Compras Agosto 2017 – LMT – DLR – FPI

Compras Agosto 2017 – LMT – DLR – FPI

Esse mês resolvi incluir uma nova participante na carteira, já estava namorando a Lockheed Martin a um bom tempo, finalmente criei coragem e agora ela faz parte do meu time.

Também aumentei posição em dois REIT, um deles já estava bem para trás em peso com relação ao resto da carteira, o DLR estava, alias ainda está um pouco caro, mas eu já tinha deixado ele aguardando e para não ficar muito desproporcional resolvi aportar nele, mas minha intenção era aportar mais forte no mercado de varejo que está com oportunidades fantásticas.

Outro que acabei aportando só para não deixar o dinheiro parado lá foi o FPI, me lembrou bem o FII do Brasil o FLMA11 que hoje é um dos que tenho o maior retorno e montei posição nele comprando cotas com o resto que sobrava dos aportes, hoje vale mais do que muitos ativos aí que receberam aportes robustos.

Lockheed Martin Corporation – LMT

Sobre o LMT fiz um vídeo explicando:

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Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $49,77 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 156,56.

Digital Realty Trust Inc. – DLR

Falei deste fundo em detalhes nesse post de compra do mês de maio desse ano, apesar de ser recente eu havia comprado pouco do DLR e ele estava bem abaixo dos outros REIT de mesmo porte, por isso resolvi dar um novo aporte, não foi grande também, mas já dá uma subida nele.

O DLR está caro, mas não é atoa, não é por capricho do mercado o REIT apresentou nesse 2T17 a receita de $0,36 por ação enquanto que no mesmo período do ano passado foi de $0,19 um crescimento excelente.

Já o FFO foi de $1,44 comparado com $1,36 e o principal indicador que é o AFFO teve $1,54 comparado com $1,42 em 2016.

O Outlook para o final do ano é um FFO de $5,95 a $6,10.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $54,30 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 170,81.

Farmland Partners Inc – FPI

Esses dias não me recordo se foi no blog ou por email um leitor me questionou de porque o FPI ter despencado a cotação, bem vamos tentar dar uma olhada nos indicadores dele e ver se temos algum motivo especifico ou se é apenas o mercado com seu pânico.

Se pegarmos de 1970 até 2015 as terras agrícolas foram as que ofereceram o melhor retorno no mercado, enquanto que todos os REITs giraram num retorno médio de 9,09% as fazendas obtiveram 10,54% de retorno médio ao ano.

Isso não diz absolutamente nada do que está acontecendo hoje, mas serve para ilustrar de porque o Viver de Dividendos resolveu colocar o ativo na carteira apesar de todos os riscos.

O FPI se fundiu com o AFCO que é outra fazenda e formaram o maior REIT de terras agrícolas do mercado. Se olharmos o balanço do AFCO podemos perceber que ele não era tão bem gerenciado quanto ao FPI, mas agora entramos na etapa na qual o FPI vai fazer a sinergia da fusão render frutos, com uma redução de custo forte, pode alavancar ainda mais os bons resultados já apresentados no passado.

A estimativa era que a fusão deve dar um crescimento nos lucros de 10% e poderia ser elevada com a redução dos custos em até 20% pós-sinergias. Este crescimento sugere que o FPI estará bem para cobrir os seus dividendos, mas também manter o caminho de crescimento de dividendos no futuro.

Ocorre que logo no 1T17 ocorreu que os resultados do FPI foram puxados para baixo justamente pela fusão do AFCO e enquanto que em 2016 o FPI apresentou um AFFO de $0,58 em 2017 estimativa é de $0,35 de AFFO.

Já em 2T17 as receitas foram de $11,5 milhões, quase o dobro do período do ano passado. E o AFFO teve um crescimento de 51% comparado ao ano, mas o FPI não elevou a projeção de $0,35 até o final de 2017, o CEO disse que o 4T tende a ser mais forte, os analistas fizeram os cálculos e estima-se que deve fechar algo entre $0,41 a $0,53 no anual.

No melhor cenário ele bateria os dividendos do ano passado, por isso é um investimento e movimento de alto risco, pelo pouco que conheço a administração do FPI, dou um palpite de que eles devem conseguir virar essa chave em 2018, até lá meus aportes no FPI será sempre essas rapas do taxo.

Cobrir os dividendos é algo muito importante para mim, e mesmo que esteja muito barato, preciso de ter cautela, será que consigo? A tentação de aportar mais é muito grande!

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $3,06 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 9,63.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $107,13 ou seja R$ 337,00 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Lockheed Martin Corporation LMT 7
Digital Realty Trust Inc. DLR 15
Farmland Partners Inc. FPI 6

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

  • O Viver de Dividendos você não tem medo de terrorismo aí na Europa ?
  • Cara eu sou Brasileiro nasci num estado que tem o equivalente a um “ataque terrorista” a cada hora, tô de boa!

Foto postada pelo Sérgio Moro

Compras Junho 2017 – CB – FPI – IRM

Digital Realty Trust - DLR

Esse mês não consegui aportar na bolsa brasileira, porém já na bolsa americana o aporte veio recheado, consegui comprar 2 REITs e 1 ação. A escolhida do mês na carteira de REIT foi a Farmland Partner que é um REIT de fazendas, o FPI tem dado retornos interessantes e pensei em aumentar posição.

Na verdade as três compras foram aumentos de posições, estou numa etapa de reaplicação nos ativos da carteira, esse sim sem duvida é um dos piores momentos dos investimentos, isso porque não tem muita emoção, principalmente se você escolheu boas empresas, vai só ver a grama crescer como dizia Warren Buffett, falei sobre isso aqui: Ter o sucesso nos investimentos exige paciência.

Chubb Corp – CB

Uma das maiores seguradoras do mundo, e está a preço convidativos, meu segundo aporte esse ano nela, primeiro foi em fevereiro de 2017, confira aqui. Estava até trocando uma ideia com um leitor que me questionou se a Chubb não seria americana, ao invés de Suiça como havia afirmado no post anterior. Na verdade o que vale para mim é onde está seu quartel general, pois é daí que vem o pagamento dos dividendos, por isso a considero uma empresa Suiça porque o quartel general deles está situado lá.

headquarters

Assim como Warren Buffett gosto bastante de seguradoras, estou até em vista de adicionar mais alguma na carteira, desta vez estou olhando alguma inglesa, só estudando por enquanto. O ponto chave nas seguradoras, elas conseguem fazer os clientes pagarem primeiro pelo produto para só depois entregar o produto, e olha que muitas vezes nem precisa entregar.

Então eles podem pegar todo aquele dinheiro que foi recebido dos clientes e reaplicar no mercado fazendo o bolo crescer ainda mais, são verdadeiras maquinas de fazer dinheiro.

Chubb teve um crescimento na receita anunciada nesse final de abril na casa de 11,9% para 6,7 bilhões e um lucro no ano por ação de $2,31 frente a $0,97 em 2016, temos ai um crescimento de +138% realmente muito robusto.

Com essa compra de Chubb adiciona na minha receita de dividendos aproximadamente $19,32 ou seja R$ 64,14

Iron Mountain Incorporated – IRM

Iron Mountain é um REIT de armazenamento de documentos, comprei no final do ano passado, confira aqui. Desde lá vem performando bem os resultados, nesse 1T17 reportou uma receia de $939 milhões frente a $751 reportado em 2016 e um AFFO de $170 milhões comparado com $167 milhões em 2016. Eles esperam crescer de 8 a 10% as receitas e de 8% a 15% o AFFO considerando todo o ano de 2017

Com essa compra o Iron Montain adiciona na minha receita de dividendos aproximadamente $129,8 ou seja R$ 430,94

Farmland Partners Inc – FPI

Farmland é um REIT de fazendas, terras agrícolas, basicamente o REIT compra fazendas e aluga para empresas especializadas em plantação explorarem as terras. É um tipo de REIT que é bem volátil e muito arriscado, mas certamente é um tipo de REIT que me anima muito.

Se queres ganhar dinheiro na vida, compre terra. Esse é o ditado popular que sempre escutamos nossos avós falarem. De fato, de todos os homens que conheço e que ficaram ricos, só conseguiram manter as fortunas de duas maneiras: com imóveis ou ações. E nada melhor do que comprar terras, dúvida disso? Vamos aos resultados abaixo que vai entender o que estou falando.

Os resultados do FPI são fresquinhos, foram publicados agora dia 8 de maio de 2017 e vieram com um crescimento de 52% na receita em $7,1 milhões comparados com o mesmo período do ano anterior.

O FPI adquiriu cerca de 34.357 acres um total de $360 milhões investidos tornando o REIT com um portfólio próximo de $1 bilhão de dólares. O AFFO por ação de $0,01 e um dividendo de $0,1275 por ação e $0,51 anualizado dando um aumento na minha renda de $62,22 ou seja R$ 206,57.

Ao todo essas compras adicionaram cerca de R$ 701,65 na minha receita de dividendos.

Revista Viver de Dividendos

Investe na bolsa americana e não sabe como identificar empresas fantásticas para colocar na sua carteira? A Revista Viver de Dividendos é feita para lhe ajudar nos estudos de empresas da bolsa americana, toda edição estudamos um REIT e de uma empresa.

Pegamos o case de negócio de cada um dos ativos e mostrarmos a você na prática o que deve olhar e como procurar informações importante sobre as empresas e REIT.

Conheça a Revista Viver de Dividendos, nessa mês falamos da empresa que mais se beneficiará com o mercado em queda.

Compras Maio de 2017
Empresa Código Qtde
Chubb Corp  CB  7
Iron Mountain Incorporated IRM  59
Farmland Partners Inc FPI 122

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

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NYSE: Compras Setembro 2016 – FPI

U.S.-FarmEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Neste aporte a compra foi destinada ao Farmland Partners FPI um REIT especializado em fazendas.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras setembro de 2016 na bolsa de Nova York - Parte 2
Empresa Código Qtde
Farmland Partners Inc. FPI  400

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Farmland Partners Inc

Em se tratando de fazendo não podemos deixar de começar com a demanda, lembre-se que não existe excesso de oferta mundial para o mercado de grãos, impulsionando um crescimento projeto de 45% na demanda mundial de grãos até 2050.

Do lado da oferta você pode imagina a agricultura como um modelo de “zero vacância”.

Em outras palavras as concessões de explorações são estruturadas com um pagamento em dinheiro de um ano na frente. É essencialmente um deposito de segurança para um ano de aluguel, isso é uma pratica muito comum, uma vez que temos muito poucas terras arável e a grande maioria não utilizado.

Tenho certeza que já deve ter escutado do seu pai ou dos seus avos algo como: ‘Compre terra porque com elas você não irá perder dinheiro”

Farmland Partners é um REIT gerenciado internamente com 646 milhões de total de capitalização. Temos outros REITs nesse setor porem FPI é maior que os outros 2 juntos.

Crescimento

Farmland Partners é um REIT que pretende adquirir terras agrícolas nos USA de alta qualidade e também faz empréstimos a agricultores com garantia nas fazendas. O portfólio do REIT é composto de 270 fazendas somando 115k de hectares.

Nesse 2T16 FPI comprou mais 8 fazendas em seis estados americanos, totalizando 3,6k de acres. Seu IPO em 2004 começou com 70 milhões em ativos imobiliários. Atualmente o REIT está com 615 milhões de ativos.

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Desde o IPO a Farmland Partners saiu de 38 fazendas e 7,3k de hectares para um total de 270 fazendas com um total de 115k de hectares. O REIT conseguiu crescer de forma sustentável mais do que muitas empresa na bolsa.

Como podemos observar acima as fazendas estão divididas em 4 regiões

  • Cinturão do milho com 35 inquilinos
  • Planicies com 18 inquilinos
  • Delta com 16 inquilinos
  • Sudeste com 15 inquilinos

Porque escolher um REIT de fazenda?

Claramente o FPI é o consolidador dos REITs de fazendo isso é evidenciado no seu potencial de crescimento externo e a sua capacidade de alcançar escala, desde seu IPO a proposta deste REIT foi se tornar o maior REIT publico de fazendas e ele vem realizando isso com sucesso.

O REIT conseguiu controlar isso tudo com apenas 13 funcionários, atualmente nesse ultimo tri foi contratado 3 novos membros pra equipe, foi uma conselheira geral, um VP de desenvolvimento de negócios com foco em cultura especializadas de cultivo e um novo executivo de contabilidade, Isso é bom que teremos mais organização, porém significa mais custos para nós que somos os cotista uma vez que teremos um aumento nas despesas gerais e administrativas. Faz parte do jogo, isso é o preço a se pagar pelo crescimento.

Um dos pontos que mais gostei no FPI é que seu foco tem sido voltado para as culturas de linha, diferente dos outros REITs que tem focado em cultura especializadas (como morango e outras frutas), FPI é cultura de grãos. A ideia da empresa é expandir sua cultura especializada para algo em torno de 20 a 25% da carteira.

Tenha em mente que culturas de especialidade são de maior risco, mas em contrapartida oferecem taxas mais elevadas. Isso vai ser refletido no desempenho do FPI comparado com seus outros pares, com isso você já vê que as linhas de culturas adotadas interfere nos rendimentos. Como disse no começo do artigo não estou em busca apenas de retornos, mas sobretudo de segurança na distribuição, acredito que o risco de cultura especializadas pode ser um pouco maior por isso prefiro REITs como o FPI.

O proprio CEO do FPI disse no ultimo release:

O temos é um cabo de guerra entre a demanda de um lado e a colheita ou tamanho da safra do outro lado. E estamos a falar de uma cultura relativamente grande aqui no Estados Unidos como o milho e soja.

A procura por esses recurso está aumentando rapidamente.

Então, se fossemos trader de commodities ficaria preocupado com o tamanho desta cultura, mas não somos trader de commodities. Nós somos adquirentes de terras agrícolas e gerentes de fazendas. É o lado da procura a longo prazo para a demanda mundial de alimento, face a escassez de terra

Este é o momento para investir nesta classe de ativos, não é a hora para retirar.

O CEO saliente que um aumento nos valores da terras agrícolas iria gerar um aumento de rendas e fluxo de receitas para o caixa do REIT.

 

Fundamentos

Esse estilo de REIT tem uma característica muito boa, os agricultores pagam o aluguel do ano todo adiantado. Os retornos da agricultura são suscetíveis a ciclo de tempo e preço das commodities. O agricultor quando investe em uma fazendo sempre visa um retorno de longo prazo, que depois de anos irão lhe trazer rendimento consistentes e crescentes das terras existentes.

Além de exigir o pagamento adiantado dos alugueis o FPI muitas vezes negocia as locações estruturadas com bônus. Por conta desses bônus os retornos do FPI podem ser um pouco voláteis, por exemplo o FPI tem uma exposição maior no cinturão de milho e essa região teve um redução nos lucros o que diminuiu a renda do FPI.

A maior parte do portfólio do REIT está localizada em Illinois, onde os preços do milho estão sobre pressão o que tem comprometido o lucro das companhias. Com o resultado da fraqueza e o aumento dos gastos gerais e administrativos o REIT fez uma revisão do AFFO para baixo passando de 0,51 para 0,43.

Ok não é uma boa noticia, mas a minha perspectivas nesse REIT são mais de longo prazo e eu sei que existirá volatilidade maior nele, assim como sei nos REIT de hotéis então são REITs que você não deve se preocupar com o valor das cotas senão ficará maluco.

Antes de concluir, deixe-me lembra-los dos riscos: volatilidade agrícola (1) volatilidade por ser uma small cap (2) cíclico (3) maior alavancagem (4) setor recente na bolsa sem grandes históricos de dados (5)

Geração de Dividendos

Considerando os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 204,00 convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 661,78 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Enquanto isso…

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