Vamos compilar nesse artigo uma série de indicadores que utilizo para analisar REIT na bolsa de valores. Se quer saber como analisar os Fundos Imobiliários Americanos aqui é o lugar certo para iniciar seus estudos.
Tenho feito uma série de estudos sobre REITs, você pode acompanhar isso através da nossa tag aqui. REITs pra quem nunca ouviu falar, são como os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) aqui do Brasil porém possuem algumas características e nuanças ligeiramente diferentes. Para pegar uma parte mais introdutória sobre REITs recomendaria a leitura deste artigo.
Se estiver interessado em comprar algum REIT. Você precisa analisar REIT sobre duas perspectivas.
- Analise quantitativa: pode ser a primeira etapa é onde você vai eliminar ou promover os REITs através de uma análise de seus fundamentos, basicamente olhar números. Basicamente pra mim não existe muita discrepância nessa parte, matemática é muito simples 1 + 1 vai ser 2 e isso qualquer investidor consegue enxergar, pois bem não espere grandes discrepância nessa parte, geralmente o mercado costuma ser bem eficiente em analisar números.
- Analise qualitativa: essa pra mim é o ponto central para o investidor é onde definiria seu sucesso ou fracasso no longo prazo. Não é atoa que a grande maioria dos investidores que ficam pelo caminho, negligência sumariamente uma analise qualitativa de seus ativos da carteira. Muita gente costuma focar apenas na analise dos números e retiram de suas decisões todo fator que traz qualidade para o negócio, muitos se equivocam ao achar que os números podem expressar tudo e acabam abandonando o mais importante, talvez pelo fato da analise qualitativa ser tão complexa e intrapessoal. O fato é que se quiser obter o sucesso no longo prazo precisará de aprimorar suas skills nessas analises e isso não é algo que você vai conquistar da noite para o dia, portanto quanto antes começar melhor.
Quando digo que olhar a qualidade é mais importante que olhar os números não quer dizer que você deva neglicenciar os números apresentados pelos REIT, muito pelo contrario eles tem um papel importante. O fato é que devemos buscar um equilíbrio entre as duas esferas e saber usa-las de forma saudável. Pensando nisso nesse primeiro momento esse artigo vai focar nessa avaliação quantitativa do negócio. Vamos trazer quais os indicadores devemos olhar ao analisar um REIT. Depois numa segunda oportunidade vamos trazer alguns assuntos a parte como endividamentos e a analise qualitativa do negócio. Por hora vamos colocar a mão na massa.
O indicador mais importante para analisar REIT é: FFO
Nas ações o indicador mais importante que temos é o Lucro, nos REITs não utilizamos o lucro pra absolutamente nada, tudo que esteja ligado ao lucro você descarta, pode desconsiderar.
O “lucro” para os REITs é o FFO ou seja Funds From Operation. Quando falo isso geralmente surge duas dúvidas:
- O que é esse tal de FFO ?
- E porque não podemos utilizar o lucro nas analises ?
Começando de trás para frente, o lucro não pode ser utilizado porque ele está carregado com depreciação e amortizações e em se tratando de REITs isso tem um peso considerável, portanto o lucro não representa o “lucro real” de um REIT. Ficou esquisita essa ultima frase.
Para contornar esse problema da amortização o mercado cunhou o FFO, basicamente o FFO é o lucro + amortização + depreciação – ganho de vendas e propriedades de investimento e itens extraordinários. Veja um exemplo do Investopedia abaixo:
Eu gosto de olhar a tendência do FFO dos últimos 5 ou 10 anos para ver se há combustível para o crescimento do dividendo, sim eu nunca consigo saco para levantar 10 anos de dados, mas é o ideal se vc conseguir ponto pra você. Um REIT que mantiver um crescimento lento do FFO por demasiado tempo indica que ele tende a cortar os dividendos em breve e isso é algo que um investidor de crescimento de dividendos, como eu, não vai gostar muito.
Mas não basta você olhar o FFO bruto, isso porque os REITs são entidades que retornam quase todo o seu fluxo de caixa para o acionista. Como resultado para manter sua taxa de crescimento eles precisam de diluir o acionista, lançando mais ações no mercado para financiar seus investimentos, ou adquirindo dívidas.
Uma forma de controlar se esses investimentos estão dando certo é verificar se existe um crescimento no FFO por ação (FFO/Share). Na tabela abaixo coloquei os FFO/Share dos 3 REITs que possuo na carteira atualmente:
Se esse crescimento não for identificado o REIT ou diluiu os acionistas ou o investimento falhou miseravelmente, fique atento com esses REITs porque a tendência é que você termine com menos do que começou.
FFO Payout para REIT
Se você olhar o payout normal ao analisar REIT vai perceber que sempre passa de 100% isso é porque o payout que vemos nos sites de finanças é sobre o lucro. Como vimos acima qualquer indicador sobre o lucro pode ser descartado, para os REITs o payout tradicional não serve para absolutamente nada.
Uma alternativa que encontramos é olhar o payout pelo FFO. Basta dividir o dividendo distribuído pelo FFO/por ação. Eu prefiro analisar REIT que possuam payout abaixo de 90%.
Enquanto a receita de REITs são normalmente estáveis gosto de ter uma margem de segurança para que os dividendos possam subir caso ocorra contra-tempos, um índice de Payout acima de 90% com um crescimento lento do FFO/por ação pode comprometer o crescimento da distribuição de dividendos no longo prazo. Veja abaixo uma tabela com o Payout dos meus REITs:
Ocupação e diversificação de inquilinos
Diversificação é um fator importante a ser analisado nos REITs, ela oferece uma camada a mais de proteção caso algo inesperado aconteça. Eu costumo olhar através da lista dos principais inquilinos e verificar se eles não representam grande parte da receita. Pra mim grande é algo acima de 50% a 70% das receitas. Por exemplo é possível acompanhar que os top 10 inquilinos do Omega Healthcare Investor (OHI) correspondem a 64% das receitas, já no Digital Realty esse número não chega a 35% e 37% no Realty Income.
Além disso eu também gosto de acompanhar historicamente a taxa de ocupação, de foram que ela tenha uma certa estabilidade ao longo do tempo. Os percentuais de ocupação podem variar um pouco de acordo com o nicho do REIT, por isso não existe aqui uma regra ou número mágico o importante é ver se ele está mantendo um certo nível comparado com seus pares.
Planos de crescimento
Manter um crescimento do FFO/Share é o combustível por trás que manterá ativo o crescimento das distribuições futuras. O crescimento do FFO/por ação é um dos fatores que irão determinar se as distribuições irão crescer acima das taxas de inflação, se igualar ou ainda pior – se cortar ou eliminar os dividendos.
Eu particularmente gosto de ver REITs que conseguiram aplicar o capital publico em projetos que tenham taxas atraentes de retorno de longo prazo e que tenham clausulas de escalonamento que lhes permitam cobrar alugueis mais elevados ao longo do tempo. Essa é uma característica em todas as minhas aquisições.
Dívida
Só há duas maneiras dos REITs captarem recursos no mercado, emitindo ações ou emitindo dívidas. Se emitirem dívida e os projetos não saírem como o esperado, os custos dos juros podem comer o lucro. As vezes o projeto pode até estar indo bem, mas por algum motivo precisa rolar a dívida e se nesse momento a dívida pode ficar mais cara, isso também poderia correr os lucros. Por isso é importante olharmos o endividamento dos REITs que estamos analisando. Provavelmente esse assunto não vai se esgotar aqui e merece um tópico a parte, no futuro voltaremos a falar sobre isso, certamente.
Por hora veja nos balanços dos REITs o quanto eles emitiram de bonds e o prazo. Acompanhe e compare com as taxas de outros REITs do mesmo setor. Em geral meus REITs que tenho na carteira, possuem uma taxa de juros bem abaixo do mercado, dois fatores para isso, são REITs com um bom portfólio de cliente e imóveis e geralmente são lideres ou no setor ou na região onde atuam, isso lhes oferecer um certo poder de barganha na hora de rolar as dívidas.
Dividend Yield e P/L
Está aí dois indicadores que não utilizo ao analisar REIT, mas como sei que vai surgir uma enxurrada de gente perguntando sobre eles, vou coloca-los como referencia aqui para poder responder a essas pessoas de forma mais clara.
Primeiro esses dois indicadores são utilizados para precificar, não utilizo nenhum dos dois tanto para ações quanto para avaliar se um REIT está caro ou barato. Qualquer modelo de precificação que não trabalhe com projeções futuras, já começa errado.
O mercado sempre vai projetar as expectativas de resultados futuros no preço, daí o esperto quer precificar utilizando dados do passado, não precisa ser gênio pra entender que isso não vai funcionar. Enfim precificação é um assunto que vou abordar em outros tópicos, mas preciso de mostrar alguns pontos importantes sobre esses dois indicadores.
Quanto mais alto um REIT tem de Yield, maiores são as chances dele não conseguir honrar um crescimento nas suas distribuições. Além de que o seu retorno no longo prazo será menor do que aqueles REITs que tiveram um crescimento do FFO/Share ao invés de altos DY, veja esse artigo. Já falei extensivamente sobre yields no artigo passado dê uma olhada aqui.
Sobre o P/L pra começo de conversa esqueça isso, é um dos piores indicadores, consegue ser pior que o DY, ainda sim tem gente que uso, talvez um investidor com uma visão de curtíssimo prazo ele seria interessante, apesar de que nem assim vejo tanta utilidade. Se for olhar esse indicador pelo menos faça direito, calcule o P/FFO que seria o preço dividido pelo FFO por ação.
Crescimento dos dividendos
A tabela abaixo mostra a distribuição dos dividendos dos REITs ao longo dos anos:
Eu prefiro analisar REIT com crescimento de dividendos ao longo do tempo. Uma faixa de crescimento de pelo menos 5 anos é importante. Um REIT que consegue gerenciar e maximizar as oportunidades de investimento existente para o beneficio do crescimento das distribuições aos acionistas esse são os REITs que merecem o meu dinheiro.
Geralmente a maioria dos meus REITs na carteira será composto de fundos que tiveram um crescimento de pelo menos 10 anos seguidos nas suas distribuições de dividendos.
Conclusão
Aqui vale algumas observações importantes ao analisar REIT, esses parâmetros que estipulei acima são baseados nas minha metodologia, claro que cada investidor tem o seu perfil e objetivos diferentes, alguns tem um foco mais para o curto prazo, outros gostam de buscar mais retorno ao invés de segurança.
Eu sou um investidor extremamente conservador, nos meus ativos evito riscos ao máximo, por isso meu foco ao analisar REIT será sempre ativos com posições mais defensivas, você não vai me ver adquirindo REITs com altos yields, geralmente gosto mais daqueles que tenham um prêmio qualitativo maior.
Minha idéia na carteira de REIT não é crescer capital, mas sim remunerar o meu capital de forma crescente e segura. Minha estratégia para crescer capital é outra, uso para isso o trade de valor e invisto em empresas de forte crescimento, vejo que esse tipo de empresas são ideais para esse objetivo. Apesar de alguns investidores quererem usar os REITs para crescer o capital, e não quer dizer que eles estejam errados, só que pra mim não os vejo como um instrumento ideal para isso.
O que caracteriza o sucesso nos investimento é o indivíduo conseguir converter uma vida de poupança em uma maquina geradora de renda, que irá lhe ajudar a alcançar a sua independência financeira.
Está maquina de renda de dividendo que você está construindo hoje, lhe dará o poder da escolha, no sentido de que poderá escolher fazer o que quiser, mesmo se você quiser continuar a trabalhar, você poderá. É por isso que é importante ser excessivamente conservador, que imprudente.
Vejo constantemente os investidores que tomam riscos enormes em um esforço ambicioso para acertar a grande tacada. É importante nunca arriscar o que você tem em algo que você não tem e não vai precisar. Se você tem a possibilidade de alcançar a segurança de viver de dividendos, e, portanto, a flexibilidade de ser mestre de seu próprio tempo, então pra que arriscar isso e jogar tudo fora na ambição de ser duas ou dez vezes mais rico, não é uma estratégia muito esperta da sua parte agir assim.
Posso até no futuro adicionar 1 ou 2 REITs com alto yield, mas de modo geral minha carteira será sempre composta por ativos que ofereçam segurança e qualidade nas suas distribuições, não quero correr o risco de ser surpreendido quando alcançar a IF com um corte na minha geração de renda por conta de um REIT ou ação que cortou os dividendos.
Nos vamos detalhar isso melhor no próximo artigo onde vamos mostrar como montar uma carteira com REITs de acordo com o seu perfil de investimento e mais pra frente vamos trazer estratégias de como avaliar se um REIT está sub ou sobre valorizado pelo mercado.
Temos outros posts com dicas de análises e indicadores específicos para outros tipos de ativos:
Acompanho a minha receita e despesas mensais desde que iniciei o blog pois quero mostrar a maioria dos investidores que é possível alcançar a independência financeira, trabalhando duro, mesmo sem fazer um monte de dinheiro. A ideia é mostrar toda a caminhada rumo a independência financeira os bons momentos e também as dificuldades enfrentadas durante todo o processo.Comecei o ano bem, pelo menos tive uma redução de despesa comparado ao mês de dezembro, mas também em Dezembro tem muitas festas e presentes e isso acaba inflando um pouco o orçamento domestico. Se comparar com o janeiro do ano passado teve um aumento de 1k nas despesas, talvez seja a inflação ? ou mudança de padrão de vida? enfim o fato é que essa batalha contra os gastos não tem fim!Sem mais delongas, vamos aos destaques do mês:
Vocês sabem que eu não sou aquele investidor que gosta de ficar girando patrimônio, tanto que a ultima vez que vendi uma empresa da minha carteira foi em abril do ano passado. O que eu sempre digo por aqui é que patrimônio é igual sabão quanto mais você mexe mais ele diminui.Isso não quer dizer que devemos comprar e esquecer, longe disso… faço um monitoramento constante dos resultados das empresa no qual tenho posição e se achar que a empresa piorou e não tem perspectivas futuras muito boas, simplesmente coloca a venda e parto para outra.Quando comecei a montar minha carteira no exterior, sabia que as chances de errar eram tremendas, primeiro por não ter muito experiência em analisar empresas americanas, depois por não conhecer tão bem o mercado quanto conheço aqui na BVMF, enfim para diluir esse risco optei por uma carteira bem mais diversificada.Inclusive recomendo se estiver montando uma carteira no exterior diversifique bastante nesse primeiro momento, não se preocupe a principio em obter grandes retornos, mas sim inicialmente em proteger o seu capital, depois você volta com calma e vai passando o pente-fino naquelas que você considera mais fracas, alias estendo essa recomendação a todos os investidores iniciantes tanto os do exterior quanto os que estejam iniciando uma carteira por aqui nas terras tupiniquins.Esse ano resolvi dar uma reavaliada nas minhas posições na bolsa de Nova York, meu principal critério para sair de uma empresa é quando uma empresa de crescimento de dividendos corta os dividendos. Quanto a isso não tem desculpa a empresa pode ser o que for que eu vou retira-la da carteira.A Baxter quando comprei estava com uma taxa de crescimento de dividendos de 8 anos consecutivos, acontece que no meio do ano ela anuncio um Spin-off e após isso os dividendos foram cortados.
Baxter ficou com a parte hospitalar ou seja 60% da receita. O setor de produtos hospitalares era o que apresentava a menor taxa de crescimento, nada mais natural, nesse setor os hospitais dificilmente trocam de marca, então acaba gerando uma certa estabilidade e previsibilidade nas receitas, isso faz parte do jogo.Ocorre que nos últimos anos a Baxter vinha perdendo clientes importante para a concorrência, parte pela má administração e em parte por vários problemas que tiveram nos seus produtos o que corroeu um pouco sua imagem no mercado.Para aqueles que se interessarem pelo setor podem dar uma olhada nos concorrentes que estão tomando espaço da Baxter como B.Braun e Hospira (HSP) ou Becton Dickinson (BDX).Uma vez que você perde clientes importantes nesse ramo é muito difícil recupera-los. Isso tudo somou na hora da minha decisão, a empresa teria que lidar com o spin-off e todos os contratempos que ele traz, além de se preocupar com o seu core-busnisses que não estava lá muito bem.
Baxalta por outro lado parecia uma oportunidade interessante, a empresa ficou com 40% da receita da Baxter porém esses 40% de receita geravam 60% de lucro da Baxter, o setor de produtos hospitalares tem uma margem bem mais apertada que o setor de biofarmacia, isso pra mim foi um ponto a favor da Baxalta.O problema na Baxalta era que ela vinha enfrentando dificuldades na demanda, por incrível que pareça ela precisava de vender mais e não conseguia produzir, tanto que a empresa já está anunciando a criação de um laboratório se não me engano na Dinamarca, e um upgrade nas fabricas em solo americano.Isso vai demandar grandes investimentos pela frente e provavelmente irá impactar o fluxo de caixa de dividendos, esse também é um dos fatores que me fizeram sair da Baxalta, não sabemos qual vai ser a política de dividendos da empresa, isso não foi anunciado pela administração. Mas o fato é que eu tenho priorizado empresa de crescimento de dividendos com mais de 5 anos e pelas incertezas da Baxalta não se encaixaria nesse perfil.As empresas estão passando por dificuldades, mas não vejo esses dois casos como horríveis, acho que elas tem boas oportunidades pela frente, ambas tem oportunidades de reverter esse quadro, apesar de que o cenário está bem mais favorável para a Baxalta, se tivesse que apostar em uma das duas minha escolha seria a BXLT, mas enquanto isso vou assistir de fora e migrar o meu capital para outras empresas.Meu pesar era que essa atitude eu tinha que ter tomado no ano passado quando fiquei sabendo do corte de dividendo, porém por pura procrastinação de pra parar e olhar os dados acabei empurrando com a barriga, a coisa boa foi que nesse meio tempo a BXLT deu uma valorizada de 25% enquanto que a BAX caiu 8% no balanço geral foi positivo.Além disso dei uma remodelada nos meus objetivos de 
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