Mercado de imóveis no Brasil: Não estamos na bolha

Hoje faz seis anos do aniversário da crise de 2008, em 15 de setembro de 2008 foi quando teve o anuncio da quebradeira do Lehman Brothers. Bem passado 6 anos podemos nos questionar sobre o que podemos aprender com a história e o que podemos trazer de aprendizado para o nosso mercado brasileiro.

Eu estou lendo atualmente um livro voltado para crises: “Oito séculos de delírios financeiros” dos americanos Reinhart e Rogoff o livro é muito técnico mas bem interessantes para aqueles que querem entender um pouco sobre as crises. Ainda estou na parte das crises soberanas o certo seria escrever esse artigo depois de ler no livro sobre as crises financeiras, mas dado ao aniversário da crise de 2008 resolvi antecipar o post.

Primeiro precisamos entender como ocorreu a crise de 2008 nos USA. O mercado de imóveis americano é totalmente diferente do mercado brasileiro, como disse um amigo, por lá é possível ganhar dinheiro de verdade com alugueis.

O que vou colocar abaixo é baseado nas observações de um amigo que investe e trabalha como corretor no mercado americano, que inclusive foi pra lá alguns meses antes da crise..

O mercado americano

Se aqui no Brasil podemos usar uma média de 0,5% do valor do imóvel como base para alugueis esse percentual no mercado americano vai de 1.0% a 1.5%. Toda essa rentabilidade somada ao crédito fácil foi o combustível ideal para a crise explodir.

Muitas pessoas que tinham um pouco de conhecimento financeiro começaram a pegar empréstimos a juros muito baixos para comprar casas e em seguida as disponibilizava para aluguel. No começo foi uma maravilha, o próprio cara que pagava o aluguel era quem bancava o financiamento do imóvel, com isso você disponibilizava apenas uma pequena entrada e o inquilino ia pagando o imóvel pra você.

Muitos desses inúmeros pequenos investidores alavancaram, ou seja pegavam dois ou três financiamentos simultâneos contando que o mercado permaneceria aquecido por muito tempo. Acontece que com o tempo os bancos começaram a ceder credito para esses inquilinos que estavam pagando alugueis para os pequenos investidores. Com isso os inquilinos deixaram as casas e preferiram hipotecar uma casa própria. O resto da pra você ir imaginando.

Essa meu amigo que comentei no inicio havia comprado uma casa de U$ 500 mil dólares a uns 6 meses antes da crise, duas semanas depois do crash a casa estava avaliada em menos de U$ 200 mil e ele teve que entregar a casa para o banco pois não conseguiria pagar o financiamento, foi mais ou menos assim o drama por lá.

O mercado brasileiro

A uns anos que venho escutando que o mercado brasileiro está com uma bolha imobiliária, que vai haver uma crise nos imóveis como ocorreu nos USA.

Bem eu vejo o mercado daqui totalmente diferente do cenário da crise americana de 2008, é preciso entendermos primeiro o momento em que estão os dois países. No Brasil o crescimento dos preços culminou principalmente com ascensão da classe média, que foi motivado pela bom desempenho da economia do país nesses últimos anos.

O foco das pessoas que estão adquirindo imóveis aqui no Brasil não é para investimento como ocorreu na crise americana, mas as pessoas estão adquirindo imóveis para morar é algo totalmente diferente.

O cidadão que compra um imóvel alavancado para investimento, num primeiro momento de dificuldade ele vai deixar as prestações atrasarem, já um cidadão que acabou de ascender financeiramente e resolve adquirir um imóvel ele não vai deixar aquela prestação da casa dela em atraso tão simples quanto um investidor deixaria. Muitas vezes esse imóvel é o único patrimônio que a família possui.

Portanto eu não vejo a mesma ameaça de crise sistêmica nos preços dos imóveis como ocorreu no USA.

Eu entendo que os preços estão alto e acredito que não veremos esse boom nos preços novamente, visto que a própria economia desaqueceu e não tem caras de que voltará aos patamares anteriores tão cedo. Todavia também acho que os preços não vão cair, eu acredito que os preços irão se estabilizar e voltarão aos crescimentos e ajustes inflacionários mais normais como era no passado.

Nem tudo são flores no mercado comercial

No texto acima eu abordei o mercado residencial de imóveis, agora quanto ao mercado comercial a coisa é outra, nesse segmento eu acredito que vai sofrer um pouco mais que o mercado residencial, motivo que tanto ao crescimento da oferta quanto a queda na demanda nessa área foi muito maior comparado proporcionalmente ao setor residencial.

Durante a ultima década houve uma fúria construtora, em 2012 e 2013 os lançamentos somaram 25 bilhões de reais, maior volume da história. Cidades, principalmente no Nordeste, que tinham apenas alguns parcos edifícios começaram a receber empreendimentos modernos. No Rio teve um mesmo cenário porém ligeiramente diferente, pega-se a revitalização da zona portuária que foi prometido milhão de metro quadrado de escritórios de alto padrão, inclusive o bilionário americano Donal Trump encabeçando a lista de investidores.

O segmento comercial é bem mais cíclico que o residencial, teve uma perspectiva para entrada de novas empresas no país, aumento do consumo nos shoppings centers, coisas que não ocorreram por conta da fragilidade econômica, por isso que podemos constatar que a taxa de escritórios vagos passou de 13% para 18% no ultimo ano.

Então quer dizer que vai acontecer igual aos USA, tudo virar pó em alguns meses ?

Calma lá ! É preciso entender quem investe nesses imóveis comerciais no país, veja bem boa parte deles são construídos por bilionários, não são construturas brasileiras, vamos a um exemplo:

Na Faria Lima foi construído o edifício Pátio Malzoni inaugurado em 2012 tinha o metro quadrado mais caro do país para aluguel. O valor pedido era 240 reais. Até hoje está com uma torre de 19 andares vazia, os interessado querem pagar 180 reais por metro, você acha que o dono está preocupado, nem pensar… os donos são um grupo de bilionários árabes que só disseram que alugam apenas quando o preço voltar a subir.

E o mercado de FIIs

Lógico que nem todos os investidores são bilionários árabes, muitos não podem se dar ao luxo de esperar dias melhores, como é o caso de muitos FIIs então esses tem que ir se ajustando ao mercado, tanto que as cotas de FIIs caíram drasticamente de 2013 para os dias de hoje e a tendência é que encontre um ponto de equilíbrio bem próximo das perspectivas econômicas do país.

Por isso é importante analisar bem os FIIs que está adquirindo para não pegar Fundo podre, evitar FIIs que estão em desenvolvimento, procurar FIIs com boas localizações e inquilinos de confiança e diversificar e a palavra chave para diminuir os riscos.

Todo os investimentos tem seus riscos cabe a nós sabermos gerenciar.

Fonte gráficos: Money Academy