BVMF: Compras Setembro 2015 – FAED11B FIIP11B RBRD11 BBPO11

rbrd11 - ampla sao goncaloConforme mencionei nesse post anterior, estou fazendo uma reestruturação na minha carteira de FIIs e a ideia e tirar aqueles ativos que considero um pouco mais frágeis e fortalecer posição naqueles imóveis que entendo ter a melhor qualidade.

Geralmente nesses posts de compra costumo falar em detalhe dos ativos que compro, mas dessa vez vou falar sobre os meus critérios para escolha de um FII, até porque já temos material desses FIIs no blog. Na verdade nem todos o RBRD11 é um FII novo na carteira, mas falo sobre ele numa outra oportunidade.

Eu não acredito que uma analise numérica nos FIIs que temos aqui no brasil seja muito produtiva, não valeira o esforço x retorno em levantar essas informações, visto que uma vez os FIIs brasileiros tender a não crescer, podemos contar aí no dedo os FIIs com gestão ativa por aqui, enquanto que no mercado de REITs isso é muito comum, o que acaba viabilizando uma analise dos números por lá.

Por isso acabo focando minha analise de FIIs mais nos aspectos qualitativos, visando pegar um FII que seja bem localizado e com um portifólio de qualidade. Os indicadores que tenho priorizado no aspecto qualitativo são:

  • Contrato atípicos
  • Qualidade dos imóveis
  • Boa localização
  • Qualidade dos inquilinos
  • Preço do M2 alugado
  • Possuir 100% dos imóveis

Vamos falar um pouco mais sobre cada fator de uma forma mais resumida, porém faço comentários extras no vídeo em anexo, no final do post:

Contratos atípicos

Esse modalidade de contrato apesar de possuir um rendimento menor que os contrato típicos traz uma camada extra de proteção na geração de caixa do fundo, protegendo ainda mais os cotistas. O problema é que conseguirmos essas informações de contratos é muito difícil, pouquíssimos fundos disponibilizam isso publicamente o que acaba forçando-nos a entrar em contato com RI.

Qualidade dos imóveis

A ideia é buscar fundos que possuam imóveis em bom estado de conservação, verificar se o fundo faz reservas de caixa para possíveis obras de melhorias. Eu gosto de fundos que estão sempre mexendo nos imóveis, por isso gosto de acompanhar os relatórios de obras.

Boa localização

Não adianta ter um imóvel excelente se não está bem localizado. O desafio para nós investidores e tentar identificar uma boa localização, muitas vezes não temos ideia de como é o mercado ao redor do imóvel, principalmente aqueles investidores que não vivem próximo do eixo SP-RJ onde se concentra a maioria das propriedades. Apesar do desafio devemos buscar mais informações sobre a localização. Talvez o histórico de troca de inquilinos seja um indicador a observar nesse caso.

Qualidade dos inquilinos

O ideal é que o fundo seja bem diversificado em inquilinos, mas nem sempre isso será possível, principalmente se observarmos a regra dos contratos atípicos. Caso tenha uma concentração em poucos inquilinos devemos verificar quais são os inquilinos, o que eles fazem se serão afetados por possíveis crises.

Preço do M2 alugado

Medir o preço do M2 alugado não é um fator que me faz tomar a decisão de sair ou entrar em um Fundo, mas gosto de calcular isso para entender melhor como o FII está posicionado em relação a média de preços do mercado. Faça uma tabela e guarde esses dados para poder consultar no futuro e ir acompanhando, algo com o que tenho abaixo:

m2

Possuir 100% dos imóveis

Estou buscando fundos que sejam donos de todo o empreendimento, por exemplo uma torre de 10 andares, se o fundo tem 2 andares e tem um dos inquilinos negociando para renovar o contrato de aluguel com o fundo. Esse inquilino pode muito bem negociar também com os outros donos dos demais 8 andares, com isso dificulta a renovação por parte do fundo e pressiona o mesmo a abaixar o preço do aluguel. O fundo possuindo 100% do imóvel diminui drasticamente o poder de negociação do inquilino e torna o fundo mais poderoso na renovação e remarcação dos alugueis.

Vale ressaltar que alem desses fatores listados acima, é importante também olhar outros pontos de igual importância como o Administrador do fundo, taxa de vacância, duração dos contratos, vencimento dos contratos, enfim tem algumas outras informações que podem agregar qualidade na sua analise.

Veja abaixo como era antes a minha carteira de FII:

FIIs por setor

Veja como ficou agora minha carteira de FII:

 

 

FII carteira atuals

O setor de Escritório – Gestão Ativa foi zerado e o setor de Varejo passou a ter a maior parte da carteira, a ideia no futuro é focar Varejo, Agencias e Educação como principais, eventualmente fazer aportes a nível de diversificação em Logistica, Hotel, Shopping, Escritórios e Residencial.

Compra realizada em 21 e 25 de Setembro.

Compra de setembro de 2015
Empresa Código Qtde
ANAHNGUERA EDUCACIONAL FAED11B 21
RB CAPITAL RENDA I FIIP11B 21
RB CAP RENDA II RBRD11 66
BB PROGRESSIVO II BBPO11 28

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Perspectivas do mercado de FII

No vídeo abaixo faço uma síntese de tudo que falei acima, além de ter alguns comentários sobre o mercado de FII que fiz exclusivamente no vídeo:

 

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Compra Julho de 2014 – FIIP11B – PQDP11

Chegando nas compras do mês de Julho, essa é a melhor parte do mês, eu adoro o momento em que vou comprar meus ativos, sinto uma satisfação em saber que consegui fazer sobrar uma grana no final do mês, que gastei menos do que ganhei e que essa economia será revertida em renda no futuro. É colocar o dinheiro para trabalhar pra você.

Nome FII | Código | Qtde

RB Capital Renda I | FIIP11b | 12

FII Parque Dom Pedro Shopping Center | PQDP11 | 1

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FII Parque Dom Pedro Shopping Center – PQDP11

shopping parque dom pedroFundo administrado pelo BTGPactual qe possui 15% do empreendimento “Shopping Parque Dom Pedro” o shopping possui um total de 400 lojas, 15 salas de cinema e estacionamento para 8000 carros. Quando estava analisando esse FII eu comparei com o ABCP11 a minha escolha pelo PQDP11 foi primeiramente pela administradora, em fundos de investimento eu prezo muito pelo papel do administrador e ter um administrador de peso e com um ótimo histórico pra mim se torna um bom ponto de desempate, além disso o PQDP11 possui 55% dos locatários como lojas ancoras, frente a 30% do ABCP11. Por esses dois fatores me levaram a escolher o PQDP11, mesmo ele tendo atualmente uma vacância um pouco maior que o ABCP11.

Algumas lojas ancoras:

Wal-Mart, Zara, Fnac, Etna, Renner, Telhanorte, Casas Bahia, Lojas Americanas, C&A, Colombo, Riachuelo, Marisa Pet Center Marginal, Baby Calçados, dentre outras

dre consolidadeo pqdp11

 

RB Capital Renda I – FIIP11B

Este é um fundo de Retail bem parecido com o que adquiri no mês passado o MAXR11B ele consiste num fundo que adquiriu imóveis e aluga para grandes lojas espalhadas pelo país. Nos relatórios fica bem claro que o objetivo do fundo é aluguel dos imóveis e não pretendem vender os imóveis no curto prazo, mesmo que ofereçam um ganho representativo de capital. Os inquilinos são Ambev, Magazine Luiza, Leader, Telhanorte, C&A, Barry Callebaut (pra quem não conhece é a maior fabricante de chocolate do mundo) e Danfoss (Multinacional da Dinamarca produtora de componentes para industria).

fiip11b carteira

 

Esse fundo é bem tranquilo só observar que existe um diferencial nos contratos que são todos atípicos, ou seja não veremos as ações de revisional de contrato. Quanto aos contratos só observar que exato a Ambev que possui pagamento anual os demais fazem pagamento dos alugueis mensalmente.

Vale ficar atento quando for adquirir esse fundo evitar comprar nos meses próximo ao pagamento da Ambev que é sempre em janeiro, afinal o mercado sempre acaba precificando de forma irracional os FIIs. Os contratos são todos indexados ao IPCA e não ao IGPM como de costume nos imóveis.

Veja abaixo a relação dos imóveis:

fiip11b imoveis fiip11b parte imoveis