Vendas Novembro 2017 – EDGA11

Eu não costumo fazer muitos posts deste tipo por aqui, tanto que quem me segue a pouco tempo nunca deve ter visto. Esses posts de venda são para documentar os ativos que saíram da minha carteira. Nesse artigo vou explicar do porque estar saindo do EDGA11 – Edifico Galeria.

A última vez que vendi um Fundo de Investimento foi em 2015, tem aí mais de 2 anos sem mexer na carteira de FII. Até o momento no blog consta 13 posts de vendas, podemos considerar a grosso modo que foram 13 erros cometidos. Até porque, nunca vendi um ativo que estava indo bem, alias leia aqui do porque que você não deve vender seus ativos campeões. Não siga aquela história de realizar lucro, esses ativos campeões são os que irão compensar e muito esses 13 erros.

Tem bastante conteúdo falando do EDGA11 aqui no blog, mas resumindo ele é um FII de escritório, bem localizado no centro do Rio. É um imóvel muito bem acabado, apesar da fachada não denunciar a qualidade do interior.

Em 2015 eu havia dado uma limpa geral na minha carteira de FII, retirei boa parte dos imóveis de escritório, relembre aqui o porque disto. Pela qualidade da localização do imóvel e diversidade de inquilinos que o EDGA possuía, tinha optado por deixa-lo na carteira. Para ser sincero até aumentei o aporte no mesmo quando ele começou apresentar vacâncias.

Eu sabia que o mercado de imóveis no Rio, especialmente o de escritório iria sofrer bastante. Principalmente por conta da crise que o estado vem enfrentando. Só não contava com o incompetência da administradora do fundo.

Entenda que o EDGA tinha vacância baixa, girava em torno de 10% o ano passado, e com a crise os inquilinos pediram para baixar o valor do aluguel. A BTG bateu o pé que não queria abaixar, ela achava que o país estava às mil maravilhas, não cedeu. Então o que aconteceu?

Oferta excessiva de imóveis no RIO, todos com altas vacâncias, óbvio que os clientes migrariam de lugar.  Pra mim, esse foi o maior erro na gerência do EDGA. O BTG não quiz arredar o desconto e ficamos com uma baita vacância. Quem está pagando essa conta somos nós, os cotistas.

Nos USA citei o caso de um REIT que teve problema com o inquilino o OHI, relembre aqui.

Qual foi a medida do OHI?

Renegociou com os inquilinos, reduziu o contrato, manteve boa dos inquilinos ativos e pagando alugueis. ERA SÓ ISSO QUE EU QUERIA DO BTG.

Agora veja o efeito destrutivo que a ação do BTG de não negociar os contratos. E daí você vai entender de porque estou saindo deste fundo.

Primeiro veja acima que vacância do EDGA de 2016 que era de 10% passou para quase 35% no ano seguinte. O que aconteceu com isso? Se você não tem inquilino, quem fica responsável por pagar os gastos do imóvel somos nos cotistas.

Moral da história, passamos a ter uma receita menor e um gasto maior, já que o custo de IPTU, manutenção, entre outros fica no colo do investidor. E vale lembrar que para complicar ainda mais, além de assumirmos mais custos, esses custos subiram e muito, pegue os reajustes de IPTU do centro do Rio e veja o quão desesperador pode ser.

O resultado disto foi a distribuição que caiu de 0,42 para 0,03 neste último mês.

Você achou que ficou ruim?

Então espera, que a incompetência do BTG vai fazer a coisa ficar pior.

Vamos lá. Depois de não renegociar os contratos para a nova realidade da economia brasileira, especialmente do Rio, o BTG só agora percebeu a cagada que fez e resolveu correr para arrumar.

Saíram igual desesperados no mercado em busca de inquilinos para não ter que pagar esse IPTU que arregaçou a distribuição de outubro.

Antes o BTG não liberava aluguel por menos de 90 Temers o metro, com o novo inquilino que arrumaram o aluguel saiu por 60 Temers, muito abaixo do padrão da região. Não seria melhor ter cobrado uns 80 Temers dos antigos inquilinos e manter o time. Não o BTG preferiu fazer jogo duro, agora está correndo atrás do prejuízo.

Eu não gosto de ficar girando patrimônio, mas também não podemos ser sócio torcedores nos ativos, veja aqui: Não invista na bolsa de valores como um sócio torcedor

O Edifício Galeria, é um bom imóvel, mas ele ainda tem muito problema para resolver. Primeiro será a onda de revisional e vencimento de contrato que virá nesse novo ano, acredito que os inquilinos atuais vão saber o quanto está sendo cobrado dos novos, certamente os valores terão que ser reduzidos para esse patamar.

Nós temos aí cerca de 17% dos contrato vencendo no ano que vem, além do fato que o fundo tem o problema da Secretaria de Cultura que é um cliente inadimplente, aja visto que o governo do Rio está completamente falido.

Temos também uma ação de execução e outra de despejo na justiça para dois inquilinos. Além de muitos outros alugueis em atraso. Se não me falha a memória a Secretaria de Cultura, citada acima, está devendo mais de 1 ano de aluguel.

Diante deste cenário, não muito promissor, e da incompetência já executada até o momento do BTG. Isso tudo me levou a sair do fundo.

ps. Quando me refiro a BTG no artigo, não especifica ou unicamente ao BTG, mas ao corpo administrativo do fundo como um todo.

Aqui no blog não tem nada fake, eu não tenho vergonha de esconder as operações que realizo, também não tenho vergonha de assumir que errei, não sou investidor que gosta de só contar vantagem, como vemos muitos por aí. Quando acerto, falo aqui, abertamente do sucessos mas também mostro para vocês quando erro.

Acho que o erro faz parte do aprendizado e do desenvolvimento do investidor no mercado. No início do ano cheguei até a aumentar posição no fundo, realmente acreditava que o BTG não seria tão fraco. Enfim errar faz parte e não vejo problema em errar, mas vejo como ruim: aqueles que erram, não reconhecem o erro e persistem nele achando que a coisa vai melhorar amanhã.

Já que recentemente fiz um mega vídeo falando o Banktivity, relembre aqui, coloquei acima todas as minhas posições de FII, a única que estava no vermelho era o Edifício Galeria.  Saí com o prejuízo de -10,5% talvez aí se considerar os dividendos recebidos tenha ficado no positivo.

A minha intenção aqui no blog é justamente mostrar, e principalmente para aqueles que estão começando na bolsa, que é possível montar uma carteira vencedora de dividendos. Claro que para isso o investidor precisa entender que não irá acertar sempre, até por isso é tão importante a diversificação, inclusive vou fazer um artigo pra esses dias explicando a quantidade ideal de empresas na carteira.

Já atualizei a minha carteira com essa venda.