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Esse é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Chega a ser fantástico se levarmos em consideração que esse montante que estou a receber nesse mês é fruto de uma ação que tomei no passado e que vai me beneficiar por anos trazendo um retorno passivo. Esse outubro até então foi o mês mais fraco do ano em recebimento de dividendos, não bastasse um gasto em excesso e uma reduzida nos aportes por conta da viagem. A fraca distribuição fez com que meus dividendos batessem próximo da minha meta determinada no inicio do ano, a média mensal foi de 764 pouco acima do que tinha travado como ideal que seria 750/mês.O destaque do mês foi: 
A Gap não tem se mostrado capaz até o momento de convergir a Banana Republic para a tendência do mercado isso tem enfraquecido e muito o balanço, de alguma forma o CEO precisa se reinventar, pois da forma que está não parece ter para a marca um futuro muito promissor.
Confesso que no caso da Gap foi um misto de “azar” e um pouco de senso critico na minha analise, entrei na empresa em Abril de 2015. Até então a empresa apresentava alguns meses de 2014 com quedas pequenas na venda, coisa de -2 no máximo -3% no máximo. Entendi como algo normal em se tratando de uma empresa de varejo. Entendi como sazonalidade do comercio. Depois que fiz meu primeiro aporte no mês de maio foi anunciado uma queda nas vendas na casa de -12% até então uma das maiores quedas nas vendas histórica da GAP, dali pra cá foi, queda atrás de queda.
Como investidor vc deve se perguntar, como evitar isso? A resposta é simples. Não tem como evitar. Pra isso existe a diversificação, quando entramos na empresa não temos como prever quando ela vai ficar ruim (não que esteja dizendo que a GAP está ruim) ou quando vai piorar a situação do balanço, o que podemos fazer é gerenciar e identificar esse momento quando a empresa começa a perder força e entender o momento certo de sair. Veja no gráfico abaixo como o mercado tem reagido a já esperada de queda no lucros para esse 3T15 que saí dia 19.11:
Desde maio já foi 38% ladeira abaixo, quem está posicionado deve refletir se vale a pena continuar, aqueles que acreditam na administração da empresa, ou que veem uma reviravolta na perspectiva do mercado, deve permanecer, para os demais que veem uma mudança no modelo atual da GAP como muito demorado ou muito custoso deve considerar fechar posição.
Natural se perguntar se valeria a pena vender uma empresa que foi compra a poucos meses, mesmo estando no prejuízo. Eu já não vejo problemas nisso, uma vez que você determina os seus critérios de entrada e de saída de uma empresa, se ela chegar nos pontos independente do motivo ou tempo aplicado execute o seu plano, simples assim.| Ativo | Cód | Valor |
|---|---|---|
| FII AG CAIXA | AGCX11 | R$ 32,00 |
| FII BB PRGII | BBPO11 | R$ 48,30 |
| FII CX CEDAE | CXCE11B | R$ 16,47 |
| FII GALERIA | EDGA11B | R$ 39,29 |
| FII EUROPA | EURO11 | R$ 33,80 |
| FII ANH EDUC | FAED11B | R$ 56,12 |
| FII RIOB RC | FFCI11 | R$ 14,51 |
| FII RB CAP I | FIIP11B | R$ 39,59 |
| FII S F LIMA | FLMA11 | R$ 48,65 |
| FII CSHGSHOP | HGBS11 | R$ 27,6 |
| FII CSHG LOG | HGLG11 | R$ 17,40 |
| MAXI RETAIL | MAXR11B | R$ 7,09 |
| FII D Pedro | PQDP11 | R$ 4,37 |
| FII Hotel Maxinvest | HTMX11B | R$ 23,05 |
| RB CAPITAL RENDA II | RBRD11 | R$ 30,39 |
| BANCO BRADESCO SA | BBDC3 | R$ 4,40 |
| ODONTOPREV SA | ODPV3 | R$ 3,12 |
| Total | R$ 446,15 |
| Ativo | Cód | Valor |
|---|---|---|
| BAXTER INTL INC | BAX | 1,05 |
| BAXALTA INC | BXLT | 0,64 |
| COCA COLA CO | KO | 5,77 |
| GAP INC | GPS | 2,74 |
| CHUBB CORP | CB | 2,79 |
| UNION PACIFIC CORP | UNP | 3,44 |
| Total | R$ 63,42 | US$ 16,43 |
| DATA | QTDE | PREÇO COMPRA | GANHO US$ | GANHO R$ | GANHO % US$ | GANHO % CAMBIAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 09/02/2015 | 73 | 48,99 | 1.635,20 | 6.295,52 | 45,72 | 67,45 |
| 09/03/2015 | 66 | 49,90 | 1.418,34 | 5.460,61 | 43,07 | 58,38 |
| 27/04/2015 | 33 | 54,55 | 555,72 | 2.139,52 | 30,87 | 37,03 |
| 11/05/2015 | 39 | 53,09 | 713,70 | 2.747,75 | 34,47 | 44,24 |
| 13/07/2017 | 38 | 61,32 | 382,66 | 1.473,24 | 16,42 | 20,26 |
| 07/08/2015 | 22 | 63,67 | 169,84 | 653,88 | 12,13 | 12,93 |
| 08/09/2015 | 26 | 58,90 | 324,74 | 1.250,25 | 21,21 | 21,37 |
| TOTAL | 297 | 53,88 | 5.200,20 | 20.020,77 | 32,50 | 40,98 |
Seguindo nos nossos estudos sobre o mercado de REITs, onde vimos nesse artigo uma apresentação de algumas nuanças para o investidor, depois olhamos uma perspectiva dos REITs residenciais mostrando cada tipo de REIT dentro deste nicho.
Agora vamos falar dos REITs de Varejo, nesses REITs são focados em propriedades ligadas ao consumo. Nós temos nesse nicho três categorias, geralmente os REITs costumam possuir imóveis bem diversificados dentro dessas três categorias, tanto que nem destacamos aqui REITs puros em cada categoria.
Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor.
Nos Estados Unidos é muito comum pequenos centros comerciais que ficam localizados próximos às áreas residenciais. São geralmente conjuntos de lojas que possibilitam ao cliente entrar e sair rapidamente, muito comum encontrarmos nesses mini-centros drogarias, mercados, lanchonetes e uma gama de serviços básicos.
É muito comum nesses REITs estipularem um aluguel mínimo e depois caso o inquilino supere as vendas acima do mínimo pagam proporcionalmente. Temos um FII apesar de não ser da mesma categoria, trabalhar de forma bem semelhante no brasil aplicando esse mesmo modelo nos alugueis, depois dêem uma olhada no MAXR11B.
Esses centros comerciais tendem a ser muito mais resilientes às recessões. A história já mostrou que a sociedade americana, mesmo nos momentos de grave crise, mantiveram o pode de consumo, claro que nessas fases alguns comerciantes acabam quebrando ou diminuem a expansão dos negócios, mas isso não tem desencorajado os investidores desses tipos de REITs.
O elemento chave nesses investimentos é sempre a localização. Um centro comercial localizado próximo às grandes áreas residenciais e oferecendo uma boa gama de produtos e serviços básicos, tendem a manter o ritmo mesmo em cenários adversos. Localização é um fator muito importante para todos os imóveis, mas nesse setor especifico de varejo é algo crucial.
Se os pequenos centros comercias provêem o básico e os Regional Malls são como os FIIs de shopping que temos aqui no mercado brasileiro, podemos citar como exemplo o PQDP11 ou HGBS11 eles tem mais escolhas de lojas para os consumidores e mais lojas de grife.
No mercado temos REITs que exploram pequenos e grandes shoppings, o sucesso está relacionado na capacidade desses empreendimentos de trazerem consumidores. Vale lembrar que os inquilinos de shopping pagam um valor bem superior ao aluguel pago pelos dos “centrinhos comerciais”, porém o poder de receita e consumo dentro do shoppings são superiores.
Nos Estados Unidos hoje tem aproximadamente 1.400 shopping, esses empreendimentos combinam um bom mix de lojas e adicionando atrações que tragam mais clientes, como teatros, cinemas, restaurantes e os quiosques, inclusive esses últimos são uma boa fonte de receita para os REITs, pois os REITS cobram um valor elevado por um espaço bem menor que o ocupado por uma loja.
Os shoppings como varejistas sofrem mais com os ciclos econômicos, para termos uma ideia em 2008 para 2009 as vendas nos shopping caíram de 4,5% a 9,5% e a taxa de ocupação no final de 2007 era de 92,8 e no final de 2009 caiu para 90,8%.
Os outlets vem crescendo no gosto do povo desde 1990. Esses centros comerciais são normalmente ocupados por grandes marcas como Gap, Old Navy, Bass Shoes, Liz Claiborne, Polo Ralph Lauren.
Os outlets são localizados a alguma distancia das áreas mais populosas a ideia deles e dessas grandes marcas não é competir com seus clientes como os varejistas que estão localizados nos shopping. Geralmente eles ficam localizados bem próximo às áreas turísticas e tem um foco maior nesse publico.
A ideia dos outlets é vender um excesso de estoque, tamanhos que ficam agarrados ou produtos que já saíram da moda. Esses produtos são vendidos em um desconto de 25% a 35% do preço de varejo.
Embora a maioria desses outlets tenham desaparecido, alguns adquiridos, enquanto outros foram vitimas de uma má administração, essas propriedades tem perfumado bons ganhos ao longo dos anos, claro quando bem administrado.
Durante a grande recessão de 2008 os outlets perfuraram muito melhor do que os shopping, os americanos já gostam de uma barganha, mas particularmente quando se veem com dinheiro um pouco mais curto é natural a procura por alternativas mais em conta.
Tanger Factory Outlet é, se não me engano, o único REIT 100% focado em outlet. Ele foi o único REIT de shopping que aumentou o faturamento durante 2009 e fez melhor do que seus pares em 2010.
Outlets como são centrados em um único inquilino, e possuem um custo bem menor do que um shopping, os inquilinos acabam optando por construírem suas propriedades do que alugar. Por exemplo somente 8% das 1740 lojas da Target eram alugadas, vamos encontrar numero semelhantes em outros grandes varejistas como Wal-Mart, Home Deport, Best Buy, Fry Home Electronics e Bed Bath & Beyond, por isso acaba dificultando as opções de REITs dessa categoria.
Quando citei acima o único REIT focado em outlet não quer dizer que outros REITs de shopping não tenham unidades, por exemplo um dos maiores REITs americanos o Realty Income Corporation é dono de 2.496 de propriedades alugadas em formato “triple-net” muito comum nesse nicho de outlets, muito provável que algumas dessas unidades sejam de outlets.
No próximo artigo vamos dar uma olhada nos REITs industriais.
Fala pessoal, nesse vídeo estou mostrando algumas dicas para fazer compras no Paraguai, o custo da viagem, quais as lojas ir, como chegar e sair do Paraguai sem para na barreira fiscal, onde almoçar lá, quais as melhores lojas para visitar, dicas de segurança e muito mais.
No vídeo mostro o preço do Iphone 6S nos USA mas na hora de mostrar no Brasil escolhi o 6 porque o 6S ainda não tinha preço, ou seja o retorno ainda deve ser maior que o apresentado no vídeo.
