BVMF: Vendas Setembro 2015 – BMLC11B EDFO11B BRCR11 HGRE11 DRIT11B HGJH11

brcr11Resolvi diante do cenário atual do país, fazer uma reestruturação do meus ativos na carteira de FIIs, a ideia era trazer um pouco mais de qualidade para a carteira, como fiz a uns anos atras na minha carteira ações onde retirei aquelas que possuíam, na minha visão, um case de negócio mais fragilizado e adicionei algumas outras fechando a carteira apenas com as empresas que achei que possuíam o melhor case. Lembrando que mesmo assim não é algo definitivo, eventualmente alguma outra empresa pode entrar ou sair da carteira dependendo dos resultados e perspectivas de mercado.

A minha carteira de FIIs tinha uma exposição muito grande no setor de escritório, como acredito que seja também a da maioria dos investidores, visto que o setor é um dos mais expressivos no mercado de FIIs. Desde quando montei a minha carteira existia essa preocupação da exposição em excesso nesse setor, mas por falta de opção e por ainda não conhecer bem o mercado de FIIs optei, por precaução, diversificar para minimizar os riscos.

FIIs por setor

Depois de um tempo estudando e acompanhando alguns FIIs já comecei a ter alguma base e fui montando uns parâmetros para definir melhor a escolha dos ativos, sobre esses critérios vou falar no post de compra dos novos FIIs. Por hora aqui vou colocar algumas perspectivas minha sobre o mercado de FIIs e em especial o setor de escritórios. Abaixo uma lista com alguns fatores que combinados motivaram a minha mudança na carteira de FIIs.

O bom momento nas cotações de FIIs

IFIX VS IBOV

Em se tratando de ações quem me conhece aqui do blog sabe que para investimento no longo prazo com aportes mensais eu não me preocupo muito com o preço que estou pagando, pois isso no final das contas não afeta em nada os investimentos nessa etapa de acumulação de patrimônio. Veja sobre isso aqui.

Em se tratando de FIIs a história é totalmente diferente, isso porque por uma série de motivos que não vamos nos ater aqui no momento, os FIIs não crescem como as ações eles tendem a ficar lateralizado por um longo período de tempo. Então sim! Para eles é importante o preço que você está pagando e a imagem acima foi um dos motivos de realizar essa estruturação da minha carteira nesse momento, os FIIs estão bem deslocados das ações como pode ser visto no gráfico, com os FIIs em azul e ações em vermelho.

Claramente é possível ver que mesmo diante de um cenário de instabilidade que estamos esperando nos próximos anos até o momento os FIIs não vem sofrendo como as ações, o que não consigo entender pois pela atual conjuntura o mercado deveria estar sofrendo como um todo, talvez o pessoal esteja migrando para os FIIs por acha-los um investimento mais conservador e menos volátil que as ações, o que até certo ponto é verdade.

Taxa de juros Brasil e dos Estados Unidos

taxa de juros

Não da pra entender como a taxa de juros subindo da forma que está e as cotas dos FIIs ainda não estão indo no sentido contrario, enfim talvez seja um bom sinal que o pessoal está deixando de fazer giro de patrimônio, veja sobre isso aqui, e passaram a entender mais sobre investimentos de longo prazo, ou talvez seja justamente um giro de patrimônio das ações para os FIIs como eu citei acima.

O gatilho inicial que motivou a estruturação na minha carteira nem foi o cenário atual da taxa de juros brasileira, mas sim o futuro dessa nossa taxa de juros. O catalizador disso foi o anuncio por parte do FED que irá aumentar as taxas de juros, quando Janet Yellen anunciou que iria aumentar a taxa independente do cenário econômico global.

Se está achando os juros no Brasil elevado é porque você ainda não viu o que vai acontecer quando os USA começarem a aumentar a taxa de juros no mercado americano, por ser uma assunto mais demorado eu comento sobre ele no vídeo em anexo no final do post.

Sobre um aumento da taxa de juros americana pode ser ruim por um lado, mas bom por outro. Venho estudando sobre REITs justamente para quando o mercado americano começar absorver essa elevação dos juros poder começar a montar a minha carteira de REITs, mas isso é coisa pro ano que vem, nesse ano vamos focar nos estudos.

Perspectivas do setor de escritórios

vacancia

Esse talvez seja o principal motivo da minha reestruturação, entendo que o mercado de escritórios vai sofrer muito mais que os demais mercados nesse ciclo econômico que estamos passando, claro todos os setores sofrem na crise, mas o setor de escritório vai se agravar por conta da entrega de novos estoques.

Veja no gráfico acima como em 2014 e inicio de 2015 tivemos um forte crescimento na entrega de estoque, e pelos analistas ainda teremos outra pancada, mas não tão grande quanto a de 2014. Termos um excesso tremendo de oferta enquanto que justamente estamos passando por um momento de baixa demanda, não precisar ser gênio pra adivinhar o que vai ocorrer com os contratos de alugueis e a taxa de vacância.

inventario

Eu fico me perguntando, até quando vai durar esse ciclo econômico ruim a ponto do mercado começar a aquecer e retomar a absolvição dos novos estoques ? Não existe uma resposta exata, mas vejo que se o governo estivesse fazendo um ajuste econômico certo, talvez em 2 anos o país voltasse a crescer, mas não é isso que temos visto, talvez estejamos na famosa década perdida, eu falo mais sobre essas perspectivas no vídeo em anexo no final deste post.

Uma coisa é fato em se tratando de imóveis nem todos enfrentam crise, na maior crise imobiliária da história, em 2008 nos Estados Unidos, os imóveis no Texas, se não me engano,  cresceram enquanto todos os outros estados tiveram uma queda acentuada nos preços. Ou seja a conjuntura especifica daquele estado favoreceu e fortificou a sua situação de forma que parece que 2008 não existiu para eles. Tinha alguns prédios no coração de NY que independente da crise de 2008 mantiveram os alugueis e a sua valorização em alta. A crise pode ser um bom momento para identificarmos esses imóveis excepcionais, certamente é uma oportunidade única que teremos nos próximos anos.

Vendas realizadas em 15, 21, 22, 23 e 25 de Setembro.

Venda de setembro de 2015
Empresa Código Qtde
BM BRASCAN LAJES  BMLC11B 29
EDIFÍCIO OUROINVEST EDFO11B 7
BTG PACTUAL CORP BRCR11 29
CSHG REAL ESTATE HGRE11 2
MULTIGESTAO RENDA COM DRIT11B 24
CSHG JHSF PRIME OFFICES HGJH11 1

Já atualizei a minha carteira com essa nova venda.

Perspectivas do mercado de FII

No vídeo abaixo faço uma síntese de tudo que falei acima, além de ter alguns comentários sobre o mercado de FII que fiz exclusivamente no vídeo:

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Compra Maio de 2014 – EDGA11B – FAED11B – FFCI11 – HGJH11

FII-RendaCorporativa-CETENCO PLAZA TORRE NORTEEsse mês fiz mais algumas compras de FII continuando no meu planejamento visando uma maior diversificação da minha carteira.

Além dessa compra eu fiz uma venda, já havia comentado nuns posts anteriores que estava com intenção de me desfazer das minhas ações da MULTIPLAN a empresa não vinha apresentando um bom resultado, os dividendos eram pífios, até aí normal pois era uma empresa de crescimento, o problema era que se a empresa era de crescimento a cotação tinha que compensar o não distribuição dos dividendos e isso não ocorreu nos últimos 2 anos a empresa praticamente não saiu do lugar.

Somando-se ao fato que a MULT3 tinha aumentado o endividamento consideravelmente a ponto de começar a afetar suas margens e consequentemente os lucros, isso era ruim para o pequeno investidor que acaba sofrendo com essa alavancagem da empresa.

Bem as compras essa mês então soma-se o aporte mensal e a venda das MULT3 veja abaixo:

  • FII Edifício Galeria – EDGA11B – 21
  • FII Anhanguera Educacional – FAED11B – 14
  • FII Rio Bravo Renda Corporativa – FFCI11 – 1.143
  • CSHG JHSF Prime Offices FII – HGJH11 – 1

Veja como minha carteira ficou após essa ultima compra.

 

FII Edifício Galeria – EDGA11B

Edifício Galeria

Esse é um fundo de um único imóvel, situado num ponto estratégico no centro do Rio de Janeiro com fácil acesso ao metro e ao aeroporto Santos Dumont o edifício conta com 5 lojas, 2 restaurantes com área de conveniência e oito andares de escritórios de ultima geração com cerca de 25 mil metros de área locável. Read more