Entendendo o que é um REIT
Guardada algumas pequenas características, podemos dizer que REITs (Real Estate Investment Trust) são como os Fundos de Investimentos Imobiliário (FIIs) que temos aqui no Brasil. Os REITs ou Fundos Imobiliários foram criados nos Estados Unidos e foram autorizados a ser listados em bolsa de valores pelo congresso americano somente em 1960.A legislação inicial tinha a intenção de proporcionar aos investidores uma oportunidade de participar dos benefícios, antes viável apenas para os grandes investidores institucionais, de possuir e financiar um portifólio diversificado de imóveis.Até 1986 os REITs podiam apenas alugar os imóveis, eles não conseguiam gerenciar de forma mais ativa seus portfólios, com a Tax Reform Act quebra essa limitação. A mudança permitiu que os REITs pudessem ser geridos como se fossem empresas de verdade e trabalhassem de forma mais ativa.Eles passaram a atuar bem próximo do que temos hoje como as construtoras no Brasil, que podem elaborar e desenvolver um projeto habitacional e depois coloca-lo à venda no mercado, inclusive se alavancando tomando empréstimos com bancos e outras instituições financeiras. Esse foi o momento que permitiu com que os REITs crescessem de forma fenomenal, pois abriu muitas possibilidades:- Aquisições e venda de imóveis
- Aluguel e gerenciamento dos imóveis
- Reforma e recuperação de imóveis
- Desenvolvimento de novos projetos habitacionais
- Os REIT devem distribuir pelo menos 90% de sua receita anual em dividendos para os acionistas.
- Os REIT devem ter pelo menos 75% do patrimônio investido em imóveis, empréstimos hipotecários, ações de outros REITs, dinheiro em caixa ou títulos do governo.
- Os REIT devem ter pelo menos 75% de sua receita bruta derivada de alugueis, juros de hipotecas ou ganho provenientes da venda de imóveis. Sendo que 95% dessas fontes devem ser distribuídos.
- Os REIT devem ter pelo menos 100 acionistas e não pode ter mais de 50% das ações concentradas nas mãos de 5 ou menos desses acionistas.
- Os REIT tem os dividendos isentos de imposto, eles podem deduzir os dividendos distribuídos aos seus acionistas na apuração do lucro para o pagamento de impostos.
Com isso abriu mais um leque de vantagens para os REITs, pois permitiu que eles fizessem joint ventures com outras empresas para a prestação de serviços adicionais, como paisagismo, limpeza e concierne, entre outros que proporcionaram novas oportunidades de crescimento nos lucros.Contudo algumas limitações foram impostas, por exemplo, uma TRS não pode exceder mais do que 25% de sua diversificação em ativos brutos e as transações de empréstimo e alugueis entre os REITs e as TRS são limitadas.Tipos de REITs
No mercado americano temos dois tipos de REITs: Mortgage (como os FIIs de papel) e Equity (como os FIIs de tijolo).
Nos Estados Unidos os REIT de papel (Mortgage) não são tão populares quanto os FIIs de papel que temos aqui no Brasil. Em 2010 tinha apenas 26 REIT de papel listados na bolsa.Apesar de hoje estar em baixa a procura dos investidores por esse tipo de REITs, nem sempre foi assim, em 1960 e 70 os REITs de papel eram muito populares na bolsa, chegando a ter 60 novos REIT de papel fazendo IPO apenas em 1960, acontece que em 73 teve uma crise imobiliária nos USA, a maioria desses REITs quebraram e muitos investidores ficaram de mãos vazias.Antes dessa grande ultima recessão os REIT de papel vinham melhorando substancialmente e estavam performando melhor do que no passado, depois o Grande Crash de 2008 os resultados voltaram a ser pobres agravado com uma grande recessão e congelamento do credito.Atualmente os REIT de papel tem sido um grande desafio para o investidor pois estão muito alavancados. Esse endividamento acaba afetando muito o pagamento dos dividendos, sem contar que os REITs de papel são muito mais sensíveis às taxas de juros do que os de tijolo, qualquer mudança na política de juros pode impactar substancialmente nos seus lucros.Frequentemente os REITs de papel são vistos mais como um veiculo de trade do que como uma alternativa para investimento no longo prazo. Eles podem ser um grande investimento para aqueles que conhecem bem do mercado de REIT, mas para a grande maioria dos investidores conservadores preferem diversificar em REIT de tijolos.Pela sua complexidade de entendimento, estratégia de negócios, e sensibilidade alta a taxa de juros, não irei abordar sobre eles nos estudos futuros os próximos artigos serão dedicados inteiramente ao entendimento dos REIT de tijolo (Equity).No próximo artigo vamos falar de cada um dos principais setores dos REIT de tijolos, até a próxima.#VIVO4 mira a compra da SKY atualmente nas mãos da americana AT&T #T com isso descarta aquisição da TIM #TIMP3
— Viver de Dividendos (@VDividendos) 24 agosto 2015
Esse é o segundo artigo de uma serie de 4 artigos, onde iremos analisar e estudar indicadores que mostrem um ganho/perda da eficiência de uma empresa. Conforme falamos no artigo anterior onde mostramos a 
Havia prometido pra mim mesmo que não iria aportar no mercado americano, mas eu sabia que seria impossível. Minha mulher gosta de ir para o shopping fazer compras, ela fica andando de um lado para o outro, até que entra numa loja de sapato ou roupa e começa a experimentar uma serie de produtos, para depois comprar. Ela sente prazer em fazer isso.Falo com ela que também sinto prazer em ir ao shopping comprar, mas não no mesmo shopping que ela, o shopping que gosto chama-se: bolsa de valores. Fico contando nos dedos o momento do mês virar, só pra poder ter a oportunidade de comprar mais uma empresa. Se você também é assim, bem vindo ao clube dos viciados.As vezes pego algumas promoções arrasadoras, outras vezes o produto me agrada tanto que acabo comprando, mesmo estando um pouco caro. Uma coisa é fato se existe uma “bolsa shopping” a bolsa de NYSE seria o maior shopping do mundo.Compra realizada em 7 de agosto.
Como utilizo o DCF para aportes e de acordo com o ultimo do resultado 3T15 que havia saído no final de julho a Visa apresentou um lucro de US$ 0,69 por ação ou US$ 1,7 bilhões no total, mas aí tem um não recorrente negativo por conta de uma reconciliação com a Visa Europe, ou seja o lucro recorrente bateu na casa de US$ 1,8 bilhão ou US$ 0,74 por ação isso daria um crescimento de absurdos 37% no lucro comparado ao ano passado.
A minha expectativa era um crescimento como já havia comentado antes 
