Vamos dar uma olhada no porque vender o EURO11 - Europar da sua carteira. Esse FII (Fundo de Investimento Imobiliário) é especializado em galpões de logística.

Esse tipo de post não é muito comum por aqui, o último post de venda que fiz foi em Novembro de 2017, com o EDGA11, coincidência ou não era também um FII.

Sou um investidor mais de comprar do que de vender. Não gosto muito de ficar girando patrimônio, mas as vezes quando o ativo perde alguns fundamentos é preciso vender, senão você vira um sócio torcedor.

A trajetória de um investidor na bolsa não é feita só de acertos. Saber reconhecer os erros é fundamental para conseguir ser um investidor de sucesso no longo prazo.

O problema é que muitos investidores acabam por vergonha ou por covardia mesmo, jogando essa sujeira pra baixo do tapete.

Aqui no blog, nós não fazemos isso, se acertarmos nos comemoramos, porém se errarmos como o caso do EURO11 nós sentamos e tentamos entender para poder aprender com esses erros, aí você entende do porque vender o EURO11.

Nesse artigo, tem maiores explicações sobre ele. É um dos fundos mais antigos da minha carteira. Meus primeiros dividendos recebidos neles são datados de 2012, quando ainda nem tinha aberto o blog, dê lá pra cá já são mais de 7 anos de convivência com o EURO11.

Dessa época, só dois ativos ainda estão na minha carteira: o EURO11 e o FLMA11.

O FLMA11 é um FII de hotelaria e é hoje um dos maiores retornos que tenho, considerando todos os ativos. Já são +654% de retorno desde 2012, um fundo fantástico que teve uma excelente performance nesse período.

Em contra partida, o EURO11 apesar de velhinho na minha carteira nunca conseguiu desempenhar um bom papel. Ficava bem abaixo do ideal, tanto que meu retorno nele ao longo de todo esse tempo está em apenas 30%. Tem ainda alguns dividendos aí para computarmos como retorno total, mas a grosso modo dá uns 4,2% ao ano, muito abaixo de um FLMA11.

O fundo tem imóveis bem localizados, mas os inquilinos não são bons. Tivemos diversos problemas de inadimplências em vários galpões ao longo desses anos e os imóveis não ajudam muito. São imóveis velhos e por conta disso o fundo vive tendo vacâncias.

Além dessas questões estruturais o fundo passou uns anos atrás por uma troca de administração, a administração anterior, lembro que deixou o fundo com uma vacância gigante. Nos cotistas, votamos para entrada de um novo administrador, na época tinha algumas opções e quem venceu foi a Coin Valores.

EURO11 - resumo

Na questão de crescimento, acho que não dá pra comparar o apetite dos FII com os dos REITs 🇺🇸.

O mercado brasileiro de FII vem fazendo alguns movimentos para melhorar esse quadro.

EURO11 caiu nas mãos da Coin, que faz uma administração bem passiva do ativo.

Estamos vendo alguns fundos no mercado brasileiro se agitando para lançar novas cotas e compara/construir novos imóveis para o portfólio. Enquanto isso, a Coin continua sem nenhum sinal de que vai querer problema para a cabeça.

Somando essa série de fatores:

• Imoveis velhos.
• Inquilinos problemáticos.
• Administração ineficiente.
• Administração passiva.
• Baixo retorno histórico.
• Oportunidades mais interessantes no mercado.
  

Resolvi vender o ativo da minha carteira, no lugar dele coloquei outro FII, mas isso é assunto para o post de Compras de Outubro de 2019, que ainda vai ao ar, te vejo lá.

Já atualizei a minha carteira com essa venda.