMX11B

5526936_20_zO fundo foi criado em 2007 e possui vários flats em hotéis importantes por toda a cidade de São Paulo. De 2007 a 2011 o fundo foi adquirindo vários flats e em 2011 resolveu entrar num processo de desinvestimento em razão da valorização de suas unidades hoteleiras. Portanto a cada mês o fundo vem vendendo unidades gradativamente, realizando o lucro com venda dos flats e devolvendo o capital aplicado.

O fundo possui, até a data de escrita desse artigo, ao todo 310 unidades espalhadas na listagem abaixo:

  • Bandeira: Blue Tree
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Comfort
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Howard Johnson
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Ibis Budget
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Intercity
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Meliá
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Radisson
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Quality
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Staybridge
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP
  • Bandeira: Tryp
    Tipo: Hotel
    Localização: São Paulo – SP

Pelo fato da rentabilidade mensal do fundo estar atrelada a taxa de ocupação dos hotéis traz sazonalidade à renda, com meses acima da média e meses abaixo da média.

ocupacao

O fundo é administrado pelo BTG Pactual que cobra uma quantidade considerável de taxas sendo 0,30% de taxa de gerenciamento, 0,50% taxa de administração, 0,20% taxa de consultoria e 20% sobre o lucro da venda dos imóveis. Mesmo com todas essas taxas ao preço da cota atual o fundo possui uma rentabilidade interessante.rentabilidade

Veja mais informações sobre o Fundo na Tag: HTMX11B

[jetpack_subscription_form show_subscribers_total=0 title=”Receber novidades por e-mail” subscribe_text=”Gostou do blog? Então se inscreva no campo abaixo para receber as atualizações via e-mail e curta nossa pagina no Facebook.” subscribe_button=”Inscrever!”]

BVMF: Compras Janeiro 2015 – AGCX11 – BMLC11B

A ultima vez que comprei um FII foi em Julho do ano passado, depois de ter focado na montagem da carteira de FIIs no inicio do ano acabei tendo que deixar os FIIs esquecidos pra dar um Up na carteira de ações do exterior, agora que meu portifólio ficou quase equilibrado com 30% em ações na bolsa Brasileira 40% em FIIs e 30% em ações na bolsa Norte Americana, da pra retomar as compras de acordo com a classe de ativo que forem ficando mais distante do objetivo.

Eu tenho atualmente 20 FIIs na minha carteira, estive pensando esse mês se faria os aportes em novos FIIs ou se aumentaria posição nos atuais. Bem o problema dos FIIs que vc chega numa quantidade de ativos que a diversificação acaba não fazendo tanta diferença, a grande maioria dos FIIs tem rentabilidades próximas o que dificulta nas escolhas. No caso se continuasse a comprar acabaria me expondo demais na classe de escritórios comerciais e na região de SP-RJ. Eu comecei a achar dificuldades em encontrar outras classes de FIIs então optei por ir aumentando posição nos FIIs atuais.

Compra de Janeiro de 2015 na bolsa brasileira
Empresa Código Qtde
AGÊNCIAS CAIXA AGCX11  2
BM BRASCAN LAJES BMLC11B  15

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Essa compra adiciona R$ 289,92 na minha receita anual de dividendos, baseado no rendimento de R$ 24,16 por mês.

FII BM Brascan Lajes Corporativas – BMLC11B

FII BM Brascan Lajes Corporativas – BMLC11B

O fundo foi iniciado em fevereiro de 2012 e tem o BTG Pactual como administrador, o fundo é bem simples de analisar com renda garantida até 2015 de 0,83 seu rendimento dos dois prédios que possui participações já ultrapassam essa renda mínima e ainda tem vacância de 12% no imóvel do Rio de Janeiro.

imoveis bmlc11

Atualmente seu rendimento está na cada de R$ 0,85 com ainda temos 40% dos contratos para renovação até 2015 acredito que ele supere essa renda mínima quando a mesma for finalizada.

contratos bmlc11

Os imóveis estão locados para:

  • CIPASA
  • CONST ADOLPHO
  • LINDENCORP
  • DOF
  • BROOKFIELD
  • NEW IDEAS
  • NOVA S/B
  • SONY
  • BCG
  • ITAGUAE

Veja mais informações sobre o Fundo na Tag: BMLC11B

FII Agências Caixa – AGCX11

FII Agências Caixa – AGCX11

agcx imovelO fundo é administrado pela Rio Bravo e inicio suas atividades em Novembro de 2012. O fundo tem 5 imóveis adquiridos que já iniciaram as obras e outros 13 já aprovados pela Caixa.

O fundo tem dois tipos de investimento são imóveis que ele chama de Buy To Lease – BTL – são os imóveis em que a Caixa era proprietária e o fundo adquiriu da Caixa e Built To Suit – BTS são imóveis que o fundo adquiriu e vai efetuar a construção da agência para a Caixa.

Veja abaixo os progressos de algumas obras que estão sendo entregues:

agcx obras

Veja que na ultima coluna ele mostra o valor que cada locação representará na cota é preciso entender que na medida que essas obras vão sendo entregues o valor que o fundo possui em caixa vai diminuindo com isso o ganho do fundo com receita financeira vai diminuindo também proporcionalmente ao aumento das locações. Atualmente o fundo tem 50% de sua rentabilidade oriundo da receita financeira.

O fundo possui:

  • 2 agências em MG
  • 9 agências no RJ
  • 15 agências em SP
  • 5 agências em construção sendo 4 em SP e 2 no RJ

O portifólio do fundo pode ser visto abaixo:

portifolio agcx11

 

Veja mais informações sobre o Fundo na Tag: AGCX11

BVMF: Compras Setembro 2014 – PSSA3 – AEFI11

BVMF: Compras Setembro 2014 – PSSA3 – AEFI11

size_590_porto-seguroDepois de vender a minha posição no Banco do Sergipe SA – BGIP4 – precisava de alocar o dinheiro em outra empresa, juntei com os dividendos recibos no mês e resolvi aplicar na Porto Seguro SA – PSSA3 eu já vinha acompanhando os balanços da seguradora a um bom tempo, tanto que foi ela que me motivou aportar na Aflac nos USA. Além dessa compra também efetuei um aporte no FII AESAPAR – AEFI11.

Compra de setembro de 2014 na bolsa de São Paulo
Empresa Código Qtde comprada
Porto Seguro SA  PSSA3 100
AESAPAR AEFI11 12

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Porto Seguro SA – PSSA3

Do ponto de vista do consumidor eu não gosto de seguradoras. Afinal, parece que o dinheiro que pagamos pelo prêmio entra em algum buraco negro, para nunca mais ser visto novamente. Eu nunca precisei de acionar o sinistro, e prefiro manter assim, pois isso significa que algum tipo de tragédia provavelmente teria acontecido.

No entanto, a partir da perspectiva de um investidor as companhias de seguro muito me agradam. Elas basicamente recebem os prémios na frente e começam a investir o capital no ínterim até que você faça um pedido de sinistro. É uma fonte de baixo custo do capital, o chamado float, e essas empresas ficam com os ganhos (ou perdas, Deus nos livre…) que colhem com o dinheiro de outras pessoas. Se as companhias obter lucros sobre os prêmios cobrados, você como investidor numa empresa assim também terá direito a esses lucros.

É óbvio que é um modelo de negócio fantástico e de fácil compreensão, talvez por isso provavelmente que Warren Buffett é um grande fã de companhias de seguro. Veja uma de suas cartas a Berkshire escrita a 21 anos atrás, quando WB investiu na GEICO.

Os números da Porto Seguro tem sido bastante constante, a empresa está com um bom Fluxo de caixa Livre, teve apenas um ano negativo em 2012 mas foi por conta de um ajuste contábil. Quanto ao lucro a empresa em 2013 teve um não recorrente de 700 milhões referente ao ganho de causa do COFINS o que levou a uma distorção, mas a empresa vem mantendo um crescimento constante.  Margem vem crescendo consideravelmente, sobre a dívida no caso não tem muito o que se falar visto que seguradora não possuem dividas.

SEGURO

O LPA em 10 anos saiu de R$ 0,64 para absurdos R$ 4,32 nós traz um crescimento médio por ano de 21 % e o dividendo por ação saiu de R$ 0,27 em 2004 para R$ 1,09 em 2013 levando-se em conta que a empresa possui uma taxa de payout histórico na casa de 40% acredito que ainda possa crescer mais uns 10% de payout sem afetar em nada o poder de crescimento e investimentos da empresa.

Eu ainda não consegui levantar o histórico de 10 anos do Índice Combinado da Porto mais levando-se em conta 2012 e 2013 o índice vem se mantendo estável em 96%

Se levarmos em conta que o mercado de seguros no Brasil ainda é muito pouco explorado podemos imaginar um crescimento maior nos próximos anos.