MPT: o hospital que o mercado ainda trata como UTI – jul26

O mercado olha para a Medical Properties Trust e já trata o ticker como paciente de UTI. Depois da novela Steward e Prospect, a desconfiança faz sentido: dívida alta, gestão que já quebrou a cara e um papel que já negociou perto de US$ 20.

Só que o 2T26 não veio com o diagnóstico que o preço sugere. O aluguel em caixa subiu, a receita cresceu mesmo com venda de imóvel e o vencimento curto da dívida foi empurrado para 2032. O custo disso, claro, não foi barato: cupom de 9,25%.

A pergunta que fica é simples. A MPT está saindo da UTI ou só trocou o soro? Neste post a gente separa o case, o que melhorou, o que ainda aperta no balanço e o que vigiar no segundo semestre.

Nossos dividendos

No ano passado, recebemos R$ 11.869,84 em jul/25. Tivemos um crescimento nos dividendos de 5% se considerarmos o câmbio, sem ele teríamos tido um crescimento de +16% sobre ano.

Apesar de todos esses contratempos nossa bola de neve continua crescendo ano a ano.

Todo mês fico impressionado e satisfeito ao observar o resultado: mais um ciclo completo de reinvestimento e os dividendos continuam crescendo por conta própria. É o verdadeiro poder dos juros compostos em ação — uma bola de neve que começa pequena, mas, com o tempo, se transforma em uma avalanche de renda passiva. O gráfico abaixo é claro: paciência + reinvestimento = liberdade financeira cada vez mais próxima.

MEDICAL PROPERTIES TRUST INC – MPT

Tem empresa que o mercado já cruza os braços só de ver o ticker. A Medical Properties Trust (NYSE: MPT), REIT dona de hospitais, entrou nesse time depois da novela Steward e Prospect. O papel despencou e a confiança no management foi embora. As ações estão em queda de -56% desde a minha entrada no fundo.

O 2T26 não é o filme de terror que o preço sugere. A operação melhorou, o aluguel em caixa subiu e o balanço foi empurrado para frente — caro, mas empurrado.

O case

A MPT não opera hospital. Ela é dona do prédio: compra o imóvel, aluga no net lease e vive de aluguel com reajuste. No fim de junho tinha 373 propriedades e cerca de 51 operadores, em 30 estados americanos e nove países.

O modelo funciona com contrato longo e fluxo previsível. O que quebrou a tese foi inquilino frágil, dívida barata demais na era ZIRP e dividendo na frente do caixa.

A ação anda perto de US$ 4,08, com valor de mercado de uns US$ 2,4 bilhões. O dividendo é US$ 0,09 por trimestre (US$ 0,36 ao ano), yield na casa de 8,8%. O book value fica em torno de US$ 7,50. O mercado paga pouco mais da metade do patrimônio. Isso só vale se o inquilino paga e se o juro não come o fluxo.

O lado bom

O que importa aqui não é o lucro GAAP. É o aluguel faturado e o AFFO.

No 2T26 a receita foi a US$ 259 milhões, alta de quase 8% no ano. O aluguel faturado subiu 14%, para US$ 203 milhões. NFFO saiu a US$ 0,15. O AFFO andou perto de US$ 0,09 — empatado com o dividendo. O prejuízo de US$ 0,01 é bem menos feio que os US$ 0,16 do 2T25.

A alta veio da troca dos imóveis da Steward e da Prospect: menos propriedades, mais receita por ativo. HSA ainda paga cerca de 75% do aluguel e deve ir a 100% em setembro/outubro. NOR começou em 50% em junho e deve chegar a 100% em dezembro. A meta segue a mesma: mais de US$ 1 bilhão de aluguel anualizado em caixa até o fim de 2026.

A cobertura dos inquilinos ficou em torno de 2,4x no portfólio e 2,8x nos hospitais agudos. Saúde comportamental é o ponto fraco, perto de 1,4x. A empresa também vende acima do custo: a fila passa de US$ 1,1 bilhão, com prêmio perto de 60% em Utah.

O lado feio

Quem comprou a US$ 20 tem razão de estar bravo. A gestão errou na concentração, na comunicação e no payout.

A dívida líquida segue na casa de US$ 9,3 a US$ 9,7 bilhões, com alavancagem perto de 8,9x EBITDA. O refinanciamento de US$ 2,4 bilhões a 9,25% até 2032 tirou o vencimento curto e reduziu uns US$ 123 milhões de principal. Do caixa, dói: cerca de US$ 0,05 a US$ 0,06 por trimestre no FFO. HSA e NOR em 100% devolvem só uma fatia.

O NFFO cobre o dividendo. O AFFO não fica folgado. Com o juro novo, o empate do 2T aperta, a menos que venda e ramp-up fechem a conta. No trimestre a MPT ainda adiantou US$ 50 milhões de giro para a HSA. Boa parte volta, mas o filme é conhecido. ROE GAAP não ajuda: a tese agora é recuperação de valor, não crescimento de lucro.

Índice Combinado de Juros

Cobertura de juros na casa de 1,8x — curta para um net lease. Custo da dívida nova em 9,25%. Alavancagem em 8,9x. O combinado é amarelo-escuro. Não é insolvência. É troca de risco de vencimento por risco de juro alto.

Como eu leio

Três gatilhos para o 3T e o 4T: HSA e NOR em 100%; vendas fechadas, não só “em processo”; cobertura de juros e dívida/EBITDA depois do refinanciamento.

MPT não é dividend growth clássico. O apelo, é ativo real com desconto, aluguel em recuperação e mapa de vencimento mais limpo. Yield alto sem esses gatilhos é armadilha, não presente. Análise, não convite para comprar.

Dividendos recebidos

Dividendos recebidos na Top Picks – XD

Total Geral: R$ 12.433,53

• Cotação do dólar para conversão: A cotação utilizada foi a de compra do Banco Central do Brasil, referente ao último dia útil da primeira quinzena do mês anterior ao pagamento, equivalente a R$ 5,07. (Consulte aqui)
• Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja, considerando o imposto de renda.

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Veja como funcionam os dividendos no EUA.

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