Depois de estudar um pouco sobre o mercado de REITs, acho que estou no momento de dar o start na minha carteira. Já cheguei a fazer alguns artigos no blog sobre os REITs, veja aqui, tenho uns 6 artigos já engatilhados sobre o assunto, estou colocando no forno o sétimo e ao longo dos próximos meses vou publicando-os. São artigos mais voltados para analise e identificação de bons REITs no mercado.
Minha estrategia inicial para os REITs é a mesma adotada nas ações de empresas americanas, montar uma carteira bem diversificada, e depois a medida que os balanços forem sendo publicados vou reavaliando as minha posições. Claro aproveitando oportunidades pontuais para aportar no mercado, pois o mercado de REITs é um pouco diferente do mercado de ações, veja esse vídeo para entender um pouco melhor.
| Empresa | Código | Qtde |
|---|---|---|
| Realty Income Corp | O | 27 |
Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.
Realty Income Corp – O
Não vou me aprofundar muito sobre a analise dos dados do Realty, porque ainda não lancei os artigos introdutórios sobre analises de REITs, mas vou falar do seu case e dar uma pincelada na parte de valuation.
Se você, como eu, é entusiasta de empresas de crescimento de dividendos. É mandatório, pelo menos olhar os 4 maiores REITs do género:
- Realty Income Corp – O – Retail REIT
- HCP Inc – HCP – Healthcare REIT
- Omega Healthcare Investor Inc – OHI – Healthcare REIT
- W P Carey Inc – WPC – Diversified REIT
Esses 4 REITs são campeões de crescimento de dividendos. Não fique surpreso, pois o mercado de REITs americano é repleto de REITs do género, chega ser impressionante um REIT como o WPC que paga dividendos crescentes, resultado após resultado, sempre retornando um valor superior aos acionistas, repetindo isso ininterruptamente desde 1998, isso mesmo… ele conseguiu crescer os dividendos por mais de 17 anos consecutivos.
Isso só deixa claro o buraco que existe entre os FIIs brasileiros e os REITs americanos, claro que temos que considerar as devidas proporções, pois os FIIs brasileiros são bebês ainda e os REITs americanos já estão na sua juventude.
Isso é para ilustrar o quanto precisamos de mudar nas nossas leis para permitir que os nossos FIIs cresçam, ou seja ainda temos muito caminho pela frente para chegar na maturidade do mercado americano.
Voltando para o que interessa. O Realty é um REIT de varejo e quem me acompanha sabe que tenho uma queda pelo setor de varejo, basta olhar a minha carteira de ações que está repleta de empresas ligadas direta ou indiretamente no setor. Nada mais obvio que começar a minha carteira de REIT com um focado no setor.
Realty é um REIT gigantesco com 4.473 imóveis espalhados pelos USA, ele tem presença em todos os estados do país. Você olha um REIT desse tamanho é pensa: “Deve ter uma vacância monstro” daí você entra no relatório dele e veja a surpresa: Vacância de 2%
Além de ser bem diversificado geograficamente o Realty é bem diversificado em setores e em clientes, na imagem acima coloquei os 20 maiores clientes do fundo, essa diversificação é um dos fatores que permitiu ao Realty aumentar os dividendos ano a ano desde 2002. Ele superou a crise de 2008 que foi uma das maiores no setor imobiliário e mesmo assim manteve uma taxa de crescimento na distribuição de dividendos, isso mostra a qualidade de seus imóveis e de seus inquilinos.
Tenho optado tanto por REITs quanto até mesmo por FIIs que oferecem uma camada a mais de proteção nos momentos de crise, mesmo que pra isso eu tenha que sacrificar um pouco o retorno do capital. Optando por REITs não tão rentáveis quanto alguns pares no mercado, mas também ganho em segurança. Rentabilidade e segurança são palavras que não andam juntas.
O Realty apesar de ser um REIT de varejo ainda possui imóveis industriais, escritório e agricultura. Esses setores não tem tanta expressividade na sua receita, mas é importante como investidor termos uma ideia do portfólio do fundo.
Para fazer a analise do valuation, estou utilizando o método de fluxo de caixa descontado. Existem outras alternativas para se analisar se um REIT está subvalorizado ou sobrevalorizado, porém eu optei pelo método de fluxo de caixa, pois do conteúdo que estudei ele foi o mais abordado pelos gurus, além do fato de ser bem mais abrangente e mais simples de usar que outros modelos.
Uma unica ressalva que você precisa ter ao utilizar o fluxo de caixa descontado nos REITs, é ao invés de pegar o LPA utilizar o FFO por ação, vou explicar sobre isso em artigos futuros sobre o tema.
Calculando o valor justo de Realty Income Corp (O) com esse último resultado cheguei no preço de R$ 56,45 o que daria com a cotação do dia uma margem de 13% considerando a margem de erro diríamos que ela está no seu valor justo. Utilizo o método de Fluxo de Caixa Descontado para avaliar as ações que realizarei aporte.
Eu pensei bastante quando fui fazer esse aporte, pois em se tratando de REITs o valor que você paga na aquisição influencia no final da sua corrida para a independência financeira. Vale lembrar que o mesmo não ocorre com as ações. Pelo fato dos REITs terem uma taxa de crescimento bem menor que as empresas, e o mercado de imóveis ser bem mais cíclico, precisa-se de ficar atendo para aproveitar as oportunidade que o mercado vai lhe oferecer.
Diante desse dilema, estava o fato do possível aumento da taxa de juros americano, está um rumor na mídia de que o FED irá aumentar a taxa agora em dezembro, eu sou bem cético quanto a isso, até porque a economia mundial não está tão bem quanto a americana, seria muito complicado para as empresas americanas que já sofrem sem o aumento do juros com o peso do fortalecimento do dólar frente a outras moedas.
Com o aumento do juro o dólar dispararia, o que afetaria negativamente grande parte das maiores empresas americanas. Portanto na minha visão, o FED não irá aumentar os juros nesse mês, todavia acredito que o mercado já tenha precificado um possível aumento, basta olhar as cotações dos REITs nesse ano.
Enquanto isso vou fazendo meus aportezinhos de leve e observando os movimentos do FED sobre a taxa de juros americana.
Pra finalizar deixar um alerta para a epidemia que estamos enfrentado no país, não deixem agua parada para podermos acabar com essas pragas:
certo.. vc poderia me indicar onde posso descubrir qual a tributação do ETF nos EUA.. agradeço!
Olá ramon
Isso vc pode procurar no site da irs e no site da receita aqui no Brasil
Olá Viver! Cara vc escreve muito bem, sobre temas árduos…
preciso muito da tua opinião.
Minha estratégia é conservadora. Invisto 50% na renda fixa (pré e pós), 30% na variável, e 20% moeda forte. disponho de 50K ano. Estou bem satisfeito com minha carteira, não pelo alto rendimento que este ano foi péssimo, mas pelo equilíbrio, já que o peso maior está no setor bancário. Meu problema, dificuldade está nos 20%. Sei que vc não gosta de ETF, mas no Brasil já tenho um bom trabalho em estar diariamente lendo, e recebendo notícias do mercado, para mensalmente decidir onde fazer os aportes e eventual balanceamento. Não tenho condições de ter a mesma atenção para o mercado americano. Por falta de tempo, e de competência mesmo, meu inglês não é tão bom. Por isso, como gostaria apenas de deixar 20% na moeda forte, pensei em colocar um aporte anual de 10k em ETF, como o S&P 500.
Eu poderia, só para diversificação, aplicar em algum fundo brasileiro atrelado ao câmbio. Mas o imposto dos fundos é absurdo, 15% a cada seis meses. No longo prazo, vai tirar boa parte da rentabilidade, porque se houver variação negativa não compensará com o período positivo, a cada seis meses o governo pega a parte dele.
Por isso, a aplciação nos EUA parece bem melhor, basta abrir a conta na corretora, fazer um contrato de câmbio anual, que dilui custos, e fazer a aplicação no ETF.
Pergunto: 1. vc sabe como é a tributação do ganho de capital nos EUA para o ETF, 30%? Nesse caso, embora exista reciprocidade, eu não poderei compensar no Brasil, pois não existe imposto a pagar no Brasil da aplicação feita em moeda estrangeira…
2. se entendi bem, a tributação no Brasil incidira apenas sobre o ganho de capital considerando a diferença entre o aporte inicial em doláres e a venda em dólares, de modo que, o imposto incidiria apenas sobre a diferença em dolares, p. ex.: aplicação de 10 doláres no ETF em 2015, venda por 70 dolares em 2020. logo, ganho de capital de 60 dolares, 30% para o governo americano, nada para o Brasil. no caso o ganho de capital pela variação cambial não é computado. é isso?
pelo que entendi, o melhor de tudo é que o ganho cambial não é computado para fins de imposto, apenas a diferença em dólares do aparte inicial e da venda.
3. se eu não for investir em ações, além do ETF vc tem alguma sugestão conservadora que permita rentabilidade com ganho cambial e baixa tributação (pelo menos sem pagar no Brasil)? parece-me que seria o ETF mesmo…
Olá Ramon
Obrigado pelo apoio.
Nao tem como te falar sobre tributação do ETF porque desconheço. Sobre a questão 3 vc tem varias opções no mercado para se investir, de uma estudada em FIIs/Reits, quando critico o ETF não quer dizer que seja um investimento ruim, só que na minha percepção e perfil de investimento acredito que existam opções mais interessantes para o investidor.
Talvez para aquele investidor que tenha pouco tempo para se dedicar ao mercado e busque uma simplicidade o ETF seja interessante, só vale ressaltar que quanto menos esforçar menores suas chances de retorno.
Bacana mesmo, esse post responde minha pergunta hehehe. Também tenho estudado o mercado lá fora, mas ainda bem no começo. Viver, eu não sei onde conseguir dados do mercado americano, como sei onde conseguir os dados do mercado brasileiro. No mercado brasileiro, nos últimos 3 ou 4 anos, os fiis tem uma relação muito forte com a selic. Sabe se no mercado americano essa correlação também existe?
Eu tive olhando alguns etfs de reits, o que acha do VNQ? Se fosse começar, pensei em começar por esse cara. Eu como iniciante acho o mercado lá fora bem esticado, mas, se for pensar que o dólar pode dar uma disparada aqui, estar posicionado em moeda forte seria uma bela vantagem …
Olá Rodolfo
Sobre os dados eu tenho pegado no morningstar mas lá não encontrei de forma fácil o AFFO, por isso muitas vezes acabo recorrendo ao balanço do fundo pra conferir o ultimo AFFO. Vou falar sobre o FFO e AFFO daqui a uns 2 posts sobre REITs.
Sim, existe essa relação com a taxa de juros, tanto que no final do post eu menciono uma preocupação nesse sentido.
VNQ é um ETF não um REIT. Não gosto de ETF.