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Recorde de 13,9k no mês – Dividendos jan25

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Construir uma carteira de dividendos que pagou quase 14 mil este mês de janeiro. Nosso novo recorde dividendos recebidos num único mês. Esse ano de 2025 veremos esse retorno dos dividendos subir exponencialmente.

Falaremos dos números de um do nosso REIT de residência da minha carteira pública aqui no blog. Vamos entender como está a situação do BRT e como ele tem se comportado desde nossa última revisão.

Nossos dividendos

No ano passado, recebemos R$3.129,74 em dez/23, um aumento de R$6.129,63. Isso é 195% de aumento de um ano para o outro. Esse crescimento foi impulsionado tanto pelos novos aportes quanto pelo aumento nos dividendos das empresas.

Nossa estratégia de reinvestimento de dividendos tem sido extremamente eficaz, como evidenciado pelo gráfico que demonstra o crescimento anual composto, similar a uma bola de neve que só aumenta de tamanho a cada ano.

BRT APARTMENTS CORP – BRT

BRT Apartments Corp é um REIT, smallcap, focada na operação e desenvolvimento de propriedades multifamiliares, principalmente no sudeste dos Estados Unidos e no Texas.

A empresa possui ou tem participações em 29 propriedades multifamiliares com 7.947 unidades distribuídas em 11 estados. BRT busca oportunidades em imóveis estabilizados, subgerenciados ou com potencial de valor agregado, que beneficiem-se de programas de melhorias e gestão ativa.

Iniciamos posição no BRT em abril de 2023. O fundo tem um yield de 5,67% e uma taxa de crescimento nos dividendos de 3,55% nos últimos 5 anos. Isto coloca-nos com um Yield on Cost de 12,65% dentro da nossa estratégia de 12 por 24.

Tivemos um excelente crescimento de receita, com $24,4 milhões, isso foi 2% acima do ano anterior. Já o nosso AFFO foi de $0,41 para uma queda de $0,36. Foi -12%, nada bom para quem deseja manter uma perspectiva de crescimento ao longo dos anos. Foi um péssimo resultado no trimestre.

A taxa de ocupação manteve-se relativamente estável em 94,4%, com perspectivas nada animadoras para o último FFO.

Desde que entramos no fundo ele fez alguns desinvestimentos. Por exemplo, em 2022, ele tinha 33 imóveis e agora vendeu 4 propriedades. Isso que impactou negativamente o FFO ao longo deste período.

Por ser um smallcap, esperávamos uma atenção maior no crescimento. Vamos esperar que este próximo ano a BRT consiga encontrar uma maneira de melhorar o seu lucro. Caso isto não ocorra, podemos pensar em uma retirada da carteira.

Dividendos recebidos

Empresa Ticker Dividendo
R$ 8.276,25 $ 1.370,24
REALTY INCOME CORP O 106,59
STAG INDUSTRIAL INC STAG 55,14
GLADSTONE COMMECIAL CORPORATION GOOD 122,43
MAIN STREET CAPITAL MAIN 27,50
GLADISTONE CAPITAL GLAD 14,69
MORGAN STANLEY DIRECT LENDING FUND MSDL 70,00
CME GROUP INC CME 199,52
KITE REALTY GROUP TRUST KRG 101,29
IRON MOUNTAIN INC IRM 204,20
VICI PROPERTIES INC VICI 153,67
MEDICAL PROPERTIES TRUST INC MPW 146,80
BRT APARTMENTS CORP BRT 62,66

Dividendos recebidos na Top Picks – XD

Empresa Ticker Dividendo
R$ 5.698,26 $ 943,42
TOP PICKS – REIT XDR 626,10
TOP PICKS – STOCK XDS 317,32

Total Geral: R$ 13.974,51

  • Dólar utilizado para conversão: R$ 6,04 (veja aqui)
  • Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja, considerando o imposto de renda.

Acompanhe na página sobre Dividendos, as últimas atualizações dos rendimentos mensais, e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funcionam os dividendos no EUA.

Você já imaginou ter acesso ao meu portfólio de ações completo - o mesmo portfólio que gera uma receita passiva de dividendos confiável e em constante crescimento, capaz de financiar sua própria liberdade financeira? E se você recebesse alertas sempre que eu fizer uma nova compra ou venda de ações? Agora você pode ter acesso EXCLUSIVO a tudo isso!

ExlService EXLS – Trade de valor #37

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Vamos apresentar uma nova empresa adicionada na nossa carteira Trade de Valor, falaremos sobre a ExlService Holding – EXLS. Empresa de software, que trabalha com análise e processamento de dados para vários segmentos.

A EXLS utiliza de machine learning e IA para fazer os processamentos e auditoria de pagamentos nas suas plataformas LifePro e LISS.

Vamos mostrar os números e entender um pouco melhor como a EXLS faz dinheiro na bolsa.

Prefere ver este vídeo no X? Clique aqui para assistir em nosso canal no X

Trade de Valor – casa Miami

Seguimos forte rumo a nossa meta de comprar uma casa em Miami, tudo através da bolsa americana.

Objetivo: apartamento em Miami

Valor imóvel (aproximado) US$ 450.000
Financiamento 225.000
Entrada 225.000

Entrada detalhamento

Entrada US$ 225.000 %
Já temos 56.020 24,90%
Falta 168.980 75,10%

Minha carteira de Trader de Valor agora está assim:

Carteira Trade de Valor em Reais

Estamos com 60 mil dólares investido, até o momento com +16,2% de retorno, isso é cerca de 10,4% de IRR anual.

Patrimônio de 3,4 milhões e +18k bolsa – jan25

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Ficamos abaixo da nossa marca histórica de três milhões e meio de reais, muito por conta do desempenho do câmbio que deu uma boa recuada. Para quem está na fase de acumulação, é até uma boa notícia, mas sabemos que isso não irá durar para sempre. Então, aproveitem.

Estamos atualmente com 3,4kk em patrimônio total, lembrando que só viramos a marca dos R$3 milhões há três meses apenas.

Isso é apenas uma parte do caminho. Se você quiser acompanhar toda a nossa trajetória rumo à Independência Financeira (IF), visite nossa página de Orçamentos, onde registro em detalhes cada passo dessa jornada.

Receitas

  • Companys: Esta categoria inclui a receita proveniente de empresas de capital fechado, dividida em duas subcategorias:
    • Holding: Compreende as empresas e negócios virtuais dos quais sou o único proprietário.
    • Lucro em Sociedades: Engloba as empresas onde tenho ao menos um sócio. Uma delas, inclusive, é utilizada como exemplo em nossa série sobre empreendedorismo: Meu Negócio.
  • Outras Receitas: Refere-se a rendimentos diversos que não se enquadram na categoria de lucros empresariais, provenientes de pequenos projetos independentes que ainda não se transformaram em negócios completos.
  • Aluguéis: Inclui a renda gerada por imóveis físicos fora do mercado de ações.
  • Dividendos: Representa as receitas recebidas de empresas de capital aberto na bolsa de valores.
  • Poupança: Abrange os juros obtidos sobre valores depositados em contas de poupança.

Tivemos uma melhora na receita muito por conta dos dividendos que foram de 14k nesse mês de janeiro. Foi +4k de receitas, comparado aos R$157k do mês passado.

Comparado ao ano passado, que fizemos 117k, tivemos um aumento de R$44k, o que representa 37% a mais que no ano anterior.

Taxa de poupança do mês: 53%

Apesar de todos os gastos com viagem, ainda assim conseguimos uma boa taxa de poupança, próxima da nossa meta de 50%.

Alcançamos nosso recorde em abril de 2017, com uma impressionante taxa de poupança de mais de 75%, algo extremamente difícil de superar.

Net Worth, em termos simples, é o valor total do seu capital ao longo do tempo, considerando saldos em contas, investimentos e dívidas. No meu caso, não tenho dívidas nem de carro e nem de casa. Estou completamente líquido.

No mês passado, terminamos com 3.454k. Neste mês, fechamos nosso patrimônio em 3.472k. Tivemos um aumento de +18 mil Reais no patrimônio.

Vale lembrar também que existe o impacto negativo no patrimônio devido ao meu divórcio, onde estou aos poucos tendo que pagar aproximadamente entre 500k a 800k para a Tati.

Falamos, no vídeo sobre perspectivas para ano, sobre a situação da inflação no mercado americano e como isso deve impactar a bolsa. Caso o governo consiga fazer as medidas faladas abaixo teremos uma redução nos gastos públicos e posteriormente uma queda na inflação e melhora no câmbio americano.

Um resumo deste mês e como aumentamos ou diminuímos nosso patrimônio investido, em reais (R$), semana a semana:

  • 1ª semana: +6k
  • 2ª semana: -93k
  • 3ª semana: +125k
  • 4ª semana: +40k
  • 5ª semana: -2k

Alguns dias da 1ª e 5ª semana podem pertencer ao mês anterior ou ao seguinte.

Despesas – Resumo

Gastos com minha filha Laura ficaram estáveis em 13k, e tivemos uma queda nas despesas com alimentação, que saíram de 5,5k mês passado para 3,8k este mês.

Em contrapartida, tivemos um aumento de gastos com minha esposa atual, Evelyn, que saltou de 2k para 3,6k. Os meus gastos que foram 0,1k para 2,1k. Muito disto foi por conta da viagem de férias que fizemos este mês.

Gastos com transporte foram maiores pois precisamos ir à capital do estado para poder realizar o visto da Eve nos Estados Unidos. Nessa conta foi algo de uns 0,3k a mais em combustível, elevando nosso gasto com transporte para 1k.

Algumas contas eu passei para o anual, por exemplo, Netflix e Crunchy Roll. Por isso, os gastos de utilidade vieram maiores este mês. Também passei a pagar a diarista por semestre e a pessoa que lava minhas roupas por trimestre. Como essas profissionais não tem experiência em receber o dinheiro todo de uma vez, decidi por fazer aos poucos com ela.

Minha meta é chegar em Janeiro e ter todos os gastos recorrentes do ano já quitados.

Não recorrentes

Nosso não recorrente veio bem acima do mês passado. Tivemos um aumento de 16k neste gasto, de 32k para 48k este mês. Detalhando, esse aumento seria 11k em viagens, sendo Maldivas com 7,6k e Londres com 2,9k.

Para ser sincero, da primeira vez que fui a Londres, tive a impressão de ser um dos lugares mais caros. Porém, desta vez, acho que consegui até gastar bem menos do que esperava por lá. Fizemos uma estratégia de comprar comidas em locais de takeaway como frango coreano e os japas do Itsu e Wasabi. De noite, era só noodles.

Estes gastos com viagens ainda vão perdurar nos próximos 4 meses, pois parcelei o pagamento do hotel e das passagens.

Os gastos com o carro foram de 5k por conta do IPVA cota única. Depois de quitado o financiamento da Mercedes, resolvi transferir o carro para minha holding, assim traria mais segurança jurídica.

Por fim, tivemos uma despesa com doações na faixa de 20k.

Sugestões de compras: procurem comprar com o meu link para cair umas balas Juquinhas na conta e ajudar o blog.

  • Ventilador portátil: comprei esse ventilador portátil para testar. Na terra da banana, está fazendo muito calor, ficar rodando com ventilador grande é bem ruim. Às vezes, paro alguns minutos no escritório em casa para escrever algo rápido e nem compensa ligar o ar. A idéia é deixar ele na mesa e ligar para dar uma aliviada no calor. Veremos se será útil essa estratégia. Link compra Brasil.
  • Ventilador sem fio de altura ajustável: Esses dias atrás, postei a compra de um de torre, aqueles que ficam em pé. O ventilador era bom, mas muito forte. Como maioria das vezes coloco ele ligado no escritório, os papeis voavam todos. Tava no aniversário da minha sogra e resolvi passar para ela de presente. Agora comprei este que é menos potente e sem fio, pois traz mais flexibilidade. É um ventilador que dá para transportar tranquilamente pela casa mais facilmente, pois não precisa de ligar na tomada. Isso é fantástico. A ressalva é que é um ventilador individual. Apesar de vir com base giratória, ela demora muito para girar, se você gosta de ficar com o vento circulando, esse ventilador não é para você. Ele é para quem deseja deixá-lo fixo numa posição. Até agora, estou satisfeito com a compra. A força do vendo é pequena, para quem trabalha em escritório pode ser bom, pois não terá papéis voando com o vento e o vento não irá atrapalhar o microfone quando entrar em alguma videoconferência, ele é muito silencioso.

Conclusão

Começamos o mês bem com a nossa meta de 50% na taxa de poupança. Acredito que este mês será interessante, com o primeiro semestre trazendo boas oportunidades de aporte e o segundo com a bolsa começando uma trajetória de bull.

Aproveitaremos para comprar stocks enquanto a promoção estiver aí. Depois disso iremos focar em REIT e BDC até o próximo ciclo.

Off

Como essa série de posts tem um caráter mais pessoal, resolvi compartilhar um resumo do que estou escutando e assistindo.

Meu gosto musical é bem incomum, então não se assustem. Ultimamente, tenho evitado escutar músicas em inglês ou português. Sou do tipo que prefere não entender o que está sendo cantado, especialmente porque as letras das músicas atuais tendem a ser de baixa qualidade.

Vou compartilhar três músicas que estou escutando este mês:

Na parte de filmes e séries, vou atribuir uma nota para dar uma ideia se vale a pena assistir. Se a nota for maior que 7, já é assistível. Os filmes de sábado são escolhidos por mim, e os de domingo ficam por conta da Bárbara.

Se você curte séries e filmes e está em busca de algumas recomendações, fique atento ao meu post mensal sobre finanças, onde vou compartilhar algumas bem legais.

  • Filmes:
    • Flight Risk – Voo de alto risco 9/10 Cinema: Sou muito fã do Mark Wahlberg, e todo filme dele eu assisto. Não entendi porque a nota do filme está baixa no IMDB, pois o filme é bom. Direção de Mel Gibson, o filme é eletrizante do começo ao fim.
      • Sem lacração: Apesar de ter uma mulher protagonista, não tem lacração. Você vê quando tem essa intenção quando eles colocam as mulheres com super poderes e inteligência. Chega uma hora que ela derruba o Mark Wahlberg e não consegue carregá-lo, pede ajuda com o homem informante ao lado do avião. Se fosse made-in lacração, ela teria arrastado ele sem maiores problemas para não pedir ajuda para um homem. A lacração nem sempre é escancarada nas obras. Tem que olhar os detalhes. Não é o caso deste filme, pode ir no cinema sem medo de ser feliz!
    • Não fales do mal 9/10 British: Uma família é convidada a passar um fim de semana inteiro numa casa solitária no campo, mas à medida que o fim de semana avança, apercebem-se de que existe um lado negro na família que os convidou. Filme bom, as cenas foram bem tensas.
      • Lacração: Agora, a lacração é clara da mulher que não sabia nem picotar cenoura sem cortar a mão. De repente vira um Rambo no final, rachando crânio com machadinha e tudo que você possa imaginar. Óbvio que o homen tinha que virar um medroso e ela ser a liderança e salvadora do filme. Não sei como a guerra da Ucrânia ainda não tá sendo tocada só por mulheres. Já teria acabado faz tempo.
    • Última casa à esquerda 9/10 Netflix: outro suspense muito bom. Duas adolescentes são raptadas e torturadas por um grupo de psicopatas. Mais tarde, o grupo refugia-se numa casa ali perto. É a casa dos pais da garota que foi abusada. Quando os pais percebem que eles que abusaram da filha começa uma vingança. O filme é bem satisfatório no final, e o vilão é muito bem construído. O Pinkman do Breaking Bad também trabalha no filme.
      • Sem lacração: Diferente do filme de cima, este tem uma mulher com um papel condizente. Rapaz, acho que a maior pauta lacradora do cinema atual tem sido o feminismo. Eles estão encontrando terreno muito fértil na cabeça das mulheres.
    • Garota do século 20 8/10 Netflix: Romance japonês. Em 1999, uma adolescente fica de olho num rapaz da escola a pedido da sua melhor amiga, que está apaixonada por ele, mas começa a viver a sua própria história de amor. É um romance com zero lacrada, pode ir sem medo de ser feliz, é conteúdo japonês.
    • Todo mundo em pânico 8/10 Amazon: Filme de 2000, e decidir assistir novamente. Ver comédia non-sense hoje é bem difícil. Demos umas boas risadas.
    • Robô Selvagem 7/10 British: Uma animação inglesa infantil bem feita, mas a história é fraca. A história de um robô que caiu na terra e acaba se envolvendo com a natureza e alguns bichinhos.
      • Lacração: Pontos de lacração, mas não atrapalham a obra. Primeiro, o vocabulário dos bichos é repleto de palavras woke como “weird” ou “proud of you”. Depois, os bichos que se unem a eles são todos herbívoros. Exceto pelo urso e a raposa, os demais bichos carnívoros são todos do mal. Tem aquele discurso que você tem que aceitar o diferente. Tem um patinho de outra raça que colocaram para ser aceito no grupo. Está oculto, mas a mensagem woke é passada de forma subliminar. Não colocaria meu filho para assistir essa animação.
  • Séries:Estou acompanhando estas séries atualmente; quando parar de assistir ou terminar a temporada, removo-a da lista.
    • Vinte e Cinco, Vinte e um 9/10 Netflix: Em uma época de crise, uma esgrimista adolescente vai atrás de seu grande sonho e conhece um jovem esforçado que quer reconstruir a vida. Dorama coreano na pegada de romance. Comecei a assistir para avaliar e tentar assistir na minha próxima visita à Laura em fevereiro. A Laura adora a cultura coreana, enquanto que eu já sou mais fã da japonesa. Gosto dos doramas de romance Coreano porque não tem aquela imagem ocidental que o cara conversa “oi” com a garota e, antes do fim do episódio, estão os dois na cama. Os romances ocidentais são um verdadeiro lixo, enquanto que os coreanos o casal leva quase 12 episódios para pegar na mão um do outro. Enquanto escrevo, faltam dois episódios para finalizar a série. O seriado é muito bom e passa-se numa época da virada de 99 para 2000 tem várias cenas para os saudosistas da época.
    • Brooklyn Nine-Nine 8/10 Netflix: Tinha assistido duas temporadas no passado, mas com o fim de The Office, sugeri à Bárbara que assistíssemos B99. Está sendo legal; o ponto positivo é Terry Crews, o pai de Cris. Ele é a melhor parte da série, seguido por Boyle, como os mais engraçados. A vantagem de ser um sitcom é que os episódios são curtos.
    • Rick and Morty 7/10 HBO: As pessoas no trabalho falaram muito bem de Rick & Morty, mas fiquei um pouco decepcionado ao começar a assistir. A vantagem é que os episódios são curtos, mas esperava algo do nível de South Park. A série é legal e usamos para encher os tempos mortos, assistindo um episódio de 40 minutos e um de Rick para completar uma hora de série por dia. Talvez melhore com o tempo; estou na 3ª temporada.
    • The Vampire Diaries 9/10 HBO: Antes da “era do lacre”, essa série ganharia no máximo nota 7, mas devido à carência de séries sem agendas ideológicas, dou um 9. É uma série teen e fui obrigado a assistir por minha esposa Evelyn, que é mega fã. Brinco que é a história dos vampiros mais cornos que já existiram. Com 8 temporadas e dezenas de episódios, você acaba se envolvendo. As histórias são voltadas para um público feminino com bom desenvolvimento. O ponto positivo é a ausência de cenas de sexo explícito, ao contrário de séries como Euphoria, que considero lixo. Vai bem até a 6ª temporada, as últimas duas temporadas viram pura ideologia woke.
    • One Piece 10/10 Crunchyrool: O melhor anime de todos, estou na saga do Vegapunk. Assisto One Piece há pelo menos 12 anos. Essa história me acompanha desde antes do nascimento da minha filha. Sem dúvidas, uma das histórias mais grandiosas e emocionantes que já vi. Um anime que me fez chorar, rir, sentir raiva, e me empolgar.

Então é isso, ficamos por aqui. Aproveitem as sugestões. Se você já viu algum desses, me diga o que achou no meu Twitter.

Compras PSEC CASS JNJ GTY jan25

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Nosso primeiro aporte do ano na bolsa foi mais concentrado em ações da nossa carteira pública. Tinha tempo que essas carteiras públicas não recebiam atenção.

Seguimos construindo nossa posição na carteira de BDC e aportamos em velhos conhecidos do ano passado como JNJ e CASS.

Fiz $13k em aportes nas minhas ações de aposentadoria. A maioria desse dinheiro foi para minha carteira de ações e REITs da área de membros. Considerando o aporte na nossa carteira de TV que foi de $7,8k, temos a incrível soma de $21k aportados no mês na bolsa de valores.

Convertido esse valor é +R$132k, bem acima do aporte do mês passado que girou próximo dos +123k no mês.

Ainda liquidei cerca de $5,3k da minha carteira Top Picks de Stock e REITs na área de membros e outros $6,1k da minha carteira de Trader de Valor. Se considerarmos as movimentações totais na bolsa, foram $32,4k ou +R$200 mil em compras no mês. Isso é meu maior recorde de compras em um único mês.

Quanto aumentará nossos dividendos?

Essas compras colocam cerca de $527,84 a mais de dividendos por ano na minha carteira. Convertido para o dólar de hoje: R$3.081,67.

Cerca de +R$256,81 por mês em receita de dividendos para somar na minha bola de neve rumo à independência financeira.

PROSPECT CAPITAL CORPORATION – PSEC

PSEC é uma BDC administrada externamente pela Prospect Capital Management.

Fiz essa aquisição como uma compra de oportunidade. A BDC teve um corte de 25% nos dividendos recentemente. PSEC é uma BDC de pagamento de dividendos mensais, neste caso, em novembro do ano passado, a BDC cortou os dividendos, levando as ações a caírem.

No universo das BDCs, os investidores não buscam crescimento de dividendos, mas regularidade. Um corte de dividendos causa uma queda nos ativos. Estamos aproveitando essa oportunidade. PSEC, desde seu topo mais recente em outubro, teve suas ações caindo 22%.

Os investidores de BDC são aqueles que já estão próximo ou já vivendo na independência financeira e pretendem viver do rendimento de suas ações, neste caso precisam de regularidade não crescimento. Por isso,ao cortar dividendos uma BDC tende a caír tanto.

PSEC está com um bom desconto de 34% abaixo de seu valor patrimonial. No universo das BDC, PSEC é o maior desconto que você encontrará no mercado. Obviamente, isso traz maiores riscos. Um novo corte de dividendos não pode ser descartado.

Senior First Lien 64,9%
Sub Lien 17,4%
Equity 17,7%

O fundo tem pouca posição em Senior First Lien, com 64,9% apenas e outros 17% em Sub Lien, que trazem um risco maior que as First Lien. Acredito que a somatória de vários fatores que fazem eles serem a BDC mais barata do mercado, mas certamente essa baixa percentagem de linha sênior colabora muito.

A PSEC está trabalhando para melhorar esses números. No trimestre anterior, o First Lien era 60,3%, e agora tivemos uma melhora. Seu portfólio é concentrado em Real Estate, com 19% no crédito imobiliário, seguido de financeiras ligadas ao consumo, com 10,2%, por fim, provedores de saúde, com 9,1%.

O Yield da PSEC é de 16,44%, é um bom yield para aguardar enquanto PSEC melhora seu balanço.

Sua cobertura de dividendos era insuficiente antes do corte. Não conseguíamos cobrir a distribuição, com dinheiro apenas para 92% dos dividendos.

Depois do corte, teríamos um NII de $0,93 com uma distribuição de $0,54. Isso nós colocaria com uma cobertura de 172%. Pouco provável que conseguirá manter essa cobertura, pois PSEC está fazendo desinvestimentos. Ainda sim, parece que a administração já fez um corte de dividendos pensando nesse cenário futuro.

Um novo corte de dividendos pode até ser considerado, mas a saúde financeira da sua carteira não está nada crítica. Com 0,5% de inadimplência, vai em linha com outras BDC de destaque no mercado.

O problema é que seu NII por ação, que apesar de uma leve recuperação no 2T24 está em queda.

TRI NII $
4T23 0,24
1T24 0,23
2T24 0,25
3T24 0,21

A Prospect está focada principalmente em fazer empréstimos a empresas de médio porte. Estamos vendo uma mudança da PSEC que está reduzindo o seu crédito imobiliário em CLO por Senior Secured First Lien, essa mudança destina-se a melhorar o desempenho da empresa no longo prazo.

As CLO tem altor retornos no começo, mas depois com o tempo tendem a ser menos atrativos, não é interessante para uma BDC que pretende segurar esses investimentos no longo prazo.

Essa compra adiciona à minha carteira de dividendos o valor de $278,64. Convertido pelo dólar de hoje, teremos um crescimento na minha renda de dividendos de R$1.626,77.

CASS INFORMATION SYSTEMS INC – CASS

Abordamos o balanço da CASS nesse post de compras em julho 2024. Fizemos três aportes na empresa ano passado.

CASS é uma empresa que está com um bom desconto. Ainda pode receber um belo yield de quase 3% enquanto aguarda ela se recuperar.

Historicamente o yield da CASS está em níveis bem atrativos. Olhe acima que estamos +80% de yield sobre os últimos 10 anos.

Essa compra adiciona à minha carteira de dividendos o valor de $47,12. Convertido pelo dólar de hoje, teremos um crescimento na minha renda de dividendos de R$275,10.

GETTY REALTY CORP – GTY

Fizemos uma análise recente de GTY neste balanço comentado:

Essa compra adiciona à minha carteira de dividendos o valor de $105,28. Convertido pelo dólar de hoje, teremos um crescimento na minha renda de dividendos de R$614,65.

JOHNSON & JOHNSON – JNJ

No começo de novembro analisamos o último balanço publicado pela JNJ. Confira aqui mais sobre porque estou comprando tanto JNJ.

Essa compra adiciona à minha carteira de dividendos o valor de $14,88. Convertido pelo dólar de hoje, teremos um crescimento na minha renda de dividendos de R$86,87.

TOP PICKS

Temos um serviço no blog para ajudar os investidores a investir na bolsa americana, mostrando como selecionar os ativos para montar uma carteira vencedora na bolsa de valores.

Temos diversas carteiras, entre elas, as Top Picks, as carteiras com as melhores ações da bolsa, ações que já retornaram +700% nos últimos 10 anos, confira aqui.

Essa compra de ativos Top Picks adiciona à minha carteira de dividendos o valor de $81,92. Convertido pelo dólar de hoje, teremos um crescimento na minha renda de dividendos de R$478,27.

Publiquei as minhas compras detalhadas num post na área dos membros. Temos lá a posição completa da carteira e uma análise dos resultados dos ativos comprados!

Compras janeiro de 2025

Company Ticker Qty
GETTY REALTY CORP GTY 56
JOHNSON & JOHNSON JNJ 3
CASS INFORMATION SYSTEMS INC CASS 38
PROSPECT CAPITAL CORPORATION PSEC 516

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Getty GTY balanço comentado REIT

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Estamos iniciando nossa posição no Getty – GTY. É um REIT de varejo. Seu principal foco é em lojas de conveniência, sendo mais da metade da receita vinda deste tipo de imóvel. O fundo tem hoje 1.108 imóveis, espalhados em 42 estados.

Acabei descobrindo o fundo, quando estava pesquisando sobre uma grande rede de conveniências. Desde então acompanho GTY. Na época, ele tinha cerca de 90% nesse tipo de imóvel.

Esse foi um dos grandes problemas do GTY, pois a eminência dos carros elétricos poderia com a necessidade dos postos e, por consequência, das conveniências.

Desde aquela época, o fundo vinha fazendo esforços para mudar o seu portfólio, vinha acompanhando ele de perto e vendo o crescimento de sua receita ao longo dos anos.

Christoper Constant, CEO, está indo bem em diversificar o portfólio e tem hoje um quadro bem mais favorável. Ele disse que esse processo deve durar por mais 3 ou 4 anos.

Muito desse crescimento tem vindo de aquisições. O fundo tem comprado imóveis ligados à parte de manutenção automotiva, como serviços de pneus, troca de óleo, reparo de colisão e manutenção em geral.

Aquisições

Outros segmento interessante que ele tem entrada é o de lava-jato e Drive Thru para restaurantes.

Getty adquiriu 16 novos imóveis por $30,2 milhões, com um yield esperado de 8%.

Outro projeto que o GTY está fazendo é remodelar a sua rede de imóveis de postos de combustível para outros segmentos.

Temos nesse trimestre um posto de combustível no Brooklyn, onde a GTY já tinha o imóvel na carteira. Fez uma reforma de $1,2 milhões e transformou num imóvel que foi locado para AutoZone para venda e distribuição de peças automotivas. Um retorno esperado de 13%.

Outro caso foi esse posto em Boston, investido em 700 mil e alugado para o Chase, com um Yield esperado de 8%.

Dividendos

GTY tem um Yield de 6,11%. Esse Yield elevado faz parte da empresa, ela tem um histórico de Yield de 4 anos médio de 5,52%. O payout de 80,76% é confortável para um REIT, e um FAD ainda menor de 77%. Um recorde de crescimento de dividendos de 13 anos consecutivos.

Geralmente os melhores ativos carrego na minha carteira Top Picks REIT, os de maiores risco vêm para a minha parte pública. Esse é o caso da GTY. Um REIT promissor, mas que carrega grandes riscos.

Riscos

O fundo está em recuperação depois de ter caído 15% desde o seu topo. Muito disto por conta dos riscos que a GTY carrega.

Portfólio concentrado

O maior risco que vejo no GTY é sua carteira de ativos, extremamente concentrada em lojas de conveniência.

Power Test Corp entrou numa disputa antitruste com a Texaco, conseguindo a marca Getty. Em 1987, mudou o nome para Getty Oil Company.

Em 1997, vendeu a operação dos postos para uma empresa privada russa, Lukoil, e separou a parte de imóveis em um REIT. Foi aí que nasceu o GTY, com um IPO em 1997 com os imóveis provenientes da Getty Oil Company.

Getty era extremamente concentrada em lojas de conveniência. Com a entrada do novo CEO, houve então medidas para diversificar. Apesar disso, o nível de postos de conveniência ainda é elevado na carteira.

Temos a eminência dos carros elétricos, que tornam impossível ficar num posto de combustível esperando 40 minutos o carro recarregar.

O risco dos carros autônomos é maior ainda. Imagina que uma Tesla ou Uber resolvem colocar uma frota gigante de carros autônomos, tornando desnecessária a compra de um novo veículo e mudando para um modelo de assinatura, onde você paga um valor mensal e a frota te leva para onde quiser.

Concentração em poucos inquilinos

Outro risco é a concentração em poucos inquilinos. Podemos ver que cerca de 85% das receitas vêm dos top 20 inquilinos.

São inquilinos concentrados em segmentos resilientes, como as lojas de conveniência, lava jatos e venda de auto peças, mas ainda assim um problema financeiro em um destes inquilinos pode levar a GTY a ter sérios problemas.

Concentração regional

Concentração em poucos centros metropolitanos. Cerca de top 20 mercados da GTY correspondem com 60% da sua área locada.

Com uma concentração excessiva em Nova York, chegando a quase 14,3% da área da empresa, com várias cidades na lista sofrendo êxodo migratório.

Excesso de concentração em um segmento

Manter um REIT concentrado em uma determinada especialidade pode ser vantajoso, pois abre oportunidades e traz um know-how que REITs diversificados em segmentos não teriam.

GTY consegue boas oportunidades nesses segmentos onde está crescendo, muito porque tem uma boa relação com inquilinos da área. Isso pode trazer bons frutos para os acionistas com boas aquisições a longo prazo.

Concentração é rentável, mas também arriscada. Uma crise no segmento de automóveis pode trazer dificuldades para seus inquilinos e, consequentemente, para a GTY. Também pode criar obstáculos para o crescimento da empresa numa possível crise nesse segmento.

Valuation

Quem investiu em GTY há 10 anos, está com um retorno anual de 9%. Recebeu $14,15 de dividendos nesse período e tem um retorno total de 139%.

Nossa regra de 12 por 24 é atendida com folga. Temos uma taxa de crescimento de 5,09% com um Yield de 6,11%. Teríamos um Yield On Cost de 19,14% ao longo dos 24 anos.

Meu preço DCF calculado para o GTY é de $42,30. Pelo preço atual dele de $30,79, temos uma margem de 37% de segurança.

Os analistas de Wall Street estimam $34 como média, uma margem de 10%.

Os analistas estão menos otimistas do que eu. Nesse caso, temos 1 analista recomendando uma compra forte, 1 com compra e outros 4 recomendando segurar. Talvez os riscos no GTY justifiquem essa preocupação do mercado.

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Takeaway

GTY é um fundo que tem grande potencial de crescimento pelos próximos 5 anos. Essa reestruturação, se continuar sendo conduzida desta forma, pode deixar o fundo com um valor atrativo.

Ele é uma aposta, mas diria que com uma chance interessante de sucesso. O fundo vai compor minha carteira de REITs públicos. Vamos acompanhando o desenrolar de seus resultados nos próximos relatórios de dividendos e compras.