REITs de Varejo

Seguindo nos nossos estudos sobre o mercado de REITs, onde vimos nesse artigo uma apresentação de algumas nuanças para o investidor, depois olhamos uma perspectiva dos REITs residenciais mostrando cada tipo de REIT dentro deste nicho.

Agora vamos falar dos REITs de Varejo, nesses REITs são focados em propriedades ligadas ao consumo. Nós temos nesse nicho três categorias, geralmente os REITs costumam possuir imóveis bem diversificados dentro dessas três categorias, tanto que nem destacamos aqui REITs puros em cada categoria.

Deixarei os títulos das categorias em inglês para facilitar aqueles que desejarem buscar alguma informação a mais sobre determinado setor.

Neighborhood Shopping Centers

Nos Estados Unidos é muito comum pequenos centros comerciais que ficam localizados próximos às áreas residenciais. São geralmente conjuntos de lojas que possibilitam ao cliente entrar e sair rapidamente, muito comum encontrarmos nesses mini-centros drogarias, mercados, lanchonetes e uma gama de serviços básicos.

É muito comum nesses REITs estipularem um aluguel mínimo e depois caso o inquilino supere as vendas acima do mínimo pagam proporcionalmente. Temos um FII apesar de não ser da mesma categoria, trabalhar de forma bem semelhante no brasil aplicando esse mesmo modelo nos alugueis, depois dêem uma olhada no MAXR11B.

Esses centros comerciais tendem a ser muito mais resilientes às recessões. A história já mostrou que a sociedade americana, mesmo nos momentos de grave crise, mantiveram o pode de consumo, claro que nessas fases alguns comerciantes acabam quebrando ou diminuem a expansão dos negócios, mas isso não tem desencorajado os investidores desses tipos de REITs.

O elemento chave nesses investimentos é sempre a localização. Um centro comercial localizado próximo às grandes áreas residenciais e oferecendo uma boa gama de produtos e serviços básicos, tendem a manter o ritmo mesmo em cenários adversos. Localização é um fator muito importante para todos os imóveis, mas nesse setor especifico de varejo é algo crucial.

Regional Malls

Se os pequenos centros comercias provêem o básico e os Regional Malls são como os FIIs de shopping que temos aqui no mercado brasileiro, podemos citar como exemplo o PQDP11 ou HGBS11 eles tem mais escolhas de lojas para os consumidores e mais lojas de grife.

No mercado temos REITs que exploram pequenos e grandes shoppings, o sucesso está relacionado na capacidade desses empreendimentos de trazerem consumidores. Vale lembrar que os inquilinos de shopping pagam um valor bem superior ao aluguel pago pelos dos “centrinhos comerciais”, porém o poder de receita e consumo dentro do shoppings são superiores.

Nos Estados Unidos hoje tem aproximadamente 1.400 shopping, esses empreendimentos combinam um bom mix de lojas e adicionando atrações que tragam mais clientes, como teatros, cinemas, restaurantes e os quiosques, inclusive esses últimos são uma boa fonte de receita para os REITs, pois os REITS cobram um valor elevado por um espaço bem menor que o ocupado por uma loja.

Os shoppings como varejistas sofrem mais com os ciclos econômicos, para termos uma ideia em 2008 para 2009 as vendas nos shopping caíram de 4,5% a 9,5% e a taxa de ocupação no final de 2007 era de 92,8 e no final de 2009 caiu para 90,8%.

Factory Outlet Centers

Os outlets vem crescendo no gosto do povo desde 1990. Esses centros comerciais são normalmente ocupados por grandes marcas como Gap, Old Navy, Bass Shoes, Liz Claiborne, Polo Ralph Lauren.

Os outlets são localizados a alguma distancia das áreas mais populosas a ideia deles e dessas grandes marcas não é competir com seus clientes como os varejistas que estão localizados nos shopping. Geralmente eles ficam localizados bem próximo às áreas turísticas e tem um foco maior nesse publico.

A ideia dos outlets é vender um excesso de estoque, tamanhos que ficam agarrados ou produtos que já saíram da moda. Esses produtos são vendidos em um desconto de 25% a 35% do preço de varejo.

Embora a maioria desses outlets tenham desaparecido, alguns adquiridos, enquanto outros foram vitimas de uma má administração, essas propriedades tem perfumado bons ganhos ao longo dos anos, claro quando bem administrado.

Durante a grande recessão de 2008 os outlets perfuraram muito melhor do que os shopping, os americanos já gostam de uma barganha, mas particularmente quando se veem com dinheiro um pouco mais curto é natural a procura por alternativas mais em conta.

Tanger Factory Outlet é, se não me engano, o único REIT 100% focado em outlet. Ele foi o único REIT de shopping que aumentou o faturamento durante 2009 e fez melhor do que seus pares em 2010.

Outlets como são centrados em um único inquilino, e possuem um custo bem menor do que um shopping, os inquilinos acabam optando por construírem suas propriedades do que alugar. Por exemplo somente 8% das 1740 lojas da Target eram alugadas, vamos encontrar numero semelhantes em outros grandes varejistas como Wal-Mart, Home Deport, Best Buy, Fry Home Electronics e Bed Bath & Beyond, por isso acaba dificultando as opções de REITs dessa categoria.

Quando citei acima o único REIT focado em outlet não quer dizer que outros REITs de shopping não tenham unidades, por exemplo um dos maiores REITs americanos o Realty Income Corporation é dono de 2.496 de propriedades alugadas em formato “triple-net” muito comum nesse nicho de outlets, muito provável que algumas dessas unidades sejam de outlets.

No próximo artigo vamos dar uma olhada nos REITs industriais.