Como mensurar o crescimento externo de um REIT

fishUma das maneiras mais comuns dos REITs obterem crescimento é através de oportunidade de aquisições. É muito comum REITs buscarem propriedades que estejam abaixo do seu valor para adquirir e assim aumentar a sua taxa de crescimento, REITs bem gerenciados conseguem fazer isso muito bem.

Geralmente os REITs utilizam empréstimos para alavancar essas aquisições. Por isso os REITs costumam ser bem mais endividados que os FIIs (os FIIs do Brazil não podem possuir dividas). Vale lembrar que essas aquisições trazem um alto risco para os investidores, pois uma vez que o REIT não consiga o retorno esperado na propriedade muitas vezes acaba tendo que diluir os acionistas para arcar com suas obrigações.

Desenvolvendo novos empreendimentos

Alguns REITs optam por aumentar o crescimento externo desenvolvendo seus próprios empreendimentos, como se fosse uma construtora. REITs desenvolvem inteiramente suas propriedades como os REITs residenciais, shopping centers, varejos e escritórios. Isso claro que requer uma equipe de administradores com conhecimentos e expertise próprios para a área.

Um investimento do genero, depois que bem estabelecido pode prover ao REIT algo entre 7 a 9 porcento de retorno continuo por um longo tempo quando a propriedade já está estável.

Alguns REITs costumam firmar joint ventures com outras empresas para desenvolver determinados empreendimentos, muitas vezes isso acaba não sendo muito lucrativo porque a outra parte também precisa de fazer seu próprio lucro. Contudo diminuem os riscos do REIT uma vez que ele dividiu a responsabilidade da construção com um terceiro.

Temos 3 grandes riscos quando um REIT resolve desenvolver projetos externos:

  • Risco da construção
  • Risco do aluguel
  • Risco do financiamento

O primeiro risco está na administradora do fundo, as vezes ela não tem a expertise necessária no setor de construção.

O segundo inclui problemas nos alugueis, uma queda de demanda enquanto o projeto estava se desenvolvendo, quebrando a taxa de ocupação, uma projeção de receita de aluguel que não pode ser alcançada por conta de dificuldades no cenário econômico ou qualquer outro motivo, por exemplo muitos projetos foram encerrados em meio a crise de 2008.

O terceiro é o risco de financiamento, esses projetos levam anos, não tem como saber quando a taxa de juros estará quando o projeto for concluído. Qualquer ponto base aumentado na taxa de juros pode reduzir o retorno esperado no projeto ou mesmo inviabiliza-lo.

Por conta de todos esses riscos os investidores esperam altos retornos no seu capital investido.

Parcerias com o inquilino

Outra maneira de buscar um crescimento externo é os REITs prestarem serviços aos seus próprios inquilinos. Através da criação de uma subsidiaria eles ficam habilitados a prestarem serviços a outras empresas, claro que com isso eles passam a ser tributados dentro das receitas que essas subsidiarias gerarem.

Um exemplo disso é o REIT Kimco Realty que se relaciona muito bem com seus inquilinos do varejo, provendo financiamentos a outros varejistas e ajudando-os a lidar com a otimização de espaço nas propriedades.

Comprando empresas

Conforme mencionei acima os REITs podem criar subsidiarias para poder aumentar o seu poder no mercado. Isso também permite com que eles adquiram outras empresas, mesmo que essas não estavam no ramo de imóveis.

Um exemplo seria o REIT Vornado que anunciou em 2010 a aquisição de 10% do varejista JCPenney. Eles podem identificar aquelas empresas que estão com resultados atraentes e que possam ser adquiridas por um baixo valor, fazem as ofertas e com isso agregam valor aos acionistas.

Certamente temos aqui um alto risco, o caso do Gramercy Capital que adquiriu algumas empresas e na crise de 2008 em seguida entrou em colapso o mercado de credito. O REIT acabou sendo liquidado pois as subsidiarias arrastaram ainda mais os prejuízos. Tem que se tomar muito cuidado com essas fontes extras de receita, pois podem evaporar muito rapidamente, conforme ocorreu em 2008 a 2010.

Como mensurar o crescimento interno de um REIT

potash-growth-1Já falamos no artigo passado sobre os REITs de crescimento e quais deles devemos escolher. Agora vamos mostrar as formas que um REIT pode realizar o seu crescimento. Basicamente temos duas maneiras do REIT crescer:

  • Crescimento interno
  • Crescimento externo

Crescimento interno

Controlar o crescimento das despesas, dividas e a gestão do negócio é algo muito importante, quando um REIT aumenta os seus lucros e a sua receita operacional através do aumento do aluguel ou gerenciando suas propriedades e mantendo suas despesas sob controle então estamos olhando o crescimento interno do REIT.

Antes de olharmos alguns dados importantes sobre o crescimento interno, vamos entender alguns termos que vão nos ajudar na nossa analise. O termo same-store em inglês é muito usado no varejo para referenciar as vendas das lojas abertas no ano anterior e o quanto essas mesmas lojas venderam no ano atual, ou seja não pode computar as lojas fechadas ou as novas abertas.

Nos REITs usamos same-store para visualizar o crescimento interno do REIT só que aqui olhamos as propriedades ao invés das lojas.

Os REITs usam varias ferramentas para aumentar o crescimento same-store interno.

  • Aumento da receita de aluguel
  • Receitas acessórias da propriedade
  • Melhorando a qualidade dos inquilinos
  • Melhorando e expandindo as propriedades

Claro que para alcançar isso a localização estratégica do imóvel é muito importante, e a localização demográfica também é muito importante, uma propriedade modesta em uma grande localização pode aumentar e muito o seu NOI.

NOI: Receita operacional liquida é a receita recorrente de alugueis e outros serviços menos as despesas com a propriedade. Despesas da propriedade podemos considerar taxas, seguros, custo com serviços de utilidade publica, taxas de administração.

Se formos olhar o crescimento da receita, podemos dizer que não são todos os REITs que conseguem fazer um crescimento dos alugueis same-store, mesmo em momento cíclicos de dificuldade.

Destacamos aqui os REITs de varejo e de saúde que são os melhores em manter um crescimento talvez por conta dos contratos atípicos que são muito comuns nessas propriedades. Depois temos no meio termo os de shopping centers, residenciais e self storages que conseguiram manter o mesmo nível de same-store nesses momentos cíclicos. Por fim temos performando abaixo os de escritório, industriais e de hotelaria que de modo geral nos momentos difíceis acabam fazendo um same-store menor.

Com isso da pra vermos um big picture o mercado de REITs nos momentos de crise, claro que estamos sendo bem genéricos, eventualmente você poderá encontrar alguns REITs que poderão performar melhor/pior independente do momento econômico, isso vai muito da demanda e oferta do local, por isso é importante avaliarmos a qualidade e localização das propriedades ao invés de só olharmos número secos.

E claro olhar a administração dos REITs também é muito importante, você não está comprando apenas imóveis, você esta comprando um negócio. Determinar e localizar quais as vantagens e potenciais de same-store nas receitas de aluguel é um desafio, que para alguns investidores pode até ser divertido.

Participação receitas

Outra maneira muito comum de um REIT aumentar o crescimento é a administração fazendo contratos com participação no volume de venda dos inquilinos, um exemplo didático fazendo analogia com os FIIs seria o caso do Maxi Retail (MAXR11B) que tenho na minha carteira, onde ele aluga imóveis para o Walmart, entre outros atacadistas e recebe participação na venda do inquilino.

Esse compartilhamento de receitas é algo muito comum nos REITs de varejos e de shopping, por isso gosto tanto de FIIs quanto de REITs com essa característica. Recentemente muitos REITs de Health Care também tem adotado esse modelo nos seus contratos, portanto vale a pena dar uma garimpada também nesse setor.

Reajustes sazonais

Alguns REITs cobram reajustes sazonais dos inquilinos, por exemplo o REIT pode fazer em um mês determinado do contrato a cobrança de um reajuste extra pela inflação ou mesmo atrelado a variação cambial.

O que acaba fazendo com que nesses meses de reajustes a distribuição de dividendos venha superior aos outros meses. Essa é uma pratica muito comum nos REITs de industria e escritórios.

Compartilhamento de custos

Dependendo do que foi acordado em contrato com os inquilinos os REITs podem determinar que o inquilino pague alguns custos relacionados a propriedade, coisas como zeladoria, segurança e em alguns casos até publicidade.

Como é uma despesa que seria muitas vezes por conta do REIT o fato de não precisar pagá-las acaba promovendo um aumento do same-store ao longo do tempo.

Um exemplo muito comum disso são os REITs residenciais que acabam provendo de forma separada agua, eletricidade e aquecimento para os apartamentos eles oferecem esses serviços nos prédios de forma embutida, claro jogando ali uma pequena margem mas que sempre aumentar as gerações de receita.

Reformas

Em alguns casos um imóvel em bom estado pode ser melhor do que um imóvel bem localizado, existem alguns REITs no qual vamos falar deles mais pra frente numa outra oportunidade, que são especializados em reforma, ele adquirem apartamentos e casas em péssimo estado de conservação e fazem uma reforma completa, depois vendem ou alugam esses imóveis a preços bem superiores. Pode ser muito interessante a nível de rentabilidade ter alguns REITs com esse perfil na carteira.

Também é possível encontrar alguns REITs especializados em laboratórios que adquirem imóveis em mau estado, fazem uma reforma, re-desenvolve colocando toda uma tecnologia embarcada no imóvel e deixando-os prontos para serem alugados para grandes laboratórios e empresas de biotecnologia, não precisa nem de dizer que uma operação assim é altamente rentável no longo prazo.

Conclusão

Vimos diversas maneiras que um REIT tem para aumentar seu crescimento interno, no próximo artigo da série de estudo sobre REITs vamos ver como eles podem aumentar o seu crescimento externo. Tente identificar quais desses pontos estão presentes no seu REIT.

Se você ficou fascinado com as possibilidades de investimento e quiser investir em ativos desse tipo saiba que é muito fácil e barato pra abrir uma conta numa corretora americana e começar a construir sua carteira de ativos no mercado americano.

Temos uma parceria com a DriveWealth uma corretora americana que permite você abrir sua conta mesmo estando morando aqui no Brazil. Confira no nosso post e prestigie-nos. Lembrando que a DriveWealth está atualmente com a promoção na qual você ganha $25 até fevereiro caso faça um deposito de $250 ou mais, aprovei a chance de embolsar $25 obamas e abra sua conta agora mesmo.

 

Indicadores que uso para analisar REIT na bolsa

BuyandHoldRealEstateTenho feito uma série de estudos sobre REITs, você pode acompanhar isso através da nossa tag aqui. REITs pra quem nunca ouviu falar, são como os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) aqui do Brasil porém possuem algumas características e nuanças ligeiramente diferentes. Para pegar uma parte mais introdutória sobre REITs recomendaria a leitura deste artigo.

Se estiver interessado em comprar algum REIT você precisa analisa-los sobre duas perspectivas.

  • Analise quantitativa: pode ser a primeira etapa é onde você vai eliminar ou promover os REITs através de uma análise de seus fundamentos, basicamente olhar números. Basicamente pra mim não existe muita discrepância nessa parte, matemática é muito simples 1 + 1 vai ser 2 e isso qualquer investidor consegue enxergar, pois bem não espere grandes discrepância nessa parte, geralmente o mercado costuma ser bem eficiente em analisar números.
  • Analise qualitativa: essa pra mim é o ponto central para o investidor é onde definiria seu sucesso ou fracasso no longo prazo. Não é atoa que a grande maioria dos investidores que ficam pelo caminho, negligência sumariamente uma analise qualitativa de seus ativos da carteira. Muita gente costuma focar apenas na analise dos números e retiram de suas decisões todo fator que traz qualidade para o negócio, muitos se equivocam ao achar que os números podem expressar tudo e acabam abandonando o mais importante, talvez pelo fato da analise qualitativa ser tão complexa e intrapessoal. O fato é que se quiser obter o sucesso no longo prazo precisará de aprimorar suas skills nessas analises e isso não é algo que você vai conquistar da noite para o dia, portanto quanto antes começar melhor.

Quando digo que olhar a qualidade é mais importante que olhar os números não quer dizer que você deva neglicenciar os números apresentados pelos REIT, muito pelo contrario eles tem um papel importante. O fato é que devemos buscar um equilíbrio entre as duas esferas e saber usa-las de forma saudável. Pensando nisso nesse primeiro momento esse artigo vai focar nessa avaliação quantitativa do negócio. Vamos trazer quais os indicadores devemos olhar ao analisar um REIT. Depois numa segunda oportunidade vamos trazer alguns assuntos a parte como endividamentos e a analise qualitativa do negócio. Por hora vamos colocar a mão na massa.

O indicador mais importante: FFO

xReal-Estate-Investment-Trust-REIT-ETFs.jpg.pagespeed.ic.lTqmVkf_MWNas ações o indicador mais importante que temos é o Lucro, nos REITs não utilizamos o lucro pra absolutamente nada, tudo que esteja ligado ao lucro você descarta, pode desconsiderar.

O “lucro” para os REITs é o FFO ou seja Funds From Operation. Quando falo isso geralmente surge duas dúvidas:

 

  • O que é esse tal de FFO ?
  • E porque não podemos utilizar o lucro nas analises ?

Começando de trás para frente, o lucro não pode ser utilizado porque ele está carregado com depreciação e amortizações e em se tratando de REITs isso tem um peso considerável, portanto o lucro não representa o “lucro real” de um REIT. Ficou esquisita essa ultima frase.

Para contornar esse problema da amortização o mercado cunhou o FFO, basicamente o FFO é o lucro + amortização + depreciação – ganho de vendas e propriedades de investimento e itens extraordinários. Veja um exemplo do Investopedia abaixo:

ffo

Eu gosto de olhar a tendência do FFO dos últimos 5 ou 10 anos para ver se há combustível para o crescimento do dividendo, sim eu nunca consigo saco para levantar 10 anos de dados, mas é o ideal se vc conseguir ponto pra você. Um REIT que mantiver um crescimento lento do FFO por demasiado tempo indica que ele tende a cortar os dividendos em breve e isso é algo que um investidor de crescimento de dividendos, como eu, não vai gostar muito.

Mas não basta você olhar o FFO bruto, isso porque os REITs são entidades que retornam quase todo o seu fluxo de caixa para o acionista. Como resultado para manter sua taxa de crescimento eles precisam de diluir o acionista, lançando mais ações no mercado para financiar seus investimentos, ou adquirindo dívidas.

Uma forma de controlar se esses investimentos estão dando certo é verificar se existe um crescimento no FFO por ação (FFO/Share). Na tabela abaixo coloquei os FFO/Share dos 3 REITs que possuo na carteira atualmente:

ffoshare

Se esse crescimento não for identificado o REIT ou diluiu os acionistas ou o investimento falhou miseravelmente, fique atento com esses REITs porque a tendência é que você termine com menos do que começou.

FFO Payout

Se você olhar o payout normal nos REITs vai perceber que sempre passa de 100% isso é porque o payout que vemos nos sites de finanças é sobre o lucro. Como vimos acima qualquer indicador sobre o lucro pode ser descartado, para os REITs o payout tradicional não serve para absolutamente nada.

Uma alternativa que encontramos é olhar o payout pelo FFO. Basta dividir o dividendo distribuído pelo FFO/por ação. Eu prefiro REITs que possuam payout abaixo de 90%.

Enquanto a receita de REITs são normalmente estáveis gosto de ter uma margem de segurança para que os dividendos possam subir caso ocorra contra-tempos, um índice de Payout acima de 90% com um crescimento lento do FFO/por ação pode comprometer o crescimento da distribuição de dividendos no longo prazo. Veja abaixo uma tabela com o Payout dos meus REITs:

payout

Ocupação e diversificação de inquilinos

basketDiversificação é um fator importante a ser analisado nos REITs, ela oferece uma camada a mais de proteção caso algo inesperado aconteça. Eu costumo olhar através da lista dos principais inquilinos e verificar se eles não representam grande parte da receita. Pra mim grande é algo acima de 50% a 70% das receitas. Por exemplo é possível acompanhar que os top 10 inquilinos do Omega Healthcare Investor (OHI) correspondem a 64% das receitas, já no Digital Realty esse número não chega a 35% e 37% no Realty Income.

Além disso eu também gosto de acompanhar historicamente a taxa de ocupação, de foram que ela tenha uma certa estabilidade ao longo do tempo. Os percentuais de ocupação podem variar um pouco de  acordo com o nicho do REIT, por isso não existe aqui uma regra ou número mágico o importante é ver se ele está mantendo um certo nível comparado com seus pares.

Planos de crescimento

Manter um crescimento do FFO/Share é o combustível por trás que manterá ativo o crescimento das distribuições futuras. O crescimento do FFO/por ação é um dos fatores que irão determinar se as distribuições irão crescer acima das taxas de inflação, se igualar ou ainda pior – se cortar ou eliminar os dividendos.

Eu particularmente gosto de ver REITs que conseguiram aplicar o capital publico em projetos que tenham taxas atraentes de retorno de longo prazo e que tenham clausulas de escalonamento que lhes permitam cobrar alugueis mais elevados ao longo do tempo. Essa é uma característica em todas as minhas aquisições.

Dívida

Interest-RatesSó há duas maneiras dos REITs captarem recursos no mercado, emitindo ações ou emitindo dívidas. Se emitirem dívida e os projetos não saírem como o esperado, os custos dos juros podem comer o lucro. As vezes o projeto pode até estar indo bem, mas por algum motivo precisa rolar a dívida e se nesse momento a dívida pode ficar mais cara, isso também poderia correr os lucros. Por isso é importante olharmos o endividamento dos REITs que estamos analisando. Provavelmente esse assunto não vai se esgotar aqui e merece um tópico a parte, no futuro voltaremos a falar sobre isso, certamente.

Por hora veja nos balanços dos REITs o quanto eles emitiram de bonds e o prazo. Acompanhe e compare com as taxas de outros REITs do mesmo setor. Em geral meus REITs que tenho na carteira, possuem uma taxa de juros bem abaixo do mercado, dois fatores para isso, são REITs com um bom portfólio de cliente e imóveis e geralmente são lideres ou no setor ou na região onde atuam, isso lhes oferecer um certo poder de barganha na hora de rolar as dívidas.

Dividend Yield e P/L

Está aí dois indicadores que não utilizo, mas como sei que vai surgir uma enxurrada de gente perguntando sobre eles, vou coloca-los como referencia aqui para poder responder a essas pessoas de forma mais clara.

Primeiro esses dois indicadores são utilizados para precificar, não utilizo nenhum dos dois tanto para ações quanto para avaliar se um REIT está caro ou barato. Qualquer modelo de precificação que não trabalhe com projeções futuras, já começa errado.

O mercado sempre vai projetar as expectativas de resultados futuros no preço, daí o esperto quer precificar utilizando dados do passado, não precisa ser gênio pra entender que isso não vai funcionar. Enfim precificação é um assunto que vou abordar em outros tópicos, mas preciso de mostrar alguns pontos importantes sobre esses dois indicadores.

Quanto mais alto um REIT tem de Yield, maiores são as chances dele não conseguir honrar um crescimento nas suas distribuições. Além de que o seu retorno no longo prazo será menor do que aqueles REITs que tiveram um crescimento do FFO/Share ao invés de altos DY, veja esse artigo. Já falei extensivamente sobre yields no artigo passado dê uma olhada aqui.

Sobre o P/L pra começo de conversa esqueça isso, é um dos piores indicadores, consegue ser pior que o DY, ainda sim tem gente que uso, talvez um investidor com uma visão de curtíssimo prazo ele seria interessante, apesar de que nem assim vejo tanta utilidade. Se for olhar esse indicador pelo menos faça direito, calcule o P/FFO que seria o preço dividido pelo FFO por ação.

Crescimento dos dividendos

A tabela abaixo mostra a distribuição dos dividendos dos REITs ao longo dos anos:

Eu prefiro olhar REITs com crescimento de dividendos ao longo do tempo. Uma faixa de crescimento de pelo menos 5 anos é importante. Um REIT que consegue gerenciar e maximizar as oportunidades de investimento existente para o beneficio do crescimento das distribuições aos acionistas esse são os REITs que merecem o meu dinheiro.

dividendos

Geralmente a maioria dos meus REITs na carteira será composto de fundos que tiveram um crescimento de pelo menos 10 anos seguidos nas suas distribuições de dividendos.

Conclusão

Aqui vale algumas observações importantes, esses parâmetros que estipulei acima são baseados nas minha metodologia, claro que cada investidor tem o seu perfil e objetivos diferentes, alguns tem um foco mais para o curto prazo, outros gostam de buscar mais retorno ao invés de segurança.

Conservative-InvestorEu sou um investidor extremamente conservador, nos meus ativos evito riscos ao máximo, por isso meus foco nos REITs será sempre ativos com posições mais defensivas, você não vai me ver adquirindo REITs com altos yields, geralmente gosto mais daqueles que tenham um prêmio qualitativo maior.

Minha ideia na carteira de REIT não é crescer capital, mas sim remunerar o meu capital de forma crescente e segura. Minha estratégia para crescer capital é outra, uso para isso o trade de valor e invisto em empresas de forte crescimento, vejo que esse tipo de empresas são ideais para esse objetivo. Apesar de alguns investidores quererem usar os REITs para crescer o capital, e não quer dizer que eles estejam errados, só que pra mim não os vejo como um instrumento ideal para isso.

O que caracteriza o sucesso nos investimento é o indivíduo conseguir converter uma vida de poupança em uma maquina geradora de renda, que irá lhe ajudar a alcançar a sua independência financeira.

Está maquina de renda de dividendo que você está construindo hoje, lhe dará o poder da escolha, no sentido de que poderá escolher fazer o que quiser, mesmo se você quiser continuar a trabalhar, você poderá. É por isso que é importante ser excessivamente conservador, que imprudente.

Vejo constantemente os investidores que tomam riscos enormes em um esforço ambicioso para acertar a grande tacada. É importante nunca arriscar o que você tem em algo que você não tem e não vai precisar. Se você tem a possibilidade de alcançar a segurança de viver de dividendos, e, portanto, a flexibilidade de ser mestre de seu próprio tempo, então pra que arriscar isso e jogar tudo fora na ambição de ser duas ou dez vezes mais rico, não é uma estratégia muito esperta da sua parte agir assim.

Posso até no futuro adicionar 1 ou 2 REITs com alto yield, mas de modo geral minha carteira será sempre composta por ativos que ofereçam segurança e qualidade nas suas distribuições, não quero correr o risco de ser surpreendido quando alcançar a IF com um corte na minha geração de renda por conta de um REIT ou ação que cortou os dividendos.

Nos vamos detalhar isso melhor no próximo artigo onde vamos mostrar como montar uma carteira com REITs de acordo com o seu perfil de investimento e mais pra frente vamos trazer estratégias de como avaliar se um REIT está sub ou sobre valorizado pelo mercado.

Receber novidades por e-mail

Gostou do blog? Então se inscreva no campo abaixo para receber as atualizações via e-mail e curta nossa pagina no Facebook.