NYSE: Compras Abril 2016 – OHI

essex2-540x272Dando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

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Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de Abril de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Omega Healthcare Investor Inc OHI  19

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Omega Healthcare Investor Inc – OHI

Eu já fiz uma analise recente em janeiro desse ano do OHI você pode conferir aqui neste post. Não vou ficar repetindo a analise até porque não tem muito o que acrescentar nesse período, deem uma olhada no link para conferir em mais detalhes o case de negócio do OHI. Entretanto vale destacar alguns pontos ditos antes.

O setor de saúde no USA está sendo muito castigado pelo mercado, atualmente só perdem para o setor de hotéis e resorts no post de janeiro tem uma tabela com um resumo dos setores, vale a pena dar uma olhada lá antes. Claro o mercado não vai marcar um setor atoa, os riscos no setor de saúde americano estão elevadíssimos, alguns pontos importantes merecem destaque.

Os USA gasta boa parte da sua arrecadação em impostos em saúde, muitos falam que isso seria insustentável no longo prazo. Boa parte desses recursos são direcionadas para programas como medicare ou melhor conhecido como Obamacare esse imagem abaixo pode economizar muitas palavras.

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Como o governo vem jogando dinheiro nos asilos aumentando assim a demanda, acaba aumento e muito a oferta também. Uma coisa puxa a outra. Portanto a grande maioria dos REITs de saúde hoje são de asilos, alguns com cuidadores como enfermeiras outros sem essas opções, mas todos são asilos pra ficar mais fácil de entendermos.

Portanto um setor que era conhecido por ser de baixo risco e de receita estáveis, está tendo seu equilíbrio balançado por conta da forte influencia do governo. Não estou dizendo que isso seja bom ou ruim, isso só o tempo vai dizer, mas o fato é que o mercado está cobrando esse risco e cobrando alto.

Se acompanhar a grande maioria dos REITs de saúde estão tendo retornos negativos no mercado, alem do lance do excesso de oferta, da ingerência do governo, tem se agravado pelo fato de que algumas empresas de gerenciamento de asilos tem sofrido processos e mais processos de abuso e manipulação contra os velhinhos, já falei sobre esses rolos no nosso Papo de Dividendos.

Mesmo com todos os problemas acho válido ter um espaço na carteira pro setor, entendo que esses contratempos são temporário e até pode se agravar no curto prazo. Nesse caso o que o investidor deve fazer é começar uma posição pequena e depois ir subindo aos poucos. É isso que tenho feito.

Quem me acompanha a mais tempo por aqui, sabe minha posição sobre o preço das ações, porém em REIT eu acredito que o preço de aquisição tenha certa relevância, não que seria algo obrigatório, mas desejável que o REIT esteja num preço atraente.

Podemos falar sobre essa diferença das ações para os REITs num futuro post. Por exemplo tenho evitado aportar no setor de Self Storage apesar de encontrar excelentes REITs lá, mas eles estão muito sobrevalorizado, na verdade o setor é a modinha do momento. Em se tratando de REITs isso pode ser um fator complicativo no longo prazo. Os imóveis são cíclicos portanto tem que entender seus ciclos.

Sobrevalorização é algo  que não estamos vendo no setor de saúde, esse está indo na contramão. As vezes essas são as oportunidades que aparecem para os investidores. No longo prazo se a pessoa fizer a interpretação correta do momento pode obter bons retornos. Mas como disse sempre com moderação, não é pra ninguém sair colocando 80% da carteira no setor porque o risco é alto, começa com algo pequeno e vai subindo a medida que ele for melhorando.

Uma alternativa para equilibrar a carteira na parte de saúde é analisar alguns outros REITs de saúde que não tenham forte dependência de receitas em asilos, claro o REIT tem que ter bom fundamento e boa governança. Alguns estão no radar mas nada concluído ainda. A grande maioria do setor tem muitas vezes mais de 50% de receitas proveniente de asilos e colocar dois REITs com essa mesma característica na carteira acho muito arriscado.

Se descobrir alguma coisas boa, você irão ficar sabendo por aqui :)

A ideia do post não foi falar especificamente do OHI porque já fiz isso no post de janeiro, mas aproveitei pra dar mais uma esplanada sobre o setor de saúde, tem mais uns detalhes em mente, fica pra próxima compra.

 

NYSE: Compras Janeiro 2016 – OHI

Riverstone_BrookstoneDepois de estudar um pouco sobre o mercado de REITs, acho que estou no momento de dar o start na minha carteira. Já cheguei a fazer alguns artigos no blog sobre os REITs, veja aqui, tenho uns 6 artigos já engatilhados sobre o assunto, estou colocando no forno o sétimo e ao longo dos próximos meses vou publicando-os. São artigos mais voltados para analise e identificação de bons REITs no mercado.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de Janeiro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Omega Healthcare Investors Inc  OHI 20

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Omega Healthcare Investors Inc – OHI

Como bom amante do varejo, meu primeiro aporte não poderia ser diferente, o primeiro REIT que encarteirei foi o Realty Income Corp (O) comprado o mês passado, confira aqui. Esse mês o aporte foi para o setor de Saúde, para entender um pouco mais sobre o setor veja aqui.

OHI é o lider no mercado americano de Skilled Nursing Facilities (SNF), são como asilos com um suporte de enfermeiras ao invés de ter apenas cuidadores. O REIT é muito centralizado no desenvolvimento de SNF e a maior parte de seu portfólio é composto dessas propriedades. Ele tem cerca de 932 propriedades espalhadas em 42 estados americanos além de 1 propriedade na Inglaterra. Sem dúvidas alguma ele é de longo o maior nessa industria de SNF.

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Essa centralização tem seus pontos positivos e negativos. O lado positivo é que temos um retorno nessa industria bem superior a média dos outros REITs, se pegar outros que possuem diversificação em SNF dificilmente eles conseguiram bater o Omega nesse nicho. Quanto maior a sua presença em um nicho especifico mais oportunidades de bons negócios você conseguirá captar. Além claro em se tratando de administração e operacional os melhores talentos em SNF estarão nas mãos do OHI, e nesse setor de saúde capital humano conta bastante.

residentialcarefacilityApesar do OHI ser bem diversificado em território ele é muito pouco diversificado dentro do setor com isso o lado negativo é que o REIT fica mais exposto a volatilidade desse mercado, se aparecer uma crise na industria de SNF certamente o OHI será severamente afetado.  Sabemos que o setor de Saúde e em especial esse de SNF é bem anti-cíclico, o que traz um certo conforto.

Fica claro a dependência do OHI com as políticas publicas americanas, seu crescimento depende bastante da manutenção dessas políticas, vale ficar com esse ponto em mente e também acompanhar mesmo que por alto na mídia um pouco sobre isso.

CRESCIMENTO

OHI tem mantido uma taxa de crescimento bem robusta e superior a outros REITs do setor de saúde, isso que mais me chamou atenção nele. Ele paga dividendos crescentes desde 2003 ou seja a 12 anos aumentando os dividendos comparado ao ano anterior, isso é um ponto a favor na sua analise. Se considerarmos a taxa de crescimento populacional nas pessoas acima de 65 anos temos aí garantida dessa taxa de crescimento do OHI. Veja no gráfico abaixo a estatística para o crescimento da população americana com mais de 65:

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Fonte

DESEMPENHO DO SETOR

O retorno total do OHI no ano de 2015 foi de -19% pra quem não sabe retorno total é a soma da valorização das cotas + o ganho de dividendos no ano. De modo geral o setor de saúde vem sofrendo bastante esse ano, com o OHI não está sendo diferente.

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Nessa tabela publicada na NAREIT mostra o desempenho por setor, veja que saúde teve um fraco 2015 com um retorno total de -7% só perdeu para os hotéis. Bem isso pode ser uma boa oportunidade para nós investidores que estamos começando posição. É a chance que temos de comprar bons REITs com boas margens de segurança. Uma vez que tenha definido a linha de tendência do setor você começa a analisar os números individuais e vai tirando as conclusões.

Fundamentos

OHI teve uma excelente taxa de crescimento do seu AFFO, mesmo nos momentos de grave crise como em 2008 ele conseguiu crescer 5% o seu AFFO, sendo que de modo geral a sua taxa de crescimento do AFFO está acima de 11% o que é um número bem considerável.

Atualmente seu AFFO em 2014 foi de 2,85% e já esse ano o guidance anunciado foi de $3,06 a $3,07 garantindo mais um ano de crescimento nos dividendos.

Seu dividend yield está na faixa de 6,9% que é algo bem sustentável. Bem longe de REITs como o New Sênior que vem pagando um yield de 11% mas com uma dívida insustentável, onde qualquer novato nos investimento consegue ver que não conseguirão manter essa distribuição por muito tempo. OHI está dentro da média dos yields, na verdade se considerarmos aqueles que possuem um endividamento equilibrado ele possui o melhor yield.

Valuation

Como disse anteriormente essa queda no setor de saúde é um prato cheio para nós investidores que desejarmos obter bons ativos a um preço justo. Sabemos que em REITs e FIIs o preço que você paga tende a influenciar seus retornos, isso porque eles não possuem um crescimento como as ações. Utilizando minha métrica de valuation cheguei no valor justo de $44,48 considerando a cotação atual daria uma margem de segurança +26% algo bem razoável.