NYSE: Compras Julho 2016 – SKT – OHI

tanger factoryEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Esse mês adicionei dois REITs na minha carteira um deles é o Tanger Factory SKT abaixo você pode conferir mais detalhes sobre o fundo.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras julho de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet  SKT  91
Omega Healthcare Investor Inc  OHI  115

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Sobre o Omega Healthcare Investor (OHI) já falei esses dias atrás então não vou entrar muito em detalhes. Se quiser saber mais, consulte esse artigo.

Só vale ressaltar aqui que estamos passando por um momento único no mercado de REITs americanos, especificamente o setor de saúde. Ele é um dos melhores setores de imóveis por lá, geralmente é um setor bem anti-ciclico, dificilmente vai ver variações na cotação dos seus ativos, por um milagre divino estou tendo a oportunidade de comprar justamente num ciclo de baixa nesse setor.

O setor está passando por esse ciclo de baixa não é atoa, os riscos são bem elevados. Por isso tenho sido bem criterioso na hora de colocar um novo ativo desse setor na carteira. Mas se você quer começar a abrir posição em REITs talvez essa seja uma boa oportunidade para olhar com carinho para o setor.

Vamos dar uma olhada a fundo no fundo (desculpa o trocadilho):

Tanger Factory Outlet – SKT

O mestre dos investimentos Warren Buffett já disse que o seu foco na escolha de ativos são de empresas que possuam fosso competitivo, veja aqui sobre esse assunto. Uma empresa é como um castelo e quanto maior o fosso que a separa dos inimigos mais protegida ela estará aos ataques.

Gosto muito desse modelo proposto pelo WB tanto que tenho adotado-o em larga escala nas minhas escolhas, avalio sempre os pontos positivos da empresa frente as demais, o que a torna tão poderosa contra seus concorrentes, você vai encontrar diversas empresas com largos fossos ao olhar pelas empresas e REITs que possuo na carteira.

Oficialmente Tanger ser considerado um REIT de shopping fechado, porém ela não possui shopping fechado, mas sim muitos Outlets alugados para muitos inquilinos que também possuem lojas em shopping, o próprio Warren Buffett citado no parágrafo anterior já foi sócio do Tanger.

Tanger é da Carolina do Norte e possui 42 propriedades espalhadas entre os USA e Canada. Pra quem não sabe o que são Outlets sugiro dar uma lida no nosso artigo explicando sobre o setor.

tanger factory

A industria de varejo tem evoluído, Tanger foi o primeiro a captar esse canal de distribuição de varejo dos Outlets. Os shoppings fechados são caros para construir (em média mais de $ 100 milhões) e com custos operacionais bem mais elevados. Tanger conseguiu criar um modelo de varejo diferenciado que poderia fornecer escala às grandes marcas do mercado a um baixo custo.

O poder da marca

Normalmente a marca não faz diferença dentro do cenário dos REITs, porém o Tanger conseguiu se destacar tanto dos demais, que a sua marca passou a ser um dos seus principais fossos.

Ficou evidente durante a ultima crise que ao contrario de muitos canais de varejo tradicionais, os Outlets se beneficiaram durante a recessão. Os consumidores estavam com a renda apertada, mas queriam comprar produtos de qualidade, de marcas e designer que seriam confiáveis.

Tanger conseguiu reunir as maiores marcas do mercado dentro de seus centros, como você pode ver abaixo isso tem proporcionado com que as vendas nas mesmas lojas cresce-se 4,4% frente ao 1T15 que já tinha crescido outros 4% ante ao anterior.

SKT same stores venda

Se você ficou impressionado com o gráfico acima, espera porque o Tanger tem batido um crescimento operacional de same-store em 45 trimestres consecutivos, ou seja desde 2005 os caras todos os trimestres vendem mais que o trimestre anterior.

Os bons números nao param por aí, o trafego aumentou em 6% durante o 1T. vendas média dos inquilinos aumentaram em 4,7% sendo U$401 por pé quadrado.  Sua taxa de ocupação é de 96,6% comparado com 96,7% do trimestre anterior. Eles tem mantido uma taxa cima de 96% a mais de 22 anos.

Será que dá pra perder o sono com esse REIT ?

Como disse antes talvez Tanger seja o único REIT com uma marca forte. É grande a sua capacidade para crescer a marca, expandindo o modelo de negocio. Ano passado em 2015 eles completaram 4 novas propriedades, veja as fotos abaixo:

  • Savannah, GA inaugurada em abril

savannah

  • Foxwoods em Mashantucket, CT aberto em Maio

foxwoods

  • Grand Rapids, MI aberto em Julho

grand rapids

  • Southaven, MS (Memphis) aberto em novembro

southaven

Tem que ter grande fosso mas também um bom castelo

Warren disse que não bastava ter um grande fosso, mas também um bom castelo, vamos olhar para o castelo do Tanger que no caso seria seus fundamentos e ver como anda as coisas, não se surpreenda se estiver melhor que o fosso rsrsrs

O AFFO do Tanger aumento em 12% para 0,56 por ação nesse 1T16 ou $55,8 milhões. Tanger pra mim está no mesmo nível de qualidade encontrado em outros Titãs como o Realty Income O. Tanger possui um largo histórico de crescimento dos lucros ano após ano.

tanger crescimento dividendos

O ultimo aumento de dividendo foi de 14%, isso mesmo QUATORZE porcento de aumento de dividendo frente ao ano anterior, a média de crescimento dos dividendos desde seu IPO está na faixa de 13%. Não tem como controlar, quando você pega uma empresa que consegue distribui uma media de crescimento 13% a mais de dividendos e fazendo isso desde 1993, bate aquela euforia incontrolável.

Iria falar do DY dele e do seu valor justo, mas sinceramente, precisa de mais argumentos pra esse REIT? Melhor parar por aqui no próximo aporte que fizer nele falo mais algumas coisinhas muito interessantes que descobri. Por hora já está mais que provado o case de negócio do SKT.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

NYSE: Compras Junho 2016 – EMR – NSC

NS4270night-SLevyAproveitei a promoção que rolou nessa ultima sexta e aumentei posição em mais duas ações na minha carteira americana. Para aqueles que não sabem o que ocorreu na sexta, veja esse vídeo que foi ao ar no nosso canal do Youtube. Nesse artigo mostro um pouco dos dois ativos que comprei a EMR e NSC.

Apesar de pouco provável minha esperança era que o mercado de REITs apresenta-se algumas boas oportunidades de compra. Como os REITs são mais focados no mercado interno americano, eles seriam pouco afetados com a saída do Reino Unido da Comunidade Europeia. Uma outra alternativa seria aportar em empresas Europeias, como as duas que possuía na carteira acabei vendendo que foi o HSBC e a Roche, não sobrou muitas opções com desconto na carteira.

Conforme falei no papo de dividendos dessa semana as empresas que mais sofreram com o Brexit foram os grandes bancos, principalmente os da zona do Euro. Na minha carteira as que apresentou-se como melhor opção de aporte foi a Emerson Electric CO – EMR e a Norfolk Southern Corp – NSC.

A EMR caiu algo próximo de -5,8% e NSC caiu naEMR Produtos casa dos -4,91% como podem ver não foi aquela senhora promoção, mas deu pra aproveitar. Foi bom que tinha muito tempo que não aportava nas ações.

Antes de aportar eu só tomei cuidado para não colocar nenhum ativo que estive com um risco excessivo, minha preocupação foi que o crescimento dos dividendos no curto prazo fossem garantidos. Ambas as empresas apesar de alguns problemas pontuais em seus balanços, estavam com as contas bem redondinha.

A EMR tem um Payout de 64% apesar da receita em queda nos últimos dois anos, pelo case de negocio dela entendo que ela consegue contornar esses problemas e bater o mercado.

Já na NSC o setor ferroviário nos USA está um pouco complicado no momento. Devido a problemas com as commodities, todas as empresas do setor tem sofrido bastante na bolsa. NSC está com um Payout de 43% extremamente confortável, conseguiu aumentar os lucros nos últimos anos, mesmo com as receitas relativamente estáveis.

Se tivermos olhando pelo case negocio como um todo, certamente teríamos outras empresas bem mais interessantes na minha carteira, porém a ideia era aproveitar o melhor preço / segurança.

Gosto de aproveitar as promoções pra “brincar” um pouco, apesar quem me acompanha a mais tempo aqui no blog sabe que minha estratégia de investimento não segue essa linha.

Já falei demasiadamente sobre esse assunto aqui no blog, porém por ser algo bem complexo nunca me canso de repetir. Para o investidor de longo prazo comprar ou não essa sexta, não faz diferença alguma.

Se você não comprou nada na sexta não fique triste porque no final das contas isso não importa, veja sobre isso aqui neste artigo onde mostro o que ocorre com um investidor que comprou nas promoções durante seus 10 anos de investimento e o outro que sempre comprou fora das promoções.

Acompanhei vários comentários de leitores em outros blogs dizendo que venderam tudo e estavam esperando o resultado do Brexit. Infelizmente esse pessoal não sabe que fazendo. Estão destruindo todo o poder dos juros compostos, leia sobre isso aqui, no final das contas terminarão mais pobres pagando impostos e taxas para corretoras.

Quer brincar na promoção, pega parte do aporte daquele mês e deixa pra você fazer sua fézinha, até porque o investimento de longo prazo as vezes é chato, portanto não vejo problema vez ou outra pegar parte do aporte do mês e se aproveitar da insanidade do mercado. O que não pode é ficar fazendo disso uma constante ou ficar vendendo ativo tentando acertar o timing do mercado.

Compras junho de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Emerson Electric CO  EMR  10
Norfolk Southern Corp NSC 6

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

NYSE: Compras Junho 2016 – KRG

KRG ShoppingComo um bom investidor focado no longo prazo, faço mensalmente um aporte na bolsa de valores, onde separo parte das minha economias e invisto em um determinado ativo, podendo ser uma ação ou fundo. Esse mês comprei o REIT Kite Realty Group Trust – KRG –  mais abaixo apresento seus pontos positivos e negativos, conheça um pouco da sua história e veja seus fundamentos, no final faço uma avaliação a preço justo do mercado.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Minha carteira de REITs está estruturada nos seguintes setores: varejo (basicamente aluguel para supermercados e grandes varejistas), residencial, saúde (focado em asilos qualificados), datacenter, logística, hotelaria, e agora adicionei um Shopping Center. Acredito que ainda tenha espaço nessa primeira fase para mais um de saúde e outro residencial.

Junho de Maio de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Kite Realty Group Trust KRG  39

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Kite Realty Group Trust – KRG

O setor de shopping centers é um dos que possuem as melhores opções de investimento, foi realmente muito difícil escolher, posso colocar aí mais uns 3 ou 4 REITs no mesmo nível do KRG, quiça não tiverem melhores.

Minha analise no setor teve foco na escolha de REITs que fossem muito conservadores, como vocês sabem não sou um investidor de timing de mercado mas sim de tempo de mercado. Minhas opções foram para escolha de REITs que possuíssem modestas taxas de pagamento do AFFO.

Com isso temos uma proteção do dividendos usando uma estratégia de investimento, como um fosso competido. Aumenta as perspectivas de crescimento interno para que a empresa possa investir para no futuro obter ainda mais crescimento externo. Geralmente REITs com essa característica costumam manter uma raia de crescimento dos dividendos por um longo período de tempo.

As estimativas para o resultado final de 2016 é que o KRG consiga fazer U$ 1,55 de AFFO por ação, considerando a distribuição atual teremos um Payout de aproximadamente 55% do AFFO ou seja bem abaixo dos 70%. Um dividendos bem coberto protege os acionistas e conserva caixa para o crescimento interno nos momentos mais difíceis do mercado.

KRG parece ter aprendido com a crise de 2008. O REIT veio a publico em 2004 e acabou se alavancando e crescendo bastante o que motivou ao corte de dividendos em 2008 de U$ 3,28 para U$ 0,96 por ação em 2010. Você como um investidor não iria gostar muito de estar nesse REIT durante esses anos.

Seu portfólio de imóveis e clientes

Esses pontos são os que eu mais valorizo. Ano passado o KRG adquiriu 15 shopping centers do interior, onde 96,14% das lojas estão locadas para 174 inquilinos, o seu portifolio passou para 121 propriedades em 20 estados.

portfolio-krg

KRG tem um bom alcance geográfico que incluem importantes mercados americanos, como Las Vegas, Dallas, Orlando, Indianapólis e New York. A nível de inquilinos o REIT também é bem diversificado. Não gosto de assumir posição em REITs que possuam mais de 12% da receita proveniente de 1 inquilino, no caso do KRG o máximo que conseguimos chegar é a 3,5% um bom numero comparado a muitos outros REITs no mercado.

inquilinos krg

Das propriedades temos 52% delas como um misto de shopping com o grande varejista, 33% apenas com o shopping e 13% apenas com grande varejista (aka O). Além disso KRG tem uma longa história como desenvolvedor o REIT já completou mais de 1,7 milhões de pés quadrados desde 2008, atualmente, a empresa tem apenas 5% do seu portfólio em desenvolvimento e desses temos já 83% das lojas alugadas.

KRG é conhecida por ser uma empresa 3R. Essa estratégia tem gerado fortes retornos para o REIT, e foi isso que mais me seduziu nele. Pra mim é o seu grande diferencial, claro que existem outros no mercado fazendo o mesmo, porém o KRG tem conseguido excelência nessa parte.

3r krg

 

Fundamentos

Parece que as políticas de crescimento interno nesses últimos 2 anos vem surtindo efeito, a perspectiva é que os dividendos crescem em 5% ao ano até 2018. Repare que no histórico de pagamento de dividendos de 2014 em diante a empresa começou a levantar os pagamentos ano a ano. Os dividendos históricos da empresa são:

Dividendos histórico
Ano Valor
2011 0,96
2012 0,96
2013 0,96
2014 1,04
2015 1,09
2016 est. 1,15

 

Atualmente o Dividend Yield dele está na faixa de 4,5% e o retorno total dos últimos 90 dias foi de -9,46% o que deve nos garantir uma margem de segurança. Vamos dar uma olhada na nossa avaliação de fluxo de caixa e ver o quanto KRG está do seu preço justo.

Atualmente pelos meus parâmetros de preço justo avaliei o REIT pelo seu poder de geração de caixa em U$ 39,91 dólares, isso mesmo +32% de margem de segurança. Utilizei uma taxa de crescimento de 5% para os próximos 10 anos e depois finalizando com 4% para os 10 anos seguintes. Além disso uma taxa de desconto de 11%.

Não sabe como avaliar um REIT, leia esse artigo.

Enquanto isso…

Recomendo a todos assistir essa entrevista de Gleen Beck à Dinesh D`Souza. Você pode estar se perguntando quem diabos é Dinesh, bem ele é só o indiano que produziu o filme 2016. Você não conhece? Bem veja a entrevista abaixo e se surpreenda-se com o que ele tem a dizer:

São minutinhos da sua vida a serem investidos em um conhecimento que você não vai ver em nenhuma emissora de TV. Entenda como foi a política americana nesses últimos anos e o que tem a porvir.

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NYSE: Compras Maio 2016 – STAG – CLDT

HH_chathamroom_29_675x359_FitToBoxSmallDimension_LowerCenterDando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Sobre a estrutura da carteira já tenho hoje 1 ligado ao varejo, 1 residencial, 1 saúde, 1 datacenter agora entram 1 logística e 1 de hotelaria, não tenho nada definido ainda, mas tudo indica que terei ainda mais 1 de varejo, 1 shopping, 1 saúde, 1 residencial.

Compra de Maio de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Stag Industrial Inc STAG  93
Chatham Lodging Trust Co CLDT 92

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

STAG INDUSTRIAL INC – STAG

Stag é um REIT de logistica se tornou publico em 2011 antes era chamado de Capital Partners uma empresa de capital fechado formada em 2004. Abriu capital com  105 propriedades e hoje 4 anos depois possui 291 propriedades. Com seu portfólio em 40 estados americanos, STAG é o segundo maior REIT industrial em área construída e cerca de 87% dos seus edifícios são de armazém e distribuição, por isso que eu classifico-o na categoria de logística, apesar de que para os americanos eles o veem como industrial.

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Como eu já expliquei aqui no blog tem duas formas de um REIT crescer, a primeira é internamente e a segunda é externamente. Sugiro dar uma lida nos artigos referenciados antes de prosseguir a leitura. STAG vem crescendo de forma agressiva, a empresa já anunciou um pipeline 1,9 bilhões de dólares e só em 2016 já aumentou o volume de aquisições de 300 milhões para 400 milhões de dólares.

Olhando os inquilinos STAG tem mantido uma diversificação bem saudável, levamos em conta que o Top10 inquilinos corresponde a não mais que 17% do seu caixa:

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O FFO de STAG cresceu 11% nesse primeiro trimestre em comparação com o ano de 2015. O FFO histórico de STAG está abaixo

Ano FFO por ação
2012 0,93
2013 1,33
2014 1,43
2015 1,53
2016 1,56

Seus dividendos também vem mantendo uma linha de crescimento nesses últimos 5 anos. STAG paga dividendos mensal e historicamente tem mantido um aumento de dividendos duas vezes no ano, sendo em janeiro e julho. Nesse ultimo janeiro os dividendo foi 1 centavo maior de 1,38 para 1,39 (ano) devemos esperar outro aumento agora no meio do ano.

Eu acho fundamental ter um REIT de logística na carteira, claro se você quiser montar uma carteira bem diversificada. De todos os REITs do setor que analisei STAG é o que parece ter o melhor custo beneficio no momento, uma estimativa de seu valor justo é de 23,72 dólares com a cotação de hoje ele estaria +10% abaixo de seu valor justo.

Chatham Lodging Trust – CLDT

Não costumo aportar em dois ativos no mesmo mês, porém pelo volume de aportes que fiz esse mês ficaria um pouco desbalanceado a carteira colocar tudo num só, então decidi comprar outro ativo que já estava analisando que era o Chatham um REIT focado em hotelaria.

Meus aportes tem tido prioridade em ativos que forneçam uma certa segurança nos dividendos, tanto que algumas vezes paguei até um pouco a mais do que realmente valia como foi o caso do O e DLR. Partindo desse principio jamais entraria no setor de hotelaria, que é o mais volátil de todos. São muitas variáveis para afetar a oferta e demanda do setor, porém as vezes é bom separar uma grana pra ter um pouco de emoção, até porque ficar comprando só empresas muito boas chega a ser chato :)

Já que iria ser um pouco mais arrojado, não queria ser tão arriscado, resolvi buscar uma alternativa que me proporciona-se bons retornos e também oferecesse uma certa segurança nos dividendos. Depois de pesquisar um pouco encontrei o CLDT. O REIT tem pouco mais de 6 anos desde seu IPO em 2010. Desde então o REIT salto de 222 milhões de dólares em ativos para 1,3 bilhões de dólares nesse final de 2015.

A empresa é um REIT focado em hotéis premium que oferecem um “select service”. CLDT possui hoje 38 hotéis agregando mais de 5.675 quartos, além de possuir uma participação de 10% em duas join ventures com 95 hotéis.

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A estrategia do Chatham foi que mais me chamou atenção. Eles adquirem hotéis mais baratos, reestruturam, reformam, colocam uma bandeira premium e oferecem serviços especiais. Não precisa ser gênio pra imaginar que as margens de lucro são bem elevadas. O REIT tem focado mais na parte costeira do USA, ano passado a empresa adquiriu 4 hotéis em San Diego, Boston, Lauderdale e Los Angeles.

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Nesses últimos 2 anos o REIT investiu mais de 845 milhões em seu portfólio que consistem basicamente de marcas Hilton e Marriott. O REIT concentra-se em marcas que possam oferecer um prêmio de ocupação na casa de 10-15% gerando um maior RevPAR que seus concorrentes, compare as margens do Chatham com seus pares que irá entender um pouco disso.

Pra quem não sabe: RevPAR é a receita por quarto

Como disse no começo, ter uma segurança nesse setor é um ponto muito favorável, e uma boa margem pode manter as contas equilibradas nos momentos de ciclos. O setor de hotéis você tem que saber a hora certa de entrar, senão vai acabar pagando o pato. Agora não seria o momento ideal para um investidor colocar uma alta exposição de sua carteira nele, você precisa de acompanhar os ciclos pra entender veja imagem abaixo:

330973_14605155019503_rId10

Esse nosso ciclo atual está em 67 meses, está bem acima do ultimo ciclo que durou 56 meses, porém os especialistas indicam que esse nosso ciclo será um pouco mais longo que o ultimo, semelhante ao que ocorreu no ciclo que durou 111 meses nos meados da década de 90. Agora resta saber se você como investidor terá estômago pra entrar no momento em que todos estarão falando sobre o fim do mundo.

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Olhando os números temos uma taxa de crescimento de 27% no FFO do REIT. Não é um numero tão exorbitante ? bem só temos dois REITs que cresceram o FFO mais que ele, um foi de 34% e outro de 57% esse crescimento do Chatham tem permitido que ele consiga pagar dividendos crescentes nesses últimos anos, sua taxa de crescimento de dividendos também é bem robusta na faixa de 14,7% ou seja dá até pra cobrir a inflação aqui do Brasil com crescimento dos dividendos, veja que não estou falando de dividend yield, mas sim do crescimento dos dividendos de uma ano para o outro.

Porém nao se anime muito. Ter um REIT de hotel exige certo estômago, eu sei por experiência própria, minha carteira de FII eu segurei um FII de hotel enquanto o mercado ia massacrando, hoje ele tem o melhor retorno de todos os FIIs. No Chatham se você olhar só os dividendos você pode se empolgar, mas quando você pega o retorno total dele, ou seja valorização das cotas + dividendos o REIT fez -27% nos últimos 12 meses. Tem que saber entrar em REIT de hotel, senão acaba chorando no futuro.

Não se preocupe a tendência é que ele deva cair um pouco mais, vai dar uma subida de leve ainda esse ano, mas depois vai dar outra cicladinha de leve, assim vai essa ciranda por mais alguns meses. Agora imagina como que não vai ser a volatilidade quando a RevPAR despencar, como foi mostrado nos ciclos no gráfico acima.

Hoje atualmente pelos meus parâmetros de preço justo avaliei o REIT pelo seu poder de geração de caixa em U$ 101,81 dólares, isso mesmo +71% de margem de segurança. Agora é só sentar e esperar pra poder comprar mais um bocada quando surgir outras oportunidades.

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NYSE: Compras Abril 2016 – OHI

essex2-540x272Dando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

Lembrando ao pessoal que a promoção do mês passado continua valendo pra esse mês, onde a DriveWealth pagava um bônus de $25 para aqueles que fizessem um deposito superior a $250. Veja aqui como abrir uma conta numa corretora americana e comece a investir agora mesmo em ações de grandes empresas americanas. Veja aqui sobre a promoção e sobre a parceria do blog com a DriveWealth.

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Pare de se preocupar com o preço da ação! Com o recurso de comprar ações fracionadas na DriveWealth, você pode investir a quantidade que você dispões em Ações, ETFs ou ADRs que a DriveWealth oferece.

Você irá receber $25 dólares quando fizer um deposito de $250 ou mais na sua conta!

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de Abril de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Omega Healthcare Investor Inc OHI  19

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Omega Healthcare Investor Inc – OHI

Eu já fiz uma analise recente em janeiro desse ano do OHI você pode conferir aqui neste post. Não vou ficar repetindo a analise até porque não tem muito o que acrescentar nesse período, deem uma olhada no link para conferir em mais detalhes o case de negócio do OHI. Entretanto vale destacar alguns pontos ditos antes.

O setor de saúde no USA está sendo muito castigado pelo mercado, atualmente só perdem para o setor de hotéis e resorts no post de janeiro tem uma tabela com um resumo dos setores, vale a pena dar uma olhada lá antes. Claro o mercado não vai marcar um setor atoa, os riscos no setor de saúde americano estão elevadíssimos, alguns pontos importantes merecem destaque.

Os USA gasta boa parte da sua arrecadação em impostos em saúde, muitos falam que isso seria insustentável no longo prazo. Boa parte desses recursos são direcionadas para programas como medicare ou melhor conhecido como Obamacare esse imagem abaixo pode economizar muitas palavras.

medicare-obamacare

Como o governo vem jogando dinheiro nos asilos aumentando assim a demanda, acaba aumento e muito a oferta também. Uma coisa puxa a outra. Portanto a grande maioria dos REITs de saúde hoje são de asilos, alguns com cuidadores como enfermeiras outros sem essas opções, mas todos são asilos pra ficar mais fácil de entendermos.

Portanto um setor que era conhecido por ser de baixo risco e de receita estáveis, está tendo seu equilíbrio balançado por conta da forte influencia do governo. Não estou dizendo que isso seja bom ou ruim, isso só o tempo vai dizer, mas o fato é que o mercado está cobrando esse risco e cobrando alto.

Se acompanhar a grande maioria dos REITs de saúde estão tendo retornos negativos no mercado, alem do lance do excesso de oferta, da ingerência do governo, tem se agravado pelo fato de que algumas empresas de gerenciamento de asilos tem sofrido processos e mais processos de abuso e manipulação contra os velhinhos, já falei sobre esses rolos no nosso Papo de Dividendos.

Mesmo com todos os problemas acho válido ter um espaço na carteira pro setor, entendo que esses contratempos são temporário e até pode se agravar no curto prazo. Nesse caso o que o investidor deve fazer é começar uma posição pequena e depois ir subindo aos poucos. É isso que tenho feito.

Quem me acompanha a mais tempo por aqui, sabe minha posição sobre o preço das ações, porém em REIT eu acredito que o preço de aquisição tenha certa relevância, não que seria algo obrigatório, mas desejável que o REIT esteja num preço atraente.

Podemos falar sobre essa diferença das ações para os REITs num futuro post. Por exemplo tenho evitado aportar no setor de Self Storage apesar de encontrar excelentes REITs lá, mas eles estão muito sobrevalorizado, na verdade o setor é a modinha do momento. Em se tratando de REITs isso pode ser um fator complicativo no longo prazo. Os imóveis são cíclicos portanto tem que entender seus ciclos.

Sobrevalorização é algo  que não estamos vendo no setor de saúde, esse está indo na contramão. As vezes essas são as oportunidades que aparecem para os investidores. No longo prazo se a pessoa fizer a interpretação correta do momento pode obter bons retornos. Mas como disse sempre com moderação, não é pra ninguém sair colocando 80% da carteira no setor porque o risco é alto, começa com algo pequeno e vai subindo a medida que ele for melhorando.

Uma alternativa para equilibrar a carteira na parte de saúde é analisar alguns outros REITs de saúde que não tenham forte dependência de receitas em asilos, claro o REIT tem que ter bom fundamento e boa governança. Alguns estão no radar mas nada concluído ainda. A grande maioria do setor tem muitas vezes mais de 50% de receitas proveniente de asilos e colocar dois REITs com essa mesma característica na carteira acho muito arriscado.

Se descobrir alguma coisas boa, você irão ficar sabendo por aqui :)

A ideia do post não foi falar especificamente do OHI porque já fiz isso no post de janeiro, mas aproveitei pra dar mais uma esplanada sobre o setor de saúde, tem mais uns detalhes em mente, fica pra próxima compra.

 

Perguntas que voce deve fazer antes de adquirir um REIT

8Algumas perguntas que muitas vezes são neglicenciadas na analises, geralmente olhamos para o presente e para o que o REIT pode nos oferecer o futuro, mas entender o passado é fundamental para sabermos que caminho o REIT está indo, segue uma lista de perguntas que podemos fazer para aprimorarmos nosso conhecimento sobre o REIT:

  • Ele tem tido sucesso histórico em aumentar o FFO e NAV por ação?
  • Ele tem feito uma geração de dividendos estável e crescente para os acionistas?
  • Quanto tempo ele está no mercado e como ele resistiu aos momentos cíclicos?
  • Os administradores tem procurado meios de proteger a geração de caixa, até mesmo em momentos de dificuldade macroeconômica, ou quando encontra algum competidor que tenha desenvolvido um novo empreendimento?
  • Como eles tem investido o capital confiado pelos investidores? Ele tem criado valor aos acionistas com isso ?

O post é curto mais nem por isso tem seu valor depreciado, essas perguntas são muito importantes e você deve fase-las sempre que for iniciar uma posição em um REIT.

Espero que tenham gostado e até a próxima!

Enquanto isso…

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NYSE: Compras Março 2016 – ESS

essex2-540x272Dando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

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Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de Março de 2016 na bolsa de Nova York
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Essex Property Trust Inc  ESS  8

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Essex Property Trust Inc – ESS

Confesso que eu pensei duas vezes antes de adicionar esse REIT na carteira. O principal motivo era que não gosto muito do setor residencial e esse REIT é 100% focado em residência e ainda por cima para alugueis.

Minha estratégia era aportar no FRT, pra mim é um REIT com um case de negócio muito diferente dos demais, ele conseguiu crescimento de forma única comparada a grande maioria. Era um REIT que estava namorando, uma verdadeira pérola, mais ainda não tinha encarteirado por falta de tempo pra poder ver porque cortaram os dividendos que vinham crescendo a 41 anos consecutivos, ainda estou com ele em pauta pra fazer uma analise melhor da atual situação dele e tentar entender se seu cenário para os próximos anos é de dificuldade ou reversão.

Bem depois que minhas expectativas sobre o FRT  minguaram, resolvi enquanto não me debruço com mais detalhes sobre seus balanços dar uma olhada no ESS e analisando seu case de negócio, eis que uma grata surpresa aparece.

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Bem o ESS é composto exclusivamente de apartamentos e é um REIT muito localizado, sua área de atuação se resume a California e Seattle. Você deve estar se perguntando se pirei de vez ao escolher um REIT extremamente centralizado e ainda por cima residencial, logo eu que gosto mais de REITs com ativos diversificados geograficamente. É um assunto que vale um post, mas vamos tentar resumi-lo no próximo parágrafo.

Quando se trata de diversificação ou você busca um “8 ou 80” pra quem não conhece o dito popular vou explicar. Você deve buscar um REIT que seja bem diversificado tanto em inquilinos ou geograficamente ou buscar um REIT que seja bem centralizado em determinada região para que assim ele consiga os melhores inquilinos e oportunidades. A vantagem da centralização é que esse REIT vai dominar uma determinada área, ser referencia. Quem trabalha com mercado de imóveis sabe que conseguir um bom negócio nessa área depende mais de ter um bom network com o pessoal do que qualquer outra coisa, bem quanto maior a sua força maior será a sua rede. Se não me engano já pincelei sobre isso nesse artigo. Não basta apenas entender isso você precisa de captar outro ponto chave: que é a região onde o cara está inserido que quanto menos diversificado ele tiver mais esse fator terá de importância no sucesso ou fracasso para o longo prazo. Isso vamos ver abaixo.

Como disse anteriormente a região onde ele atua basicamente é California e tem também algumas propriedades em Seattle, mas vamos focar no principal core business dele que é a California. O estado da CA pra mim hoje é o principal dos USA, as maiores empresas de tecnologia do mundo estão lá, Hollywood fica lá e nem precisa dizer que o vale do silício fica lá, ou seja o centro nevrálgico da inovação americana nas ultimas décadas é a California.

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Quer você queira ou não a tecnologia é a bolsa da vez para esse e para o próximo século, já tivemos a era da eletricidade, do petróleo, das produções em massas, dos carros agora é a era da tecnologia e essa não veio para passar é o alicerce para todo que possa vir a surgir. Não é atoa que o dinheiro gira em torno dela veja só que o PIB da California é de 2,2 trilhões de dólares (dados de 2013), pra ter uma ideia o PIB brasileiro em 2013 foi de 2,04 trilhões de dólares (olha que ainda nem estávamos na crise atual, senão ia ficar mais feio). Um único estado, a California tem uma geração de riqueza equivalente a toda a nação Brasileira. Veja no mapa acima o que cada estado americano representa em PIB de países.

Quem conhece a California sabe que aquilo é um nada de recursos naturais, lá nem agua tem direito eles precisam de comprar de outro estado, dá pra imaginar um estado gerar uma riqueza maior que o Brazil e equivalente a uma Italia e não depender de riquezas naturais. Você fica se imaginando “algo de especial deve ter lá”.

Agora que você já entendeu um pouco do cenário onde o ESS está inserido vamos ao que interessa. Gosto de ativos resilientes principalmente em fortes crises. Minha preocupação era o ESS sofrer nos momentos de crise, bem eu logo pensei se ele é focado em determinada região e essa região é muito desenvolvida e está em constante expansão e tem boas perspectivas para o longo prazo, tudo indica que ele irá passar tranquilo pelas crises.

Bem o que vi foi que em 2008 receita de 2,5 bilhões em 2009 saltou para 3,7 em plena crise e em 2010 para 5,4 bilhões de dólares. Isso comprova a qualidade dos seus imóveis, da região, dos inquilinos e principalmente da administração que soube gerenciar os ativos de forma a permitir um crescimento de dividendos de 21 anos consecutivos (ops agora é 22 anos).

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Essex possui atualmente 58 mil apartamentos e uma taxa de ocupação superior a 95%

Fundamentos

ESS mantém uma taxa de crescimento dos dividendos na casa dos 7% considerando os últimos 5 anos. A ESSEX paga dividendos superiores a mais de 22 anos consecutivos. Seu payout por FFO está na faixa de 59% algo bem conservador. Dando margem para manter um crescimento e se possível, caso, enfrente alguma crise no futuro manter o crescimento dos dividendos por um tempo.

O FFO desse ultimo tri foi de $2,53 frente a 2014 que foi de $2,29 no ano também temos um crescimento do FFO na faixa de 23%. Nesse ultimo tri já estimaram o FFO para 2016 na casa de $10,64 a $11,05

Valuation

Sabemos que em REITs e FIIs o preço que você paga tende a influenciar seus retornos, isso porque eles não possuem um crescimento como as ações. Utilizando minha métrica de valuation cheguei no valor justo de $259,76 considerando a cotação atual daria uma margem de segurança +15%, ainda fui bem conservador nas estimativas mantendo uma taxa de crescimento abaixo de 10% porém o REIT vem entregando mais de 23% nos últimos 5 anos.

Riscos

Geralmente esses REITs sao muito cíclicos, o que acaba me afastando um pouco do setor, o ESSEX me chamou atenção pela sua qualidade de ativos e posição geográfica e regularidades nos seus resultados, mas ele assim como outros REITs de residência estão suscetíveis aos solavancos da economia e principalmente das taxas de desemprego que pós crise de 2008 vem se comportando em tendência de baixa.

No setor residencial apenas ele e mais um outro REIT passaram bem pela crise de 2008 que atingiu especialmente o setor, mas isso não é garantia de que ele estará imune ao próximo ciclo, vale ressaltar que independente dos bons números apresentados  no passado os investidores devem sempre acompanhar os resultados.

Se quiser adquirir empresas fantásticas de crescimento de dividendos veja nesse artigo como abrir sua conta numa corretora americana e comece a investir hoje mesmo, tudo isso sem sair do seu computador.

 

 

NYSE: Compras Fevereiro 2016 – DLR

data-center-economizer-cooling-energy-efficiencyDando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

 

Antes de prosseguirmos se você chegou aqui agora vale relembra da promoção que está rolando na DriveWealth onde você ganha $25 dólares na hora que fizer um deposito superior a $250, de uma olhada nesse artigo para saber mais.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de Fevereiro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Digital Realty Trust Inc  DLR  28

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Digital Realty Trust Inc – DLR

Integrated-Design-Group-DLR-Richardson-Interior-Data-CenterO maneiro desse REIT é que ele é bem diferente de tudo o que você está acostumado. Nós já falamos sobre eles aqui quando apresentamos os mercado de tipos de REITs. DLR é um REIT focado em aluguel de espaços para DataCenters, para aqueles leitores que não sabem o que é um Data Center vou tentar explicar de forma simples, se você já sabe o que é pule esse próximo parágrafo.

Digamos que você está na sua casa e abre um vídeo no YouTube esse vídeo está guardado em um computador lá nos USA ou algum outro lugar do mundo, esse computador na verdade não é um computador é um DataCenter é como se fosse um prédio com milhares de computadores pequenos ligados uns aos outros e formam um mega computador.

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A característica desses REITs é fornecer não apenas os imóveis mas infra estrutura para essas empresas que precisam de DataCenters. Por traz disso tem todo a estrutura de cabeamento de fibra ótica e estrutura para refrigerações e anti-incêndio, enfim tem bastante coisa que o REIT pode utilizar para tirar mais renda.

crescimento consumoO mercado de Data Center está em franca expansão e isso não tende a parar tão cedo, veja na imagem ao lado como vem crescendo o consumo de dados no mundo todo. A tendência é que o mundo fique cada vez mais ligado na internet, isso é algo maior que não adianta ninguém tentar ir contra. Se existe um crescimento na demanda por internet, então na mesma proporção vai crescer a demanda por DataCenters.

O Digital Realty Trust é um REIT que possui 132 propriedades espalhadas nas áreas metropolitanas dos USA, Europa, Asia e mais recentemente Australia. Possui mais de 2.700 contratos de alugueis e mais de 1000 clientes incluindo grandes companhias de diversos setores e países. Ou seja é um REIT extremamente diversificado em clientes e território, o REIT é um verdadeiro brinco e muito empolgante principalmente para quem é da área de TI.

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Um ponto muito interessante que devemos observar nesse REIT é sua estabilidade isso boa parte devido aos altos investimentos que os clientes da DLR fazem em seus Data Centers. Clientes são relutantes em deixar depois de gastar seu próprio capital em melhorias nos centros. Veja que a taxa de retenção dos clientes  para REITs de DataCenter é bem maior que os demais REITs. Para nós acionistas isso é um sinal de que teremos renda estável mesmo nos momentos mais conturbados, você vai confirmar isso mais abaixo nesse artigo.

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Além dos alugueis o DLR possui uma subsidiaria que fornece serviço de internet para os seus clientes o que dá um poder de geração de renda fantástica para os acionistas e isso é o fator primordial que permite com que o DLR mantenha uma taxa de crescimento nas suas distribuições.

Fundamentos

DLR mantém uma taxa de crescimento dos dividendos na casa dos 13,66% considerando os últimos 5 anos. O Digital Realty paga dividendos superiores a mais de 10 anos consecutivos. Seu payout por FFO está na faixa de 61,82% algo bem conservado. Dando margem para manter um crescimento e se possível, caso, enfrente alguma crise no futuro manter o crescimento dos dividendos por um tempo.

O FFO desse ultimo 3T15 foi de $1,28 frente a 2014 que foi de $1,22 nos nove meses também temos um crescimento do FFO na faixa de 12,26%. Nesse ultimo tri já revisaram o FFO para 2015 que era antes de 5,05 a 5,15 passou para 5,12 a 5,18. Isso não é um movimento esporádico, quase todos os balanços os caras revisam o FFO pra cima, pra quem está deste lado é sempre uma agradável surpresa. Enquanto que estamos acostumados com algumas empresas revisando pra baixo essas empresas fantásticas conseguem em meio a todas as adversidades revisar pra cima. Precisa de prova maior de competência administrativa ?

Sua taxa de ocupação está em 93% e possui uma média de 80% de retenção nos contratos de alugueis. Seu dividend yield está na faixa de 4,29% antes que alguns venham dizer, mas Viver de Dividendos você não acha o yield desse REIT um pouco baixo comparado aos demais, bem pra não perder tempo vou resumi a resposta em uma imagem apenas:

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Só olhe como o garoto cresceu firme e forte mesmo durante a crise de 2008.

Valuation

Sabemos que em REITs e FIIs o preço que você paga tende a influenciar seus retornos, isso porque eles não possuem um crescimento como as ações. Utilizando minha métrica de valuation cheguei no valor justo de $119,83 considerando a cotação atual daria uma margem de segurança +33% se considerarmos o perfil defensivo deste REIT é uma boa margem de segurança, ainda fui bem conservador nas estimativas mantendo uma taxa de crescimento abaixo de 11% porém o REIT vem entregando mais de 13%.

Riscos

Os riscos para esse REIT são basicamente o surgimento de uma nova tecnologia de armazenamento e processamento que ocupe menos espaço. Atualmente a internet gera uma quantidade colossal de dados, esses dados ocupam muito espaço nos computadores o que exige que tenhamos vários, mas vários computadores ligados para guardar essas informações. Digamos que no futuro alguém consiga armazenar uma grande quantidade de dados em um dispositivo e de forma muito mais reduzida.

Isso diminuiria a demanda por espaço e consequentemente os DataCenter reduziriam de tamanho. Isso certamente iria afetar a DLR em cheio. Apesar de estudos já estarem sendo feitos para constantemente tentar diminuir essa demanda por espaço nos armazenamentos ainda teríamos a barreira do processamento, que hoje esbarra em cheio na barreira do superaquecimento.

Isso tudo me conforta porque não bastaria o surgimento de uma tecnologia da noite para o dia pra afetar o case de negócio do DLR teríamos que ter uma combinação de uma série de fatores, isso é bom que permite a nós investidores avaliamos com mais calma a situação do mercado quando essas tecnologias forem surgindo, ou seja proporciona mais segurança para nós.

Enfim só para deixar uma nota que apesar do REIT ser bem anti-cíclico e ter um case bem redondinho, como vimos acima, ele ainda sofre com o risco tecnológico, apesar de muito remoto mais existe.

Se quiser adquirir empresas fantásticas de crescimento de dividendos veja nesse artigo como abrir sua conta numa corretora americana e comece a investir hoje mesmo, tudo isso sem sair do seu computador.

Enquanto isso para aqueles que ainda acreditam segue mais uma dica do Dollynho…

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não sei porque mas todas os professores de história que conheço são pseudo socialistas

Indicadores que uso para analisar REIT na bolsa

BuyandHoldRealEstateTenho feito uma série de estudos sobre REITs, você pode acompanhar isso através da nossa tag aqui. REITs pra quem nunca ouviu falar, são como os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) aqui do Brasil porém possuem algumas características e nuanças ligeiramente diferentes. Para pegar uma parte mais introdutória sobre REITs recomendaria a leitura deste artigo.

Se estiver interessado em comprar algum REIT você precisa analisa-los sobre duas perspectivas.

  • Analise quantitativa: pode ser a primeira etapa é onde você vai eliminar ou promover os REITs através de uma análise de seus fundamentos, basicamente olhar números. Basicamente pra mim não existe muita discrepância nessa parte, matemática é muito simples 1 + 1 vai ser 2 e isso qualquer investidor consegue enxergar, pois bem não espere grandes discrepância nessa parte, geralmente o mercado costuma ser bem eficiente em analisar números.
  • Analise qualitativa: essa pra mim é o ponto central para o investidor é onde definiria seu sucesso ou fracasso no longo prazo. Não é atoa que a grande maioria dos investidores que ficam pelo caminho, negligência sumariamente uma analise qualitativa de seus ativos da carteira. Muita gente costuma focar apenas na analise dos números e retiram de suas decisões todo fator que traz qualidade para o negócio, muitos se equivocam ao achar que os números podem expressar tudo e acabam abandonando o mais importante, talvez pelo fato da analise qualitativa ser tão complexa e intrapessoal. O fato é que se quiser obter o sucesso no longo prazo precisará de aprimorar suas skills nessas analises e isso não é algo que você vai conquistar da noite para o dia, portanto quanto antes começar melhor.

Quando digo que olhar a qualidade é mais importante que olhar os números não quer dizer que você deva neglicenciar os números apresentados pelos REIT, muito pelo contrario eles tem um papel importante. O fato é que devemos buscar um equilíbrio entre as duas esferas e saber usa-las de forma saudável. Pensando nisso nesse primeiro momento esse artigo vai focar nessa avaliação quantitativa do negócio. Vamos trazer quais os indicadores devemos olhar ao analisar um REIT. Depois numa segunda oportunidade vamos trazer alguns assuntos a parte como endividamentos e a analise qualitativa do negócio. Por hora vamos colocar a mão na massa.

O indicador mais importante: FFO

xReal-Estate-Investment-Trust-REIT-ETFs.jpg.pagespeed.ic.lTqmVkf_MWNas ações o indicador mais importante que temos é o Lucro, nos REITs não utilizamos o lucro pra absolutamente nada, tudo que esteja ligado ao lucro você descarta, pode desconsiderar.

O “lucro” para os REITs é o FFO ou seja Funds From Operation. Quando falo isso geralmente surge duas dúvidas:

 

  • O que é esse tal de FFO ?
  • E porque não podemos utilizar o lucro nas analises ?

Começando de trás para frente, o lucro não pode ser utilizado porque ele está carregado com depreciação e amortizações e em se tratando de REITs isso tem um peso considerável, portanto o lucro não representa o “lucro real” de um REIT. Ficou esquisita essa ultima frase.

Para contornar esse problema da amortização o mercado cunhou o FFO, basicamente o FFO é o lucro + amortização + depreciação – ganho de vendas e propriedades de investimento e itens extraordinários. Veja um exemplo do Investopedia abaixo:

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Eu gosto de olhar a tendência do FFO dos últimos 5 ou 10 anos para ver se há combustível para o crescimento do dividendo, sim eu nunca consigo saco para levantar 10 anos de dados, mas é o ideal se vc conseguir ponto pra você. Um REIT que mantiver um crescimento lento do FFO por demasiado tempo indica que ele tende a cortar os dividendos em breve e isso é algo que um investidor de crescimento de dividendos, como eu, não vai gostar muito.

Mas não basta você olhar o FFO bruto, isso porque os REITs são entidades que retornam quase todo o seu fluxo de caixa para o acionista. Como resultado para manter sua taxa de crescimento eles precisam de diluir o acionista, lançando mais ações no mercado para financiar seus investimentos, ou adquirindo dívidas.

Uma forma de controlar se esses investimentos estão dando certo é verificar se existe um crescimento no FFO por ação (FFO/Share). Na tabela abaixo coloquei os FFO/Share dos 3 REITs que possuo na carteira atualmente:

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Se esse crescimento não for identificado o REIT ou diluiu os acionistas ou o investimento falhou miseravelmente, fique atento com esses REITs porque a tendência é que você termine com menos do que começou.

FFO Payout

Se você olhar o payout normal nos REITs vai perceber que sempre passa de 100% isso é porque o payout que vemos nos sites de finanças é sobre o lucro. Como vimos acima qualquer indicador sobre o lucro pode ser descartado, para os REITs o payout tradicional não serve para absolutamente nada.

Uma alternativa que encontramos é olhar o payout pelo FFO. Basta dividir o dividendo distribuído pelo FFO/por ação. Eu prefiro REITs que possuam payout abaixo de 90%.

Enquanto a receita de REITs são normalmente estáveis gosto de ter uma margem de segurança para que os dividendos possam subir caso ocorra contra-tempos, um índice de Payout acima de 90% com um crescimento lento do FFO/por ação pode comprometer o crescimento da distribuição de dividendos no longo prazo. Veja abaixo uma tabela com o Payout dos meus REITs:

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Ocupação e diversificação de inquilinos

basketDiversificação é um fator importante a ser analisado nos REITs, ela oferece uma camada a mais de proteção caso algo inesperado aconteça. Eu costumo olhar através da lista dos principais inquilinos e verificar se eles não representam grande parte da receita. Pra mim grande é algo acima de 50% a 70% das receitas. Por exemplo é possível acompanhar que os top 10 inquilinos do Omega Healthcare Investor (OHI) correspondem a 64% das receitas, já no Digital Realty esse número não chega a 35% e 37% no Realty Income.

Além disso eu também gosto de acompanhar historicamente a taxa de ocupação, de foram que ela tenha uma certa estabilidade ao longo do tempo. Os percentuais de ocupação podem variar um pouco de  acordo com o nicho do REIT, por isso não existe aqui uma regra ou número mágico o importante é ver se ele está mantendo um certo nível comparado com seus pares.

Planos de crescimento

Manter um crescimento do FFO/Share é o combustível por trás que manterá ativo o crescimento das distribuições futuras. O crescimento do FFO/por ação é um dos fatores que irão determinar se as distribuições irão crescer acima das taxas de inflação, se igualar ou ainda pior – se cortar ou eliminar os dividendos.

Eu particularmente gosto de ver REITs que conseguiram aplicar o capital publico em projetos que tenham taxas atraentes de retorno de longo prazo e que tenham clausulas de escalonamento que lhes permitam cobrar alugueis mais elevados ao longo do tempo. Essa é uma característica em todas as minhas aquisições.

Dívida

Interest-RatesSó há duas maneiras dos REITs captarem recursos no mercado, emitindo ações ou emitindo dívidas. Se emitirem dívida e os projetos não saírem como o esperado, os custos dos juros podem comer o lucro. As vezes o projeto pode até estar indo bem, mas por algum motivo precisa rolar a dívida e se nesse momento a dívida pode ficar mais cara, isso também poderia correr os lucros. Por isso é importante olharmos o endividamento dos REITs que estamos analisando. Provavelmente esse assunto não vai se esgotar aqui e merece um tópico a parte, no futuro voltaremos a falar sobre isso, certamente.

Por hora veja nos balanços dos REITs o quanto eles emitiram de bonds e o prazo. Acompanhe e compare com as taxas de outros REITs do mesmo setor. Em geral meus REITs que tenho na carteira, possuem uma taxa de juros bem abaixo do mercado, dois fatores para isso, são REITs com um bom portfólio de cliente e imóveis e geralmente são lideres ou no setor ou na região onde atuam, isso lhes oferecer um certo poder de barganha na hora de rolar as dívidas.

Dividend Yield e P/L

Está aí dois indicadores que não utilizo, mas como sei que vai surgir uma enxurrada de gente perguntando sobre eles, vou coloca-los como referencia aqui para poder responder a essas pessoas de forma mais clara.

Primeiro esses dois indicadores são utilizados para precificar, não utilizo nenhum dos dois tanto para ações quanto para avaliar se um REIT está caro ou barato. Qualquer modelo de precificação que não trabalhe com projeções futuras, já começa errado.

O mercado sempre vai projetar as expectativas de resultados futuros no preço, daí o esperto quer precificar utilizando dados do passado, não precisa ser gênio pra entender que isso não vai funcionar. Enfim precificação é um assunto que vou abordar em outros tópicos, mas preciso de mostrar alguns pontos importantes sobre esses dois indicadores.

Quanto mais alto um REIT tem de Yield, maiores são as chances dele não conseguir honrar um crescimento nas suas distribuições. Além de que o seu retorno no longo prazo será menor do que aqueles REITs que tiveram um crescimento do FFO/Share ao invés de altos DY, veja esse artigo. Já falei extensivamente sobre yields no artigo passado dê uma olhada aqui.

Sobre o P/L pra começo de conversa esqueça isso, é um dos piores indicadores, consegue ser pior que o DY, ainda sim tem gente que uso, talvez um investidor com uma visão de curtíssimo prazo ele seria interessante, apesar de que nem assim vejo tanta utilidade. Se for olhar esse indicador pelo menos faça direito, calcule o P/FFO que seria o preço dividido pelo FFO por ação.

Crescimento dos dividendos

A tabela abaixo mostra a distribuição dos dividendos dos REITs ao longo dos anos:

Eu prefiro olhar REITs com crescimento de dividendos ao longo do tempo. Uma faixa de crescimento de pelo menos 5 anos é importante. Um REIT que consegue gerenciar e maximizar as oportunidades de investimento existente para o beneficio do crescimento das distribuições aos acionistas esse são os REITs que merecem o meu dinheiro.

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Geralmente a maioria dos meus REITs na carteira será composto de fundos que tiveram um crescimento de pelo menos 10 anos seguidos nas suas distribuições de dividendos.

Conclusão

Aqui vale algumas observações importantes, esses parâmetros que estipulei acima são baseados nas minha metodologia, claro que cada investidor tem o seu perfil e objetivos diferentes, alguns tem um foco mais para o curto prazo, outros gostam de buscar mais retorno ao invés de segurança.

Conservative-InvestorEu sou um investidor extremamente conservador, nos meus ativos evito riscos ao máximo, por isso meus foco nos REITs será sempre ativos com posições mais defensivas, você não vai me ver adquirindo REITs com altos yields, geralmente gosto mais daqueles que tenham um prêmio qualitativo maior.

Minha ideia na carteira de REIT não é crescer capital, mas sim remunerar o meu capital de forma crescente e segura. Minha estratégia para crescer capital é outra, uso para isso o trade de valor e invisto em empresas de forte crescimento, vejo que esse tipo de empresas são ideais para esse objetivo. Apesar de alguns investidores quererem usar os REITs para crescer o capital, e não quer dizer que eles estejam errados, só que pra mim não os vejo como um instrumento ideal para isso.

O que caracteriza o sucesso nos investimento é o indivíduo conseguir converter uma vida de poupança em uma maquina geradora de renda, que irá lhe ajudar a alcançar a sua independência financeira.

Está maquina de renda de dividendo que você está construindo hoje, lhe dará o poder da escolha, no sentido de que poderá escolher fazer o que quiser, mesmo se você quiser continuar a trabalhar, você poderá. É por isso que é importante ser excessivamente conservador, que imprudente.

Vejo constantemente os investidores que tomam riscos enormes em um esforço ambicioso para acertar a grande tacada. É importante nunca arriscar o que você tem em algo que você não tem e não vai precisar. Se você tem a possibilidade de alcançar a segurança de viver de dividendos, e, portanto, a flexibilidade de ser mestre de seu próprio tempo, então pra que arriscar isso e jogar tudo fora na ambição de ser duas ou dez vezes mais rico, não é uma estratégia muito esperta da sua parte agir assim.

Posso até no futuro adicionar 1 ou 2 REITs com alto yield, mas de modo geral minha carteira será sempre composta por ativos que ofereçam segurança e qualidade nas suas distribuições, não quero correr o risco de ser surpreendido quando alcançar a IF com um corte na minha geração de renda por conta de um REIT ou ação que cortou os dividendos.

Nos vamos detalhar isso melhor no próximo artigo onde vamos mostrar como montar uma carteira com REITs de acordo com o seu perfil de investimento e mais pra frente vamos trazer estratégias de como avaliar se um REIT está sub ou sobre valorizado pelo mercado.

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NYSE: Compras Janeiro 2016 – OHI

Riverstone_BrookstoneDepois de estudar um pouco sobre o mercado de REITs, acho que estou no momento de dar o start na minha carteira. Já cheguei a fazer alguns artigos no blog sobre os REITs, veja aqui, tenho uns 6 artigos já engatilhados sobre o assunto, estou colocando no forno o sétimo e ao longo dos próximos meses vou publicando-os. São artigos mais voltados para analise e identificação de bons REITs no mercado.

Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Compra de Janeiro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Omega Healthcare Investors Inc  OHI 20

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Omega Healthcare Investors Inc – OHI

Como bom amante do varejo, meu primeiro aporte não poderia ser diferente, o primeiro REIT que encarteirei foi o Realty Income Corp (O) comprado o mês passado, confira aqui. Esse mês o aporte foi para o setor de Saúde, para entender um pouco mais sobre o setor veja aqui.

OHI é o lider no mercado americano de Skilled Nursing Facilities (SNF), são como asilos com um suporte de enfermeiras ao invés de ter apenas cuidadores. O REIT é muito centralizado no desenvolvimento de SNF e a maior parte de seu portfólio é composto dessas propriedades. Ele tem cerca de 932 propriedades espalhadas em 42 estados americanos além de 1 propriedade na Inglaterra. Sem dúvidas alguma ele é de longo o maior nessa industria de SNF.

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Essa centralização tem seus pontos positivos e negativos. O lado positivo é que temos um retorno nessa industria bem superior a média dos outros REITs, se pegar outros que possuem diversificação em SNF dificilmente eles conseguiram bater o Omega nesse nicho. Quanto maior a sua presença em um nicho especifico mais oportunidades de bons negócios você conseguirá captar. Além claro em se tratando de administração e operacional os melhores talentos em SNF estarão nas mãos do OHI, e nesse setor de saúde capital humano conta bastante.

residentialcarefacilityApesar do OHI ser bem diversificado em território ele é muito pouco diversificado dentro do setor com isso o lado negativo é que o REIT fica mais exposto a volatilidade desse mercado, se aparecer uma crise na industria de SNF certamente o OHI será severamente afetado.  Sabemos que o setor de Saúde e em especial esse de SNF é bem anti-cíclico, o que traz um certo conforto.

Fica claro a dependência do OHI com as políticas publicas americanas, seu crescimento depende bastante da manutenção dessas políticas, vale ficar com esse ponto em mente e também acompanhar mesmo que por alto na mídia um pouco sobre isso.

CRESCIMENTO

OHI tem mantido uma taxa de crescimento bem robusta e superior a outros REITs do setor de saúde, isso que mais me chamou atenção nele. Ele paga dividendos crescentes desde 2003 ou seja a 12 anos aumentando os dividendos comparado ao ano anterior, isso é um ponto a favor na sua analise. Se considerarmos a taxa de crescimento populacional nas pessoas acima de 65 anos temos aí garantida dessa taxa de crescimento do OHI. Veja no gráfico abaixo a estatística para o crescimento da população americana com mais de 65:

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Fonte

DESEMPENHO DO SETOR

O retorno total do OHI no ano de 2015 foi de -19% pra quem não sabe retorno total é a soma da valorização das cotas + o ganho de dividendos no ano. De modo geral o setor de saúde vem sofrendo bastante esse ano, com o OHI não está sendo diferente.

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Nessa tabela publicada na NAREIT mostra o desempenho por setor, veja que saúde teve um fraco 2015 com um retorno total de -7% só perdeu para os hotéis. Bem isso pode ser uma boa oportunidade para nós investidores que estamos começando posição. É a chance que temos de comprar bons REITs com boas margens de segurança. Uma vez que tenha definido a linha de tendência do setor você começa a analisar os números individuais e vai tirando as conclusões.

Fundamentos

OHI teve uma excelente taxa de crescimento do seu AFFO, mesmo nos momentos de grave crise como em 2008 ele conseguiu crescer 5% o seu AFFO, sendo que de modo geral a sua taxa de crescimento do AFFO está acima de 11% o que é um número bem considerável.

Atualmente seu AFFO em 2014 foi de 2,85% e já esse ano o guidance anunciado foi de $3,06 a $3,07 garantindo mais um ano de crescimento nos dividendos.

Seu dividend yield está na faixa de 6,9% que é algo bem sustentável. Bem longe de REITs como o New Sênior que vem pagando um yield de 11% mas com uma dívida insustentável, onde qualquer novato nos investimento consegue ver que não conseguirão manter essa distribuição por muito tempo. OHI está dentro da média dos yields, na verdade se considerarmos aqueles que possuem um endividamento equilibrado ele possui o melhor yield.

Valuation

Como disse anteriormente essa queda no setor de saúde é um prato cheio para nós investidores que desejarmos obter bons ativos a um preço justo. Sabemos que em REITs e FIIs o preço que você paga tende a influenciar seus retornos, isso porque eles não possuem um crescimento como as ações. Utilizando minha métrica de valuation cheguei no valor justo de $44,48 considerando a cotação atual daria uma margem de segurança +26% algo bem razoável.