Indicadores que uso para analisar REIT na bolsa

BuyandHoldRealEstateTenho feito uma série de estudos sobre REITs, você pode acompanhar isso através da nossa tag aqui. REITs pra quem nunca ouviu falar, são como os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) aqui do Brasil porém possuem algumas características e nuanças ligeiramente diferentes. Para pegar uma parte mais introdutória sobre REITs recomendaria a leitura deste artigo.

Se estiver interessado em comprar algum REIT você precisa analisa-los sobre duas perspectivas.

  • Analise quantitativa: pode ser a primeira etapa é onde você vai eliminar ou promover os REITs através de uma análise de seus fundamentos, basicamente olhar números. Basicamente pra mim não existe muita discrepância nessa parte, matemática é muito simples 1 + 1 vai ser 2 e isso qualquer investidor consegue enxergar, pois bem não espere grandes discrepância nessa parte, geralmente o mercado costuma ser bem eficiente em analisar números.
  • Analise qualitativa: essa pra mim é o ponto central para o investidor é onde definiria seu sucesso ou fracasso no longo prazo. Não é atoa que a grande maioria dos investidores que ficam pelo caminho, negligência sumariamente uma analise qualitativa de seus ativos da carteira. Muita gente costuma focar apenas na analise dos números e retiram de suas decisões todo fator que traz qualidade para o negócio, muitos se equivocam ao achar que os números podem expressar tudo e acabam abandonando o mais importante, talvez pelo fato da analise qualitativa ser tão complexa e intrapessoal. O fato é que se quiser obter o sucesso no longo prazo precisará de aprimorar suas skills nessas analises e isso não é algo que você vai conquistar da noite para o dia, portanto quanto antes começar melhor.

Quando digo que olhar a qualidade é mais importante que olhar os números não quer dizer que você deva neglicenciar os números apresentados pelos REIT, muito pelo contrario eles tem um papel importante. O fato é que devemos buscar um equilíbrio entre as duas esferas e saber usa-las de forma saudável. Pensando nisso nesse primeiro momento esse artigo vai focar nessa avaliação quantitativa do negócio. Vamos trazer quais os indicadores devemos olhar ao analisar um REIT. Depois numa segunda oportunidade vamos trazer alguns assuntos a parte como endividamentos e a analise qualitativa do negócio. Por hora vamos colocar a mão na massa.

O indicador mais importante: FFO

xReal-Estate-Investment-Trust-REIT-ETFs.jpg.pagespeed.ic.lTqmVkf_MWNas ações o indicador mais importante que temos é o Lucro, nos REITs não utilizamos o lucro pra absolutamente nada, tudo que esteja ligado ao lucro você descarta, pode desconsiderar.

O “lucro” para os REITs é o FFO ou seja Funds From Operation. Quando falo isso geralmente surge duas dúvidas:

 

  • O que é esse tal de FFO ?
  • E porque não podemos utilizar o lucro nas analises ?

Começando de trás para frente, o lucro não pode ser utilizado porque ele está carregado com depreciação e amortizações e em se tratando de REITs isso tem um peso considerável, portanto o lucro não representa o “lucro real” de um REIT. Ficou esquisita essa ultima frase.

Para contornar esse problema da amortização o mercado cunhou o FFO, basicamente o FFO é o lucro + amortização + depreciação – ganho de vendas e propriedades de investimento e itens extraordinários. Veja um exemplo do Investopedia abaixo:

ffo

Eu gosto de olhar a tendência do FFO dos últimos 5 ou 10 anos para ver se há combustível para o crescimento do dividendo, sim eu nunca consigo saco para levantar 10 anos de dados, mas é o ideal se vc conseguir ponto pra você. Um REIT que mantiver um crescimento lento do FFO por demasiado tempo indica que ele tende a cortar os dividendos em breve e isso é algo que um investidor de crescimento de dividendos, como eu, não vai gostar muito.

Mas não basta você olhar o FFO bruto, isso porque os REITs são entidades que retornam quase todo o seu fluxo de caixa para o acionista. Como resultado para manter sua taxa de crescimento eles precisam de diluir o acionista, lançando mais ações no mercado para financiar seus investimentos, ou adquirindo dívidas.

Uma forma de controlar se esses investimentos estão dando certo é verificar se existe um crescimento no FFO por ação (FFO/Share). Na tabela abaixo coloquei os FFO/Share dos 3 REITs que possuo na carteira atualmente:

ffoshare

Se esse crescimento não for identificado o REIT ou diluiu os acionistas ou o investimento falhou miseravelmente, fique atento com esses REITs porque a tendência é que você termine com menos do que começou.

FFO Payout

Se você olhar o payout normal nos REITs vai perceber que sempre passa de 100% isso é porque o payout que vemos nos sites de finanças é sobre o lucro. Como vimos acima qualquer indicador sobre o lucro pode ser descartado, para os REITs o payout tradicional não serve para absolutamente nada.

Uma alternativa que encontramos é olhar o payout pelo FFO. Basta dividir o dividendo distribuído pelo FFO/por ação. Eu prefiro REITs que possuam payout abaixo de 90%.

Enquanto a receita de REITs são normalmente estáveis gosto de ter uma margem de segurança para que os dividendos possam subir caso ocorra contra-tempos, um índice de Payout acima de 90% com um crescimento lento do FFO/por ação pode comprometer o crescimento da distribuição de dividendos no longo prazo. Veja abaixo uma tabela com o Payout dos meus REITs:

payout

Ocupação e diversificação de inquilinos

basketDiversificação é um fator importante a ser analisado nos REITs, ela oferece uma camada a mais de proteção caso algo inesperado aconteça. Eu costumo olhar através da lista dos principais inquilinos e verificar se eles não representam grande parte da receita. Pra mim grande é algo acima de 50% a 70% das receitas. Por exemplo é possível acompanhar que os top 10 inquilinos do Omega Healthcare Investor (OHI) correspondem a 64% das receitas, já no Digital Realty esse número não chega a 35% e 37% no Realty Income.

Além disso eu também gosto de acompanhar historicamente a taxa de ocupação, de foram que ela tenha uma certa estabilidade ao longo do tempo. Os percentuais de ocupação podem variar um pouco de  acordo com o nicho do REIT, por isso não existe aqui uma regra ou número mágico o importante é ver se ele está mantendo um certo nível comparado com seus pares.

Planos de crescimento

Manter um crescimento do FFO/Share é o combustível por trás que manterá ativo o crescimento das distribuições futuras. O crescimento do FFO/por ação é um dos fatores que irão determinar se as distribuições irão crescer acima das taxas de inflação, se igualar ou ainda pior – se cortar ou eliminar os dividendos.

Eu particularmente gosto de ver REITs que conseguiram aplicar o capital publico em projetos que tenham taxas atraentes de retorno de longo prazo e que tenham clausulas de escalonamento que lhes permitam cobrar alugueis mais elevados ao longo do tempo. Essa é uma característica em todas as minhas aquisições.

Dívida

Interest-RatesSó há duas maneiras dos REITs captarem recursos no mercado, emitindo ações ou emitindo dívidas. Se emitirem dívida e os projetos não saírem como o esperado, os custos dos juros podem comer o lucro. As vezes o projeto pode até estar indo bem, mas por algum motivo precisa rolar a dívida e se nesse momento a dívida pode ficar mais cara, isso também poderia correr os lucros. Por isso é importante olharmos o endividamento dos REITs que estamos analisando. Provavelmente esse assunto não vai se esgotar aqui e merece um tópico a parte, no futuro voltaremos a falar sobre isso, certamente.

Por hora veja nos balanços dos REITs o quanto eles emitiram de bonds e o prazo. Acompanhe e compare com as taxas de outros REITs do mesmo setor. Em geral meus REITs que tenho na carteira, possuem uma taxa de juros bem abaixo do mercado, dois fatores para isso, são REITs com um bom portfólio de cliente e imóveis e geralmente são lideres ou no setor ou na região onde atuam, isso lhes oferecer um certo poder de barganha na hora de rolar as dívidas.

Dividend Yield e P/L

Está aí dois indicadores que não utilizo, mas como sei que vai surgir uma enxurrada de gente perguntando sobre eles, vou coloca-los como referencia aqui para poder responder a essas pessoas de forma mais clara.

Primeiro esses dois indicadores são utilizados para precificar, não utilizo nenhum dos dois tanto para ações quanto para avaliar se um REIT está caro ou barato. Qualquer modelo de precificação que não trabalhe com projeções futuras, já começa errado.

O mercado sempre vai projetar as expectativas de resultados futuros no preço, daí o esperto quer precificar utilizando dados do passado, não precisa ser gênio pra entender que isso não vai funcionar. Enfim precificação é um assunto que vou abordar em outros tópicos, mas preciso de mostrar alguns pontos importantes sobre esses dois indicadores.

Quanto mais alto um REIT tem de Yield, maiores são as chances dele não conseguir honrar um crescimento nas suas distribuições. Além de que o seu retorno no longo prazo será menor do que aqueles REITs que tiveram um crescimento do FFO/Share ao invés de altos DY, veja esse artigo. Já falei extensivamente sobre yields no artigo passado dê uma olhada aqui.

Sobre o P/L pra começo de conversa esqueça isso, é um dos piores indicadores, consegue ser pior que o DY, ainda sim tem gente que uso, talvez um investidor com uma visão de curtíssimo prazo ele seria interessante, apesar de que nem assim vejo tanta utilidade. Se for olhar esse indicador pelo menos faça direito, calcule o P/FFO que seria o preço dividido pelo FFO por ação.

Crescimento dos dividendos

A tabela abaixo mostra a distribuição dos dividendos dos REITs ao longo dos anos:

Eu prefiro olhar REITs com crescimento de dividendos ao longo do tempo. Uma faixa de crescimento de pelo menos 5 anos é importante. Um REIT que consegue gerenciar e maximizar as oportunidades de investimento existente para o beneficio do crescimento das distribuições aos acionistas esse são os REITs que merecem o meu dinheiro.

dividendos

Geralmente a maioria dos meus REITs na carteira será composto de fundos que tiveram um crescimento de pelo menos 10 anos seguidos nas suas distribuições de dividendos.

Conclusão

Aqui vale algumas observações importantes, esses parâmetros que estipulei acima são baseados nas minha metodologia, claro que cada investidor tem o seu perfil e objetivos diferentes, alguns tem um foco mais para o curto prazo, outros gostam de buscar mais retorno ao invés de segurança.

Conservative-InvestorEu sou um investidor extremamente conservador, nos meus ativos evito riscos ao máximo, por isso meus foco nos REITs será sempre ativos com posições mais defensivas, você não vai me ver adquirindo REITs com altos yields, geralmente gosto mais daqueles que tenham um prêmio qualitativo maior.

Minha ideia na carteira de REIT não é crescer capital, mas sim remunerar o meu capital de forma crescente e segura. Minha estratégia para crescer capital é outra, uso para isso o trade de valor e invisto em empresas de forte crescimento, vejo que esse tipo de empresas são ideais para esse objetivo. Apesar de alguns investidores quererem usar os REITs para crescer o capital, e não quer dizer que eles estejam errados, só que pra mim não os vejo como um instrumento ideal para isso.

O que caracteriza o sucesso nos investimento é o indivíduo conseguir converter uma vida de poupança em uma maquina geradora de renda, que irá lhe ajudar a alcançar a sua independência financeira.

Está maquina de renda de dividendo que você está construindo hoje, lhe dará o poder da escolha, no sentido de que poderá escolher fazer o que quiser, mesmo se você quiser continuar a trabalhar, você poderá. É por isso que é importante ser excessivamente conservador, que imprudente.

Vejo constantemente os investidores que tomam riscos enormes em um esforço ambicioso para acertar a grande tacada. É importante nunca arriscar o que você tem em algo que você não tem e não vai precisar. Se você tem a possibilidade de alcançar a segurança de viver de dividendos, e, portanto, a flexibilidade de ser mestre de seu próprio tempo, então pra que arriscar isso e jogar tudo fora na ambição de ser duas ou dez vezes mais rico, não é uma estratégia muito esperta da sua parte agir assim.

Posso até no futuro adicionar 1 ou 2 REITs com alto yield, mas de modo geral minha carteira será sempre composta por ativos que ofereçam segurança e qualidade nas suas distribuições, não quero correr o risco de ser surpreendido quando alcançar a IF com um corte na minha geração de renda por conta de um REIT ou ação que cortou os dividendos.

Nos vamos detalhar isso melhor no próximo artigo onde vamos mostrar como montar uma carteira com REITs de acordo com o seu perfil de investimento e mais pra frente vamos trazer estratégias de como avaliar se um REIT está sub ou sobre valorizado pelo mercado.

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12 thoughts on “Indicadores que uso para analisar REIT na bolsa

  • 11 September 2016 at 17:53
    Permalink

    Viver,

    Com relação ao seu comentário sobre FFO/share decrescente e a diluição de cotas por shareholder, como você faz para ser comunicado sobre quando ocorrerá nova emissão (equity raises) ? Por exemplo o EPR que você analisou há poucas semanas, você se registrou com o Investor Relations deles e pediu para receber esse tipo de comunicado ? Ou a DriveWealth faz isso para seus clientes ? Se houve “equity raises” e só viermos a saber posteriormente, na analise de um FFO/share decrescente, pode ser tarde.

    Obrigado e um abc

    Reply
    • 11 September 2016 at 22:14
      Permalink

      Olá Zippo

      vai depende do que vc quer na carteira, vc pode buscar um ativo que não cresce que vai lhe pagar a mesma quantia todos os meses ou pode buscar um ativo que tenha uma linha de crescimento ao longo dos anos e entregue dividendos superiores ano após ano, se está buscando o segundo não tem como fugir vc vai ter que ser diluído,

      a principal maneira do REIT financiar seu crescimento é lançando novas acoes, seja ela ON ou PN mas que ele vai lançar isso certo… se não quer novos sócios comendo o bolo também não vai ter crescimento, vai ficar aquele chá morno igual é um FII no brasil

      daí vc tem que avaliar não só o quanto foi diluído mas principalmente se teve retorno para o acionista que é o real objetivo ao diluir, se o REIT conseguiu crescer lucros de forma satisfatório ponto positivo se ele estagnou e ainda te diluiu ponto negativo, bem simples assim!

      sobre acompanhar isso eu não pego isso e fico olhando todo o tri vejo como andou o numero de acoes no morning star ao longo dos anos e comparo com os crescimentos dos FFO e AFFO

      Reply
  • 28 March 2016 at 01:56
    Permalink

    Post excelente, Viver de Dividendos!

    Começando a estudar REITs agora e já vi que são muito mais difíceis de analisar do que um FII!

    Parabéns pelo trabalho e vamos acompanhando! Grande abraço!

    Reply
    • 28 March 2016 at 05:14
      Permalink

      Opa Vitor

      Valeu pela força.

      Muitas coisas dos REITs dá pra trazer tranquilo pro mercado de FII.

      Reply
  • 8 February 2016 at 08:09
    Permalink

    VD,

    Parabéns pelo artigo! Mudando de assunto, eu vou incluir na minha carteira de ações a Multiplan, a Odontoprev e a Ultrapar.

    Como temos uma cabeça muito semelhante para investir, e você já é sócio das duas últimas, quero saber, por favor, a sua opinião sobre as empresas.

    Abraços!

    Reply
    • 8 February 2016 at 15:03
      Permalink

      Olá IL

      Obrigado. Anda sumido hein… Tu anda fazendo até uns posts mais curtos pelo que venho acompanhando…

      Já tive MULT3 na carteira, vende na época por dois motivos – era alavancada demais e a divida estava correndo o caixa e lucros não via propósito ficar pagando bônus gigante e salário alto pra diretor se tinha no mercado bons FIIs de bons shoppings pagando bem menos para administrarem o negócio.

      UGPA nem tem o que comentar pra mim uma das melhores na bolsa.

      ODPV3 estou acompanhando como vai se desenrolar na crise, tendência é que perca receita por conta de cancelamento de planos, digamos q vc está com o orçamento apertado o que vai preferir cancelar o plano odontologico ou o plano de saúde médico ? bem não precisa ser gênio pra descobrir quem vai rodar na história, mas a empresa é bem administrada quero acompanhar pra ver como eles vão se sair

      no mais tenho evitado de aportar em empresas brasileiras, estou com umas ideias acerta do mercado de ações, preciso de amadurece-las melhor antes de compartilhar com o pessoal. Aqui no brasil meus aportes tem sido só para FIIs e devem continuar.

      Reply
      • 8 February 2016 at 17:15
        Permalink

        VD,

        Concordamos 100% na UGPA3, rs. Quanto a MULT3, considero a dívida da empresa equilibrada. Os dados dela são bons e o dono é extremamente competente.

        A respeito da ODPV3, o preço dos planos odontológicos deles é tão barato que acredito que mesmo numa crise exista a possibilidade deles não serem cortados.

        E qual é o seu receio com as ações de empresas brasileiras? Disserte mais sobre isso!

        Abraços.

        Reply
        • 8 February 2016 at 17:31
          Permalink

          MULT3 está com problemas de endividamento sim, faça o calculo do índice de cobertura de juros deles que você vai ver, talvez vc não chegou nessa visão por estar usando EBITDA o correto para ela é usar o FFO por ser uma empresa mais voltada para locação.

          Antes dê uma olhada nesse artigo pra entender melhor, ele vai lhe explicar como analisar o endividamento de uma empresa, faça os cálculos que vai ver que os juros estão correndo o lucro da MULT.

          Sobre as ações de empresas brasileiras vou falar mais pra frente como disse ainda preciso de amadurecer a ideia, quando vc começa a estudar a fundo o mercado americano e vê a forma como as empresas são geridas lá, e como os CEOs são tratados pelos acionistas, até mesmo nós minoritários e compara com o brasil vc começa a entender porque o problema do levar vantagem que acaba muitas vezes sucumbindo na corrupção não é uma questão apenas da esfera política. Enfim é um assunto demasiadamente complexo para se tratar via comentários as ideias ficariam soltas.

          Reply
  • 7 February 2016 at 15:06
    Permalink

    Olá,
    cada vez mais admirado com tua forma de analisar ações, reits, etc.
    Parabéns!

    Reply
    • 7 February 2016 at 15:14
      Permalink

      Obrigado Luis Antônio

      Reply
  • 7 February 2016 at 06:49
    Permalink

    Muito obrigado, pelo artigo.
    Aonde posso adquir as informaçoes do FFO dos meus REITs, da FFCI11, EDGA11B.
    Gostaria da sua opiniao desta dois, por favor, sei que estao algumas estao abaixo, mas é a longo prazo.
    Desde agradecido.

    Reply
    • 7 February 2016 at 15:13
      Permalink

      Cara informações sobre REITs e FII eh muito difícil pra achar. Tanto no mercado americano quanto aqui não temos nenhum site com atualizações de dados mensais desses ativos.

      Vc teria que pegar nos balanços. Sei que os REITs tem o FFO já calculado no balanço aqui nos FII nem isso temos tem que fazer na unha mesmo

      Reply

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