Como mensurar o crescimento externo de um REIT

Uma das maneiras mais comuns dos REITs obterem crescimento é através de oportunidade de aquisições. É muito comum REITs buscarem propriedades que estejam abaixo do seu valor para adquirir e assim aumentar a sua taxa de crescimento, REITs bem gerenciados conseguem fazer isso muito bem.

Geralmente os REITs utilizam empréstimos para alavancar essas aquisições. Por isso os REITs costumam ser bem mais endividados que os FIIs (os FIIs do Brazil não podem possuir dividas). Vale lembrar que essas aquisições trazem um alto risco para os investidores, pois uma vez que o REIT não consiga o retorno esperado na propriedade muitas vezes acaba tendo que diluir os acionistas para arcar com suas obrigações.

Desenvolvendo novos empreendimentos

Alguns REITs optam por aumentar o crescimento externo desenvolvendo seus próprios empreendimentos, como se fosse uma construtora. REITs desenvolvem inteiramente suas propriedades como os REITs residenciais, shopping centers, varejos e escritórios. Isso claro que requer uma equipe de administradores com conhecimentos e expertise próprios para a área.

Um investimento do genero, depois que bem estabelecido pode prover ao REIT algo entre 7 a 9 porcento de retorno continuo por um longo tempo quando a propriedade já está estável.

Alguns REITs costumam firmar joint ventures com outras empresas para desenvolver determinados empreendimentos, muitas vezes isso acaba não sendo muito lucrativo porque a outra parte também precisa de fazer seu próprio lucro. Contudo diminuem os riscos do REIT uma vez que ele dividiu a responsabilidade da construção com um terceiro.

Temos 3 grandes riscos quando um REIT resolve desenvolver projetos externos:

• Risco da construção
• Risco do aluguel
• Risco do financiamento

O primeiro risco está na administradora do fundo, as vezes ela não tem a expertise necessária no setor de construção.

O segundo inclui problemas nos alugueis, uma queda de demanda enquanto o projeto estava se desenvolvendo, quebrando a taxa de ocupação, uma projeção de receita de aluguel que não pode ser alcançada por conta de dificuldades no cenário econômico ou qualquer outro motivo, por exemplo muitos projetos foram encerrados em meio a crise de 2008.

O terceiro é o risco de financiamento, esses projetos levam anos, não tem como saber quando a taxa de juros estará quando o projeto for concluído. Qualquer ponto base aumentado na taxa de juros pode reduzir o retorno esperado no projeto ou mesmo inviabiliza-lo.

Por conta de todos esses riscos os investidores esperam altos retornos no seu capital investido.

Parcerias com o inquilino

Outra maneira de buscar um crescimento externo é os REITs prestarem serviços aos seus próprios inquilinos. Através da criação de uma subsidiaria eles ficam habilitados a prestarem serviços a outras empresas, claro que com isso eles passam a ser tributados dentro das receitas que essas subsidiarias gerarem.

Um exemplo disso é o REIT Kimco Realty que se relaciona muito bem com seus inquilinos do varejo, provendo financiamentos a outros varejistas e ajudando-os a lidar com a otimização de espaço nas propriedades.

Comprando empresas

Conforme mencionei acima os REITs podem criar subsidiarias para poder aumentar o seu poder no mercado. Isso também permite com que eles adquiram outras empresas, mesmo que essas não estavam no ramo de imóveis.

Um exemplo seria o REIT Vornado que anunciou em 2010 a aquisição de 10% do varejista JCPenney. Eles podem identificar aquelas empresas que estão com resultados atraentes e que possam ser adquiridas por um baixo valor, fazem as ofertas e com isso agregam valor aos acionistas.

Certamente temos aqui um alto risco, o caso do Gramercy Capital que adquiriu algumas empresas e na crise de 2008 em seguida entrou em colapso o mercado de credito. O REIT acabou sendo liquidado pois as subsidiarias arrastaram ainda mais os prejuízos. Tem que se tomar muito cuidado com essas fontes extras de receita, pois podem evaporar muito rapidamente, conforme ocorreu em 2008 a 2010.