Dando sequencia na minha montagem da carteira de REIT, agora adquiri mais um REIT de crescimento de dividendos. Pra quem ainda não sabe como analisar um REIT esse artigo introdutório pode lhe ajudar. Você também pode acompanhar os nossos posts sobre o assunto nessa tag. Antes de prosseguirmos se você chegou aqui agora vale relembra da promoção que está rolando na DriveWealth onde você ganha $25 dólares na hora que fizer um deposito superior a $250, de uma olhada nesse artigo para saber mais.Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.
| Empresa | Código | Qtde |
|---|---|---|
| Digital Realty Trust Inc | DLR | 28 |
Digital Realty Trust Inc – DLR
O maneiro desse REIT é que ele é bem diferente de tudo o que você está acostumado. Nós já falamos sobre eles aqui quando apresentamos os mercado de tipos de REITs. DLR é um REIT focado em aluguel de espaços para DataCenters, para aqueles leitores que não sabem o que é um Data Center vou tentar explicar de forma simples, se você já sabe o que é pule esse próximo parágrafo.Digamos que você está na sua casa e abre um vídeo no YouTube esse vídeo está guardado em um computador lá nos USA ou algum outro lugar do mundo, esse computador na verdade não é um computador é um DataCenter é como se fosse um prédio com milhares de computadores pequenos ligados uns aos outros e formam um mega computador.
A característica desses REITs é fornecer não apenas os imóveis mas infra estrutura para essas empresas que precisam de DataCenters. Por traz disso tem todo a estrutura de cabeamento de fibra ótica e estrutura para refrigerações e anti-incêndio, enfim tem bastante coisa que o REIT pode utilizar para tirar mais renda.
O mercado de Data Center está em franca expansão e isso não tende a parar tão cedo, veja na imagem ao lado como vem crescendo o consumo de dados no mundo todo. A tendência é que o mundo fique cada vez mais ligado na internet, isso é algo maior que não adianta ninguém tentar ir contra. Se existe um crescimento na demanda por internet, então na mesma proporção vai crescer a demanda por DataCenters.O Digital Realty Trust é um REIT que possui 132 propriedades espalhadas nas áreas metropolitanas dos USA, Europa, Asia e mais recentemente Australia. Possui mais de 2.700 contratos de alugueis e mais de 1000 clientes incluindo grandes companhias de diversos setores e países. Ou seja é um REIT extremamente diversificado em clientes e território, o REIT é um verdadeiro brinco e muito empolgante principalmente para quem é da área de TI.
Um ponto muito interessante que devemos observar nesse REIT é sua estabilidade isso boa parte devido aos altos investimentos que os clientes da DLR fazem em seus Data Centers. Clientes são relutantes em deixar depois de gastar seu próprio capital em melhorias nos centros. Veja que a taxa de retenção dos clientes para REITs de DataCenter é bem maior que os demais REITs. Para nós acionistas isso é um sinal de que teremos renda estável mesmo nos momentos mais conturbados, você vai confirmar isso mais abaixo nesse artigo.
Além dos alugueis o DLR possui uma subsidiaria que fornece serviço de internet para os seus clientes o que dá um poder de geração de renda fantástica para os acionistas e isso é o fator primordial que permite com que o DLR mantenha uma taxa de crescimento nas suas distribuições.Fundamentos
DLR mantém uma taxa de crescimento dos dividendos na casa dos 13,66% considerando os últimos 5 anos. O Digital Realty paga dividendos superiores a mais de 10 anos consecutivos. Seu payout por FFO está na faixa de 61,82% algo bem conservado. Dando margem para manter um crescimento e se possível, caso, enfrente alguma crise no futuro manter o crescimento dos dividendos por um tempo.O FFO desse ultimo 3T15 foi de $1,28 frente a 2014 que foi de $1,22 nos nove meses também temos um crescimento do FFO na faixa de 12,26%. Nesse ultimo tri já revisaram o FFO para 2015 que era antes de 5,05 a 5,15 passou para 5,12 a 5,18. Isso não é um movimento esporádico, quase todos os balanços os caras revisam o FFO pra cima, pra quem está deste lado é sempre uma agradável surpresa. Enquanto que estamos acostumados com algumas empresas revisando pra baixo essas empresas fantásticas conseguem em meio a todas as adversidades revisar pra cima. Precisa de prova maior de competência administrativa ?Sua taxa de ocupação está em 93% e possui uma média de 80% de retenção nos contratos de alugueis. Seu dividend yield está na faixa de 4,29% antes que alguns venham dizer, mas Viver de Dividendos você não acha o yield desse REIT um pouco baixo comparado aos demais, bem pra não perder tempo vou resumi a resposta em uma imagem apenas:
Só olhe como o garoto cresceu firme e forte mesmo durante a crise de 2008.Valuation
Sabemos que em REITs e FIIs o preço que você paga tende a influenciar seus retornos, isso porque eles não possuem um crescimento como as ações. Utilizando minha métrica de valuation cheguei no valor justo de $119,83 considerando a cotação atual daria uma margem de segurança +33% se considerarmos o perfil defensivo deste REIT é uma boa margem de segurança, ainda fui bem conservador nas estimativas mantendo uma taxa de crescimento abaixo de 11% porém o REIT vem entregando mais de 13%.Riscos
Os riscos para esse REIT são basicamente o surgimento de uma nova tecnologia de armazenamento e processamento que ocupe menos espaço. Atualmente a internet gera uma quantidade colossal de dados, esses dados ocupam muito espaço nos computadores o que exige que tenhamos vários, mas vários computadores ligados para guardar essas informações. Digamos que no futuro alguém consiga armazenar uma grande quantidade de dados em um dispositivo e de forma muito mais reduzida.Isso diminuiria a demanda por espaço e consequentemente os DataCenter reduziriam de tamanho. Isso certamente iria afetar a DLR em cheio. Apesar de estudos já estarem sendo feitos para constantemente tentar diminuir essa demanda por espaço nos armazenamentos ainda teríamos a barreira do processamento, que hoje esbarra em cheio na barreira do superaquecimento.Isso tudo me conforta porque não bastaria o surgimento de uma tecnologia da noite para o dia pra afetar o case de negócio do DLR teríamos que ter uma combinação de uma série de fatores, isso é bom que permite a nós investidores avaliamos com mais calma a situação do mercado quando essas tecnologias forem surgindo, ou seja proporciona mais segurança para nós.Enfim só para deixar uma nota que apesar do REIT ser bem anti-cíclico e ter um case bem redondinho, como vimos acima, ele ainda sofre com o risco tecnológico, apesar de muito remoto mais existe.Se quiser adquirir empresas fantásticas de crescimento de dividendos veja nesse artigo como abrir sua conta numa corretora americana e comece a investir hoje mesmo, tudo isso sem sair do seu computador.Enquanto isso para aqueles que ainda acreditam segue mais uma dica do Dollynho…
não sei porque mas todas os professores de história que conheço são pseudo socialistas
Fala galera recebi ontem a noite uma noticia da DriveWealth de uma promoção que começou a rolar a partir de ontem mas contempla todo o mês de fevereiro, como fiquei agarrado não consegui fazer o post. Mas o lance é o seguinte a DriveWealth está dando $25 dólares de bônus para quem fizer um deposito de mais de $250 no mês de fevereiro o dinheiro caí na hora na sua conta.Essa promoção só é valida para o pessoal que abriu conta aqui pelo blog. Se você não prestigiou o blog, só lamento, vai ficar lambendo dedo. Pra quem prestigiou esse é só mais uma forma da DriveWealth e o Viver de Dividendos dizer: muito obrigado. Veja abaixo minha conta pessoal que foi aberta pelo link recendo o bônus de $25:
Geralmente os bancos disponibilizam isso no próprio Internet Banking procure por esse código IBAN lá que vai achar, se não encontrar, terá que conversar com o gerente.
Isso tudo eu fiz para o meu banco e minha conta e deu certo, não quer dizer que seu caso seja esses mesmos números e processos, portanto se tiver em duvida procure um profissional para lhe auxiliar o blog não se responsabiliza por nada.
Meu aporte na bovespa foi proveniente dos dividendos, alias mandei só R$50,00 pra completar e comprar duas ações. O aporte foi destinado a um FII seguindo minha estratégia que venho tomando desde outubro quando aportei pela ultima vez em uma empresa brasileira.Meu aporte esse mes foi para o CSHG Logistica (
