NYSE: Compras Outubro 2016 – IRM – SKT

Estou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Neste aporte a compra foi destinada a dois REIT o primeiro é o Iron Mountain Inc – IRM e o Tanger Factory Outlet Centers Inc – SKT.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras outubro de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet Centers Inc SKT   41
Iron Mountain Inc IRM 60

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Carteira pronta ?!?!

Acho que finalmente posso dizer que minha carteira de REITs está pronta, talvez caiba apenas um REIT de storage, mas como estou esperando um bom momento para eles, vou deixar meio que na retaguarda, reserva se é que podemos dizer assim .

Esses REITs que adquiri durante esse ano serão os que comporão a minha carteira de nos USA. Com praticamente 12 ativos dessa categoria na carteira concluo a fase inicial de composição e agora partimos para a parte das reaplicações, ou seja a parte mais emocionante que é escolher os ativos, chegou no seu fim :(

Você pode se perguntar se parei em 12 ativos porque não encontrei nada mais interessante, bem na verdade garanto que daria pra montar fácil mais umas 5 carteiras de REIT só com ativos tops iguais a esses. Tentei escolher os que me trouxessem uma combinação de melhores retornos e também de segurança no longo prazo.

Com a tarefa concluída, aí já começo a viajar em montar uma carteira com algumas empresas Europeias ou mesmo montar uma carteira de REIT Canadenses que é algo que venho estudando um pouco sobre o mercado de REITs na “província Americana do Canada”. Enquanto não me decido vou ajustando a carteira de ações americanas, tirando alguns patinhos feios.

Sobre o SKT ele já é velho conhecido aqui no blog, então se quiser saber mais informações a respeito consulte esse post. Vamos falar então do nosso ultimo e ilustre membro

Iron Mountain Inc – IRM

Geralmente jóias precisam ser escavadas para serem encontradas, se seguirmos essa linha esse REIT pode ser considerado literalmente uma verdadeira joia. O Iron Mountain começou sua história enterrada profundamente abaixo do solo.

A mais de 67 anos Herman Knaust comprou uma instalação de armazenamento subterrânea para armazenar cogumelos. O negócio não foi pra frente, então Knaust resolveu usar o antigo armazém de cogumelos como uma empresa de armazenagem de bens pessoais.

Com as necessidades de armazenamento crescendo, ele decidiu mudar o nome da empresa para Iron Mountain Atomic Storage Inc e abriu um escritório de venda e atendimento no Empire State Building, com o crescimento da empresa o modelo de negócio do Knaust foi evoluindo.

irm

Iron Mountain continuou a crescer dentro do mercado de Nova York, expandiu a sua instalação original e a empresa se tornou referencia no armazenamento de documentos. Em 1978 Iron Mountain abriu sua primeira instalação de armazenamento acima do solo de Nova York e mais tarde em 1980 expandiu o negocio para outras cidades.

Expansão continuou a aumentar, e em 95 a empresa tinha crescido para uma receita anual superior a US $ 100 milhões. No ano seguinte a empresa resolveu tornar-se uma empresa publica e estreou na bolsa de valores como uma ação normal, sem ser um REIT.

Vinte anos depois em 2015 os acionista se reuniram numa assembleia e formularam um plano para converter a empresa num REIT.

Converter é comigo
Converter é comigo

Esse processo foi questionado pela IRS (tipo receita tupiniquin) alegando que a empresa não tinha uma estrutura de imóveis. Em 2014 IRM conseguiu da IRS aprovação do status de REIT.

Como a empresa se converteu em um REIT agora deve pagar 90% de todo o rendimento tributável aos investidores, resultado de um dividendo substancialmente mais elevado do que a empresa pagava anteriormente quando era um stock comum.

irm papel

Case de negócio

Hoje a Iron Mountain é uma empresa líder nos serviços de gerenciamento e armazenamento de informações, atendendo a mais de 220.000 cliente em 45 países e em seis continentes. De acordo com o release a empresa atendimento diversos setores e empresas de todos os tamanhos, incluindo mais de 94% da Fortuna 1000 que tem a IRM como parceiras no gerenciamento de informações.

O modelo da empresa oferece soluções integradas para unificar o gerenciamento de documentos fisico e eletrônicos. Ela armazena e gerencia os ativos de informações a seguir.

portfolio irm

Ganhe dinheiro guardando papel

Você pode achar que guardar papel dos outros não dá dinheiro, bem não se engane quanto a isso. Um amigo meu trabalha numa telecom dessas grandes ele já me disse que a telecom tem um contrato milionário com uma firma de gerenciamento e armazenamento de documentos, só não soube me dizer ao certo se era a IRM.

Geralmente quando você tem um problema com essas telecoms e eles precisam de algum documento fisico para ir a justiça ou qualquer outra coisa, aciona-se a IRM, solicita o documento, a empresa tem tudo catalogado e organizado em questão de minutos ela coloca o documento nas mão de um motoboy e o mesmo é entregue nas mãos da telecom alguns minutos depois de solicitado.

Manter essas informações organizadas e bem armazenadas é algo externamente difícil e ao mesmo tempo valioso quando olhamos dentro de um cenário corporativo.

No meio do ano a IRM anunciou a aquisição da Recall por 2 bilhões de dólares, a Recall é a principal armazenado de documentos do Reino Unido no mesmo dia o rating de credito da IRM dado pela S&P Global foi elevado de BB- para B+ após o fechamento da compra. A agencia de rating pressupões que as margens operacionais levará a IRM a ter um crescimento de 5x até 2018.

crescimento irm

A aquisição da Recall oferece uma entrada maior da IRM em mercados emergentes e reforça a capacidade da empresa de alcançar empresas de médio porte.

Os fundamentos

Com essa nova aquisição a IRM fez uma alteração no guidance de 2016 passando de 2,15 o FFO para 2,25. Também espera-se um aumento de dinheiro que será distribuído para investimentos indo para a casa dos 600 milhões de dólares.

IRM espera crescer os dividendos em 4% até o final e 2018 e além disso espera-se reduzir também o payout para 70% o que acaba dando ainda mais segurança na cobertura dos dividendos futuros.

Geração de Dividendos

Considerando os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 115,80 convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 361,29 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano, isso tratando-se de IRM.

Se olharmos a SKT a adição de ações deve crescer meus dividendos anuais em U$ 48,38 convertendo isso para real teríamos R$ 151,43.

No total tenho um crescimento de U$ 164,18 que convertendo para real ficaria US$ 512,72

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Enquanto isso…

 

esquerdista

NYSE: Compras Julho 2016 – SKT – OHI

tanger factoryEstou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Esse mês adicionei dois REITs na minha carteira um deles é o Tanger Factory SKT abaixo você pode conferir mais detalhes sobre o fundo.

Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.

Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.

Compras julho de 2016 na bolsa de Nova York
Empresa Código Qtde
Tanger Factory Outlet  SKT  91
Omega Healthcare Investor Inc  OHI  115

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Sobre o Omega Healthcare Investor (OHI) já falei esses dias atrás então não vou entrar muito em detalhes. Se quiser saber mais, consulte esse artigo.

Só vale ressaltar aqui que estamos passando por um momento único no mercado de REITs americanos, especificamente o setor de saúde. Ele é um dos melhores setores de imóveis por lá, geralmente é um setor bem anti-ciclico, dificilmente vai ver variações na cotação dos seus ativos, por um milagre divino estou tendo a oportunidade de comprar justamente num ciclo de baixa nesse setor.

O setor está passando por esse ciclo de baixa não é atoa, os riscos são bem elevados. Por isso tenho sido bem criterioso na hora de colocar um novo ativo desse setor na carteira. Mas se você quer começar a abrir posição em REITs talvez essa seja uma boa oportunidade para olhar com carinho para o setor.

Vamos dar uma olhada a fundo no fundo (desculpa o trocadilho):

Tanger Factory Outlet – SKT

O mestre dos investimentos Warren Buffett já disse que o seu foco na escolha de ativos são de empresas que possuam fosso competitivo, veja aqui sobre esse assunto. Uma empresa é como um castelo e quanto maior o fosso que a separa dos inimigos mais protegida ela estará aos ataques.

Gosto muito desse modelo proposto pelo WB tanto que tenho adotado-o em larga escala nas minhas escolhas, avalio sempre os pontos positivos da empresa frente as demais, o que a torna tão poderosa contra seus concorrentes, você vai encontrar diversas empresas com largos fossos ao olhar pelas empresas e REITs que possuo na carteira.

Oficialmente Tanger ser considerado um REIT de shopping fechado, porém ela não possui shopping fechado, mas sim muitos Outlets alugados para muitos inquilinos que também possuem lojas em shopping, o próprio Warren Buffett citado no parágrafo anterior já foi sócio do Tanger.

Tanger é da Carolina do Norte e possui 42 propriedades espalhadas entre os USA e Canada. Pra quem não sabe o que são Outlets sugiro dar uma lida no nosso artigo explicando sobre o setor.

tanger factory

A industria de varejo tem evoluído, Tanger foi o primeiro a captar esse canal de distribuição de varejo dos Outlets. Os shoppings fechados são caros para construir (em média mais de $ 100 milhões) e com custos operacionais bem mais elevados. Tanger conseguiu criar um modelo de varejo diferenciado que poderia fornecer escala às grandes marcas do mercado a um baixo custo.

O poder da marca

Normalmente a marca não faz diferença dentro do cenário dos REITs, porém o Tanger conseguiu se destacar tanto dos demais, que a sua marca passou a ser um dos seus principais fossos.

Ficou evidente durante a ultima crise que ao contrario de muitos canais de varejo tradicionais, os Outlets se beneficiaram durante a recessão. Os consumidores estavam com a renda apertada, mas queriam comprar produtos de qualidade, de marcas e designer que seriam confiáveis.

Tanger conseguiu reunir as maiores marcas do mercado dentro de seus centros, como você pode ver abaixo isso tem proporcionado com que as vendas nas mesmas lojas cresce-se 4,4% frente ao 1T15 que já tinha crescido outros 4% ante ao anterior.

SKT same stores venda

Se você ficou impressionado com o gráfico acima, espera porque o Tanger tem batido um crescimento operacional de same-store em 45 trimestres consecutivos, ou seja desde 2005 os caras todos os trimestres vendem mais que o trimestre anterior.

Os bons números nao param por aí, o trafego aumentou em 6% durante o 1T. vendas média dos inquilinos aumentaram em 4,7% sendo U$401 por pé quadrado.  Sua taxa de ocupação é de 96,6% comparado com 96,7% do trimestre anterior. Eles tem mantido uma taxa cima de 96% a mais de 22 anos.

Será que dá pra perder o sono com esse REIT ?

Como disse antes talvez Tanger seja o único REIT com uma marca forte. É grande a sua capacidade para crescer a marca, expandindo o modelo de negocio. Ano passado em 2015 eles completaram 4 novas propriedades, veja as fotos abaixo:

  • Savannah, GA inaugurada em abril

savannah

  • Foxwoods em Mashantucket, CT aberto em Maio

foxwoods

  • Grand Rapids, MI aberto em Julho

grand rapids

  • Southaven, MS (Memphis) aberto em novembro

southaven

Tem que ter grande fosso mas também um bom castelo

Warren disse que não bastava ter um grande fosso, mas também um bom castelo, vamos olhar para o castelo do Tanger que no caso seria seus fundamentos e ver como anda as coisas, não se surpreenda se estiver melhor que o fosso rsrsrs

O AFFO do Tanger aumento em 12% para 0,56 por ação nesse 1T16 ou $55,8 milhões. Tanger pra mim está no mesmo nível de qualidade encontrado em outros Titãs como o Realty Income O. Tanger possui um largo histórico de crescimento dos lucros ano após ano.

tanger crescimento dividendos

O ultimo aumento de dividendo foi de 14%, isso mesmo QUATORZE porcento de aumento de dividendo frente ao ano anterior, a média de crescimento dos dividendos desde seu IPO está na faixa de 13%. Não tem como controlar, quando você pega uma empresa que consegue distribui uma media de crescimento 13% a mais de dividendos e fazendo isso desde 1993, bate aquela euforia incontrolável.

Iria falar do DY dele e do seu valor justo, mas sinceramente, precisa de mais argumentos pra esse REIT? Melhor parar por aqui no próximo aporte que fizer nele falo mais algumas coisinhas muito interessantes que descobri. Por hora já está mais que provado o case de negócio do SKT.

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.