FII

Esse mês começo a fazer aportes na minha carteira de FII, talvez role algum aporte ou outro em alguma empresa brasileira e provavelmente devo ficar até final do ano sem mandar aportes ao USA, talvez não resista um mês ou outro, mas a ideia é pegar essa metade final do ano e acertar um pouco a carteira de ativos no Brasil.

Com a venda em Maio do FII Aesapar – AEFI11 precisava de colocar outro FII para fechar a minha carteira de FIIs com 20 ativos, pensei em algumas sugestões que alguns leitores aqui do blog haviam deixado no post da venda, mas durante a minha pesquisa encontrei o FII Hotel Maxinvest – HTMX11B.

O fundo vem num processo de desinvestimento onde está vendendo gradativamente as unidades hoteleiras que possui. Acredito que no preço da cota atual o fundo parece ser uma excelente opção de investimento, vamos fazer uns cálculos:

O preço da cota atual é R$ 109,00
Valor patrimonial por cota na casa de R$ 178,24
As unidades estão sendo vendidas bem acima do valor patrimonial, algumas chegam a ser vendidas a 3 ou 4 vezes o valor da aquisição.

Se considerarmos que sejam vendidas ao valor patrimonial daria um retorno de 63% por cada unidade vendida, diminuindo a comissão do BTG teríamos um retorno liquido de aproximadamente 51% o que ainda é um bom retorno, lembrando que as unidades estão sendo vendidas bem acima desses valores.

Me lembro de ter analisado esse fundo uma vez, na época estava insatisfeito com os retornos do FLMA11 e pretendia trocar de fundo, o fato dele ser um fundo em desinvestimento havia me desanimado, pois queira um ativo sem data pra acabar, visto que já tinha o RBPR11 na carteira. Me lembro que na época a cota não estava nesse valor na verdade estava bem acima do VP. Agora com a cota batendo nos R$ 100,00 a coisa começou a ficar interessante e passei a cogitar a possibilidade de aproveitar, mesmo que por pouco tempo, o excelente retorno proporcionado pelo fundo.

É muito interessante analisar a manada que fica atras de rentabilidade, olhe no gráfico acima, veja que em dezembro o fundo estava com seu valor da cota no mercado bem acima de seu valor patrimonial, depois olhe nos dias de hoje e compara os números de sócios:

Enquanto a cota estava num preço bem superior ao valor patrimonial e o fundo oferecia um retorno bem menor tínhamos 3.283 investidores PF depois que a cota desabou e o fundo passou a oferecer um retorno bem interessante. Como os fundamentos do fundo permaneceram no mesmo patamar não tem muita explicação para a queda no número de cotistas, provavelmente muitos investidores preocupados com rentabilidade vendo o valor das cotas caírem venderam no desespero e com isso perdem uma excelente oportunidade, moral da história hoje com 2901 investidores conscientes do que estão fazendo e não seguindo cotação. Nessas horas que vemos a prova que tem muita gente na bolsa que não sabe bulhufas o que está fazendo.

O fundo estava num ritmo frenético de venda dos ativos no ano passado, mas esse ano de 2015 depois que a economia deu uma desaquecida o BTG deu uma reduzida nas vendas de unidades, fiz uma projeção se mantivermos a média de 4 unidades por mês o fundo ainda duraria 6 a 7 anos, o que considero até um prazo razoável.

Bem na pior das hipóteses vamos recebendo nesse meio tempo um rendimento pela ocupação dos Flats na casa de 0,68% que não é também um rendimento de tudo ruim.

Compra realizada em 17 de junho.

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.