BVMF: Vendas Maio 2015 – AEFI11

Essa foi a minha primeira venda de FII na carteira, particularmente eu tenho uma tolerância maior com os FIIs, vejo como um investimento mais de longo prazo onde dificilmente vai me ver vendendo um FII o mesmo não ocorre com as ações, tenho um pavio bem mais curto e vendo pioras nos resultados opto mais facilmente por posicionar em outra empresa.

FII requer do investidor um pouco mais de paciência, não da pra ter a mesma cobrança que temos com as ações querendo a cada ano um resultado melhor que o anterior. Já suportei situações em FIIs que não suportaria em ações, como na vez que segurei o EURO11 quando teve um rolo tremendo na troca do administrador do fundo e depois por mais de um ano com 50% de vacância, sabia que no fundo uma hora ou outra os imóveis seriam alugados e tudo voltaria ao normal, se tivesse saído dele antes teria perdido um bom retorno.

No caso do EUROPAR eu acabei continuando no fundo porque conhecia bem o portifólio do FII e sabia que eram bons imóveis e bem localizados, ou seja não teria como ficar vago por muito tempo. O importante na analise de um FII é avaliar o seu portifólio, entender os seus imóveis, verificar seus clientes. Essa analise qualitativa é muito mais importante do que a analise quantitativa dos FIIs.

No caso do FII em questão o AEFI11 comprei na época meio que com o pé atras pois não tinha gostado do case de negócio dele. Na verdade não entrava na minha cabeça como uma empresa (no caso a Anhanguera) ficava pagando por um aluguel e não usufruía.

Pra quem não conhece o AESAPAR é um fundo que possui dois campos locados a faculdade Anhanguera, sendo um caos em Campinas e outro em Cuiabá e ambos com problemas na obtenção da licença de construção, ou seja só existe um terreno no momento, acontece que a Anhanguera se comprometeu a pagar o valor de aluguel como se os imóveis já tivessem sido construídos, em outras palavras é como se fosse um RMG para os cotistas.

Como estava buscando uma diversificação maior em imóveis voltados para Faculdades optei por comprar algumas poucas cotas, pensei comigo: vou entrar com uma posição pequena que se der problema nele eu não perco muito. A carteira de FII foi crescendo e ano passado fiquei pensando se faria um novo aporte nele que era o único FII com percentual bem menor que os demais, acabei fazendo um novo aporte mesmo com o meu subconsciente dizendo para não fazer.

Passou-se dois anos e as obras ainda não se iniciaram e nem tem previsão de que vai acontecer, ano passado a Kroton se fundiu a Anhanguera e esse mês a Kroton começou a mexer os pauzinhos para resolver esse problema nos 2 campos, o fundo lançou nesse mês o seguinte comunicado:

Ocorre que, com a incorporação das ações da AESAPAR, em 2014, a KROTON passou a ser a detentora indireta de todas as unidades educacionais administradas pelo Grupo Anhanguera. Em virtude desse fato, segundo informado pela KROTON, e dentro do processo de integração dos dois grupos, está em curso a reavaliação de sua estratégia imobiliária em cada uma das praças em que atua.

Diante desse cenário, a KROTON e o Gestor vêm trabalhando na busca de opções de outros imóveis que satisfaçam os critérios de elegibilidade estabelecidos no Regulamento do Fundo, com características equivalentes aos Imóveis atuais. É consenso entre a KROTON e o Gestor que os novos imóveis deverão já estar edificados e ser operacionais no momento da substituição, sendo que um deles poderá localizar-se na Região Centro-Oeste, e os demais deverão, preferencialmente, localizar-se na Região Sudeste do País.

Se fosse um problema de vacância ou mesmo redução dos proventos por conta de um contrato de aluguel que foi reajustado abaixo do anterior eu até relevo mas no caso do AEFI11 o problema está em seu portifólio e nesse caso eu não quero pagar pra ver, quando os rolos começam a surgir o melhor é pular fora e partir pra outra, como diz o ditado onde há fumaça há fogo, aproveitei esse comunicado e no outro dia coloquei minhas cotas à venda.

Venda realizada em 14 Maio de 2015

Já atualizei a minha carteira com essa venda.