Estou começando a ampliar meus estudos sobre os REITs e a medida que for captando informações relevantes, vou fazendo artigos sobre determinado tema. Sei que podem surgir dúvidas e questionamentos no meio do caminho, mas precisamos ter paciência pois muitas coisas serão respondidas mais pra frente.
Não tenho a intenção trazer agora qualquer estudo sobre Valuation em REITs a idéia nesse primeiro momento é apenas apresentar o que vem a ser um REIT e suas peculiaridades.
Entendendo o que é um REIT
Guardada algumas pequenas características, podemos dizer que REITs (Real Estate Investment Trust) são como os Fundos de Investimentos Imobiliário (FIIs) que temos aqui no Brasil. Os REITs ou Fundos Imobiliários foram criados nos Estados Unidos e foram autorizados a ser listados em bolsa de valores pelo congresso americano somente em 1960.
A legislação inicial tinha a intenção de proporcionar aos investidores uma oportunidade de participar dos benefícios, antes viável apenas para os grandes investidores institucionais, de possuir e financiar um portifólio diversificado de imóveis.
Até 1986 os REITs podiam apenas alugar os imóveis, eles não conseguiam gerenciar de forma mais ativa seus portfólios, com a Tax Reform Act quebra essa limitação. A mudança permitiu que os REITs pudessem ser geridos como se fossem empresas de verdade e trabalhassem de forma mais ativa.
Eles passaram a atuar bem próximo do que temos hoje como as construtoras no Brasil, que podem elaborar e desenvolver um projeto habitacional e depois coloca-lo à venda no mercado, inclusive se alavancando tomando empréstimos com bancos e outras instituições financeiras. Esse foi o momento que permitiu com que os REITs crescessem de forma fenomenal, pois abriu muitas possibilidades:
- Aquisições e venda de imóveis
- Aluguel e gerenciamento dos imóveis
- Reforma e recuperação de imóveis
- Desenvolvimento de novos projetos habitacionais
Além dessa importante mudança podemos destacar algumas outras características dos REITs
- Os REIT devem distribuir pelo menos 90% de sua receita anual em dividendos para os acionistas.
- Os REIT devem ter pelo menos 75% do patrimônio investido em imóveis, empréstimos hipotecários, ações de outros REITs, dinheiro em caixa ou títulos do governo.
- Os REIT devem ter pelo menos 75% de sua receita bruta derivada de alugueis, juros de hipotecas ou ganho provenientes da venda de imóveis. Sendo que 95% dessas fontes devem ser distribuídos.
- Os REIT devem ter pelo menos 100 acionistas e não pode ter mais de 50% das ações concentradas nas mãos de 5 ou menos desses acionistas.
- Os REIT tem os dividendos isentos de imposto, eles podem deduzir os dividendos distribuídos aos seus acionistas na apuração do lucro para o pagamento de impostos.
Seguindo a história dos REITs em 1999 o presidente Clinton assinou a “Lei de Modernização dos REITs” (RMA). A característica mais importante desta nova legislação foi permitir que os acionistas dos REITs possam criar uma subsidiaria de REITs tributáveis o que eles chamam lá de Taxable REIT Subsidiary (TRS). Veja na imagem abaixo um exemplo dessa estrutura:
Com isso abriu mais um leque de vantagens para os REITs, pois permitiu que eles fizessem joint ventures com outras empresas para a prestação de serviços adicionais, como paisagismo, limpeza e concierne, entre outros que proporcionaram novas oportunidades de crescimento nos lucros.
Contudo algumas limitações foram impostas, por exemplo, uma TRS não pode exceder mais do que 25% de sua diversificação em ativos brutos e as transações de empréstimo e alugueis entre os REITs e as TRS são limitadas.
Tipos de REITs
No mercado americano temos dois tipos de REITs: Mortgage (como os FIIs de papel) e Equity (como os FIIs de tijolo).
Nos Estados Unidos os REIT de papel (Mortgage) não são tão populares quanto os FIIs de papel que temos aqui no Brasil. Em 2010 tinha apenas 26 REIT de papel listados na bolsa.
Apesar de hoje estar em baixa a procura dos investidores por esse tipo de REITs, nem sempre foi assim, em 1960 e 70 os REITs de papel eram muito populares na bolsa, chegando a ter 60 novos REIT de papel fazendo IPO apenas em 1960, acontece que em 73 teve uma crise imobiliária nos USA, a maioria desses REITs quebraram e muitos investidores ficaram de mãos vazias.
Antes dessa grande ultima recessão os REIT de papel vinham melhorando substancialmente e estavam performando melhor do que no passado, depois o Grande Crash de 2008 os resultados voltaram a ser pobres agravado com uma grande recessão e congelamento do credito.
Atualmente os REIT de papel tem sido um grande desafio para o investidor pois estão muito alavancados. Esse endividamento acaba afetando muito o pagamento dos dividendos, sem contar que os REITs de papel são muito mais sensíveis às taxas de juros do que os de tijolo, qualquer mudança na política de juros pode impactar substancialmente nos seus lucros.
Frequentemente os REITs de papel são vistos mais como um veiculo de trade do que como uma alternativa para investimento no longo prazo. Eles podem ser um grande investimento para aqueles que conhecem bem do mercado de REIT, mas para a grande maioria dos investidores conservadores preferem diversificar em REIT de tijolos.
Pela sua complexidade de entendimento, estratégia de negócios, e sensibilidade alta a taxa de juros, não irei abordar sobre eles nos estudos futuros os próximos artigos serão dedicados inteiramente ao entendimento dos REIT de tijolo (Equity).
No próximo artigo vamos falar de cada um dos principais setores dos REIT de tijolos, até a próxima.
Recentemente ativei o Twitter aqui do blog se tiver uma conta siga-nos. A ideia com ele era criar um canal para prover notícias, tenho objetivo de postar as principais notícias que leio pela manhã, portanto se quiser ficar atualizado com algumas notícias do mercado está aí uma boa opção, veja abaixo um exemplo:
#VIVO4 mira a compra da SKY atualmente nas mãos da americana AT&T #T com isso descarta aquisição da TIM #TIMP3
— Viver de Dividendos (@VDividendos) 24 agosto 2015
Recomendo dar uma estudada nesse artigo que tem um compilado com vários posts para lhe auxiliar.
