Conforme vimos no artigo anterior, onde fiz uma apresentação geral do mercado de REITs nos Estados Unidos, agora vamos estudar um pouco cada um dos setores disponíveis par investimento.
Os REITs podem investir em diversos setores, podendo ser apartamentos, escritórios, parques industriais, fabricas, shopping, hospitais e muitos outros. Eles participam de cada um desses setores e cada tipo tem suas vantagens, idiossincrasias e ciclos. A dificuldade do investidor é decidir o peso que cada um desses fatores terá na montagem da sua carteira.
O gráfico de pizza logo acima mostra os percentuais de REITs agrupados por valor de mercado representando cada setor.
Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor, além do fato de que essas traduções sempre acabam muito mal, basta olhar os títulos de filmes que temos por aí rsrsrs.
Apartments
Antes de 93 e 94 quando ocorreu uma tsunami nos REITs residenciais, o setor tinha basicamente 4 grandes REITs de apartamentos: United Dominion, Merry Land, Property Trust of America, e South West Property. Depois de 96 o número de REITs residenciais cresceu para 30 algo bem diferente do que vemos no mercado brasileiro de FIIs que é dominado por escritórios comerciais e possuem muito poucos FIIs residenciais, por lá os REITs residências tem uma fatia expressiva do mercado.
Ao longo do tempo no mercado de REITs alguns desses continuaram a crescer, enquanto outros fizeram OPA ou fundiram com outros REITs, no final de 2010 tínhamos apenas uma dúzia de REITs nesse setor (não incluindo 3 focados em moradia estudantil) com um valor de mercado na casa de US$ 14,6 bi.
Esses REITs estão espalhados geograficamente pelos Estados Unidos e possuem na sua administração equipes especializadas em identificar áreas que possuam um forte crescimento da renda e da ocupação para desenvolver novos projetos habitacionais.
Essa disparidade nos mercado brasileiro vs americano, talvez se deva ao fato dos REITs poderem desenvolver esses projetos de construção, adquirir dívida e gerenciar essas propriedades por exemplo alguns REITs são especializados em comprar apartamentos em péssimo estado, pagando um valor bem abaixo do que é oferecido no mercado e depois vendendo-os com uma boa margem de lucro, seria algo bem próximo de uma construtora, porém eles lá são bem mais agressivos, ou seja, imagine uma construtura da bolsa porém tendo que distribuir 90% dos lucros.
Os dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) mostram que os REITs residenciais desde 1986 mantiveram uma média de retorno na casa de 7,8% perdendo apenas para os REITs de Varejo.
Vale atentar que a alavancagem nesses REITs residenciais são bem maiores que nos REITs comerciais, por isso eles estão ainda mais suscetíveis aos ciclos do mercado, como os ocorridos em 2001 a 2003 depois em 2008 a 2009. No meio de 2010 o mercado residencial nos Estados Unidos se estabilizou, exceto em algumas regiões especificas, até então o mercado vem mantendo um equilíbrio saudável da demanda com a oferta.
Manufactures Home Communities
Outra categoria de REITs residencial são os que possuem casas prontas, aquelas que são fabricadas em outro local e levadas as partes para um terreno afim de ser montada lá.
De acordo com o Equity Lifestyle Communities existe 50.000 condomínios com essas casas pré fabricadas e 19 milhões de pessoas vivendo nelas ou seja aproximadamente 6% da população.
Essas casas são muito mais baratas para se construir e atendem satisfatoriamente a necessidade de conforto de uma casa tradicional. Elas tem em média um custo de 10 a 35% a menos que as casas convencionais, sem considerar o custo do terreno.
O problema dessas casas modulares que a sua taxa de juros na hipoteca é um pouco mais salgada que as taxas das casas tradicionais, no Wall Street publicou que casas modulares tem taxas de 7 a 11% enquanto que as tradicionais estão a menos de 5%.
Podemos citar 3 REITs principais dessa categoria: Equity Lifestyle Properties, Sun Communities e UMH Properties.
Students Housing
Essa categoria de REITs é uma das mais recentes a serem adicionadas na bolsa. As casas de estudantes são basicamente conjunto de imóveis que são alugados temporariamente para estudantes. Obviamente são localizados muito próximo às universidades.
Um conjunto de casas para estudante pode acomodar geralmente 1000 estudantes e tem um custo mensal médio de aluguel na faixa de $300 a $700 por cama.
Não precisa nem de dizer que é um baita nicho de mercado em constante expansão, pra termos uma ideia pesquisas nos USA indicam que teremos mais de 18 milhões de pessoas na faixa de 18 anos na próxima década.
Todavia nesse setor tem muitas concorrências, as próprias faculdades fornecem alguns espaços, mas geralmente conseguem atender uma parcela muito pequena dos alunos. Temos também o fato de que os estudantes podem se unir e alugar um apartamento e ratear o valor entre eles o que vai levar ao custo muito próximo do que temos nos apresentados nesses REITs.
É uma área com perspectivas muito boas de crescimento, mas com muita concorrência também.
Localização acredito que é o principal fator nesse mercado, conseguir morar em casas dentro dos campos ou o mais próximo possível é o combustível que pode motivar a pagar um prêmio por isso.
Esses REITs também podem se beneficiar de uma parceria maior com as instituições de ensino, como vimos no artigo anterior é possível firmar joint-ventures ou mesmo fazer aquisições de propriedades na instituição.
Podemos citar apenas 2 REITs nessa categoria: American Campus Communities com IPO em 2004, e Education Realty Trust com IPO em 2005.
No próximo artigo veremos o setor de varejo.
Conforme mencionei nesse post anterior, estou fazendo uma reestruturação na minha carteira de FIIs e a ideia e tirar aqueles ativos que considero um pouco mais frágeis e fortalecer posição naqueles imóveis que entendo ter a melhor qualidade.Geralmente nesses posts de compra costumo falar em detalhe dos ativos que compro, mas dessa vez vou falar sobre os meus critérios para escolha de um FII, até porque já temos material desses FIIs no blog. Na verdade nem todos o RBRD11 é um FII novo na carteira, mas falo sobre ele numa outra oportunidade.Eu não acredito que uma analise numérica nos FIIs que temos aqui no brasil seja muito produtiva, não valeira o esforço x retorno em levantar essas informações, visto que uma vez os FIIs brasileiros tender a não crescer, podemos contar aí no dedo os FIIs com gestão ativa por aqui, enquanto que no mercado de REITs isso é muito comum, o que acaba viabilizando uma analise dos números por lá.Por isso acabo focando minha analise de FIIs mais nos aspectos qualitativos, visando pegar um FII que seja bem localizado e com um portifólio de qualidade. Os indicadores que tenho priorizado no aspecto qualitativo são:
Veja como ficou agora minha carteira de FII: 
O setor de Escritório – Gestão Ativa foi zerado e o setor de Varejo passou a ter a maior parte da carteira, a ideia no futuro é focar Varejo, Agencias e Educação como principais, eventualmente fazer aportes a nível de diversificação em Logistica, Hotel, Shopping, Escritórios e Residencial.Compra realizada em 21 e 25 de Setembro.
Resolvi diante do cenário atual do país, fazer uma reestruturação do meus ativos na carteira de FIIs, a ideia era trazer um pouco mais de qualidade para a carteira, como fiz a uns anos atras na minha carteira ações onde retirei aquelas que possuíam, na minha visão, um case de negócio mais fragilizado e adicionei algumas outras fechando a carteira apenas com as empresas que achei que possuíam o melhor case. Lembrando que mesmo assim não é algo definitivo, eventualmente alguma outra empresa pode entrar ou sair da carteira dependendo dos resultados e perspectivas de mercado.A minha carteira de FIIs tinha uma exposição muito grande no setor de escritório, como acredito que seja também a da maioria dos investidores, visto que o setor é um dos mais expressivos no mercado de FIIs. Desde quando montei a minha carteira existia essa preocupação da exposição em excesso nesse setor, mas por falta de opção e por ainda não conhecer bem o mercado de FIIs optei, por precaução, diversificar para minimizar os riscos.
Eu fico me perguntando, até quando vai durar esse ciclo econômico ruim a ponto do mercado começar a aquecer e retomar a absolvição dos novos estoques ? Não existe uma resposta exata, mas vejo que se o governo estivesse fazendo um ajuste econômico certo, talvez em 2 anos o país voltasse a crescer, mas não é isso que temos visto, talvez estejamos na famosa década perdida, eu falo mais sobre essas perspectivas no vídeo em anexo no final deste post.Uma coisa é fato em se tratando de imóveis nem todos enfrentam crise, na maior crise imobiliária da história, em 2008 nos Estados Unidos, os imóveis no Texas, se não me engano, cresceram enquanto todos os outros estados tiveram uma queda acentuada nos preços. Ou seja a conjuntura especifica daquele estado favoreceu e fortificou a sua situação de forma que parece que 2008 não existiu para eles. Tinha alguns prédios no coração de NY que independente da crise de 2008 mantiveram os alugueis e a sua valorização em alta. A crise pode ser um bom momento para identificarmos esses imóveis excepcionais, certamente é uma oportunidade única que teremos nos próximos anos.Vendas realizadas em 15, 21, 22, 23 e 25 de Setembro.
