Reits de Escritório e Industria

Antes de escolhermos os ativos para montar uma carteira de REITs, precisamos de entender um pouco como funcionar esse mercado e conhecer as opções de investimento que teremos para escolher. Manter uma carteira bem diversificada e conhecendo cada ponto positivo e negativo dos setores é fundamental para obtermos o sucesso no longo prazo.

Esse é o ultimo artigo onde mostraremos os REITs e suas categorias, já vimos até aqui:

• REITs Residenciais
• REITs de Varejo
• REITs de Escritório e Industria (agora)

Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor. E também porque traduzir termos do inglês nem sempre acaba bem, basta olhar os títulos de filmes que temos traduzidos nas terras tupiniquins.

Office Buildings

Foram os primeiros tipos de REITs lançados no mercado. Historicamente esses REITs tem se mantido com um desempenho razoavelmente estáveis ao longo do tempo.

Uma característica desses REITs é que fazem contratos de longo prazo com os inquilinos o que dá uma margem boa de segurança para o fluxo de caixa. Diferente de alguns REITs industriais nesses geralmente nos contratos os gastos com serviços de utilidade pública, reparos e outras despesas ficam a cargo dos inquilinos.

REITs de escritório sofrem muito nos momentos cíclicos dos mercados, por isso é importante que o investidor ao analisar esses REITs não olhe apenas os contratos do REITs, mas avaliar o que o mercado vem oferencendo pelo custo do m2, além de observar as taxas de vacâncias.

Devemos olhar também a qualidade dos inquilinos e o quão diversificado é a distribuição dos contratos de aluguel do prédio.

O ideal é procurar REITs que possuam imóveis nos principais centros americanos como Manhattan, Boston, San Francisco, Los Angeles esses grandes centros oferecem uma barreira natural muito maior do que as áreas mais suburbanas.

Nesses principais centros as demandas, mesmo em momentos de recessão, tendem a ser maiores que as ofertas. Na grande recessão a recuperação dos REITs focados nessas áreas de escritórios premium foram bem mais rápidas.

Por exemplo Manhattan é um local tão povoado que dificilmente você encontraria uma oportunidade para levantar uma nova torre, o que torna as torres existentes no coração de Manhattan um ativo de altíssimo valor e cobiçado pelas grandes corporações do mundo inteiro.

Pelo fato da dificuldade de entrada de novas torres concorrentes naquela região acaba trazendo uma estabilidade no fluxo de caixa para o REITs que tem imóveis nessas metrópoles.

Lab Space

Lab Space são laboratórios de pesquisas que são alugados para grandes empresas farmacêuticas, biotech, governos e entidades de pesquisa privada. O mercado fármaco é muito forte nos Estados Unidos o que oferece uma boa base de clientes para esses REITs.

Esses laboratórios são localizados próximos às faculdades. O número de inquilinos apesar de estar em crescimento ainda é bem menor que os outros nichos de mercado. Esses laboratórios são muito especializados e requerem inquilinos com pode aquisitivo. Muitas vezes uma vacância pode ser difícil de ser revertida.

É uma construção que fica obsoleta muito rápido e precisa de estar em constante melhoria. O fato dos inquilinos serem muito específicos acaba criando contratos de longuíssimo prazo o que é bom, pois garante aos fundos uma segurança no fluxo de caixa. Podemos citar dois REITs que são puramente de Lab Space: Alexandria Real Estate Equities e BioMed Realty Trust

Data Centers

Data Centers são o fenômeno recente nos Estados Unidos, desde 2004 o número de data centers na America vem crescendo na mesma proporção que a tecnologia vem se expandindo na vida das pessoas, a demanda por essas propriedades cresceu até mesmo durante a crise de 2008 e enquanto o mercado de vídeos on-line se mantiver nesse ritmo a tendência é que continue.

Pra quem não sabe o que é um Data Center, veja aqui. São construções especializadas e inquilinos são geralmente grandes empresas de tecnologia e telecomunicações.

Muitos desses REITs firmam contratos com essas empresas para fornecer toda a estrutura necessária para o funcionamento de um Data Center algo que eles chamam de “turn-key” com energia, refrigeração e fácil acesso aos gateways de internet, claro que isso é uma fonte de remuneração a mais para esses REITs.

O risco nesses investimentos são basicamente a criação de algum equipamento que reduza consideravelmente a necessidade de espaço para armazenamos os dados, convenhamos isso seria muito improvável, toda via muitos dos contratos realizados nessas propriedades são para empresas de telecom e de tecnologia, sabemos que os caixas dessas empresas são muito voláteis e qualquer mudança de tecnologia pode levar algumas a quebrar facilmente, além do fato de que muitas não possuam “credit rating” e que torna esses alugueis ainda mais arriscados.

Temos dois REITs que atuam exclusivamente nesse nicho: DuPont Fabros Technology e CoreSite Realty.

Industrial Building

O setor de REITs industriais se misturam um pouco com o que temos aqui como FIIs de logísticas, podem ser compreendido por propriedades como Centros de distribuição, Armazéns e pequenas fabricas.

Diferente do que vemos no mercado de FIIs os REITs industriais tendem a ser menos voláteis do que os de escritório e apresentam um crescimento maior. Durante os momentos de recessão eles mantiveram mais estáveis.

Nesses REITs é muito comum eles investirem parte considerável do seu capital em investimentos no exterior, como principais mercados estão Europa, Asia e Mexico.

Uma vantagem desse setor de logística é que ele não precisa de grades capitais para construir e manter as propriedades. O principal risco desse setor é um declínio no cenário econômico dos Estados Unidos ou global, gerando um período de fraco comercio e importações. São REITs que possuem gestão muito ativa, e portanto devem ser acompanhados bem de perto.

Health Care

Provavelmente essa categoria mereceria um post a parte, mas para não ficarmos nos prolongando muito sobre o assunto resolvi coloca-lo nesse nicho de industria. REITs de Saúde são especializados em vários tipos de propriedades, como asilos, centros médicos, escritórios médicos, hospitais de vários tipos e em alguns casos até laboratórios como discutido anteriormente. Os REITs não podem se envolver propriamente com a prestação de serviços realizadas nessas propriedades, mas na maioria dos casos eles alugam esses imóveis no modelo “triple-net”.

Apesar de serem REITs apoiados em um setor pouco cíclico, eles estão sujeitos a ingerência do governo, por exemplo em 1990 o governo determinou que muitos hospitais e centros médicos tivessem que reembolsar diversos pacientes por cobranças indevidas de alguns procedimentos, isso fez com que gerasse um debito enorme em muitos hospitais o que levou a vários inquilinos de REITs Saúde a ficarem com alugueis em atraso, a taxa de inadimplência disparou. O moral da história é que não importa para onde vá um governo sempre vai estar lá para te ferrar.

Um outro fator negativo nesses REITs é que suas propriedades geralmente são alugadas para um único inquilino, aumentando o risco em caso de inadimplência.

Um destaque especial nessa categoria seriam os REITs focados em asilos que tem se mantido incólumes diante dos momentos cíclicos da economia, isso porque esses nichos tem uma característica muito inelastica.

Outra fator favorável aos REITs de saúde é a dificuldade de conseguir alvará para realizar construções de novos desenvolvimentos. Desde de 2008 a oferta de novas propriedades na área média vem caindo enquanto que a demanda vem aumentando, na regra básica da economia quanto maior a demanda x oferta maior o valor do bem.

Self Storage

Os americanos tem um costume histórico de guardar tranqueiras, quando essa “necessidade” de guardar coisas excede o espaço  da garagem a solução é alugar um Self-Storage.

Geralmente essas propriedades ficam localizadas nas periferias ou próximo aos parques industriais, seus contratos são de curta duração, geralmente de 1 mês e permitem que os inquilinos guardem além de tranqueiras, documentos, moveis, veículos e alguns até mesmo botes. Algumas empresas costumam alugar esses espaços para arquivar documentos entre outras coisas.

O mercado de Self-Storage sempre se manteve aquecido, de acordo com a Self-Storage Association em 2009 tinha aproximadamente 46.000 unidades que recebiam algo em torno de 22 bilhões de dólares. Temos 4 grandes REITs exclusivos de Self Storage que controlam cerca de 30% do total de unidades disponíveis nos Estados Unidos.

Hotels

O mercado de REITs de Hotelaria são focados em fornecer hospedagem para empresas, viajantes e convenções. Além de hotéis muitos REITs possuem resorts em locais turísticos.

Esses empreendimentos geralmente oferecem uma barreira a entrada de novos competidores, devido ao alto custo de construção, das terras e a complexidade em gerenciar o negócio.

Em contrapartida são investimentos muito cíclicos, dependem das condições econômicas para manter uma boa taxa de ocupação. Como alternativa muitos REITs são bem diversificados tanto dentro dos Estados Unidos quanto em outros países.

A PricewaterhouseCoopers analisou a taxa de ocupação em 2007 que ficou em 63% e depois caiu para 55% em 2009. Acredito que esse seja um dos setores mais cíclicos de todos os REITs.

Para entrar nesses REITs é interessante observar o momento econômico e pegar um momento cíclico de baixa visando um crescimento e recuperação econômica no futuro.

É um setor muito cíclico e portanto não é uma boa opção para aqueles que são avessos à risco. Sabemos que essas tentativas dos investidores de achar o perfect-timing acabam sempre terminando mal. Todavia quando o momento econômico é propício esses investimentos oferecem retornos excelentes.

Conclusão

Agora conhecemos todos os principais setores disponíveis para se investir em REITs, sabemos que o mercado de imóveis como um todo sempre foram cíclicos, já passou por diversas bolhas e diversas quedas vertiginosas nos preços das propriedades, por isso acho importante na hora de montar uma carteira de REITs diversificar bem e entender cada ponto positivo e negativo dos mercados onde esses REITs estão inseridos.

De todos os tipos de propriedades que vemos até aqui, as que poderíamos classificar como mais anti-cíclicas seriam em ordem: Health Care, Self-Storage, Manufactured Home, College Housing, Lab Space e por fim os de Apartments.

Com isso finalizamos a nossa primeira parte de estudos, na próxima etapa já temos no forno alguns artigos voltados para analise do crescimento dos REITs, começando a aprender como avaliar essa classe de ativo.