Porque a maioria dos investidores falham na bolsa

Porque a maioria dos investidores falham na bolsa

Fui um dos primeiros investidores a falar publicamente sobre a bolsa americana, expliquei como abrir conta numa corretora e comprar grandes empresas.

Não só expliquei os procedimentos aos leitores, como desde então tenho feito um incansável trabalho de ajudar aqueles que como eu estão em busca da independência financeira.

A bolsa americana está hoje no seu topo histórico, pessoas estão tendo retornos excelentes ao investir na bolsa americana.

 

Com os resultados apresentados pela Apple nesse inicio de agosto o índice Dow Jones ultrapassou a barreira dos 22.000 pela primeira vez na sua história. Para os investidores é só alegria, mas quem já está há algum tempo na bolsa americana pode acompanhar como alguns investidores não conseguiram chegar até aqui.

Muitos investidores acreditam que quando descobrem uma boa empresa de dividendos, eles podem comprá-la, relaxar e recolher os dividendos por toda a eternidade. Infelizmente mesmo que tenha escolhido uma ação de dividendos perfeita, você ainda pode perder dinheiro. Isso porque identificar e selecionar uma boa ação, com perspectivas incríveis e valorização atraente é apenas parte da fórmula para o sucesso nos investimentos. A próxima parte são as armadilhas psicológicas que podem levá-lo a cometer erros.

A primeira razão porque os investidores perdem dinheiro é porque focam nas cotações como fonte de valor na hora de avaliar uma ação, ao invés de olhar para os fundamentos para determinar se a ação tem muito valor. Isso poderia levar muitos a cometerem erros como vender durante uma bolsa em Bear para evitar mais perdas.

Por exemplo, se o preço das ações cai significativamente, mas os fundamentos vão bem, investidores podem vender em pânico e perder dinheiro. A Coca-Cola Company (KO) foi cotada a $30,68 no final de 2007, pagou $0,76 de dividendos e o lucro por ação foi de $1,29 naquele ano. Até o final de 2008, no entanto, neste caso as ações poderiam ser adquiridas por $22,63. Ocorre que os fundamentos ainda continuaram a crescer, mas os investidores entraram em pânico e venderam as ações. Esses investidores perderam os próximos 9 anos e o potencial de crescimento dos lucros e dividendos para as próximas décadas.

A segunda razão porque os investidores perdem dinheiro é porque eles ficam emocionalmente ligados as ações, eles entram no ativo mas não tem um plano de saída bem definido, que é o que irá protegê-los. Um exemplo são empresas que cortam os dividendos, mas mesmo assim investidores continuam posicionados esperando que o crescimento retorne.

Olhe para os investidores que devem estar até hoje esperando que Eastman Kodak (EK) e Citigroup (C) façam uma reviravolta depois que essas empresas cortaram dividendos. Estão lá esperando uma reviravolta, que claro, nunca aconteceu.

 

No caso da Coca-Cola se eles tivessem cortado dividendos em 2008, teria vendido sem sequer pensar nisso. Se a empresa voltar a crescer os dividendos novamente após 5 anos, aí consideraria comprá-la novamente, desde que respeitasse meus critérios de entrada.

A terceira razão porque investidores nunca tem sucesso, é porque compraram empresas que estão tendo bons retornos, mas não fazer absolutamente nada é muito difícil. Alguns investidores são psicologicamente preparados para comprar ações de empresas que terão grandes retornos nos próximos 10/20/30 anos. Eles seguram as ações na carteira com centenas, ou até mais de mil por cento de rentabilidade.

Geralmente escuta-se algo como “Vou realizar lucro”. Se um investidor acertar em 20% das escolhas de sua carteira, os outros 80% vão lateralizar, falhar ou terá um pequeno retorno, ainda existe as chances de que alguns desses outros 80% piores retornos tendem a ir a zero.

Consistentemente, no curto prazo retirar as ações de dividendos bem sucedidas pode ser o fator decisivo que poderia fazer uma boa carteira de ações perder dinheiro no longo prazo.

Para simplificar esse ponto, imagine que no último dia de 1984 tivesse $100.000 para investir. Você comprou dez ações – Enron, Worldcom, Eastman Kodak, General Motors, Wal-Mart Stores, Pan American World Airlines, Trans World Airlines, Bethlehem Steel, Kmart e Circuit City.

Você colocou $10.000 em cada uma e deixou os dividendos serem reinvestidos automaticamente. Imagine que em 2017 somente uma das empresas que comprou ainda esteja aqui – Wal-Mart Stores (WMT).

Você teria também recebido ações da Eastman Chemicals (EMN) através do spin-off da Eastman Kodak. O investimento de $10.000 em Kodak poderia ter traduzido em 139 ações no final de 1984. Com reinvestimento de dividendos, você teria 544 ações da Kodak que valeriam $33.600 no final de 1993. No final de 1993 você teria direito a 136 ações da Eastman Chemicals.

Vamos supor que resto por ter ido a falência não entram na conta, se bem que algumas aí realmente faliram, mas vamos nos atentar apenas ao Wal-Mart. O valor do portfólio seria hoje aproximadamente $6.781.512 (seis milhões e setecentos mil dólares) isso equivale a um retorno anual de 15% por ano. Se nosso investidor tivesse no passado exercido lucro, e vendido Wal-Mart cedo demais, seus ganhos estariam devastados.

 

Na realidade, claro que as chances de alguém ter uma carteira tão desastrosa a ponto de escolher 9 empresas que falharam é muito remota, mas a ideia aqui é ilustrar que você deve deixar suas melhores ações fazerem o bolo crescer, mesmo que você falhe miseravelmente nas outras 9 escolhas ainda poderá ter um retorno excelente se apenas uma dessas se sair bem.

Só complementando o nosso segundo ponto que seria ter uma estratégia de saída, e não ficar preso emocionalmente numa ação. Imagina que ele retirasse as empresas quando a mesma corta-se dividendos, na lista acima só a Worldcom não pagou dividendos e quatro delas pagaram dividendos flutuantes (General Motors, Bethlehem Steel, Pan Am e a TWA) os retornos da carteira seriam ainda maiores.

A quarta razão porque os investidores falham é porque eles concentram suas carteiras em poucas empresas, geralmente o pessoal escolhe de 10 a 15 ativos no máximo. Além disso, muitos investidores colocam em risco sua carteira com uma superexposição em alguns setores.

Superexposição no setor de finanças em 2007 a 2009 teria arrasado com a carteira de qualquer investidor. Exposição excessiva a altos rendimentos como alguns REITs ou empresas de utilidades como Energia, Água e Gás também podem ser desastroso para os rendimentos dos dividendos no longo prazo.

Muitos investidores que seguem uma abordagem concentrada tendem a ficar obcecado em “bater o mercado” ou perseguindo rendimentos, que colocam sua carteira em enorme risco. Em vez disso um portfólio mais diversificado e equilibrado consistindo de pelo menos 30 ativos representativos de diversos setores, irá fornecer um fluxo de renda de dividendo mais confiável e com maior margem de segurança.

A quinta razão por que os investidores falham é porque a maioria deles buscam overtrade. Eles compram uma ação, em seguida, vendem-na e tentam encontrar um investimento melhor. O que chamamos aqui no Brasil de girar patrimônio.

Essas estratégias sempre geram lucros, mas para as corretoras e para os governos, e acaba que os investidores quando tem sorte terminam com o mesmo tanto que começaram, mas geralmente tendem a terminar com menos do que quando começaram.

Por último mas não menos importante, alguns investidores não pesquisam sobre as empresas, e compram qualquer ativo na esperança de acertar. Quando você não sabe porque comprou um ativo você terá grandes chances de entrar em pânico se os ativos começam a cair a cotação, e por conta da insegurança acabam vendendo até mesmo por um valor abaixo do que foi comprado.

Por isso aqui fazemos um trabalho, acima de tudo de educação com os investidores, não queremos aqui entregar apenas o peixe, mostramos a você como pescar e porque escolher determinadas ações.

Muita gente adora seguir gurus, você pode se espelhar neles, mas não tente segui-los, procure entender primeiro o porque deles entrarem ou saírem de determinada ação. É muito comum ver investidores vendendo ou comprando ações, simplesmente porque Warren Buffett está comprando ou vendendo.

No entanto, por melhor que o Warren seja ele também comete erros. Por exemplo em 1998 ele vendeu sua posição da Berkshire no McDonalds (MCD). Durante os próximos 15 anos, a ação aumentou triplicaram seu valor. Além disso, em 1967, Buffett vendeu sua posição de parceria que tinha com a Walt-Disney (DIS) obtendo um lucro de 50%. A posição valia $4 milhões que tinham sido adquiridas em 1966. Se ele não tivesse vendido a Disney e reinvestido os dividendos, teria hoje uma posição de mais de $3,5 bilhões.

Conclusão

Nesse artigo tentei esboçar alguns comportamentos que geraram perdas que encontrei ao longo da minha jornada rumo a independência financeira. Alguns destes comportamentos eu também cometi e aprendi com meus próprios erros. O mais importante é bola para frente, não se culpe pelos erros do passado, mas procure aprender com eles continuamente e se adapte pois isso tudo só servirá para lhe dar mais sabedoria e experiencia.

 

MIGRADO DO ANTIGO BLOG DA PENSERICO

Interpretando os Principais Indicadores Fundamentalista – Segunda Parte

Interpretando os Principais Indicadores Fundamentalista – Segunda Parte

No artigo anterior, falamos sobre os principais indicadores para uma analise fundamentalista. Neste, irei expandir o assunto, mostrando novos indicadores fundamentalistas, bem como mostrarei de que forma identificar empresas em situação financeira complicada, sejam micos (empresas com grandes dificuldades financeiras e com risco de insolvência) ou empresas turnaround (empresa com dificuldades financeiras hoje, mas com potencial de melhora no futuro).

Qual a importância de se identificar empresas que apresentam dificuldades financeiras?

Empresas que se enquadram neste perfil, geralmente possuem alta volatilidade, além de apresentarem riscos maiores ao investidor. Isto porque grande parte da movimentação na cotação ocorre por conta de especulação com o papel. Não tenho nada contra micos ou empresas turnarounds, porém, no meu perfil de risco, prefiro ficar longe destes investimentos altamente especulativos. O investidor que estiver disposto a correr um risco maior visando uma pequena chance de ganho elevado, em um curto espaço de tempo, pode separar uma parte pequena de seu capital para aplicar nestes ativos. Mas, vale lembrar que os riscos são maiores e o investidor pode perder boa parte do capital investido nestes ativos. Não recomendo a ninguém aplicar mais de 10% do seu capital em empresas deste tipo, valendo, de logo, ressaltar que mico e LP (longo prazo) são duas palavras que não combinam.

 

Para quem opera com base em analise técnica, também é prudente ficar fora destas empresas, visto que a movimentação da cotação não costuma respeitar muito os padrões gráficos. Com as informações abaixo, o investidor será capaz de identificar empresas com maior cunho especulativo e fazer um melhor gerenciamento do seu risco. Irei explicar abaixo os principais indicadores isoladamente, e depois como usá-los em conjunto para a avaliação.

Liquidez corrente menor do que 1: Liquidez corrente é calculada dividindo o ativo circulante pelo passivo circulante. Este indicador mostra a capacidade de pagamento das obrigações de curto prazo da empresa. Por exemplo, uma empresa com liquidez corrente igual a 3, significa que para cada 1 real que a empresa terá que pagar no curto prazo, ela possui em caixa 3 reais. Já um valor como 0,5 significa que para cada 1 real que a empresa terá que pagar em obrigações de curto prazo, ela possui 0,5 reais em caixa, ou seja, saldo insuficiente. Alguns setores permitem que a liquidez corrente esteja abaixo de 1, e a empresa continue com caixa saudável. Isto ocorre em empresas com fluxo de caixa mais previsíveis, como elétricas por exemplo.

Dívida bruta / Patrimônio maior do que 2: A dívida bruta é calculada somando as dívidas da empresa com as debêntures emitidas (ou seja, todas as obrigações financeiras), tanto de curto quanto de longo prazo. Depois é só dividir este valor pelo patrimônio líquido da empresa. Este indicador mostra o quanto o endividamento da empresa está alavancado sobre o patrimônio da empresa. Um indicador igual a 3 por exemplo, significa que a empresa possui um endividamento 3x superior ao patrimônio da empresa. Mas atenção: Este parâmetro não serve para empresas do setor bancário, onde este número pode ser bem superior.

Margem liquida negativa: Este é simples, se a margem líquida anual da empresa estiver negativa, significa prejuízo no resultado. Margem liquida nada mais é que o lucro ou prejuízo líquido dividido pela receita liquida. Porém, existem algumas empresas que abrem mão do lucro no curto prazo, para aumentarem seus investimentos, visando a um retorno maior no futuro. Por isso, é preciso cuidado ao se investir em empresas que estão apresentando prejuízos nos resultados. Embora isto não signifique que a empresa esteja diante de dificuldades financeiras, se for investir nesta é preciso estudar a fundo e analisar o porque deste prejuízo, e se tem perspectivas de melhora no curto prazo.

Se uma empresa se enquadrar em dois destes três indicadores, pode ter certeza de que ela este enfrentando dificuldades financeiras, sendo, portanto, um ativo de maior risco.

A ideia neste artigo não é analisar qual o grau de risco do ativo, ou se é somente uma dificuldade de curto prazo, tampouco qual seria o perfil da dívida, mas sim se o ativo se enquadra no quesito de ativo de alto risco, com base em parâmetros financeiros pré-definidos. Isso é extremamente útil para o investidor saber onde esta pisando, ou, então, manter a devida distância.

Patrimônio líquido negativo: Este é o mais simples de todos. Se o patrimônio líquido da empresa estiver negativo, é sinal de que ela enfrenta sérias dificuldades financeiras. O patrimônio líquido indica quanto os sócios tem de valor na empresa. Este valor negativo por si só já identifica um mico.

Vamos agora aos exemplos práticos com base nos resultados dos últimos 12 meses, reportado pelas empresas:

  • HAGA4 – Primeira coisa a olhar é se o patrimônio líquido esta negativo, neste caso sim, em – 83 milhões. Resultado: mico!
  • PMAM3 – Patrimônio líquido positivo. Vamos aos outros indicadores:
  • Liquidez corrente: 0,9 – Ruim;
  • Dívida bruta / Patrimônio: 2,9 – Ruim;
  • Margem líquida: +1,2% – OK, mas muito baixa;
  • Como temos dois indicadores dentro dos parâmetros de classificação, podemos dizer que a empresa esta enfrentando dificuldades financeiras, e com isso é um ativo de alto risco!

Outro fator que os investidores sempre tem que ficar atentos é no prazo de divulgação dos balanços. É comum micos atrasarem a entrega dos balanços, e muitos ficam diversos trimestres sem fazer divulgações destes. O problema disso é que a CVM, órgão fiscalizador, pode efetuar um bloqueio na negociação do ativo, por tempo indeterminado, até que a empresa regularize esta situação. Isto ocorreu, por exemplo, com os acionistas de AGEN11 há alguns anos atrás, que ficaram quase um ano presos ao ativo, sem poder negociá-lo.

MICO NA BOLSA

 

Um caso especial são as empresas pré-operacionais, como as empresas do grupo X, por exemplo. Elas não se encaixam nestes parâmetros acima, porém vale ressaltar que são igualmente investimentos de alto risco como as empresas em situação de dificuldades financeiras, pelo alto cunho especulativo devido à grande incerteza na geração de caixa no futuro.

Estes indicadores também servem como parâmetros de atratividade (adicionado na análise com os indicadores mostrados no artigo anterior) . Ou seja, empresas com alta liquidez corrente, baixa dívida bruta / patrimônio, e boa margem liquida, possuem uma situação financeira mais tranquila.

No próximo artigo abordaremos algumas estratégias envolvendo a análise fundamentalista, em especial mostrando as diferenças entre investimento de valor x crescimento, e na sequência a estratégia focada em valor + dividendos.

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Interpretando os Principais Indicadores Fundamentalista

Interpretando os Principais Indicadores Fundamentalista

Resolvi dividir em duas partes esta publicação: na primeira, tratarei dos principais indicadores da Análise Fundamentalista (AF), mostrando exemplos práticos de como interpretá-los e achar boas oportunidades de investimento; na segunda, irei expandir estes indicadores, mostrando ao investidor como identificar empresas em situações financeiras complicadas, onde o investimento possui caráter de maior volatilidade e risco, por conta do fator especulativo do ativo. Vale lembrar que a ideia aqui é mostrar ferramentas práticas e de fácil utilização, que sirvam para agregar valor aos métodos utilizados pelos investidores.

Principais indicadores:

P/L – Preço sobre Lucro – Como calcular? Cotação da ação dividido sobre o Lucro Líquido por ação. Para calcular este primeiro temos que descobrir o Lucro Líquido por ação (LPA) com uma conta simples. LPA = Lucro Líquido anual dividido pelo número de ações da empresa. Depois de calculado o LPA, só temos que dividir a cotação da ação pelo LPA para, então, chegarmos ao P/L.

Mas, o que representa o P/L? Representa o número de anos que o investidor levaria para recuperar um investimento. Ou seja, uma empresa que apresenta um P/L de 12, significa que em 12 anos você recuperaria todo o seu capital investido, caso o lucro anual da empresa se mantiver estável.

Como usar o P/L? Basicamente, quanto menor o P/L melhor, pois isto significa um menor tempo para ter o retorno deste investimento. Lembrando que quando deparar com um P/L negativo, significa que a empresa está apresentando prejuízos anuais. É sempre importante comparar o P/L das outras empresas do mesmo setor, para se ter uma idéia de qual seria a média setorial, e se a empresa escolhida está acima ou abaixo desta média.

P/VP – Preço sobre Valor Patrimonial – Como calcular? Cotação da ação dividido pelo Valor Patrimonial por ação. Para calcular este primeiro temos que descobrir o Valor Patrimonial por ação (VPA) com uma conta simples. VPA = Patrimônio Líquido dividido pelo número de ações da empresa. Depois de descoberto o VPA, só temos que dividir a cotação da ação pelo VPA para chegarmos ao P/VP.

Mas, o que representa o P/VP? Informa o quanto o mercado está pagando pelo valor do patrimônio da empresa. Em outras palavras, uma empresa que tenha um P/VP de 2, informa que o mercado está pagando 2x o valor do patrimônio desta empresa.

Como usar o P/VP? Basicamente, quanto menor o P/VP melhor, pois isto significa que a empresa está mais barata. Um P/VP menor que 1 diz que o mercado está pagando menos do que vale o valor do patrimônio da empresa. Aqui vale uma observação: este indicador isoladamente não significa nada, porém se o analisarmos junto com o próximo indicador, ele se torna de extrema utilidade.

ROE – Retorno sobre o Patrimônio Líquido – Como calcular? Lucro Líquido dividido pelo Patrimônio Líquido, colocado em porcentagem. Também é conhecido como RPL.

Mas, o que representa o ROE? Informa a rentabilidade que aquele Patrimônio Líquido da empresa está gerando. Um ROE de 20% significa que a empresa esta gerando um retorno sobre aquele patrimônio de 20% para o acionista. Como usar o ROE? Basicamente, quanto maior o ROE melhor, pois isto significa que a empresa está gerando um maior retorno. Como chamei a atenção no indicador anterior, temos que olhar este indicador em conjunto com o P/VP. Isto porque o P/VP nos diz se o mercado esta pagando caro ou barato pelo patrimônio da empresa, e o ROE, por sua vez, nos diz se este patrimônio esta gerando um bom retorno. Senão de que adiantaria investir em uma empresa que possui um P/VP barato, mas que apresenta um ROE baixo? Como diria Warren Buffett: eu prefiro pagar um preço razoável por uma empresa boa, do que um preço baixo por uma empresa razoável. Logo o ideal é maximizar este fórmula, procurando investir em empresas com baixo P/VP e alto ROE.

Vamos aos exemplos práticos:

CMIG4 (Cemig) – dados dos últimos 12 meses, temos os seguintes números:

  • P/L: 15,9
  • P/VP: 0,78
  • ROE: 4,9%

Olhando rapidamente outras empresas do setor, vemos que o P/L da empresa, embora esteja um pouco elevado, está dentro da média do setor elétrico. Some a isso que geralmente, empresas estatais, assim como pequenas empresas (small caps), possuem P/L menores, devido ao desconto que o mercado tem aplicado a estes, pelo maior “risco”. Comparando com outra empresa do mesmo setor, EQTL3, o P/L desta está em 14,5 só um pouco abaixo com relação a CMIG4. Pois bem! Já vimos que o P/L não está muito atrativo, mas dentro do setor está na média, continuemos agora com os outros dois indicadores.

O P/VP está abaixo de 1,00, isto significa que a empresa está barata. Porém, olhando o ROE percebemo a razão disto: empresa com um baixo ROE (4,9%) está dando um baixo retorno ao acionista, menor do que a poupança (8,3%). Comparando com outra empresa do setor novamente, a EQTL3, temos nesta o P/VP de 2,2, bem acima comparando com CMIG4, mas o ROE muito mais elevado, de 15,8%. Aqui, vale aquela frase do Buffett que postei. Vamos olhar agora outra empresa do mesmo setor, em específico uma small cap.

ALUP11 (Alupar) – dados dos últimos 12 meses, temos os seguintes números:

  • P/L: 5,9
  • P/VP: 0,84
  • ROE: 14,6%

 

Comparando com CMIG4, vemos que os indicadores de ALUP11 estão bem mais atrativos. Alupar mesmo tendo um P/VP maior do que Cemig, está com um ROE muito superior, e um P/L muito inferior. Em outras palavras, Alupar está um pouco mais cara, mas esta dando um retorno ao acionista muito superior, além de um menor prazo para retorno do investimento. Neste caso, podemos dizer que estamos pagando um preço razoável por uma empresa boa. Lembrando que estamos avaliando números que representam o histórico da empresa. É preciso também levar em conta perspectivas futuras (mais a frente na série falarei sobre este assunto).

Uma observação de extrema valia para os investidores. Existem muitas empresas que possuem os seus indicadores inflados, ou seja, eventos não operacionais que aumentaram em muito o lucro líquido da empresa, distorcendo os indicadores (por exemplo, uma siderúrgica que vendeu um terreno gerando um grande aumento no lucro líquido, porém esta venda foi um resultado não operacional, pois não é da natureza da empresa). Mas, há uma forma de identificar isto rapidamente. Compare o valor do EBIT com o valor do Lucro líquido. O EBIT representa basicamente o lucro operacional da empresa, antes de impostos e juros. Logo, se tivermos uma empresa com o Lucro Líquido muito superior ao EBIT, já podemos desconfiar que os indicadores estão distorcidos.

Um exemplo: SLED4 (Saraiva) . Olhando o balanço anual de 2015, temos um P/L de 0,9, um P/VP de 0,2 e um ROE de 22%. Seria a empresa mais atrativa da bolsa. Porém, vejam como os números estão inflados: EBIT = – 100 milhões e Lucro Líquido = 94 milhões. Ou seja, a empresa apresentou um prejuízo operacional de 100M, mas terminou com um lucro líquido de 94M (boa parte por conta da venda de uma parcela de seu negócio por 238M). Ainda não vou entrar em muitos detalhes sobre o assunto, mas o investidor checando sempre estes dois números, já vai terá uma boa ideia se os indicadores estão inflados ou não, e com isso fazer uma análise fiel dos números, evitando que distorções nos indicadores o enganem.

 

Chamo a atenção para a necessidade de sempre usar, pelo menos, estes três indicadores em conjunto, nunca isoladamente. Além disso, sempre os compare com indicadores de outras empresas do mesmo setor. São indicadores básicos, mas de grande utilidade, cuja evolução deve ser acompanhada a cada trimestre através de uma planilha. Na segunda parte deste estudo, apresentarei mais alguns indicadores que também podem ser usados como parâmetro de atratividade, mas vou mostrá-los para identificarmos empresas em dificuldades financeiras.

Até a próxima!

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Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Esse mês o aporte foi todo direcionado para a carteira de REIT, inclui dois novos ativos na carteira o APTS focado em residência e PK focado em hotelaria e aumentei posição no KRG e FPI. A vantagem do DriveWealth Unlimited é que você pode diversificar melhor a carteira sem a preocupação com os custos de corretagem.

Mudei de Portugal para Alemanha, e ainda não consegui me organizar completamente, além do fato que estou sem internet no novo apartamento. Me pediram duas semanas para instalar a internet aqui, os alemães com sua excessiva burocracia acredito que deve levar até mais que isso. Até colocar a net vou improvisando com o 3G do celular, portanto sem vídeos até que a internet seja estabelecida.

Preferred Apartment Communities Inc – APTS

O REIT de Atlanta voltado para aluguel de apartamentos residenciais. Tenho até um REIT parecido na carteira o ESS, que por sinal é um dos melhores REIT residencial que tem no mercado, até por isso seu preço está bem acima do justo. Tentei esperar uma oportunidade melhor para aportar nele, mas como o menino é bem resistente resolvi colocar outra opção do setor na carteira. Se você não sabe como calcular o valor justo de um REIT, vou falar sobre isso quando lançarmos o novo serviço da PenseRico Express.

O APTS é um REIT smallcap, até por isso escolhi ele, talvez não seja o segundo melhor do setor, mas me parece ser o que tem melhor custo x beneficio. Pelo fato de ser smallcap vai ficar fora do radar dos grandes fundos então deve-se manter dentro de um preço justo o que é isso que eu busco.

Ele estreou na bolsa no inicio de 2011 cotado a $10,00 e hoje está valendo uns $17, o que me parece um bom retorno para quem entrou lá no começo. O fundo vem crescendo os dividendos a pelo menos 14,8% ao ano.

Toda a sua carteira de imóveis vale hoje $2,6 bilhões composta em 27 propriedades multifamiliares com 8.276 unidades ao todo, 34 centros comerciais e 3 edifícios de escritório.

Propriedades do APTS

APTS tem mantido o compromisso de investir em ativos multifamiliares de classe A junto com a estratégia secundária de diversificar uma parcela dos investimentos em ativos que não sejam plurifamiliar como shoppings ancorados em supermercados.

O fundo tem hoje cerca de 8.200 apartamentos e vem crescendo a receita nesse setor em cerca de 5,2% a 5,5% ao ano o que tem gerado 55% da receita total do fundo proveniente dos imóveis residenciais. O APTS também tem alguns empréstimos imobiliários que estão gerando ao fundo algo entre 10,5% a 16% por ano.

Imóveis para estudantes

O fundo não é somente apartamentos familiares e tem diversificado em outros pontos como ampliando aquisição de imóveis para servir de alojamento para estudantes.

APTS foca em propriedades fora do campos, que sejam modernas, forneçam uma comunidade para os estudantes e diversas facilidades, como lavanderia, internet, entre outras. O fundo criou uma divisão de gestão de campus que opera focado exclusivamente em moradia estudantil a Preferred Campus Management, LLC.

Imóveis de estudantes do APTS
Imóveis de estudantes do APTS

O portfólio atual de imóveis para estudantes é composto por 9 ativos sob gestão com 6.151 camas e 2 unidades adicionais com 1.319. O fundo tem buscado universidades com pelo menos 15.000 estudantes e os locais devem ser próximos aos campos a ponto do estudante poder ir a pé ou de bicicleta. Cada unidade dessas deve fornece algo entre 450 a 800 camas.

Varejo

Em 2014 o fundo resolveu expandir sua estratégia de aquisições de shoppings ancorados em supermercados. APTS possui centros comerciais alugados para algumas grandes redes de mercado como Walmart, Publix, Kroger, entre outros.

Inquilinos do APTS
Inquilinos do APTS

O fundo também criou uma subsidiaria especializada em operar no varejo a New Market Properties, LLC. Particularmente gosto desses centros comerciais, tanto para compras quanto para investimentos.

Escritório

O APTS possui 3 prédios de escritórios que representam cerca de 18% de área bruta locável do fundo.

Escritórios do APTS
Escritórios do APTS

Até entendo a estratégia dos estudantes e do varejo, inclusive até vejo-as com bons olhos, mas não consigo encaixar esses três imóveis voltados para escritório, não sei se é preconceito meu com os fundos de escritório, mas isso não ficou legal no portfólio do APTS.

Não obstante a empresa disse que esta em busca de mais escritórios classe A em Atlanta, de acordo com o CEO do APTS eles querem investir em escritório porque possuem experiencia nesse setor e acreditam ser complementar ao core business multifamiliar e os preços estão atraentes.

Isso pode ser interessante para aqueles que querem diversificação em um único ativo, ao invés de adquirir 4 REITs separados um com exposição residencial, outro focado em estudantes, outro em varejo e outro em escritório o investidor compra o APTS e recebe um 4 em 1.

Particularmente prefiro REIT especializados do que esses genéricos, mas como disse no começo o APTS está me parecendo um bom caso de custo x beneficio.

Com o fechamento desse 2T17 o fundo apresentou nesse primeiro semestre uma receita de 137 milhões contra 87 milhões do semestre de 2016 um crescimento de 56,9% já o FFO saiu de $0,35 por ação no semestre de 2016 para $0,65 nesse semestre de 2017 com 85% de crescimento neste ultimo ano. Os dividendos também cresceram 15% saindo de 0,395 para 0,455 nesse semestre de 2017.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $57,2 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 179,28.

Park Hotels & Resorts Inc. – PK

Park Hotels como nome já diz é um REIT da Virgínia focado em hotelaria. Ele foi formado quando Hilton Worldwide (HLT) desmembrou a maior parte de suas propriedades imobiliárias em um REIT publico. Ele é o segundo maior REIT hoteleiro da bolsa em valor de mercado e está entre os TOP25 maiores REITs do mercado em EBITDA.

REITs por EBITDA
REITs por EBITDA

O PK tem uma carteira de $9 bilhões com 67 hotéis de grande escala, high-end, incluindo algumas propriedades icônicas como o Hilton New York que abrange um quarteirão inteiro no centro de Manhattan e o Hilton Chicago Downton com 200.000 pés quadrados e 1.544 quartos e o Hilton Hawaian Village em Honolulu com 2.860 quartos à beira mar.

PK Hilton em Manhantan
PK Hilton em Manhattan

O único problema do PK que ele é bem concentrado em algumas marcas, mas a administração vem buscando melhorar isso e diversificar com novos operadores.

Grandes operadores
Grandes operadores

O PK pra mim hoje é um dos que possuem o melhor portfólio, estou para falar que seu case está melhor que o CLDT que tenho atualmente na carteira. Sabemos que a tecnologia tem atacado a REIT hoteleira, tanto na ascensão direta de serviços como Airbnb que oferece hospedagem a custo muito inferiores que hotéis tradicionais, quanto a expansão de serviços de teleconferência que estão cada vez mais dispensando a necessidade das famosas viagem a trabalho. Tudo isso junto tem dificultado o setor hotelaria.

Apesar de todas essas ameaças eu vejo esse nicho de hotéis de luxo e resort como um caso a parte, diferente daquele nicho que busca preço a qualquer custo e por isso acaba dando margens a serviços como Airbnb crescer, o publico dos hotéis de luxo não ficariam em um Airbnb então vejo que a demanda desses estaria mais protegida.

Também gosto muito dos resorts que são bem específicos e possuem barreiras grandes por serem de alto custo de construção, isso inviabiliza a entrada de competidores e a penetração de serviços como o Airbnb, além de não serem impactados pela tecnologia pois tem um punch mais de turismo.

O fundo possui 2 hotéis no Havaí com 4.104 quartos que geram 23% da receita. O Hilton Hawaiian Village está situado em uma propriedade de frente para o mar com 22 acres em Waikiki, a propriedade tem aproximadamente 3.000 quartos distribuídos em 6 torres. A taxa de ocupação é altíssima e gira em torno de 94,6% e com uma margem de lucro de 37% um numero impressionante.

Hotéis no Havai do PK
Hotéis no Havai do PK

Em 2016, o hotel ganhou um certificado de excelência da TripAdvisor nos últimos 5 anos 1.600 quartos foram renovados com um custo de 44 milhões ou $28.000 por quarto e nos últimos dois anos o fundo investiu $10 milhões reformando 100.000 pés quadrados de espaço de reunião e conferencias.

Hilton Waikoloa Village é um hotel de 62 hectares à beira mar na Costa Kohala e tem 1.244 quartos e dois campos de golfes para campeonatos. Esse hotel possui um RevPar de 14% impulsionado pela forte demanda. Nos próximos 2,5 anos o PK irá transferir 600 quartos para Hilton Grand Vacations – Ocean Tower. Nos últimos 5 anos 643 quartos foram renovados com o custo de $34 milhões ou $53.000 por quarto.

Hilton Waikoloa Village
Hilton Waikoloa Village

Cerca de 74% da receita do PK vem de mercados costeiros e 91% dessa receita está no Top25 maiores mercados dos USA. Enquanto o fundo careca de uma diversificação de marca, acaba compensando por essa alta diversificação nos imóveis.

Diversificação do PK
Diversificação do PK

 

 

O foco do PK é na construção de um portfólio de altíssimo luxo o que lhe protege das ameaças atuais do setor. A empresa busca diversificar a marca além da Hilton e misturar operadores no mix de gerentes globais.

O FFO do PK nesse semestre de 2017 foi de $1,45 frente a $1,52 do ano passado uma redução de 4% essa queda deveu-se as reformas no Centro de Convenções Moscone em San Francisco que fez com que a receita da região caísse em 5,1% no semestre.

Alguns dias depois de ter comprado o PK veio o furacão Irma e Havery, o fundo tinha 14% da receita exposta na área onde aconteceu os furacões. Só acompanhei com o coração nas mãos, claro que primeiro ficamos sentidos por todos que perderam as casas e alguns até a vida. Felizmente o fundo não foi afetado gravemente, teve só uns 90 quartos com infiltração de água, mas nada muito alarmante.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $38,7 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 121,29.

Kite Realty Group Trust – KRG

KRG já foi debatido aqui antes no blog, se quiser conhecer mais obre o case de negócio sugiro dar uma consultada na sua tag aqui. O KRG apresentou um FFO de $46,2 milhões ou $0,54 por ação comparado com os $0,48 de FFO do ano passado. O NOI da KRG aumento 3,2% no same store e 3,8% considerando os novos investimentos.

O fundo vendeu 3 propriedades gerando uma receita de $54,6 milhões e $77,7 no acumulado do ano com vendas de propriedades. O fundo concluiu também o redesenvolvimento de três propriedades com os custos totais de $6,2 milhões e um retorno anualizado combinado projetado de 19,5%.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $60,00 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 188,05.

Farmland Partners Inc – FPI

Comentei sobre o FPI no mês passado, confira aqui.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $22,44 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 70,33.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $178,34 ou seja R$ 558,95 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Preferred Apartment Communities Inc APTS 65
Park Hotels & Resorts Inc. PK 45
Kite Realty Group Trust KRG 50
Farmland Partners Inc FPI 44

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Já que falamos acima do furacão, os Americanos acreditam que esse furacão foi em prejuízo o maior da história, isso porque eles não enfrentaram o furacão Dilma que o passou pelo Brasil e foi mais destrutivo que todos os furacões americanos juntos.

 

 

Dividendos recebidos – Agosto de 2017

Dividendos recebidos – Agosto de 2017

Esse é o meu assunto favorito no blog, falar sobre recebimentos de dividendos é muito bom, de certa forma cada mês que escrevo artigos como esse é como se fosse dado mais um passo rumo a independência financeira. Chega a ser fantástico se levarmos em consideração que esse montante que estou a receber nesse mês é fruto de uma ação que tomei no passado e que vai me beneficiar por anos trazendo um retorno passivo.

Procuro ativos que proporcionem segurança na distribuição acima de altos retornos, minha ideia não é enriquecer da noite para o dia, mas sim criar uma cesta de dividendos que me permita receber rendas por gerações.

Mais um mês com um crescimento na receita de dividendos de uma ano para outro, em 2016 obtive um retorno de R$ 987 em dividendos, já nesse ano o total foi de R$ 1.383 isso representa um crescimento de 40% de um ano para outro.

Esse crescimento certamente deveu-se aos aportes regulares ou você acha que eu seria um gênio de obter um retorno de 3,3% a.m. se fosse apenas rentabilidade eu certamente já seria um novo Warren Buffett. Os aportes são tão importantes quanto analisar empresas, veja aqui sobre isso.

Vamos dar uma olhada em alguns destaques do mês:

Edifício Galeria – EDGA11

Tenho suspendido os aportes nos FIIs, estou pensando se vou continuar operando neles ou se migro de vez para o mercado americano. Visto que não estou mais morando no Brasil não seria nada muito vantajoso ter que receber os dividendos e sofrer com a desvalorização do cambio na hora de transformar esses dividendos em moeda forte.

A situação do EDGA11 é bem complicada e não vai melhorar até que o cenário econômico não desponte uma sinalização de melhoria. Bom se o mercado está fraco, acaba sendo mais vantajoso para o locador a negociação, fiz um vídeo um tempo atrás, consulte aqui. No qual falava que o setor de escritório iria ser o que mais sofreria com essa crise, por isso me desfiz de vários fundos da minha carteira, já que tinha grande exposição nesse setor.

Deixei alguns fundos ainda na carteira, dentre eles o EDGA11 que ficou lá pois o fundo detinha 100% do imóvel o que facilita a negociação dos alugueis e também o prédio era bem localizado e com uma boa estrutura.

Ocorre que não contava com a burrice do administrador. O BTG cagou completamente na gerencia do fundo, o que ele fez no EDGA foi um atestado de incompetência total.

O Fundo perdeu diversos inquilinos porque o BTG não quis reduzir os alugues, bateu o pé nos revisónais e não reduziu os valores, resultado: com a crise perdemos vários inquilinos.

Agora finalmente parecem que eles acordaram para a vida e resolveram tentar segurar os resto que sobrou, já tivemos duas noticias boas nesse mês de agosto, primeiro uma renovação garantida com um inquilino, que terá uma redução de quase 8% na receita, porém manteremos o inquilino.

Por fim, temos uma noticia melhor ainda que soltaram no final do mês que foi a recuperação de um inquilino que estava para sair, conseguiram renegociar abaixaram o preço o inquilino ficará, também teremos com isso uma redução de quase 5% na receita.

Não era para estamos comemorando redução de aluguel, mas é aquilo quando seu time está com dois expulsos e consegue arrancar um empate na casa do adversário é para comemorar como uma vitoria. Abacus que o diga no jogo do galo vs porco.

Por essas e outras que estou desanimando do mercado de FII brasileiro, essas nossas administrações que temos nos Fundos de modo geral são bem fracas, principalmente quando comparamos com o padrão americano. Por hora, estou pegando os aportes dos FIIs e mandando para os States.

Stag Industrial Inc – STAG

Vamos falar de coisas boas agora. O STAG é um dos meus melhores REITs, diferente do varejão que está sofrendo com o mercado o setor industrial tem tido boa resposta, em especial o setor de logística. Parte do sucesso do STAG está sendo impulsionado pelo crescimento do e-commmerce que cada vez mais se torna dependente dos centros de distribuição.

Se você quiser fazer um contrassenso com o setor de varejo, o ideal seria aportar no setor de logística que está beneficiando-se bastante desta nova onda do on-line.

Falei agora acima sobre o EDGA e como esse tem ficado com vacâncias grandes, até salientei que isso era por conta da crise, você tenta procurar uma maneira de se conformar com o momento atual no Brasil.

Quando se pega os dados de REIT americanos, e começa a olhar para seus resultados no período em que os EUA também passaram por uma crise, cito aí 2008 até 2010.

Você verá que mesmo diante do cenário econômico tão adverso a taxa de ocupação dos REIT tops ficaram acima dos 80%, confira na imagem abaixo o histórico de taxa de ocupação do STAG. Por que a grande maioria dos fundos brasileiros não conseguem fazer o mesmo?

O STAG reportou um FFO de $0,41 um crescimento de 7,9% comparado ao ano passado que foi de $0,38. O fundo comprou 21 novas propriedades gastando $285,6 milhões um crescimento de 7,2% de capitalização, também foram vendidos 3 propriedades por $6,5 milhões.

Os dividendos distribuídos pelo fundo foram de 0,1175 por ação. Lembrando que esse fundo faz pagamentos mensais, nesse caso o fundo entregaria no trimestre algo próximo a $0,35

Invista em Dividendos nos Estados Unidos

Se você gostou da Coca-Cola (KO) ou de outras empresas semelhantes a ela, saiba que é possível investir nos Estados Unidos de forma simples e barata. Não precisa ter tanto dinheiro e pode-se operar daqui do Brasil.

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Dividendos recebidos na BVMF
Ativo Cód Valor
FII AG CAIXA AGCX11 R$ 33,04
FII BB PRGII BBPO11 R$ 52,52
FII CX CEDAE CXCE11B R$ 54,63
FII GALERIA EDGA11B R$ 14,55
FII EUROPA EURO11 R$ 21,45
FII ANH EDUC FAED11B R$ 54,63
FII RIOB RC FFCI11 R$ 66,06
FII RB CAP I FIIP11B R$ 40,27
FII S F LIMA FLMA11 R$ 31,44
FII CSHGSHOP HGBS11 R$ 24,80
FII CSHG LOG HGLG11 R$ 43,50
MÁXI RETAIL  MAXR11B R$ 103,41
FII D Pedro PQDP11 R$ 14,09
FII Hotel Maxinvest HTMX11B R$ 23,19
RB CAPITAL RENDA II  RBRD11  R$ 32,76
Total   R$ 610,34
Dividendos recebidos na NYSE
Ativo Cód Valor
Procter & Gamble Co PG 6,75
Colgate-Palmolive CO CL 3,92
Paychex Inc. PAYX 12,60
REALTY INCOME CORP O 12,44
Chatham Lodging Trust CLDT 14,63
STAG INDUSTRIAL INC STAG 17,02
EPR PROPERTIES EPR 23,80
Ômega Healthcare Investor Inc OHI 105,73
Tanger Factory Outlet SKT 45,56
Total  R$ 773,42 US$ 242,45

Total Geral: R$ 1.383,76

• Dólar utilizado para conversão: R$ 3,19 (veja aqui)

• Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja considerando o imposto de renda.

Acompanhe na pagina com as atualizações dos rendimentos mensais e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

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