NYSE: Compras Março 2016 – ESS

Dando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag.

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Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Essex Property Trust Inc – ESS

Confesso que eu pensei duas vezes antes de adicionar esse REIT na carteira. O principal motivo era que não gosto muito do setor residencial e esse REIT é 100% focado em residência e ainda por cima para alugueis.

Minha estratégia era aportar no FRT, pra mim é um REIT com um case de negócio muito diferente dos demais, ele conseguiu crescimento de forma única comparada a grande maioria. Era um REIT que estava namorando, uma verdadeira pérola, mais ainda não tinha encarteirado por falta de tempo pra poder ver porque cortaram os dividendos que vinham crescendo a 41 anos consecutivos, ainda estou com ele em pauta pra fazer uma analise melhor da atual situação dele e tentar entender se seu cenário para os próximos anos é de dificuldade ou reversão.

Bem depois que minhas expectativas sobre o FRT  minguaram, resolvi enquanto não me debruço com mais detalhes sobre seus balanços dar uma olhada no ESS e analisando seu case de negócio, eis que uma grata surpresa aparece.

Bem o ESS é composto exclusivamente de apartamentos e é um REIT muito localizado, sua área de atuação se resume a California e Seattle. Você deve estar se perguntando se pirei de vez ao escolher um REIT extremamente centralizado e ainda por cima residencial, logo eu que gosto mais de REITs com ativos diversificados geograficamente. É um assunto que vale um post, mas vamos tentar resumi-lo no próximo parágrafo.

Quando se trata de diversificação ou você busca um “8 ou 80” pra quem não conhece o dito popular vou explicar. Você deve buscar um REIT que seja bem diversificado tanto em inquilinos ou geograficamente ou buscar um REIT que seja bem centralizado em determinada região para que assim ele consiga os melhores inquilinos e oportunidades. A vantagem da centralização é que esse REIT vai dominar uma determinada área, ser referencia. Quem trabalha com mercado de imóveis sabe que conseguir um bom negócio nessa área depende mais de ter um bom network com o pessoal do que qualquer outra coisa, bem quanto maior a sua força maior será a sua rede. Se não me engano já pincelei sobre isso nesse artigo. Não basta apenas entender isso você precisa de captar outro ponto chave: que é a região onde o cara está inserido que quanto menos diversificado ele tiver mais esse fator terá de importância no sucesso ou fracasso para o longo prazo. Isso vamos ver abaixo.

Como disse anteriormente a região onde ele atua basicamente é California e tem também algumas propriedades em Seattle, mas vamos focar no principal core business dele que é a California. O estado da CA pra mim hoje é o principal dos USA, as maiores empresas de tecnologia do mundo estão lá, Hollywood fica lá e nem precisa dizer que o vale do silício fica lá, ou seja o centro nevrálgico da inovação americana nas ultimas décadas é a California.

Quer você queira ou não a tecnologia é a bolsa da vez para esse e para o próximo século, já tivemos a era da eletricidade, do petróleo, das produções em massas, dos carros agora é a era da tecnologia e essa não veio para passar é o alicerce para todo que possa vir a surgir. Não é atoa que o dinheiro gira em torno dela veja só que o PIB da California é de 2,2 trilhões de dólares (dados de 2013), pra ter uma ideia o PIB brasileiro em 2013 foi de 2,04 trilhões de dólares (olha que ainda nem estávamos na crise atual, senão ia ficar mais feio). Um único estado, a California tem uma geração de riqueza equivalente a toda a nação Brasileira. Veja no mapa acima o que cada estado americano representa em PIB de países.

Quem conhece a California sabe que aquilo é um nada de recursos naturais, lá nem agua tem direito eles precisam de comprar de outro estado, dá pra imaginar um estado gerar uma riqueza maior que o Brazil e equivalente a uma Italia e não depender de riquezas naturais. Você fica se imaginando “algo de especial deve ter lá”.

Agora que você já entendeu um pouco do cenário onde o ESS está inserido vamos ao que interessa. Gosto de ativos resilientes principalmente em fortes crises. Minha preocupação era o ESS sofrer nos momentos de crise, bem eu logo pensei se ele é focado em determinada região e essa região é muito desenvolvida e está em constante expansão e tem boas perspectivas para o longo prazo, tudo indica que ele irá passar tranquilo pelas crises.

Bem o que vi foi que em 2008 receita de 2,5 bilhões em 2009 saltou para 3,7 em plena crise e em 2010 para 5,4 bilhões de dólares. Isso comprova a qualidade dos seus imóveis, da região, dos inquilinos e principalmente da administração que soube gerenciar os ativos de forma a permitir um crescimento de dividendos de 21 anos consecutivos (ops agora é 22 anos).

Fundamentos

ESS mantém uma taxa de crescimento dos dividendos na casa dos 7% considerando os últimos 5 anos. A ESSEX paga dividendos superiores a mais de 22 anos consecutivos. Seu payout por FFO está na faixa de 59% algo bem conservador. Dando margem para manter um crescimento e se possível, caso, enfrente alguma crise no futuro manter o crescimento dos dividendos por um tempo.

O FFO desse ultimo tri foi de $2,53 frente a 2014 que foi de $2,29 no ano também temos um crescimento do FFO na faixa de 23%. Nesse ultimo tri já estimaram o FFO para 2016 na casa de $10,64 a $11,05

Valuation

Sabemos que em REITs e FIIs o preço que você paga tende a influenciar seus retornos, isso porque eles não possuem um crescimento como as ações. Utilizando minha métrica de valuation cheguei no valor justo de $259,76 considerando a cotação atual daria uma margem de segurança +15%, ainda fui bem conservador nas estimativas mantendo uma taxa de crescimento abaixo de 10% porém o REIT vem entregando mais de 23% nos últimos 5 anos.

Riscos

Geralmente esses REITs sao muito cíclicos, o que acaba me afastando um pouco do setor, o ESSEX me chamou atenção pela sua qualidade de ativos e posição geográfica e regularidades nos seus resultados, mas ele assim como outros REITs de residência estão suscetíveis aos solavancos da economia e principalmente das taxas de desemprego que pós crise de 2008 vem se comportando em tendência de baixa.

No setor residencial apenas ele e mais um outro REIT passaram bem pela crise de 2008 que atingiu especialmente o setor, mas isso não é garantia de que ele estará imune ao próximo ciclo, vale ressaltar que independente dos bons números apresentados  no passado os investidores devem sempre acompanhar os resultados.

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