Estou montando minha carteira de REITs nos Estados Unidos, se acompanhar minhas ultimas compras logo vai perceber que meus aportes estão sendo direcionados para ativos dessa categoria. Esse mês adicionei quatro REITs na minha carteira, primeiro falarei de dois e depois no final do mês dos outros, sendo um deles o EPR Properties – EPR abaixo você pode conferir mais detalhes sobre o fundo.Meu foco é procurar ativos que proporcionem segurança na distribuição dos dividendos, por isso muitas vezes opto por comprar determinados REITs que apesar de não possuírem altos Yields, mas me deixam dormir tranquilo de noite.Provavelmente se pegar alguns REITs que comprei vai achar outros distribuindo o dobro de dividendos, mas uma pergunta que sempre me faço é se esses dividendos serão sustentáveis à longo prazo.Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Inclusive atualizei a pagina com a minha Carteira excluindo os ativos que foram vendidos. Se ficar surpreso de porque todas as minhas ações Brasileiras não estão constando mais na lista, veja nesse vídeo o porque.

Sobre o Chatham Lodging Trust (CLDT) já falei esses dias atrás então não vou entrar muito em detalhes. Se quiser saber mais, consulte esse artigo.Bem vocês devem ter achado que escrevi errado no primeiro parágrafo, quando disse que tinha comprado 4 REITs mas só descrevi dois aqui. Não está errado, é isso mesmo!Comprei quatro mas 2 já tinha falado antes. Esses posts de REITs ficam muito grandes, não ficaria legal colocar dois num mesmo artigo. Geralmente esses posts de compra é um dos últimos do mês mas por conta disso tive que antecipar.

EPR Properties – EPR

EPR é um REIT antigo, abriu IPO em 1997 pelo código PEP e era focado exclusivamente em cinemas e com um único operador a AMC Entretainment Holdings (AMC). Hoje com 18 anos de existência EPR tem mais de U$ 2 bilhões de dólares investidos em 139 cinemas e com 15 operadores.O segmento de cinemas é comprovadamente estável e com uma geração de caixa consistente, exibindo ao longo do tempo uma história de crescimento, inclusive tivemos um recorde de bilheteria nesse ultimo ano:Apesar de ter boa parte da geração de receita proveniente dos Cinemas EPR tem se diversificado bastante em outros setores do entretenimento e tem feito investimentos em categorias como educação e recreação. EPR ao longo do tempo tem demonstrado habilidade em construir um portfólio de imóveis de alta qualidade, que proporciona resultados consistentes com um potencial de crescimento contínuo.Temos outros REITs que possuem sala de cinemas, mas EPR é de longe o maior proprietário de imóveis de entretenimento. Sua receita proveniente das salas de cinemas corresponde a 53% da sua carteira total, com educação em 22% da carteira, recreação com 21% e outros com 4%EPR é bem diversificado geograficamente, com 270 propriedades ao todo distribuídas em 39 estados americanos além do Canadá.Apesar de ainda possuir forte concentração de renda no AMC Theatres o EPR tem ao longo do tempo procurado outros inquilinos em outros setores e alguns setores como recreação e educação já começam a se destacar na carteira de operadores:Vamos dar uma olhada em cada setor dele, pois é um REIT muito interessante.

Educação

Essa é a segunda maior categoria do EPR, até o final de 2015 o REIT tinha investido mais de U$ 1 bilhão em 91 escolas, representando 44 operadores nos três níveis de escolaEssas instalações do EPR são feitas sobre o modelo build-to-suit o que acaba dando uma segurança extra na manutenção dos inquilinos, fornecendo vantagem competitiva no desenvolvimento de um portfólio de alta qualidade.EPR possui 69 escolas publicas para atender alunos do ensino fundamental, 21 creches e 3 escolas privadas atendendo mais de 40 mil estudantes.

Entretenimento

Cinemas apresentam a maior parte da sua receita, com grandes operadores do mercado como inquilinos por exemplo a AMC Entretainment, Cinemark Holdings (CNK) e Raves Cinemas. EPR não oferece apenas uma estrutura de cinema, cada vez mais os clientes vem buscando por facilidades como ambientes de alimentação, bebidas no qual os inquilinos possam capturar segmentos diversos.EPR está operando 146 cinemas com 22 operadores diferentes. Além dos cinemas EPR tem 8 centros de varejos, são aqueles centros para feiras de segmentos específicos e 8 centros de entretenimento familiar que consistem em Pista de Boliche, Cart entre outros.

Recreação

A categoria de recreação consistem em 36 propriedades todas 100% locadas, sendo 11 estações de ski, 5 parques aquáticos e 19 complexos de golf. Inquilino dos parques aquáticos é a Schlitterbahn Waterparks. Eles possuem 2 parques aquáticos nos USA entre os top10 do mundo.As estações de ski são bem localizadas e tiveram um forte desempenho nesses últimos anos devido ao aumento do frio nas estações climáticas, o fluxo de atendimento foi 18% superior a janeiro de 2015. Sabemos que o clima pode ser um fator importante nesse setor, EPR tem uma diversificação geográfica para mitigar esses riscos:Na parte do Golf o maior inquilino do EPR é a Topgolf International que foi vendida em 2011 por 28 milhões a um fundo privado. Até 2017 Topgolf planeta ter 50 resorts nos USA. Austrália, Dubai, França, Russia, Africa do Sul e Espanha também estão na lista de locais.

Investimento monstro

Adelaar é um projeto de U$ 750 milhões sendo que irá fornecer 4 grandes empreendimentos. O projeto está localizado a 90 milhas de Nova York, e estima-se criar cerca de 5.000 empregos em 1.700 hectares de terra.EPR é proprietário das terras e irá fornecer a concessão de construção ao Empire Resorts (NASDAQ: NYNY) que irá investir 600 milhões na construção do Montreign Resort Casino, Golf Course e no conjunto habitacional Entretainment Village. Imagina você morando num lugar assim, topa ?? EPR irá investir algo entre 100 a 120 milhões para o desenvolvimento do parque aquático. EPR estima que em 2016 o Montreign Resort Casino irá gerar 8,6 milhões de receitas de concessão das terras.

Os fundamentos

O crescimento apresentado pelo EPR tem sido expressivo, nesse 1 trimestre o FFO foi de 73 milhões um aumento considerável ao ano anterior que foi de 32 milhões. FFO por ação de 1,17 em comparação com 0,56 do trimestre anterior. Já o AFFO foi de 1,16 frente a 0,97 do ano anterior.A taxa de ocupação do EPR é muito boa e permanece saudável em 99% conforme disse no começo do artigo esse ano de 2015 tivemos um recorde de 5% nas bilheterias ultrapassando 11 bilhões de receitas. Tivemos alguns lançamentos importante já começo desse ano, mas nada tão grande quanto foi o Star Wars ano passado.Vocês sabem que sou acionista da Disney e se quiser capturar a geração de receita nesse segmento do começo ao final da cadeia precisa de ter um REIT de cinema em sua carteira, pensando nisso que acabou me motivando a adquirir o EPR.Já sepultaram o cinema umas 10 vezes nesses ultimo 2 pares de década, primeiro tivemos o lançamento das TVs por assinatura que diziam que ninguém iria mais ao cinema pois poderia alugar o filme de casa, o que vimos foi um crescimento da receita de bilheteria, depois veio a Netflix e novamente os analistas disseram que seria o fim do cinema que a Netflix iria enterrar o cinema, bem novamente as previsões foram por terra. Você deve estar se perguntando: Porque eles erraram ?Ninguém vai ao cinema exclusivamente para assistir filme, você vai pra se socializar, pra se divertir, pra ver gente nova, pra conversar com amigos antes e depois do filme, isso não vai ser tirado do cinema, isso só o cinema vai lhe proporcionar. Eles não entendem isso por isso ficam sepultando o cinema a cada serviço novo lançado no mercado. Vou te dizer mais…Com o tempo e a popularização maior da vida digital o cinema vai ter cada vez mais um papel importante na socialização das pessoas, por isso optei por investir nesse segmento porque entendo que é um negócio duradouro e que irá permanecer por um bom tempo!

Geração de Dividendos

Considerando essas duas compras e os últimos dividendos distribuídos, tenho uma adição de U$ 208,88 por conta da compra do EPR e U$ 78,12 por conta da compra do CLDT convertendo isso para o cambio de hoje teríamos R$ 919,98 de dividendos adicionados na minha carteira todo ano.Quer saber chega de escrever… Vou pegar minha pipoca que a cessão já vai começar! rsrsrs… 

Invista nos Estados Unidos

Se você gostou deste REIT e quiser comprar outros com o mesmo perfil, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.Abra sua conta numa corretora americana, diversifique seus investimentos em dólar e comece agora mesmo a montar sua carteira de ações nos Estados Unidos. Veja aqui como Abrir uma conta na corretora americana.

Enquanto isso…