Perspectivas do mercado de FII

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Nesse vídeo explico:
  • Uma perspectiva sobre o mercado de FII para os próximos anos e uma visão do momento atual.
  • Uma analise no setor de Fundos Imobiliários de Escritório.
  • Explico como selecionar FIIs com boa qualidade.
  • Medidas que o investidor pode tomar para se proteger do momento conturbado pelo qual o mercado irá passar.
 

Prates: Lição de vida do Steve Jobs

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Prates agora na RedeTV agora em rede nacional. Nesse vídeo falando sobre uma linda lição de Paul Jobs para seu filho Steve Jobs, vale a pena a reflexão, e pode ser usada em todos os sentidos na nossa vida profissional.  

REITs Residenciais

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Conforme vimos no artigo anterior, onde fiz uma apresentação geral do mercado de REITs nos Estados Unidos, agora vamos estudar um pouco cada um dos setores disponíveis par investimento.

Os REITs podem investir em diversos setores, podendo ser apartamentos, escritórios, parques industriais, fabricas, shopping, hospitais e muitos outros. Eles participam de cada um desses setores e cada tipo tem suas vantagens, idiossincrasias e ciclos. A dificuldade do investidor é decidir o peso que cada um desses fatores terá na montagem da sua carteira.

2014 EquityREIT_Standard_Layout 1

O gráfico de pizza logo acima mostra os percentuais de REITs agrupados por valor de mercado representando cada setor.

Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor, além do fato de que essas traduções sempre acabam muito mal, basta olhar os títulos de filmes que temos por aí rsrsrs.

Apartments

Antes de 93 e 94 quando ocorreu uma tsunami nos REITs residenciais, o setor tinha basicamente 4 grandes REITs de apartamentos: United Dominion, Merry Land, Property Trust of America, e South West Property. Depois de 96 o número de REITs residenciais cresceu para 30 algo bem diferente do que vemos no mercado brasileiro de FIIs que é dominado por escritórios comerciais e possuem muito poucos FIIs residenciais, por lá os REITs residências tem uma fatia expressiva do mercado.

Ao longo do tempo no mercado de REITs alguns desses continuaram a crescer, enquanto outros fizeram OPA ou fundiram com outros REITs, no final de 2010 tínhamos apenas uma dúzia de REITs nesse setor (não incluindo 3 focados em moradia estudantil) com um valor de mercado na casa de US$ 14,6 bi.

Esses REITs estão espalhados geograficamente pelos Estados Unidos e possuem na sua administração equipes especializadas em identificar áreas que possuam um forte crescimento da renda e da ocupação para desenvolver novos projetos habitacionais.

Essa disparidade nos mercado brasileiro vs americano, talvez se deva ao fato dos REITs poderem desenvolver esses projetos de construção, adquirir dívida e gerenciar essas propriedades por exemplo alguns REITs são especializados em comprar apartamentos em péssimo estado, pagando um valor bem abaixo do que é oferecido no mercado e depois vendendo-os com uma boa margem de lucro, seria algo bem próximo de uma construtora, porém eles lá são bem mais agressivos, ou seja, imagine uma construtura da bolsa porém tendo que distribuir 90% dos lucros.

Os dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) mostram que os REITs residenciais desde 1986 mantiveram uma média de retorno na casa de 7,8% perdendo apenas para os REITs de Varejo.

REITs return

Vale atentar que a alavancagem nesses REITs residenciais são bem maiores que nos REITs comerciais, por isso eles estão ainda mais suscetíveis aos ciclos do mercado, como os ocorridos em 2001 a 2003 depois em 2008 a 2009. No meio de 2010 o mercado residencial nos Estados Unidos se estabilizou, exceto em algumas regiões especificas, até então o mercado vem mantendo um equilíbrio saudável da demanda com a oferta.

Manufactures Home Communities

manufacture home

Outra categoria de REITs residencial são os que possuem casas prontas, aquelas que são fabricadas em outro local e levadas as partes para um terreno afim de ser montada lá.

De acordo com o Equity Lifestyle Communities existe 50.000 condomínios com essas casas pré fabricadas e 19 milhões de pessoas vivendo nelas ou seja aproximadamente 6% da população.

Essas casas são muito mais baratas para se construir e atendem satisfatoriamente a necessidade de conforto de uma casa tradicional. Elas tem em média um custo de 10 a 35% a menos que as casas convencionais, sem considerar o custo do terreno.

O problema dessas casas modulares que a sua taxa de juros na hipoteca é um pouco mais salgada que as taxas das casas tradicionais, no Wall Street publicou que casas modulares tem taxas de 7 a 11% enquanto que as tradicionais estão a menos de 5%.

Podemos citar 3 REITs principais dessa categoria: Equity Lifestyle Properties, Sun Communities e UMH Properties.

Students Housing

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Essa categoria de REITs é uma das mais recentes a serem adicionadas na bolsa. As casas de estudantes são basicamente conjunto de imóveis que são alugados temporariamente para estudantes. Obviamente são localizados muito próximo às universidades.

Um conjunto de casas para estudante pode acomodar geralmente 1000 estudantes e tem um custo mensal médio de aluguel na faixa de $300 a $700 por cama.

Não precisa nem de dizer que é um baita nicho de mercado em constante expansão, pra termos uma ideia pesquisas nos USA indicam que teremos mais de 18 milhões de pessoas na faixa de 18 anos na próxima década.

Todavia nesse setor tem muitas concorrências, as próprias faculdades fornecem alguns espaços, mas geralmente conseguem atender uma parcela muito pequena dos alunos. Temos também o fato de que os estudantes podem se unir e alugar um apartamento e ratear o valor entre eles o que vai levar ao custo muito próximo do que temos nos apresentados nesses REITs.

É uma área com perspectivas muito boas de crescimento, mas com muita concorrência também.

Localização acredito que é o principal fator nesse mercado, conseguir morar em casas dentro dos campos ou o mais próximo possível é o combustível que pode motivar a pagar um prêmio por isso.

Esses REITs também podem se beneficiar de uma parceria maior com as instituições de ensino, como vimos no artigo anterior é possível firmar joint-ventures ou mesmo fazer aquisições de propriedades na instituição.

Podemos citar apenas 2 REITs nessa categoria: American Campus Communities com IPO em 2004, e Education Realty Trust com IPO em 2005.

No próximo artigo veremos o setor de varejo.

Balanço Comentado – Genuine Parts Co – GPC #2T15

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Veja o vídeo com uma analise de balanço do 2T15 da empresa Genuine Parts Co listada na bolsa de valores de Nova York empresa que paga dividendos crescentes a mais de 59 anos consecutivos. fullscreenClique no botão de fullscreen para visualizar em resolução maior e ficar mais nítido os textos, também verifique se foi colocado na qualidade de Full HD.gosteiTodo o conteúdo do blog é distribuído gratuitamente e continuará assim pra sempre .  A única forma de remuneração é através da inserção de propagandas, portanto, se gostou do vídeo, por favor, clique no botão de “Gostei”, no topo do vídeo.  Desta forma, quando clicar na propaganda que aparece antes do inicio do vídeo, o blog será remunerado.  

NYSE: Compras Setembro 2015 – DIS – MANH

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Darth-Vader-voiced-by-Arnold-SchwarzeneggerRealizei duas compras na bolsa americana nesse mês. Como parte expressiva do meu capital está alocado no meu Trade de Valor resolvi equilibrar um pouco os aportes e seguindo a estratégia do mês passado, apliquei parte numa empresa americana visando o longo prazo e parte no meu trade de valor.Compra realizada em 11 de setembro.
Compra de Setembro de 2015
Empresa Código Qtde
Walt Disney Co DIS 10
Manhattan Associates Inc  MANH  26
Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Walt Disney Co

Walt Disney teve uma pressão do mercado desde o seu ultimo balanço que forçou suas ações a irem na mínima de 52 semanas, o motivo foi a declaração do CEO Bob Iger onde anunciou que a ESPN tem perdido assinantes porque o mercado tem mudado de tendência, principalmente o publico jovem tem consumido conteúdo de maneiras muito diferentes do que as gerações anteriores. Ele alega estar atendo a isso e tem planos futuros para ESPN, basicamente ele quis dizer que deve entrar com mais força no streaming, seria o prenuncio de que finalmente poderemos assistir os principais eventos esportivos on-line.Devemos levar em conta que a ESPN ainda é referencia mundial na transmissão esportiva ao vivo, provavelmente isso lhe dará uma vantagem competitiva tremenda ante aos concorrentes nesse novo mercado.Sabemos que os desafios técnicos para fazer uma transmissão de esporte ao vivo é tremendo, uma coisa é o netflix que tem series e filmes onde existe um acesso ao conteúdo mais espalhado ao longo do dia, alguns acessam pela manha, outros a tarde e a noite. Quando se vai fazer uma transmissão esportiva ao vivo e online é todo mundo ao mesmo tempo, ou seja, tem um custo de infra estrutura tremendo para segurar todo mundo on-line.Os desafios estão impostos e é preciso muito competência para competir na internet, vale lembrar que ESPN tem acordos de licenciamento com a NFL, NBA e MLB para os próximos 10 anos, isso significa que a ESPN continuará a ser uma parte crítica importante nesse setor.É preocupante, mas sobretudo a Walt Disney não é só ESPN a empresa é um conglomerado e não justifica essa queda de 15% nas ações, visto que a receita de modo geral cresceu 13% em produtos de consumo, 9% em Mídia, 6% nos parques, 2% no cinema no geral a receita da Disney cresceu 7% e o lucro 16% nos primeiros trimestres do ano.receitas disEu tenho uma expectativa muito grande com o lançamento do Star Wars no final do ano, acho que é uma franquia fantástica e o filme em si vai gerar muito dinheiro, além de todo o material como brinquedos, jogos, licenciamento de imagem que vem junto ao longo dos anos torna franquia desses tipos uma fonte de dinheiro que entra no caixa da empresa por muitos e muitos anos de forma “passiva”, um exemplo disso é o Frozen que até hoje traz retornos excelentes.Calculando o valor justo de DIS com esse ultimo resultado cheguei no preço de US$ 98,02 o que daria com a cotação do dia uma margem de 33%. Utilizo o método de Fluxo de Caixa Descontado para avaliar as ações que realizarei o aporte.

Manhattan Associaties Inc

Meu foco principal nos investimentos é no longo prazo, mas no inicio do ano resolvi montar uma carteira de Trade de Valor. Para aqueles que não sabem o que é isso, de forma bem simplista seria como fazer uma operação de trade só que ao invés de focar no gráfico, opera-se nos fundamentos da empresa. Veja nesse artigo Tudo sobre Trade de Valor.Aproveitei a baixa promovida pela China onde as bolsas no mundo todo despencaram diante do fraco resultado da economia chinesa. Esse resultado da China não me preocupou com a Manhattan pois a empresa tem como foco clientes nos USA e Europa, claro que uma deteriorização da economia chinesa num cenário global que temos hoje, afetaria todas as empresas do mundo, mas algumas acabam não sentindo isso, o caso da MANH que não tem ligação direta com a economia chinesa, então aproveitei a forte queda pra abocanhar mais algumas ações para o meu trade de valor.Além do fato que Manhattan não tem um produto pró-cíclico, onde na primeira dificuldade o cliente substitui por outro de valor inferior ou mesmo tem o privilegio de ficar sem, quando se instala um sistema de controle nessas empresas (vulgo ERP) dificilmente os clientes trocam, ainda mais sistemas como o da Manhattan que tem uma integração com diverso setores, tanto que a taxa de permanência dos clientes é acima de 95% mostrando com isso a qualidade do seu produto.Eu tomei muito cuidado na hora de fazer o meu trade de valor em escolher uma empresa que tivesse uma boa perspectiva de crescimento, mas que não tivesse um produto/serviço cíclico, enfim o problema que pra isso tive que buscar no setor de tecnologia que mesmo a empresa tendo bons fundamentos é um setor bastante especulativo. Deve-se ficar atendo nesses detalhes quando se faz operações de trade de valor.manh cotacaoVeja que a empresa vem recuperando o valor desde a queda brusca, fiz uns comentários no vídeo que falo sobre Trade de Valor vale a pena dar uma olhada.Calculando o valor justo de MANH com esse ultimo resultado cheguei no preço de US$ 98,02 o que daria com a cotação do dia uma margem de 33%. Utilizo o método de Fluxo de Caixa Descontado para avaliar as ações que realizarei o aporte.No momento atual estou com um ganho de 10 mil reais, lembrando que antes da queda da China estava com 12k, mas acredito que até o balanço ela chegue na casa dos quase $70 isso claro se a China não ferrar novamente com tudo rsrsrs… Enfim, dá um ganho mensal de 1.250 reais levando-se em conta que esforço foi praticamente nulo após a primeira analise, achei um bom resultado um ganho de 20% só um destaque que na primeira compra considerando o ganho cambial já estou com um retorno de 42%.Abaixo é possível conferir o resultado até o momento, já considerando essa última compra:
Trade de Valor: Manhattan Associates Inc - MANH
DATA QTDE PREÇO COMPRA GANHO US$ GANHO R$ GANHO % US$ GANHO % CAMBIAL
09/02/2015 73 48,99 971,63 3.935,10 27,17 42,16
09/03/2015 66 49,90 818,40 3.314,52 24,85 35,44
27/04/2015 33 54,55 255,75 1.035,79 14,21 17,92
11/05/2015 39 53,09 359,19 1.454,72 17,35 23,42
13/07/2017 38 61,32 37,24 150,82 1,60 2,07
07/08/2015 22 63,67 -30,14 -122,07 -2,15 -2,41
08/09/2015 26 58,90 88,40 358,02 5,77 6,12
     
TOTAL 297 53,88 2.500,47 10.126,90 15,63 20,73
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