Imagine sua renda passiva crescendo como uma bola de neve, tivemos um belo aumento no nosso faturamento de dividendos deste mês. Falaremos sobre o GOOD, REIT de imóveis industriais nos EUA, que no Q2 2025 viu receitas e FFO subirem. Falaremos sobre o último balanço do GOOD.
A carteira de ações públicas apresentou uma distribuição equilibrada, mas o grande destaque foi a carteira de ações exclusiva da nossa área de membros.
Nossos dividendos
No ano passado, recebemos R$ 5.123,93 em ago/24, um aumento de mais de R$2,3 mil.
Nossa estratégia de reinvestimento de dividendos tem sido extremamente eficaz, como evidenciado pelo gráfico que demonstra o crescimento anual composto, similar a uma bola de neve que só aumenta de tamanho a cada ano.
GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION – GOOD
A Gladstone Commercial Corporation (GOOD), um REIT focado em propriedades industriais e de escritório nos EUA, demonstrou resiliência operacional no segundo trimestre de 2025 (encerrado em 30 de junho), com destaque para o crescimento no Funds From Operations (FFO) e Core FFO.
Essas métricas são essenciais para avaliar o desempenho de REITs, pois excluem itens como depreciação de imóveis (que não reflete o fluxo de caixa real) e focam na capacidade de gerar renda operacional sustentável.
Vamos mergulhar nos detalhes do crescimento do FFO, baseado nos resultados divulgados em agosto de 2025, e depois analisar o endividamento.
Crescimento Robusto na Receita Operacional: A companhia reportou US$ 39,53 milhões em receitas totais, um aumento de 5,4% em relação ao trimestre anterior e 6,68% ano a ano, superando as estimativas em US$ 1,22 milhão. Esse desempenho reflete a expansão do portfólio e a estabilidade das locações.
Avanço no Core FFO: O Core Funds From Operations atingiu US$ 16,1 milhões (US$ 0,35 por ação), alta de 5,4% trimestre à trimestre, impulsionado por aquisições recentes e uma taxa de incentivo menor. Isso sinaliza uma operação mais eficiente, mesmo com custos crescentes.
Aquisições Estratégicas Acumulativas: Dois imóveis totalmente ocupados, totalizando 519.093 pés quadrados, foram adquiridos por US$ 79,3 milhões a uma taxa de capitalização média de 8,88%. Essa expansão foca em mercados de crescimento, fortalecendo o portfólio industrial.
Estratégia de Reciclagem de Capital Eficaz: Vendas de dois ativos não essenciais geraram US$ 23,6 milhões, com planos para mais transações nos próximos 1-2 anos, visando ganhos de capital e realocação para oportunidades industriais em mercados-alvo. Os dividendos mensais de US$ 0,10 por ação foram confirmados para o Q3 inteiro, estendendo a streak de 246 pagamentos consecutivos.
Exposição a Desafios Econômicos Persistentes: A companhia alertou para impactos da inflação, altas taxas de juros, resquícios da pandemia e tensões geopolíticas, que podem complicar re-leasing de espaços vazios e acesso a financiamento, apesar da taxa de ocupação de 98,7%.
Endividamento e o Índice de Cobertura de Juros (ICR) pelo FFO
O endividamento da Gladstone é um aspecto chave para monitorar, especialmente em um ambiente de taxas de juros elevadas. No final do Q2 2025, a dívida total (incluindo hipotecas, empréstimos revolving, de prazo e notas sênior não garantidas) somava US$ 794,4 milhões, um aumento de 7,2% em relação ao Q1 (US$ 740,7 milhões).
Isso reflete as aquisições, mas a companhia adotou uma abordagem prudente: 42% da dívida é de taxa fixa, 39% flutuante com hedge e 19% flutuante puro, com liquidez de US$ 38,7 milhões (incluindo US$ 11,7 milhões em caixa).
No Q2 2025, as despesas com juros (parte do “Other expense, net”) foram de US$ 9,8 milhões (alta de 14,6% QoQ devido à dívida variável maior).
Usando os ganhos de US$ 25,9 milhões, resultando em um ICJ aproximado de 2,65x (US$ 25,9M / US$ 9,8M). Tivemos aqui uma leve redução comparado ao trimestre anterior, estávamos com 2,68x e ainda é um número razoável, mas sem muita margem para confortos. Espero geralmente um ICJ acima de 2x para os REITs.
Em resumo, o crescimento de 5,4% no Core FFO reforça a estratégia de foco industrial da Gladstone, enquanto o ICR de ~2,65x pelo FFO mostra endividamento gerenciável.
Para investidores, isso sugere estabilidade nos dividendos e potencial para mais aquisições, mas vale monitorar os juros se as taxas persistirem altas.
Dividendos recebidos
| Empresa | Ticker | Dividendo |
|---|---|---|
| R$ 3.849,02 | $ 692,27 | |
| REALTY INCOME CORP | O | 108,41 |
| STAG INDUSTRIAL INC | STAG | 55,51 |
| GLADSTONE COMMECIAL CORPORATION | GOOD | 122,43 |
| CAPITAL SOUTHWEST | CSWC | 52,41 |
| GLADISTONE CAPITAL | GLAD | 74,25 |
| HORIZON TECHNOLOGY FINANCE | HRZN | 22,00 |
| MAIN STREET CAPITAL | MAIN | 28,05 |
| PROSPECT CAPITAL CORP | PSEC | 72,27 |
| PROCTER & GAMBLE | PG | 52,89 |
| PAYCHEX INC | PAYX | 70,85 |
| WILLIAMS-SONOMA INC | WSM | 33,00 |
Dividendos recebidos na Top Picks – XD
| Empresa | Ticker | Dividendo |
|---|---|---|
| R$ 3.587,15 | $ 645,17 | |
| TOP PICKS – REIT | XDR | 422,67 |
| TOP PICKS – STOCK | XDS | 222,50 |
Total Geral: R$ 7.436,17
- Cotação do dólar para conversão: A cotação utilizada foi a de compra do Banco Central do Brasil, referente ao último dia útil da primeira quinzena do mês anterior ao pagamento, equivalente a R$ 5,56. (Consulte aqui)
- Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja, considerando o imposto de renda.
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Veja como funcionam os dividendos no EUA.
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